За последние несколько лет в России стала необычайно популярна идея доходной недвижимости. Не только опытные бизнесмены, но и вчерашние домохозяйки приобретают старые коммунальные квартиры, чтобы переделать их под мини-апарт-отели из нескольких студий и сдать в наём.
Такого рода бизнес практически не рекламируется, его популярность растёт благодаря вебинарам и бизнес-курсам успешных инвесторов-первопроходцев. И, хотя хостелы в жилых петербургских домах по требованию соседей закрывают едва ли не каждый месяц, предприниматели, вкладывающиеся в доходную недвижимость, уверены в чистоте и надёжности своих проектов.
В Санкт-Петербурге бизнес приобрёл особую популярность, ведь город на Неве не только одна из туристических мекк страны, но и город контрастов, успевающий одновременно оставаться «окном в Европу» и коммунальной столицей бывшего СССР.
Несмотря на действующую уже более 10 лет программу «Расселение коммунальных квартир», в городе, по данным Жилищного комитета, остаётся примерно 74,5 тысячи нерасселённых квартир, рассчитанных на несколько семей. Их количество за время действия программы уменьшилось на 42 тысячи. Казалось бы, если расселение будет продолжаться такими же темпами, то, минимум, ближайшие лет 10 легендарные коммуналки из города никуда не денутся. Но растущий интерес инвесторов к недвижимости в центре Северной столицы в ближайшие годы может заметно ускорить темпы расселения.
МИНИ ГОСТИНИЦА как БИЗНЕС ПРОЕКТ!!! Сколько окупается гостиница!
Каким бы, мягко говоря, неоднозначным ни был быт современных коммуналок, люди всё равно охотно снимают в них комнаты. Во-первых, это дёшево, во-вторых, это в центре, рядом с работой, учёбой и всеми основными городскими достопримечательностями. Квартиры–студии в жилых комплексах за КАДом этим похвастаться не могут, а ряд социальных проблем пригородных локаций делает это жильё инвестиционно слабо привлекательными, о чём не раз говорили эксперты рынка.
Инвесторы решают проблемы нерасселённых коммуналок и нехватки в центре города мест для жилых проектов экономкласса, объединив их. Бизнесмены выкупают старые квартиры, проводят в них перепланировку и вместо 3-4 комнатной коммуналки получается небольшой комплекс из 7-9 студий, с собственными санузлами и небольшими кухнями. Высокие потолки дореволюционных помещений дают возможность делать студии двухуровневыми. Предприниматели, занимающиеся подобными проектами, часто шутят, что восстанавливают историческую справедливость – возвращают дореволюционным доходным домам их изначальную роль.
Апартаменты в квартире
Перепланированные и отреставрированные квартиры-комнаты иногда и продают, но чаще сдают в аренду, посуточно или на длительный срок. Владельцы таких проектов, как правило, называют их апарт-отелями или мини-апарт-отелями. И хотя они имеют мало общего с традиционными многоэтажными комплексами апартаментов, то есть, фактически, квартир, имеющих статус нежилых помещений, большинство инвесторов не переводят коммуналки в нежилой фонд. Вывеска «апарт», по их словам, просто маркетинговый ход.
Как открыть гостиницу. Гостиничный бизнес. Свой отель
«Мы не переводим квартиры в нежилой фонд. Апарт-отель — маркетинговое название. Юридически мы сдаём комнаты в наём в многокомнатных квартирах. Большинство недвижимости просто невозможно перевести в нежилой фонд, потому что большинство проектов покупается в ипотеку, а для перевода в нежилое помещение должно быть снято обременение, то есть ипотека должна быть выплачена полностью. Но перепланировку, которую мы делаем, мы изначально продумываем так, чтобы в дальнейшем её можно было узаконить», — рассказала «Форпосту» руководитель управляющей компании Sokroma и бизнес-тренер Дарья Ковалевская.
Четыре года назад она начала вкладывать деньги в доходную недвижимость. За это время, по словам Дарьи, она и её партнёры помогли городу расселить коммуналки на 400 миллионов рублей.
Дарья Ковалевская отметила, что количество людей, выкупающих коммуналки для создания собственных проектов, растёт ежегодно. Бизнес-тренер рассказала, что только за последний год на своих вебинарах по инвестициям в создание апарт-отелей, подготовила около 60 учеников. Отметим, что она далеко не единственный тренер, работающий в этом направлении.
Город или частники?
Рост интереса к старым коммунальным квартирам отмечают и «Фонде имущества Санкт-Петербурга», реализующем аварийную городскую недвижимость на торгах.
«Судя по количеству обращений в консультационный центр Фонда имущества и статистике посещаемости сайта, популярность таких объектов (бывших коммунальных квартир — прим.ред.) растёт. Так, за 2017 год Фонд имущества реализовал 88 квартир в разных районах города общей площадью 9 080,90 квадратных метров на общую сумму 341,4 миллион рублей», — сообщила «Форпосту» пресс-секретарь «Фонда имущества Санкт-Петербурга» Валерия Герус.
