На посткризисном рынке недвижимости девелоперы все чаще работают с новым форматом недвижимости — апартаментами
Фото: Архив пресс-службы
«Текущий год можно называть годом апартаментов, — считает генеральный директор компании “Миэль-Новостройки” Мария Литинецкая. — Сейчас на рынке присутствует около 13 комплексов более чем со 1100 апартаментами. Их общая площадь — около 140 тысяч квадратных метров». Для сравнения: на докризисной рынке было всего шесть проектов с апартаментами. «Суммарная площадь заявленных проектов с апартаментами составляет более миллиона квадратных метров», — говорит директор аналитического департамента компании Blackwood Ольга Широкова.
В чем причина всплеска интереса к формату апартаментов? В попытке обойти новые градостроительные ограничения на строительство в центре? Все намного проще: главной причиной моды на апартаменты стал «ледниковый период» на офисном рынке. Потребность в новых офисных зданиях сегодня невелика.
Нужен ли офис в бизнесе на посуточной аренде квартир?
В этой ситуации в новых проектах можно нарезать нежилые помещения на апартаменты и продать как квазижилье. Да и стоят апартаменты дороже, чем офисы.
Спасение через апартаменты
До кризиса половина проектов с апартаментами была сконцентрирована в районе Москва-Сити. В Москве-Сити под апартаменты была отдана часть площадей в проектах «Город столиц», «Федерация» и Imperia Tower. «Жизнь не ограничивается пребыванием в офисе. В районе делового центра должны присутствовать места, где люди смогут поесть, провести время, переночевать», — рассуждает управляющий директор компании «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. Апартаменты в Сити позиционировались как особый формат представительских квартир для временного проживания в элитном анклаве. Однако будем честны: на докризисном рынке столицы идея апартаментов не пользовалась особой популярностью у девелоперов.
За последние три года сложилась новая ситуация. Рынок столкнулся с перепроизводством офисных помещений. «В Москве заморожено строящихся бизнес-центров на три миллиона квадратов. И еще два миллиона квадратных метров площадей в построенных бизнес-центрах Москвы оказались вакантными», — говорит директор по маркетингу компании «НДВ-Недвижимость» Ирина Наумова. «Офисный рынок до сих пор находится в не самом лучшем состоянии, — подтверждает руководитель отдела исследований компании Cushman Wakefield связывает с дефицитом участков под застройку в центре столицы. Теоретически земля есть, но за редким исключением площадки образуются за счет малодоходных и сложных программ расселения жилого фонда или вывода промзон. Однако после вывода завода за пределы МКАД, чтобы построить на освободившемся участке жилье, нужно поменять целевое назначение земли. «Это увеличит затраты на землю вдвое. В то же время, если возводить апартаменты, то перевода и дополнительных вложений не потребуется», — замечает Евгений Скоморовский.
Какую квартиру, офис выбрать? Инвестиции в недвижимость.
Одним из главных апартостроителей в Москве выступает компания KR Properties. Сегодня в ее активе сразу три проекта с апартаментами. До кризиса застройщик приобрел несколько промышленных предприятий, расположенных в центре столицы. Изначально планировалось строить там офисные здания, но в кризис планы девелопера поменялись.
И вместо бизнес-центров стали появляться комплексы с апартаментами. В каждом из проектов покупатель приобретает нежилое помещение с набором инженерных коммуникаций, которое, по заверению девелопера, можно использовать фактически как обычную квартиру.
Первый проект — «Даниловская мануфактура 1867» в районе метро «Тульская». Он включает в себя 42 лофта-апартамента площадью от 37 до 200 кв. м. «Апартаменты разместились в корпусах из красного кирпича бывшей мануфактуры, построенной еще в XIX веке. У здания метровые стены и потолки 4,5 метра», — рассказывает директор службы маркетинга УК «Пересвет-Инвест» Ирина Кирсанова. В 2011 году сдается первая очередь объекта. Цена на апартаменты — 7000 долларов за квадратный метр.
Другой проект располагается на Верхней Масловке и называется Manhattan House. Апартаменты площадью 43–103 кв. м продаются по ценам 5–7 тыс. долларов за квадрат. Наконец, пару месяцев назад KR Properties запустила проект «Николаевский дом». После реконструкции в семиэтажном здании бывшей гостиницы на Комсомольском проспекте разместятся 60 апартаментов. Площади апартаментов — 30–90 кв. м, цены — 7700–9900 долларов за квадратный метр.
Временная тенденция
Главный минус апартаментов для девелоперов — ограниченный спрос. Большая часть москвичей предпочитает обычные квартиры. К тому же апартаменты — удовольствие недешевое. Средняя цена апартаментов в Москве, по данным компании Penny Lane Realty, — 9500 долларов за квадратный метр.
