Рынок торговой недвижимости находится в состоянии переходного периода. По прогнозам специалистов конкуренция между проектами будет усиливаться, выдвигая на первый план успешные решения и понижая позиции шаблонных объектов.
Большинство современных проектов своей успешностью обязаны акценту на наиболее востребованных рынком профилях. Все более заметной тенденций рынка становится увеличение доли крупноформатных многофункциональных комплексов (наиболее популярное направление: торгово-развлекательные и торгово-офисные центры).
Определение многофункциональных комплексов
Объект недвижимой собственности, с двумя или более эксплуатационными назначениями. Сочетает в себе два или более из ниже перечисленного: магазины, услуги, офисы, развлекательные заведения, создавая среду для совершения покупок, работы и отдыха.
В России еще только наметилась тенденция, уже проявившаяся на Западе создание универсальных многофункциональных комплексов, в которых объединены коммерческая и жилая функции. Это позволяет создать объекты, в которых люди живут, работают и совершают покупки. Это, конечно же, оправдано с точки зрения экономии ресурсов как земли, так и энергоносителей, а также с точки зрения обеспечения безопасности, что на сегодня является одной из важных задач при функционировании объекта.
Необходимо четко выделять профилирующую функцию объекта. В зависимости от основного назначения объекта одна из функций является основной, а вторая является сателлитом. Впрочем, нередки случаи, когда функции на объекте существуют независимо друг от друга, не сочетаясь, но и не мешая друг другу.
По профилирующей функции можно выделить:
Торгово-офисные центры центры, в которых основная функция торговая, однако часть этажей занимают офисы. Как правило, такие центры возникают из-за желания владельца сэкономить. По мнению экспертов, в торговом центре можно обустроить не более трех эффективно работающих (в плане посещения покупателями) этажей. Причем, 1 этаж будет работать на 100%, 2 на 50%, 3 на 25%.
Однако земля стоит дорого, и сегодня собственники стремятся строить более высокие здания, чтобы максимально использовать купленный участок. В итоге, на первых этажах устраивают торговый центр, а остальные используют под другие функции, например, под офисные. Это актуально в городах, где земля дорога, а постройки сгруппированы вертикально.
Другой вариант актуален для окраин, где земли больше, она дешевле и возможны более широкие горизонтальные постройки. Собственник, получив большой участок земли, обращается к консультантам, и те объясняют ему, что торговые площади такого размера рынок просто не съест — покупательная способность в данном районе недостаточна. Поэтому частично площади можно использовать под торговую функцию, а частично под офисы или что-то другое.
Сочетание торговли и офисов нейтральное. Две эти функции не помогают, но и не мешают друг другу. Обычно ретейлерам не нужны офисы в торговых центрах. Поэтому чаще всего арендаторы ТЦ и БЦ, в многофункциональном торгово-офисном центре никак не связаны. Иногда собственник здания предоставляет скидки торговым операторам, арендующим офис в бизнес-центре.
Однако даже это не обязательно, поскольку на данном этапе своего развития рынок коммерческой недвижимости не насыщен и съедает любое предложение.
При создании многофункционального комплекса особенно важно уделить максимальное внимание концепции. Примером просчетов в концепциях торгово-офисных центров, снижающих успешность проекта, может послужить Новинский пассаж в Москве. Несмотря на то, что комплекс представляет собой одно из крупнейших и умнейших зданий Москвы, на изоляцию офисной и торговой зон отдельными входами, звуконепроницаемыми перегородками и парковками, на разнообразный набор сервисов комплекса существует заметный дисбаланс в эффективности его составляющих. Архитектурным решение комплекса не располагает посетителей к посещению комплекса за его фасадами попросту не угадывается торговый центр; неправильно сформированный состав и размещение арендаторов-бутики по соседству с игральными автоматами, отсутствие ярких якорей, сложности с парковкой способствуют непопулярности торговой зоны у потенциальных покупателей, торговые галереи в комплексе полупустые.
Офисно-торговые центры бизнес-центры любого класса, на первом этаже которых открываются магазины. Формат магазинов зависит от класса бизнес-центра. В бизнес-центрах класса А и В+ целесообразно создавать бутиковые зоны учитывая прекрасное местоположение таких бизнес-центров, благосостояние проживающего рядом населения позволяет обеспечить оборот магазинам.