Узнать, сколько было продано коммуналок, находившихся в частной собственности, конечно, сложнее. Но нельзя не отметить, что многие предприниматели предпочитают их государственным квартирам, так как переустройство такого жилья менее хлопотно.
«Жилые помещения продаются с обязательным условием для покупателя выполнить работы по устранению непригодного для проживания состояния объекта, снять статус аварийности. Кроме того, если здание, в котором расположено жилое помещение, относится к числу объектов культурного наследия, у покупателя возникает обязанность согласовывать все ремонтно-строительные и реставрационные работы с комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга», — рассказала пресс-секретарь «Фонда имущества Санкт-Петербурга» Валерия Герус.
Инвестор и ведущий YouTube канала «Отельеры», посвящённого доходной недвижимости, Никита Челноков объяснил, что при приобретении городской недвижимости проблема заключается не в том, что нужно провести дополнительные работы, а в том, что на согласование их результата тратится лишнее время.
«После приобретения квартиры у Фонда имущества ты должен привести её в определённое состояние и сдать объект межведомственной комиссии. Она решает, соответствует состояние квартиры норме или нет. На это иногда уходит до полутора лет. Это всё мешает прибыли. С частным лицом проще.
Купил и никому ничего не должен. Делаешь ремонт и сдаёшь», — объяснил Челноков.
Предприниматель Дарья Ковалевская уверена, что игра стоит свеч. Инвесторам, желающим получить максимальную материальную выгоду, она советует обращать внимание на городскую недвижимость.
«На рынке минимальная цена в центре — 70-75 тысяч рублей за квадратный метр. У города можно приобрести здание за 25 тысяч рублей за квадрат. Надо понимать, что подразумеваются большие вложение в ремонт. Но на выходе всё равно получается 50-55 тысяч рублей. Конечно, у частного владельца купить спокойнее, проще, но мы говорим не о домохозяйках, а об инвесторах, а для них даже 2000 рублей важны», — полагает Ковалевская.
Она рассказала нам, что и сама активно сотрудничает с «Фондом имущества Санкт-Петербурга». Так, в её ближайшие планы входит покупка у города многоквартирного дома с последующей реставрацией под большой апарт-отель. У предпринимательницы уже есть потенциальные соинвесторы из числа её учеников и партнёров.
«До нового года мы выступали на площадке Фонда Имущества с предложением коллективного инвестирования. Фонд нас поддержал. Сейчас мы с юристами прорабатываем вопрос взаимодействия с «дольщиками». Возможно, это будет оформлено, как жилищный кооператив. В любом случае, мы должны быть уверены в том, что наши инвесторы застрахованы, что их имущество никуда не денется», — рассказала Ковалевская.
По её словам, этот проект станет первым в своём роде для Петербурга.
Юридический аспект
По мнению члена адвокатской конторы «Пелевин и Партнёры» Любови Столбовой, бизнес с инвестициями в мини-апарт-отели в настоящее время несёт большие риски с точки зрения законодательства. Она занимается юридическими вопросами, связанными с недвижимостью более 10 лет, и на её практике были случаи закрытия мини-отелей в жилых домах в центре Петербурга. С другой стороны, по словам адвоката, многое зависит от стратегии ведения бизнеса.
«Если предприниматели сдают квартиры в долгосрочную аренду по комнатам, они фактически сохраняют коммунальную квартиры, выделив и зарегистрировав в ней доли. Их никто трогать не будет, потому что объект не будет использоваться как гостиница. Он будет использоваться для проживания, а не для размещения.
Но другое дело, когда, допустим, берут пятикомнатную квартиру и организуют в ней мини-отель. Такие мини-отели называют «серыми гостиницами», то есть это гостиницы, не переведённые в нежилой фонд. Владельцы не могут их лицензировать и рекламировать должным образом, потому что они находятся в жилом фонде», — рассказала «Форпосту» Любовь Столбова.
Она отметила, что инициаторами жалоб в Роспотребнадзор и прокуратуру, как правило, становятся жители соседних квартир, недовольные увеличением количества жильцов на этаже и дополнительными нагрузками на инженерные коммуникации старых домов.
Кроме того, по мнению юриста, есть несколько сложностей с перепланировкой квартир. В частности, согласно своду правил планировки жилых многоквартирных зданий, не допускается размещение уборной и ванной непосредственно над жилыми комнатами и кухнями.
По словам «отельера» Никиты Челнокова, инвесторы, безусловно, в курсе этих правил и ищут для своих проектов квартиры на первых этажах либо на вторых в домах с нежилым первым уровнем.
С соседями своих арендаторов у него проблемы тоже случались, но это, по словам предпринимателя, исключительные случаи:
«Когда-то это была коммунальная квартира, а потом её привели в порядок. Поднялся социальный уровень жильцов, улучшилось состояние подъезда, общедомового имущества. Мы сами стараемся его облагораживать. Однажды, например, мы поставили в подъезде новую металлическую дверь с металлическим козырьком. Были, конечно, случаи, что соседи жаловались. Но ведь и соседи бывают разные.
