Бизнес как продать коммерческую недвижимость

Коммерческая недвижимость представляет собой любые помещения, которые не относятся к жилому фонду. Ее продажа осуществляется нечасто. Как правило, коммерческую недвижимость сдают в аренду. К такому типу помещений относятся офисы, склады, торговые площадки.

К их особенностям относится другие условия налогообложения, невозможности зарегистрировать место жительства, не относятся к жилому фонду. Рассмотрим основные этапы продажи коммерческого типа недвижимости и особенности оформления договора.

Этапы продажи

К основным этапам продажи коммерческой недвижимости относится:

1. Оценка. Определить стоимость жилой недвижимости намного проще, чем коммерческой. При этом оценивается не только площадь, состояние и расположение объекта, но и его доходность. Поэтому лучше обратиться к специалисту, занимающегося оценкой именно коммерческой недвижимости.
2. Рекламная компания. Необходимо сделать качественные фото объекта, подготовить объявления для размещения в газетах, на специализированных сайтах и даже на рекламных щитах.
3. Подготовка помещения к продаже. Зависит от типа объекта. Если речь идет об офисном помещении, можно сделать небольшой косметический ремонт, покрасив стены и заменив старые сантехнические приборы. В любых коммерческих помещениях нужно сделать генеральную уборку, выбросить старую мебель и ненужные вещи. Также рекомендуется вымыть окна и вкрутить мощные лампочки, чтобы сделать помещения светлым и визуально просторным.
4. Показы недвижимости. По поводу покупки недвижимости будут звонить владельцы бизнеса, поэтому отвечать на звонки нужно четко и профессионально. К просмотру нужно подготовиться. Отличным вариантом станет подготовка моделей возможной отделки помещения, которые можно заказать в студии дизайна.
5. Заключение предварительного договора. На этом этапе следует взять задаток.
6. Подготовка документов. Чтобы сэкономить время, лучше доверить сбор документов профессионалам.
7. Сделка купли-продажи. Оформляется у нотариуса. Включает в себя подписание договора и передачу денег.

Оформление продажи коммерческой недвижимости не отличается от обычной. Но, чтобы ее продать, нужно тщательно подготовить помещение и найти покупателя.

Умные продажи коммерческой недвижимости. Что нужно менять для эффективных продаж

Особенности оформления договора купли-продажи

При продаже коммерческой недвижимости договор должен содержать такую информацию:

1. Личные, контактные и паспортные данные об участниках сделки.
2. Полное описание коммерческой недвижимости. Описание должно содержать адрес недвижимости, план, характеристики и другие нюансы помещения.
3. Цена объекта и валюта, в котором осуществляется продажа. Большинство сделок купли-продажи оформляется в рублевом эквиваленте. Но пожеланию сторон расчет может осуществляться в любой валюте, учитывая курс валют в день совершения сделки.
4. Сроки и способ передачи денежных средств.
5. Сроки освобождения объекта старым владельцем и его передача новому собственнику.

Из-за высокой стоимости продажа коммерческой недвижимости должна осуществляться в соответствии с правилами и рекомендациями. Поэтому составление договора купли-продажи следует доверить профессиональному юристу. Это позволит внести в документ все спорные моменты и избежать возникновения неточностей в формулировке.

Как продать коммерческую недвижимость в 2 раза быстрее

Продажа коммерческой недвижимости может вызвать сложности. Поэтому лучше всего обратиться в компанию «Ассистент Недвижимость», которая занимается срочным выкупом коммерческой недвижимости по выгодной цене. Срок выкупа составляет всего 48 часов.

Источник: rossoshru.ru

Как быстро продать коммерческую недвижимость с невысокой ликвидностью. Часть №2

Как продавать коммерческую недвижимость: помещение свободного назначения, торговую площадь, землю, офис, торговый комплекс, склад и помещение с действующим бизнесом формата street retail (стрит-ритейл) быстро и дорого, когда она не отличается ликвидностью

___________

Татьяна Александрова (директор по развитию Retail-Realty с опытом в недвижимости 18 лет) рассказала “Как быстро продать коммерческую недвижимость быстро и выгодно”. Статью прочитало более 10 000 посетителей. Поэтому мы решили продолжить тему.

В предыдущей статье мы говорили о подготовке продающей информации об объекте: общей технической информации, документах, юридическом анализе, оценке стоимости, доказанной ликвидности, важности расположения объекта и объеме целевого пешеходного трафика.

Прочитайте первый материал, чтобы представлять основы работы с объектами стрит-ритейл. Наш опыт в коммерческой недвижимости — это Москва и Подмосковье.