Бизнес-центры высокого класса хорошее место для создания дорогих магазинов: бизнес-сувениров, парфюмерии, ювелирных изделий, магазинов импульсивных покупок. Также это удачное место для создания салонов красоты, центров банковских услуг, ресторанов. По мнению специалистов таким удачным примером может служить Атриум — один из первых бизнес-центров класса А в Петербурге, где весь первый этаж с галереей занят под торговую функцию. Отличное местоположение на Невском проспекте обеспечивает постоянный приток покупателей. Основной арендатор финский универмаг Stockmann.
В случае с бизнес-центрами высокого класса, офисные и торговые функции необходимо четко разделять. Например, необходимое условие для бизнес-центра класса А — большой просторный ресепшен. Понятно, что если ресепшен будет находится в бутиковой зоне, где толпится народ, это создаст неудобство для посетителей бизнес-центра. Поэтому входы в бизнес-центр и торговый центр, необходимо четко разделять.
Другой вариант офисно-торговой функции в бизнес-центрах класса В и С, а также в офисных центрах, не входящих в классификацию. В данном случае действует другой принцип арендаторы бизнес-центра являются основными потребителями услуг небольших торговых точек, занимающих первый этаж бизнес-центра. В данном случае очень важно обеспечить доступ арендаторов бизнес-центра в эти магазины. Специализация таких магазинов: магазины импульсивных покупок, бытовые услуги и т.д.
Таким образом, торговля в данном случае является сопутствующей функцией при офисах, создавая, или помогая формированию потока покупателей.
Среди крупных московских проектов можно отметить Альфа-Арбат Центр (Арбат, 1). Здание выполнено в стиле старинной московской архитектуры и оснащено новейшими современными технологиями. Торговая часть комплекса расположена на первом этаже здания, остальные же этажи заняты офисами.
Примером наиболее грандиозного проекта Москвы является офисно-торговый комплекс Москва-Сити. Проект предусматривает строительство на Краснопресненской набережной офисных небоскребов, торговых, гостиничных, жилых, развлекательных комплексов. В рамках комплекса предполагается создать первую в Восточной Европе единую зону деловой активности, объединяющую бизнес, досуг и проживание. На данный момент введены в строй Башня Багратион, первая Башня на Набережной, вторая предполагается к вводу в IV квартале 2005 г.
Гостинично-торговые комплексы
Это очень распространенное сочетание. Если профилирующая функция гостиничная, то на первом этаже создаются магазины сувениров и импульсивных покупок. Специализация магазинов такая же, как в бизнес-центрах высоких классов: бутики одежды, парфюмерия, ювелирные изделия, салоны красоты, банковские услуги, рестораны, аптеки. Классность магазинов зависит от уровня гостиницы. Преимущественно эти магазины ориентированы на туристов и живут именно за их счет, паразитируя на гостиничной функции.
Торгово-гостиничные комплексы
Более редкое сочетание. Вообще-то торговая и гостиничная функции плохо сочетаются, и даже мешают друг другу (причем, больше проигрывает гостиница, гостям которой не нравится большое количество людей в комплексе). Как правило, такие сочетания возникают из-за особенностей участка, обременений со стороны города и так далее.
Например, в известном в Петербурге торгово-гостиничном комплексе Владимирский Пассаж гостиничная функция возникла из-за обременений со стороны города. Здание, находящееся в отличном для торговли месте (пересечение Владимирского и Невского проспектов) было продано компании только с тем условием, что в нем будет располагаться гостиница (это было связано с историей переуступки прав).
Если бы не это обременение, комплекс Владимирский Пассаж все равно был бы многофункциональным. Для инвесторов торговая функция была профилирующей. Однако в здании 7 этажей, это было слишком много для торгового комплекса даже в 1998 году, когда начинали этот проект. Однако, скорее всего, инвесторы предпочли бы создать торгово-офисный центр, поскольку гостиничная функция сложна и дорога в реализации и управлении.
В итоге во Владимирском Пассаже постарались максимально разделить торговую и гостиничную функции. Сделали два разных акцентированных входа для гостей гостиницы и посетителей торгового центра. Было сделано так, чтобы люди из торговой зоны не моги попасть в гостиничную, но при этом обратное проникновение возможно.