Большая часть апартаментов, около 65%, приходится, по словам Ольги Широковой, на бизнес-класс, около трети относятся к категории элитных объектов. В экономклассе на рынок апартаментов Москвы вышел лишь один проект — комплекс «Парус» на Ярославском шоссе. Де-юре это гостиница, де факто — обычный панельный дом. История проекта такова.
В начале 2000-х компания ПИК получила от города по льготной программе участок под строительство гостиницы на Ярославском шоссе, владение 122–124. Но затем девелопер возвел вместо отеля жилой дом экономкласса.
Другой минус апартаментов — невозможность прописаться в них. А если нет прописки, то все удобства, получаемые москвичами по месту жительства (детский сад, получение загранпаспорта, лечение в районной поликлинике и многое другое), для владельцев апартаментов недоступны. За коммунальные услуги владельцам апартаментов приходится платить более существенные суммы по сравнению с обычными квартирами.
Возможно, для владельцев и топ-менеджеров крупных компаний вышеперечисленные минусы несущественны, но для большинства москвичей они могут сыграть ключевую роль при выборе места жительства. Так, компания ПИК распродала проект на 10–15% дешевле аналогов. Сегодня, по словам экспертов, апартаменты с Ярославки выходят на вторичный рынок с дисконтом 15–20%, но особым спросом не пользуются.
Покупателей апартаментов можно разделить на несколько категорий. «Главная — это иностранцы, для которых такой формат недвижимости знаком и привычен. Они формируют значительную часть спроса на апартаменты в Москве, — замечает директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский. — Вторая категория — московские компании, которые используют апартаменты как представительскую квартиру. Третья — региональные и зарубежные фирмы, которые предоставляют апартаменты для своих сотрудников, пока те проживают в Москве».
Еще одна категория — владельцы собственного бизнеса и топ-менеджеры крупных компаний, которые уже имеют квартиру в столице или загородный дом в Подмосковье. Однако таких людей немного, поэтому массово апартаменты если и начнут строить, то очень нескоро. «Сегодня предложение по апартаментам в столице соответствует спросу, — рассуждает Александр Зиминский. — Если количество проектов серьезно вырастет, то девелоперам придется снижать цену или годами ждать покупателей». По мнению Павла Карасева, в 2011–2012 годах количество проектов с апартаментами еще будет расти, но затем эта тенденция пойдет на спад.
Источник: expert.ru
Выгодная альтернатива: инвестировать в офисы вдвое выгоднее, чем в квартиры
Из всего многообразия объектов недвижимости, подходящих для долгосрочного вложения средств, россияне традиционно предпочитают квартиры. Это самый понятный и предсказуемый продукт для подавляющего большинства наших сограждан. Но далеко не самый выгодный в плане получения дохода. В сегодняшних условиях инвестору явно заслуживают внимания альтернативные варианты, например, офисы в бизнес-центрах класса «А». Согласно подсчетам специалистов Arendator.ru, этот тип недвижимости окупается вдвое быстрее квартир и при этом отличается даже большей стабильностью.
Жилая недвижимость болеет
Инвестирование в офисную недвижимость пока слабо развито на московском рынке. Это объясняется несколькими факторами: инерция покупательских привычек, низкая информированность потенциальной аудитории и дефицит действительно качественного предложения. Однако постепенная утрата квартирами своего инвестиционного потенциала уже в скором времени может изменить ситуацию.
Рост стоимости квартир замедлился в два-три раза относительно показателей 2020-2021 гг. В некоторых сегментах и вовсе прослеживается «околонулевая» динамика. Арендный рынок, в свою очередь, находится под давлением нескольких негативных факторов. Во-первых, снижение уровня реальных доходов населения.
Во-вторых, избыток предложения, который образовался после того начали сдаваться тысячи новых квартир, раскупленных в период «ипотечной лихорадки». В-третьих, под влиянием кризисных процессов наметился отток немалой части потенциальной аудитории. Как итог, период окупаемости жилья увеличился до 18-22 лет в зависимости от сегмента и категории.
Коммерческая недвижимость выздоравливает
Сектору коммерческой недвижимости также пришлось нелегко февральского шока. На какое-то время все бизнес-процессы оказались заморожены. Однако уже с мая деловая активность начала восстанавливаться. Так, городские cклады удерживают показатели доходности в пределах 10-14%. Привлекательным выглядит и готовый aрендный бизнеc.