В этой статье расскажем о продаже земли, складов, зданий и неликвидных объектов, которые вписываются в рынок той недвижимости, которую собственники не могут продать годами или получать адекватную прибыль.

Проблемы коммерческой недвижимости

Главная проблема инвесторов в коммерческую недвижимость — нечего покупать. На рынке много предложений, но многие из них неликвидные.

Что означает неликвидные?

Большую часть нежилой коммерческой недвижимости, которую можно всегда найти в продаже, нельзя использовать с какой-либо доходностью. Это особенно заметно в небольших городах, где собственники пытаются продать помещение, с которыми сложно увязать какой-либо бизнес.

Оставьте заявку на срочный выкуп!

Например, город Выборг (Ленинградская область), нежилое здание 12 270,0 м² административного и свободного назначения с земельным участком в центре города напротив набережной. Категория земли: под торгово-развлекательный центр.

Продают здание периодами с 2005 года. В 2021 году собственник предпринял очередную попытку продажи

Порядок снижения цены:

• до 04.05.2021 — 405 000 000,00 руб.
• до 13.05.2021 — 384 750 000,00 руб.
• до 21.05.2021 — 364 500 000,00 руб.
• до 31.05.2021 — 344 250 000,00 руб.
• до 08.06.2021 — 324 000 000,00 руб.
• …
• до 16.08.2021 — 162 000 000,00 руб.
• до 26.08.2021 — 150 000 000,00 руб.

Почему здание не покупают? Причина в отсутствии какого-либо понимания, а как на этом здании заработать денег. Офисным арендаторам большие помещения не интересны. Использовать его по прямому назначению в качестве торгово-развлекательного центра не получится, так как нет парковки и инфраструктуры внутри. На ремонт и переоборудование здания нужны годы и вложения.

Налицо убыточная неликвидная недвижимость.

Но ситуации бывают и хуже.

Инвестиционный проект — Финская водонапорная башня на Батарейной горе, г. Выборг

• Год постройки: 1930
• Общая площадь здания: 2054,4 кв.м.
• Земельный участок: 2786,1 кв.м
• Объем здания: 23247 куб.м.
• Высота здания: 31 м.
• Цена: 70 000 000 р.

Здание в плохом техническом состоянии. Продается уже около 10 лет без существенного снижения цены. Собственник купил/получил его за бесценок от бывшей администрации города. Это был выгодный контракт, который теперь не так-то и просто реализовать.

Давайте подумаем, почему эти объекты сложно продать:

1. Нет понятной привязки к бизнесу (отсутствие рассчитываемой ликвидности). В недвижимость инвестируют, чтобы сохранить или заработать капитал. Если объект временно не приносит денег с аренды — это плохо, но часто поправимо. Совсем другое дело, когда собственник и потенциальный инвестор не знает, а как привязать объект к какому-либо бизнесу. Как его использовать для заработка? Отсутствие идей и ответа на этот простой вопрос делают недвижимость полностью неликвидной. Её ценность разве что в земле.
2. Отсутствие каких-либо коммерческих показателей. Плохо, когда недвижимость приносит небольшой доход или выходит в ноль, покрывая лишь оплату счетов. Но гораздо хуже, когда владелец недвижимости влезает в долги, потому что помещение сложно монетизировать. При этом нормальной практикой считается пустить пыль в глаза неопытному инвестору. Например, выставить недвижимость на продажу, скажем за 70 000 000 р., а рядом опубликовать объявление, что здание можно взять в аренду за 600 000 р./месяц. Собственнику кажется, что таким образом он покажет потенциал… На самом деле нет.
3. Завышенная цена. Чем дольше недвижимость стоит на продаже с высокой ценой, тем больше к нему вопросов у инвесторов. Если на старте продаж собственник мог выставить объект по цене земли и продать его, то уже через несколько лет он вынужден держать высокий ценник в надежде расплатиться с долгами и покрыть убыток.
4. Нет достаточного количества продающей информации для изучения и взвешенного принятия решения. Собственники пытаются продать дорогую коммерческую недвижимость также, как и квартиру. Показывают в объявлении фото, технические характеристики и отправную цену. А в конце объявления пишут: “Звоните! Просмотр в любое время. Ответим на все вопросы”.

Ключевые неликвидной недвижимости озвучили, теперь расскажем, а что с этим делать?

Вовремя снизить цену

Коммерческую недвижимость оценивают иначе, чем жилую. Здесь не получится сделать косметический ремонт, собрать документы и правильно выделить целевую аудиторию для быстрой продажи.