Были продуманы различные маркетинговые ходы, которые позволяют гостиницы извлекать бонусы от соседства с торговым центром. Например, при въезде в гостиницу, гости получают дисконтные карты на обслуживание и закупки в торговом центре. Оригинально была решена проблема малого размера ресепшена в гостинице пока оформляются документы на группу, гости могут оставить вещи в холе и пойти в торговую зону (то есть происходит заимствование площадей). Однако у сочетания гостиницы и торгового центра все равно остаются недостатки (с точки зрения гостиницы). Например, вместо того, чтобы идти в бар гостиницы, гость спускается в супермаркет в торговом центре и покупает еду и выпивку там, лишая, таким образом, гостиницу сопутствующего дохода от бара и ресторана.
В свою очередь торговый центр скорее выигрывает от наличия гостиницы: она формирует ему некоторый поток состоятельных покупателей.
Торгово-развлекательные комплексы
Учитывая растущую конкуренцию в сегменте торговой недвижимости, торговые комплексы (ТК) вынуждены пересматривать свою концепцию и предоставлять посетителям все больше дополнительных услуг. Одним из способов привлечения посетителей в ТЦ является создание развлекательной инфраструктуры. Поэтому доля торговых комплексов, имеющих развлекательную составляющую, растет.
Этот вид сочетания функции считается наиболее удачным, причем бонусы получают оба направления. Этот вариант многофункциональных комплексов стоит особняком, являясь одной из форм торговли. Если местоположение и размер комплекса позволяет обустроить в нем развлекательную функцию, это необходимо сделать обязательно, так как это повысит конкурентоспособность комплекса и позволит обеим функциям поддерживать потоки посетителей за счет друг друга.
Развлекательная функция обычно выносится на более высокие этажи. Таким образом, первые два или три этажа оказываются заняты форматом торговли, а последние отдаются под кинотеатр, спортивные развлечения, рестораны и так далее. За счет того, что посетители зоны развлечений поднимаются на более высокие этажи, обеспечиваются потоки покупателей ко 2-му и 3-му торговым этажам.
Одна из наиболее популярных и востребованных развлекательных услуг — многозальные кинотеатры (мультиплексы). Большинство мультиплексов созданы как кинотеатры для семейного просмотра, что определяет их репертуар и спектр дополнительных услуг. Мультиплекс считается одним из наиболее крупных якорей торгового комплекса, привлекающий иногда по несколько тысяч человек в день. В прокате появляются чаще всего новинки мирового кино кинофильмы, которые привлекают горожан любого возраста. Во многом успешность и доходность торгового комплекса тесно связана с расположением в нем кинотеатра.
К сожалению, обустройство развлекательной функции в торговом комплексе не всегда возможно. Кинотеатр мощный генератор активности, однако он требует специфических помещений. Под кинотеатр необходимо строить специальное помещение, таким образом, его присутствие становится возможным только в новых строящихся комплексах.
Еще одно неудобство состоит в том, что кинотеатр обычно занимает огромные площади и является якорным арендатором. Поэтому ставки аренды у него невысоки, что уменьшает доход собственника комплекса.
Хорошим якорем для торгового центра считаются также боулинг клубы и фитнес-клубы.
Правда, у специалистовесть мнение, что пока что в России развлекательные услуги не являются прямым якорем, привлекающим покупателей в торговые комплексы, как на Западе. В сознании россиян как поход за покупками, так и отдых являются целевыми мероприятиями, время посвящается либо одному, либо другому занятию.
И все же наличие развлекательной составляющей в торговых комплексах является их значимой, важной частью. Развлекательная функция помогает сформировать привыкаемость посетителей к торговому центру. На подсознательном уровне создается образ комплекса, в который можно выбраться с любой целью будь то шоппинг или отдых. На этапе обострения конкуренции для торгового комплекса развлекающая составляющая является важным конкурентным преимуществом, потому что позволяет сформировать пласт лояльных посетителей, обеспечивающих высокую проходимость.
Особенности создания концепции МФК
При сочетании различных функций очень важна грамотная концепция. При выборе формата, сочетаемости и долей различных функций собственнику следует опираться не на свои представления о целесообразности, а на исследования рынка и советы консультантов.
Профессиональный консультант принимает во внимание наибольшее и наилучшее использование объекта и реальности рынка. Также консультант с помощью грамотной концепции способен создать среду, в которой каждый вид использования извлекает и приносит пользу.
Консультант способен провести анализ и выбрать наиболее вероятный и реально осуществимый вариант использования. При этом учитываются следующие параметры: законность, физическая осуществимость, финансовая целесообразность, максимальная эффективность.