Вложения в него вполне способны принести 8-12% годового дохода. Однако в этом сегменте для успешного входа зачастую необходимы крупные бюджеты (порядка 50-100 млн рублей). В последнее время обоснованно растет покупательский интерес к инвестиционным офисам, которые появляются в структуре современных бизнес центров с развитой инфраструктурой, инновационных техническим оснащением и высокой транспортной доступностью.
10 > 5
Рассмотрим конкретный пример. Стандартная однокомнатная квартира с отделкой в одном из наиболее востребованных районов Москвы – Останкинском – продается за 12,2-13,5 млн рублей. Можно рассчитывать, что при сдаче в аренду она будет приносить по 55-60 тыс. рублей в месяц. Иными словами, доходность актива варьируется в пределах 5-6%. Причем собственнику придется самостоятельно искать арендатора и решать все вопросы, связанные с его проживанием.
Между тем, в той же локации базируется офиcный цeнтр класса «А» Ostankino Business Park у станции метро «Бутырская», доходность которого по оценкам экспертов может достигать до 10% после ввода объекта в эксплуатацию. Компания «Пионер» же может помочь в коммуникации с арендаторами, техническом и сервисном обслуживании, а также урегулировании юридических аспектов.
Для массового инвестора критическое значение имеет порог входа. Для высококачественных oфисных центрoв стоимость квадратного метра сопоставима с жильем комфорт-класса в том же районе.
Так, в Ostankino Business Park офис площадью 70,8 кв. м продается за 17,18 млн рублей – цена двухкомнатной квартиры с габаритами 50-55 кв. м. Важно, что на него также распространяется действие льготных ипотечных программ. В частности, при выплате половины от общей суммы ставка составит 5,5%. Первоначальный взнос возможно снизить и до 15%, тогда будет применяться ставка в 7%.
Аналогичные условия действуют и в офисном центре Plaza Botanica, который примыкает к ТПУ «Ботанический сад». По этому адресу покупка объекта площадью 64,5 кв. м обойдется в 19,99 млн рублей. То есть, заплатив только 3,0 млн рублей (15-процентный взнос), можно получить надежный источник дохода. Для сравнения квартира бизнес класса сопоставимой площади в соседних новостройках стоит на 40% дороже.
Фактически в случае офисов и торгoвых пoмещений от надежных игроков рынка коммерции речь идет о безрисковых инвестициях, которые по степени доходности заметно опережают вклады и депозиты.
В инвестировании всегда сохраняется элемент игры. Как и во всякой игре, для ключевого решения нужно выбрать удобный момент. На рынке недвижимости такой момент наступает в период скидок и акций. Офисы здесь не исключение. В Plaza Botanica выделен пул из 15 лотов площадью более 71 кв. м, у которых на протяжении всего сентября будет сниженная (на 10%) цена.
Кроме того, компания «Пионер» готова премировать дисконтом тех клиентов, которые при покупке помещения в Ostankino Business Park единовременно внесут всю сумму. Еще одна практикуемая мера поощрения спроса – беспроцентная рассрочка.
Безрисковый актив
Очевидно, что по мере разочарования в жилой недвижимости все больше покупателей-инвесторов будут переориентироваться на офисные активы. Этому процессу будет способствовать наличие на рынке коммерческих объектов знакомых брендов – таких, как компания «Пионер» , которая сейчас активизировала усилия в направлении делового девелопмента.
Ряд других застройщиков также собираются продвигать подобные продукты. Таким образом, в краткосрочной перспективе возможно переориентирование части потребительской аудитории именно на коммерческую недвижимость. И это будет экономически оправданный шаг. Фактически в случае офисов с гарантированным доходом речь идет о безрисковых инвестициях, которые по степени надежности близки к вкладам и депозитам, а по доходности заметно их опережают.
Источник: www.arendator.ru
Офис в квартире: плюсы и минусы
Далеко не каждый предприниматель, особенно начинающий, может позволить себе аренду полноценного офисного помещения. Цены в бизнес-центрах даже среднего класса серьезно кусаются, да и не всегда небольшим фирмам есть смысл арендовать полноценный офис. В таком случае отлично подойдет простая московская квартира.
О плюсах и минусах такого домашнего офиса рассказывают специалисты ГК «МИЦ». Сейчас многие специалисты предпочитают работать на дому: парикмахеры, стилисты, юристы, дизайнеры, даже бухгалтеры. Однако стоит задуматься о расширении бизнеса, как встает вопрос о собственном помещении.
И тут аренда квартиры подойдет как нельзя лучше, ведь найти нежилое помещение в нужном месте бывает весьма непросто. К тому же площади их, как правило, начинаются от 50 кв. м., а цены довольно высоки. С жилым же помещением таких трудностей, как правило, не возникает, если только нет желания перевести его в разряд нежилого помещения.