Для коммерческой недвижимости крайне важна ликвидность. Это же инвестиционный проект. Инвестиции должны окупиться за какие-то разумные сроки. Если недвижимость не может привлечь арендатора, находится на отшибе, то важно успеть снизить цену для приемлемого уровня или еще ниже — до цены земли. Иначе собственник будет вынужден держать высокую стоимость, чтобы оплатить налоги, коммунальные платежи и обслуживание помещений.

Если своевременно оценить РЕАЛЬНУЮ ликвидность объекта, поставить рыночную цену с учетом этой ликвидности, то сделка может состояться в ближайшее время. Таким образом собственник избавится от пассива и, возможно, не потеряет свой или даже чуть-чуть заработает. Большие объекты часто приносят убытки, а не прибыль.

Не хотите снижать цену или уже попали в ловушку низкой ликвидности? Воспользуйтесь нашим вторым советом.

Привязать недвижимость к бизнесу

Когда мы продаем помещения street retail (стрит-ритейл) , то говорим клиенту, что он может сделать с этим объектом. В районе 12 продуктовых магазинов, 5 пивных, 3 парикмахерские и аптеки, 1 магазин хозтоваров, но совершенно нет сервиса по ремонту бытовой техники.

Будущее недвижимости street retail (стрит-ритейл) за сервисными услугами! Потому что продуктовых магазинов у дома стало слишком много и они не могут конкурировать с ритейлом по цене. Зачем толкаться локтями. В этом помещении идеально встанет мастерская. Подумайте об этом.

Таким образом, вы даете бизнес-идею инвестору. Показываете ему, что объект можно использовать вот так и это поможет заработать. Таких идей может быть несколько. Они помогут продать недвижимость или найти арендатора, с которым продать помещение будет проще.

С большими объектами, которые сложно продать, можно действовать точно также. Пусть это потребует креативного мышления, долгого поиска идей, но это гораздо лучше, чем просто выставить бывшую водонапорную башню за 70 000 000 р. на продажу и ждать лоха в течение 10 лет.

Что можно сделать в здании? Как его использовать? Если идей нет, то сколько будет стоить снести его и построить другое… что здесь построить и почему это поможет вернуть инвестиции? Как администрация города относится к сносу? Начните прорабатывать бизнес-план по использованию здания и территории.

Возможно инвестор увидит в ваших идеях здравое зерно и именно это сподвигнет его на покупку недвижимости или вложении в ваш проект.

Озвучить коммерческие показатели

Инвестора интересует не только сам объект, но и его коммерческие показатели:

• возможность разделение помещений на арендные площади;
• количество арендаторов и длительность договоров;
• суммы, за которые сдавались арендные площади;
• размер налогов на землю и недвижимость;
• стоимость содержания недвижимости в год;
• изменение стоимости м² и земли в течение 10 лет;
• коммерческие идеи для объекта и каждого помещения.

Собственник понимает это, но скрывает эту важную информацию от инвестора. И это проблема, так как эти вопросы все равно возникнут на дальнейших переговорах.

Руководствуются собственники и риелторы тем, что главное привлечь холодный звонок, а дальше как-нибудь проведем переговоры и сойдемся в цене. На деле же получается, что инвестор и собственник тратят время на переговоры и остаются при своем. Покупка недвижимости отходит на второй план, когда нет достаточного количества информации. На первый план выходит получение этой информации.

Что делать? Озвучивать коммерческие показатели и даже проблемы объекта продажи в рекламе. Например, Финская водонапорная башня г. Выборга находится в удалении от жилого массива на горе. С одной стороны, удаленность от центра и жилых районов, это плохо. С другой стороны, здесь можно организовать крутой ночной клуб «Башня» и никому не будет мешать музыка по ночам.

Клиентами станут туристы из Финляндии и Санкт-Петербурга. Представьте 5-10 таких идей с рассчитанными коммерческими показателями. Это гораздо привлекательнее, чем сухая техническая информация о помещении.

Оставьте заявку на срочный выкуп!

Дать максимум информации в удобном инвестору формате

Чем дороже продукт продаем, тем больше информации нужно клиенту, чтобы он мог принять решение о покупке. С инвестициями в коммерческую недвижимость ситуация еще сложнее. Потому что в этом случае клиент рискует немалым капиталом и хочет убедиться, что не потеряет его.

Если вы читали предыдущую нашу статью, то знаете о важности фотографий, видео, планов, технических характеристиках объекта, юридической и коммерческой информации. Разместить такой объем данных в объявлении не получится. Нужна презентация объекта.

Презентовать недвижимость холодному потенциальному клиенту можно с помощью сайта, а для встречи подготовить презентацию в PowerPoint.