Многофункциональные комплексы особенно сложны в управлении необходимо максимально четко продумать зонирование, логистику служебных и потребительских потоков, поскольку, как бы не разделялись функции комплекса, они все равно остаются жестко связаны друг с другом инженерными, коммуникационными системами, управлением, общей концепцией.
В тех случаях, когда предполагается, что функции существуют отдельно друг от друга, необходимо продумать два отдельных входа, причем так, чтобы ни одна из целевых групп не была обижена ей не приходилось искать нужный ей вход. Каждый вход должен быть акцентирован и не мешать другому это довольно сложная задача.
Очень важно при создании концепции многофункционального комплекса соблюдать социальный уровень целевых групп. Смешение может нарушить имидж объекта. Определение адекватного состава арендаторов определяет успех проекта — необходимо продумывать единую концепцию состава. Уровень арендаторов определяется, исходя из профилирующей функции.
Очевидно, что в бизнес-центре высокого класса нельзя открывать магазины, ориентированные на нижний сегмент рынка. Другой пример: во Владимирский Пассаж сначала планировала сесть известная сеть магазинов эконом-класса. Однако местоположение объекта и уровень гостиницы диктовал более высокий уровень арендаторов торгового центра. В итоге этой сети было отказано в размещении, так как такой арендатор мог привлечь в комплекс другую целевую аудиторию.
Основная функция многофункционального комплекса выбирается, исходя из местоположения. В месте с хорошей проходимостью имеет смысл делать основной функцией торговлю. Если проходимость не очень высока, однако у места хорошая транспортная доступность, имеет смысл задуматься об офисной функции. При этом следует отметить, что хорошее местоположение может спасти любой проект даже с самой слабой концепцией или вовсе без нее. Однако, учитывая, что хороших не занятых мест в больших городах становится все меньше, концепция приобретает все большее значение, поскольку она способна вытянуть даже объект с неудачным расположением.
Плюсы многофункциональных комплексов
1. Максимально эффективное использование земельного участка под застройку
2. Экономия ресурсов
3. Застройки смешанного типа представляют возможности для адаптивного многократного использования, преобразовывая заброшенные, незанятые помещения в новые центры
4. Несколько функций в одном комплексе предоставляют целевой аудитории несколько причин для посещения, обеспечивают привыкание к комплексу
5. Удачно спланированные и сочетаемые функции могут обеспечить синергетический эффект — взаимодополняемость потоков посетителей
6. Хорошие перспективы на будущее главная тенденция в США сегодня застройки смешанного типа (рынок будет двигаться в этом направлении). При увеличении конкуренции на рынке многофункциональность становится дополнительным преимуществом.
7. Уменьшение рисков за счет вкладывания одновременно в разные виды недвижимости, причем в одном месте. Таким образом, увеличивается инвестиционная привлекательность проекта.
Минусы многофункциональных комплексов
1. Сложность при реализации проекта в планировании, зонировании, исполнении (проектирование, строительство и инженерные сети).
2. Может возникнуть сложности в продвижении объекта при расстановке акцентов
3. Плохая концепция и зонирование могут привести к тому, что функции будут мешать друг другу
4. Возможны ограничения со стороны закона: зонирование и строительные кодексы
5. Более дорогая и сложная эксплуатация и управление
6. Сложности в подержании классности здания
Источник: www.malls.ru
LiveInternetLiveInternet
1 фотографий
—
-неизвестно
-Поиск по дневнику
-Подписка по e-mail
-Интересы
-Постоянные читатели
-Сообщества
-Статистика
Создан: 11.01.2012
Записей: 3089
Комментариев: 525
Написано: 3664
Бизнес-комплекс Шамбалы
Великие Иерархи Шамбалы видят Ваше огромное стремление к познанию Истины
Но они чувствуют Ваши финансовые проблемы, которые являются препятствием для посещения семинаров, для приобретения духовных материалов Школы.
Потому Всемилостивый Гуру, Спаситель человечества Богомудр Алтай Каган передает Вам знание о бизнес-магии через древний магический ритуал асан «-Бизнес комплекс»
Это знание было утеряно много тысячелетий назад, но Мастер возродил его, и теперь в доступной каждому человеку форме передает Вам.
Во всех странах последователи Учения Шамбалы начинают свой день с выполнения этого ритуала
И уже после десятикратного выполнения комплекса братья и сестры почувствовали прилив огромной энергии и сил.