В этом случае сбор документов и получение согласований может затянуться почти на год и обойтись в серьезную сумму. Идеальным же вариантом для небольшого офиса станет однокомнатная квартира с небольшой арендной платой 30-40 тысяч рублей. Конечно, найти подходящее помещение будет не так просто, ведь не все владельцы готовы к такой нетипичной аренде.
Однако это будет и не так сложно, как с хорошим офисным помещением. По словам директора отделения «МИЦ-Недвижимость» Инны Игнаткиной, на сегодняшний день подобные предложения занимают порядка 5% столичного рынка аренды. А что же с юридической стороной вопроса? Легальна ли такая аренда? Однозначно ответить на этот вопрос нельзя.
Гражданский кодекс подтверждает только возможность проживания в квартире, Жилищный же гласит, что в квартире можно осуществлять профессиональную деятельность, если она не нарушает интересы остальных жильцов. Что это означает на практике? В квартире вполне можно вести дела, но лишь те, которые не помешают соседям.
То есть устраивать в квартире химическое производство, деревообрабатывающий цех или складское помещение категорически нельзя. Все, что связано с сильными запахами, шумом, риском возгорания или отравления, вибрацией и другими неприятными факторами лучше оставить для специализированных помещений.
Вести же документацию, обзванивать клиентов, проводить консультации или делать стрижки никто не мешает. Есть у домашнего офиса и свои неоспоримые преимущества. Так, всегда можно подобрать квартиру в каком-то определённом районе, и даже на определенной улице. Нет ограничений и по этажу.
Легче найти помещение необходимого размера, квартиры на московском рынке аренды представлены самые резные. Конечно, цена будет несколько выше, нежели при жилой аренде, но все равно это будет гораздо выгоднее, чем снимать крупное офисное помещение, большая часть которого не будет использоваться. Но есть при такой аренде и определенный риск.
В некоторых случаях, ввиду недостаточно прозрачной формулировки законов, её могут признать недействительной. Если арендующая помещение компания зарегистрирована официально, но она не сможет отнести затраты на аренду к валовым расходам, соответственно налогов ей придется уплатить немного больше. Избежать этого можно лишь переведя помещение в нежилой фонд, но это, как уже говорилось, весьма затратно и трудоемко. Ряд сложностей может возникнуть и с проверяющими организациями, например, с пожарным надзором или санэпиднадзором. Как следствие, перед арендой офиса на дому необходимо все хорошо продумать и просчитать.
Другие новости по теме
Группа компаний «МИЦ» презентует новые проекты в рамках XIV Международной отраслевой выставки «Строительная неделя Московской области — 2012».
05.09.2012 18:41:29 В Федерации профессионального бокса России новое назначение
Пост вице-президента занял Андрей Рябинский, председатель совета директоров ГК «МИЦ».
12.09.2012 12:29:29 Какие факторы могут повлиять на покупку квартиры «с рук»?
Подробно о них рассказывают специалисты ГК «МИЦ».
12.09.2012 13:17:40 Лучшие девушки недвижимости – в ГК «МИЦ»!
7 сентября в подмосковном парк-отеле «Империал» состоялся второй этап конкурса красоты «Мисс МИЦ 2012», по итогам которого в финал вышли 5 самых красивых девушек ГК «МИЦ». Партнерами конкурса выступили кредитный банк «Интеркоммерц», компания «КиноDоктор», журнал «Профиль» и информационный аналитический портал о недвижимости RealEstate.ru.
05.10.2012 12:11:47 Чем привлекают покупателей квартир подмосковные наукограды?
Чем же объясняется востребованность квартир в этих городах на рынке жилой недвижимости?
Мероприятия
- 6 июня 2023
Элитная недвижимость: концепция успеха
22 июня 2023
Деловая регата и фасилитация «Вода в городе: расширяя границы девелопмента. Диалог городов»
Новости компаний
- 17:11 «Пропустить не могу прийти!» — а где вы поставите запятую, когда дело касается делового мероприятия в рамках премии «Поселок года»?
- 14:28 Форум недвижимости «Движение»- 2023 завершен: крупнейшее мероприятие отрасли объединило представителей бизнеса и власти со всей страны
- 13:49 Property Tour «Элитный метр: новые формы»
- 11:41 Сдавать квартиру в аренду все менее выгодно
- 11:33 В ЖК RIVER HOUSE высадили более трех тысяч саженцев в рамках комплексного озеленения территории
- Последние новости компаний
Материалы, размещенные на сайте www.RussianRealty.ru являются исключительной собственностью www.RussianRealty.ru и защищены законодательством РФ об авторском праве. Полное или частичное использование материалов сайта возможно только с гиперссылкой на данный материал.
Источник: www.russianrealty.ru