1. Сайт. Среди продавцов недвижимости немало тех, кто думает, что сайт — это дорого и долго. Если не разбираться в вопросе и пойти в дорогое маркетинговое агентство, то да, будет дорого и долго. Но если подойти к вопросу прагматично, то сайт можно сделать за 50 000 — 100 000 р. с помощью сервиса Google Сайты, конструктора или шаблона для системы управления контентом WordPress. Вам понадобится собранная продающая информация, копирайтер-маркетолог, дизайнер и верстальщик.
2. Презентация. С помощью сервиса Google Презентации и дизайнера можно подготовить материал, который поможет на переговорах с потенциальным инвестором.

Зачем всем этим заниматься?

Собственники коммерческой недвижимости и некоторые риелторы привыкли к простой тактике продажи. Сделать фотографии на телефон, написать список технических характеристик объекта, выложить объявления на сервисы «Авито» или «Циан» и ждать, постепенно снижая цену. Это не единственная тактика. Можно использовать альтернативный подход к продаже недвижимости, цель которого — «помогать покупать».

Разрабатывая подробные рекламные материалы, привязывая недвижимость к бизнесу, предлагая идеи использования недвижимости с прибылью, вы помогаете инвестору купить коммерческую недвижимость. Не кота в мешке. А объект с конкретным потенциалом.

Что делать, чтобы быстро продать коммерческую недвижимость

1. Показать коммерческие результаты. Инвестор покупает недвижимость, чтобы сохранить капитал и заработать. Подготовьте объективную коммерческую информацию по доходу в месяц, договорам с арендаторами, подорожании недвижимости за последние 3, 5, 7, 10 лет.
2. Продумать привязку недвижимости к какому-либо бизнесу. Если коммерческих результатов нет, а недвижимость сейчас неликвидна, то подскажите инвестору, как её можно использовать.
3. Помогайте потенциальному клиенту покупать, а не тратить время на бессмысленные переговоры. Разместите информацию на сайте, подготовьте презентацию, ответьте на возможные вопросы клиента в своей рекламе. Чем лучше вы подготовите клиента к покупке до этапов переговоров, тем быстрее и проще будет заключить сделку.

Источник: retail-realty.ru

Как продать коммерческую недвижимость

Собственники торговых помещений выставляют их на торги по самым разнообразным причинам: от неликвидности бизнеса до желания получить значительную сумму для открытия нового дела или обеспечения после ухода на покой. Как бы то ни было, в любом случае хочется, чтобы продажа коммерческой недвижимости прошла быстро, без проблем и принесла хорошую прибыль. О том, как это сделать, мы и поговорим сегодня.

Что такое «объект коммерческой недвижимости»

Для начала разберёмся с терминами. В общем смысле коммерческой называется такая недвижимость, которую можно использовать для получения прибыли. Чаще всего к ней относят склады, офисы и . Помимо этого стоит помнить, что по российскому законодательству все объекты коммерческой недвижимости должны являться капитальными сооружениями.

Привлекательность инвестиций в коммерческую недвижимость обуславливается тем, что она либо непосредственно приносит прибыль (например, торговые комплексы или гостиницы), либо создают необходимые условия для её получения (в случае промышленных объектов), что гарантирует относительно быстрый возврат вложенных средств.

Однако при этом часто можно столкнуться с тем, что выставленный на продажу коммерческий объект подолгу не может найти покупателя. Далее мы расскажем, почему это происходит, как этого избежать и быстро и выгодно продать такую собственность.

Продажа коммерческой недвижимости: важный выбор

Для начала необходимо определиться, будете ли продавать объект самостоятельно или при помощи специалистов. В первом случае приготовьтесь потратить довольно много времени и нервов, особенно если хотите продать выгодно и быстро. Кроме того, самостоятельная продажа требует глубокого изучения множества нюансов: от законодательства до особенностей рынка в вашем регионе.

А цена ошибки может быть очень и очень велика. Плюс же по сути один: не придётся платить посреднику. Поэтому если в продаже коммерческой недвижимости вы новичок, рекомендуем обратиться к специалистам.

В этом случае вам достаточно лишь определиться с агентством, заключить договор и спустя некоторое время прийти на подписание сделки. Всё остальное: оценку, поиск покупателя, показы, составление договора возьмут на себя сотрудники агентства.

Этапы продажи коммерческой недвижимости

Если же вы всё же решили взять дело в свои руки, вот несколько советов по продаже, своеобразная пошаговая инструкция, следуя которой вы сможете продать коммерческую недвижимость выгоднее и быстрее.