Финансовые проблемы стали разрешаться, а скоро совсем исчезнут.
Многие ученики достигли значительных результатов.
Теперь они могут полностью, без всяких проблем не только обеспечивать своих родных и близких, но посещать все крупные духовные семинары, постигая новое знание, испытывая все более духовные, возвышенные состояния.
Уникальность этого комплекса в том, что все его движения очень просты и доступны, но каждое из них дарует огромный заряд энергии на долгое время.
«-Бизнес-комплекс»- универсален! Это Ваше здоровье, это Ваша радость, это любовь, это Великий успех и удача на любом поприще! Это богатство Вашей Души и Вашего Дома! Вы, последователи Светлого Учения Шамбалы, первые, кто может стать обладателем Великой Мудрости!В отличии от упражнений классической йоги и других известных асан, при выполнении этого ритуала внимание йогина направляется не столько на ход энергии по энергоканалам, сколько на произносимые установки, которые были созданы в соответствии с Космическими Законами.
Произнося каждую установку уверенно, четко, осознавая внутри себя стальной стержень воли, Вы ощутите, как в этот миг Вы обретаете новый характер, новую счастливую судьбу и все беды уходят прочь из Вашей жизни.
Собранное, целостное состояние во время выполнения ритуала, позволит Вам разорвать все негативные сансконтакты, сделать пересмотр всей прошлой жизни, избавляясь таким образом от всех болезней.
Пробуждая спящую внутри Вас энергию, Вы разовьете в себе свою Божественную Индивидуальность и родитесь для новой счастливой жизни.
Встаньте прямо, стопы вместе, руки сложите на уровне груди ладонями друг к другу в молитвенном жесте.
Установочная мантра : «-Ом Дзаян Дзаячи Квоч Ко Хин То»-.
Ноги поставьте немного шире плеч, стопы параллельно друг другу.
Колени слегка согнуты.
Руки, согнутые под прямым углом в локтях, прижмите локтями к бокам, расположите параллельно друг другу, ладони смотрят вверх, находятся на одной линии с предплечьями.
Установка: «-Я наполнен силой, я чувствую защиту и покровительство Божественной Силы»
3.
Положение ног такое же, как и в предыдущем упражнении, руки скрести те перед грудью ладонями к телу.
Положение кистей рук: мизинец и безымянный палец прижаты к ладоням, остальные пальцы расставлены в стороны, направлены вверх.
Подбородок выставите вперед.
Установка: «-Я успешен в бизнесе»
4.
Выпрямите ноги, стопы на шири не плеч.
Руки разведите в стороны ладонями наружу, пальцы вверх.
Положение кистей рук: большой и указательный пальцы соединены, остальные выпрямлены.
Установка: «-Божественная Сила расширяет мое производство»
5.
Сделайте неглубокий присед, ладони положите на бедра в верхней части, большие пальцы направлены назад, остальные пальцы — к средней линии тела.
Позвоночник максимально прогните вперед, голову запрокиньте назад, взгляд направлен вверх.
Установка: «-Я осуществляю Божественный замысел»
6.
Присядьте на правую ногу, стопу правой ноги поставьте на носок, туловище наклоните вперед и прижмите к бедру правой ноги, левую прямую ногу отставьте в сторону.
Руки обоприте ладонями о пол несколько спереди от правой ноги, туловище подайте вперед, пальцы рук направлены вовнутрь по направлению друг к другу, голова и взгляд направлены вперед.
Установка: «-Я хитер и изворотлив, как сталкер»
7.
Выполняется, как зеркальное отображение предыдущей асаны.
Присядьте на левую ногу, поставьте ее на носок, туловище прижмите к бедру левой ноги, правую прямую ногу отставьте в сторону.
Руки обоприте ладонями о пол несколько спереди от левой ноги, туловище подайте вперед, голова и взгляд направлены вперед.
Установка: «-Я действую ловко, собранно и расчетливо»
8.
Поставьте ноги шире плеч, туловище разверните немного вправо, слегка согните правую ногу, перенеся на нее частично центр тяжести, левая нога отставлена назад.
Прямые руки разведены в стороны, правая рука приподнята вверх на 45 градусов, левая на 45 градусов опущена вниз.
Голову направьте вправо и вверх, взгляд сконцентрирован на кончиках пальцев правой руки.
Установка: «-У меня есть сильное намерение
9.
Выполняется, как зеркальное отображение предыдущей асаны.
Поставьте ноги шире плеч, туловище разверните немного влево, центр тяжести тела перенесите на слегка согнутую левую ногу, правую отставьте назад.
Прямые руки разведите в стороны, левую приподнимите на 45 градусов, а правую опустите на 45 градусов.
Голова направлена влево и вверх, взгляд — на кончиках пальцев левой руки.
Установка: «-Я устремлен к Великой цели»
10.
Встаньте на колени, подайте туловище вперед, обопритесь на согнутую в локте левую руку, левое предплечье перпендикулярно ногам, правая рука согнута в локте, опирается ладонью о пол, пальцы направлены вперед, перпендикулярно левой руке.
Правую ногу максимально заведите назад и вверх, согнув в колене.
Установка: «-Я активен и неуспокоен»
11
Выполняется, как зеркальное отображение предыдущей .
асаны.
Встаньте на колени, подайте туловище вперед, обопритесь на согнутую в локте правую руку, правое предплечье перпендикулярно ногам, левая рука согнута в локте, опирается ладонью о пол, пальцы направлены вперед, перпендикулярно правой руке.
Левую ногу максимально заведите вверх и согните в колене.
Установка: «-Я действую на четком решении»
12.
Выпрямитесь, поставьте прямые ноги шире плеч, руки скрестите над головой, ладонями вверх.
Большой и указательный пальцы соединены, остальные смотрят в стороны.
Установка: «-Я верю в большой успех своего бизнеса»
13.
Встаньте прямо, стопы вместе, руки сложите на уровне груди ладонями друг к другу в молитвенном жесте.
Установка: «-Мое дело и дело Бога — едины»
| Рубрики: | лечебные практики личное |
Процитировано 4 раз
Понравилось: 1 пользователю
Источник: www.liveinternet.ru
Многофункциональные бизнес-центры
Многофункциональный бизнес-комплекс ― это объект недвижимости, чья функциональность расширена различными возможностями использования, то есть, может сочетать бизнес-центр и торгово-развлекательную зону, создавая благоприятную среду для совершения покупок, работы и отдыха. Такие бизнес-центры при грамотном и оперативном управлении способствуют расширению общественных связей и контактов, формированию и поддержке деловой репутации арендаторов.
Ключевым фактором и непременным условием успешного развития многофункционального бизнес-центра является мощная инфраструктура. Поэтому во всем мире многофункциональные бизнес-центры считаются главной поддержкой деловой и торговой жизни. Успешность большинства современных центров обеспечивает ориентация на такие востребованные рынком профили как торговля, развлечения, бизнес.
На рынке все более заметна тенденция увеличения доли крупноформатных многофункциональных комплексов с широким набором функций объекта (торгово-развлекательные и торгово-офисные центры). В зависимости от назначения объекта, как правило, одна из его функций является основной, а вторая ― «сателлит». Впрочем, иногда разные функции комплекса существуют независимо друг от друга, не сочетаясь, но и не мешая друг другу.
Варианты сочетаний профилирующих функций
Торгово-офисные центры ― это коммерческие объекты, основной функцией которых является торговая, а офисы занимают только часть этажей. Такие центры возникают, когда владелец земли старается извлечь максимум прибыли. В связи с дороговизной земли собственники строят высокие здания, чтобы максимально использовать приобретенный участок.
В итоге, торговый центр устраивают на первых этажах, а остальные используют под офисные функции. Особенно актуальны подобные комплексы в городах, где цены на землю высоки. Такое пропорциональное сочетание функций считается нейтральным, офисы и магазины не помогают, но и не мешают друг другу существовать.
Офисно-торговые центры ― бизнес-центры любого класса, где на первом этаже открывают магазины. Формат этих торговых точек зависит от класса бизнес-центра. Бизнес-центры высокого класса ― отличное место для создания дорогих магазинов бизнес-сувениров, парфюмерии, ювелирных изделий.
Эффективно функционировать здесь будут и салоны красоты, центры банковских услуг, ресторанов. Благосостояние работающего там и проживающего рядом населения гарантирует этим торговым точкам хороший оборот. Однако необходимым и обязательным условием для такого сочетания функций бизнес-центров являются раздельные входы в бизнес-центр и торговую зону.