1.Проведите педпродажную подготовку

Перед тем, как продать коммерческую недвижимость, обязательно убедитесь, что у объекта отсутствуют юридические обременения. То есть, он не должен быть под арестом, в залоге или являться предметом судебного разбирательства. Скрыть это невозможно, так же, как и продать такую недвижимость. Если есть проблемы такого рода, сначала разберитесь с ними и только потом выставляйте объект на продажу.

Второй, но тоже весьма важный момент: внешний вид имеет очень большое, а порой и определяющее значение. При виде пыли, грязи и следов эксплуатации потенциальный покупатель если не откажется от сделки, то уж точно попробует снизить стоимость коммерческой недвижимости, указывая в качестве аргумента необходимость дополнительных трат на приведение здания в порядок. Если вы перед этим сдавали помещение в аренду, убедитесь в отсутствии вывесок и лишнего оборудования.

2.Заранее подготовьте пакет документов

Наличие на руках всех необходимых для заключения договора документов не только ускоряет процесс заключения сделки, но и вызывает больше доверия у потенциального покупателя.

Вот что должно быть у вас на руках:

• паспорт (оригинал и копия);
• документы, подтверждающие ваше право собственности на объект;
• свидетельства возникновения права собственности (договор продажи, на основании которого вами была приобретена эта недвижимость, решение
• суда, договор дарения, свидетельство права на наследство );
• выписка из ЕГРН, содержащая все необходимые сведения об объекте;
• справка о балансовой стоимости;
• паспорт БТИ.

Если при оценке стоимости объекта вы обращались к специалисту, приложите также заключение эксперта.

3.Определите цену

предложения, или обратившись в экспертную компанию. Многие считают этап оценки стоимости объекта не очень важным, но это не так! Ошибка здесь может привести либо к упущенной выгоде, либо к тому, что вы не сможете найти покупателя в течение очень длительного времени (если вообще сможете).

Стоимость коммерческой недвижимости зависит от многих параметров. Вот лишь некоторые из них:

• этаж. Чем выше расположен ваш объект, тем меньше готовы за него платить, поскольку в конечном итоге это влияет на поток клиентов и выручку;
• класс здания. Чем выше класс (их 4, от A до D), тем дороже помещение при прочих равных условиях;
• полезная площадь. Под этим понятием подразумевается те квадратные метры, которые будущий собственник может непосредственно задействовать для получения прибыли. Разного рода перегородки и вычурные формы уменьшают полезную площадь, снижая тем самым стоимость коммерческой недвижимости;
• общее состояние объекта. На цену влияют наличие или отсутствие финишной отделки помещения, коммуникации, электрические мощности ;
• локация. Сюда входит наличие парковки, объём автомобильного и пешеходного трафика, близость к торговым центрам, станциям метро, крупным транспортным развязкам. Расположение на первой линии также значительно повышает стоимость продажи ритейла;
• наличие арендатора. Если вы продаёте помещение, которое уже сдаётся, это также существенно увеличивает цену объекта.

4.Составьте и разместите грамотное объявление

Что значит грамотное объявление? Это такое объявление, которое одновременно является и привлекательным, и полезным. Оно должно сразу притягивать взгляд потенциального покупателя качественными и красивыми фотографиями, которые при этом должны ещё и давать максимум информации о нём. Покажите помещение изнутри и снаружи, сделав акцент на входной группе (особенно если речь идёт о ).

Помимо изображений, дайте покупателю и всю необходимую информацию: общая и полезная площадь, на каком этаже расположено помещение, примерная окупаемость, стоимость квадратного метра, ближайшее торговое окружение. Не забудьте упомянуть и о транспортной доступности вашего объекта коммерческой недвижимости.

Всё это не только расположит покупателя, но и позволит сэкономить ваше время. Вам не придётся отвечать на одни и те же вопросы и сразу отсечёт тех, кого не устраивает.

Объявление лучше размещать сразу на нескольких порталах. Да, это дороже, но зато и вероятность быстрой продажи увеличится в разы. Используйте социальные сети, попросите своих друзей и знакомых репостить ваше объявление. Это не только увеличит охват, но и увеличит доверие потенциальных покупателей.

Ещё один важный момент при выставлении на продажу коммерческого объекта: не останавливайтесь на размещении объявления. Если вы заинтересованы в быстрой и выгодной продаже, объявление необходимо продвигать. Например, вложитесь в таргетированную рекламу, которая приведёт к вам тех, кто наиболее заинтересован именно в вашем объекте и кто может дать вам за него хорошую цену.

Источник: kf.expert