Другой вариант сочетания офисно-торговых функций ― когда арендаторы бизнес-центра являются основными потребителями в магазинах и салонах, занимающих первый этаж. При этом необходимо обеспечение свободного доступа арендаторов бизнес-центра в эти магазины. В этом случае торговля является сопутствующей функцией при офисах, создавая и формируя поток покупателей.
Гостинично-торговые комплексы ― весьма популярное сочетание. На первых этажах комплексов с профилирующей гостиничной функцией размещаются магазины сувениров, специализация которых идентична магазинам в бизнес-центрах класса «А»: бутики, парфюмерия, ювелирные изделия, салоны красоты, банковские услуги, рестораны, аптеки. Эти точки ориентированы преимущественно на туристов и живут именно за их счет, являясь сопутствующей сферой гостиничных услуг.
Торгово-гостиничные комплексы ― более редкое сочетание. Проживающим в гостиницах, как правило, не нравится большое количество людей в комплексе, поэтому торговая и гостиничная функции плохо сочетаются, и даже мешают друг другу. Это вынужденное сочетание, которое возникает из-за особенностей участка застройки или условий со стороны города.
Например, торгово-гостиничный комплекс «Владимирский Пассаж». Для успешного функционирования этого центра, находящегося в отличном, с точки зрения торговли, месте, инвесторы постарались максимально разделить торговую и гостиничную функции (в данном сочетании весьма проигрышную для гостиницы). Было сделано два входа ― для гостей гостиницы и посетителей торгового центра.
При этом покупатели не могут попасть из торговой зоны в гостиничную, а постояльцы из гостиницы в торговый центр ― могут. Были найдены и другие маркетинговые ходы, которые позволяют гостинице извлекать пользу от соседства с торговым центром. Торговый центр, в свою очередь, выигрывает от соседства гостиницей, которая формирует ему некоторый поток состоятельных покупателей.
Торгово-развлекательные комплексы обладают наиболее удачным сочетанием функций. Конкуренция в сегменте торговой недвижимости огромна, поэтому торговые комплексы, пересматривая свою концепцию, стараются предоставлять посетителям все больше дополнительных услуг. Одним из способов привлечения посетителей в ТЦ является создание развлекательной инфраструктуры. Поэтому, если местоположение и площади комплекса дают возможность обустроить в нем развлекательную зону, это стоит сделать. Такое сочетание повысит конкурентоспособность комплекса, а обе функции будут поддерживать потоки посетителей за счет друг друга.
Плюсы и минусы многофункциональных комплексов
Современный ритм жизни предъявляет высокие требования к офисным помещениям и торговым центрам. Многофункциональные бизнес-центры располагают полным комплексом услуг, что делает возможным проведение различных мероприятий на самом высоком уровне: презентации, семинары, банкеты, международные конференции и саммиты. Подобные сооружения обеспечивают сотрудникам офисов, проводящим большую часть дня на рабочем месте, комфортное пребывание в здании центров, а грамотно сформированные торгово-развлекательные комплексы экономят время, позволяя совместить покупки и отдых.
Плюсы
Главная тенденция на рынке коммерческой недвижимости сегодня ― застройки смешанного типа. При увеличении конкуренции на рынке многофункциональность становится дополнительным преимуществом. Инвестиционная привлекательность проектов увеличивается за счет уменьшения рисков, связанных с вложением средств в разные виды недвижимости.
Постройка многофункциональных комплексов позволяет максимально эффективно использовать земельный участок под застройку, экономя ресурсы. Застройки смешанного типа предоставляют возможность адаптировать и преобразовывать заброшенные, незанятые помещения в новые центры. Когда в одном комплексе сочетается несколько функций, предоставляющих целевой аудитории несколько причин для посещения, это обеспечивает быстрое привыкание к комплексу. При этом удачно спланированные и совмещенные функции обеспечат взаимодополняемость потоков посетителей.
Минусы
Главный минус ― это возможные ограничения со стороны закона — зонирование и строительные кодексы. Это может серьезно осложнить процесс реализации проекта ― проектирование, строительство и проведение инженерных сетей. Когда объект уже достроен, необходимо четко сформулировать концепцию комплекса и расставить акценты при его продвижении. Непродуманность в этих вопросах может привести к тому, что функции, совмещенные в комплексе, будут мешать друг другу и проект станет убыточным. Следует также учитывать, что многофункциональные объекты дороже в эксплуатации и более сложны в управлении.
Источник: theproperty.ru