Для некоторых тот, кто улучшает состояние дома как тряпка для быка, раздражитель. В любом случае, мы законы не нарушаем. Это моя квартира и я сдаю комнаты, плачу налоги. Могут быть недовольные. Но с юридической точки зрения у нас всё чисто».
Дорога в город студий
Хотя коммуналок в городе ещё много, опыт перепланировки и увеличения количества комнат-студий для последующий сдачи уже применяется инвесторами за пределами старого Петербурга. Так, в одном из своих видеоуроков Дарья Ковалевская утверждала, что даже хрущёвку можно разделить на две студии, а потом сдавать. На YouTube-канале «Отельеры» был выпуск о переделке трёхкомнатной квартиры в апарт-отель на 8 студий в новостройке «Янила кантри» в посёлке Янино.
Более того, по словам генерального директора группы компании Active Group Якова Волкова, похожие схемы применялись на загородном рынке Петербурга, когда владельцы таунхаусов делили их на несколько квартир, чтобы поскорее продать.
Уменьшение жилых площадей сегодня востребовано. Новые мини-апарт-отели, по форме возродив доходные дома Петербурга, фактически начали выполнять функцию тех самых коммунальных квартир, на смену которым они пришли: решить квартирный вопрос за счёт обеспечения населения доступным компактным жильём.
Подписывайтесь на то, что Вам интересно!
Источник: forpost-sz.ru
Гостиница на дому: 5 главных правил организации в квартире мини-отеля
Владелец собственной квартиры может при желании превратить ее в бизнес, организовав в ней мини-отель. Однако эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость», что прежде чем продумывать дизайн будущих комнат-номеров, необходимо осуществить ряд куда более прозаичных, но критически важных юридических процедур.
Решение превратить квартиру в мини-отель особенно актуально для крупных городов, где имеется большой туристический поток. Как напоминает руководитель юридического отдела агентства недвижимости «Триумфальная Арка» Эльвира Дейнека, категория «мини-отель» устанавливается для гостиниц и иных средств размещения с количеством номеров от 5-ти до 15-ти.
При этом, говорит юрисконсульт компании «Базальт» Анастасия Грабовец, в российском законодательстве нет прямого запрета на использование жилых помещений для оказания гостиничных услуг, и правоохранительные органы довольно снисходительно смотрят на мелкие нарушения со стороны владельцев. Тем не менее, эксперт советует предприимчивым собственникам не вступать в конфликт с законом и соблюдать некоторые правила, чтобы быть спокойным за свой бизнес.
Собеседница агентства обозначает три главных условия, соблюдение которых обязательно при организации легального мини-отеля в квартире. «Во-первых, квартира должна располагаться на первом или втором этаже, при этом обязательным условием является отсутствие под ней жилых помещений. Во-вторых, в квартиру должен быть отдельный вход или присутствовать возможность его оборудования. И, наконец, квартира должна отвечать ряду требований СЭС, пожарного надзора и стандартам безопасности, установленным МВД», — объясняет Грабовец. Эксперт также уточняет, все эти требования прописаны в Жилищном кодексе РФ, и если квартира им не соответствует, сделать мини-отель легальным будет нельзя.
В частности, если пренебречь процедурой перевода квартиры в нежилой фонд, то можно столкнуться с рядом проблем, например, во взаимоотношениях с налоговой службой, которая может счесть хозяин мини-отеля владельцем нелегального бизнеса. Кроме того, большие трудности стоит ожидать с рекламой (официально рекламировать нелегальную деятельность небезопасно) и с базой клиентов и партнеров, добавляет Грабовец.
Юридический статуса владельца
Существует и еще одно условие, без которого функционирование квартирного мини-отеля будет просто незаконно.
Поскольку гостиничные услуги оказываются по возмездным договорам, и сторона, оказывающая эти услуги, извлекает прибыль, то данная деятельность является предпринимательской, поясняет старший юрист ООО «ПРИОРИТЕТ» Виталий Бородкин. А осуществление предпринимательской деятельности допускается только при условии государственной регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя либо при условии создания гражданином коммерческой организации с обязательным прохождением процедуры государственной регистрации юридического лица, конкретизирует юрист. В противном случае эта деятельность является административным правонарушением, и предприниматель может быть привлечен к ответственности по статье 14.1 Кодекса об административных правонарушений РФ.
При этом главный аналитик агентства недвижимости «Хирш» Евгений Понизовский уточняет, что, согласно разъяснениям Верховного суда РФ таковая ответственность наступает только при систематическом извлечении прибыли, то есть как раз при оказании гостиничных услуг. Если собственник временно сдал жилье в аренду или внаем, то под эту статью он не попадет, но может попасть под статью о неуплате налога на доходы физических лиц.
Перевод из квартиры в нежилое помещение
Квартира, прежде всего, это жилое помещение, в то время как гостиница не является жилым помещением, напоминает Бородкин. Поэтому если человек намерен превратить свою квартиру в мини-отель, то ее следует перевести из статуса жилого помещения в нежилое, объясняет он. В противном случае данную квартиру можно сдавать внаем только по договорам коммерческого найма, уточняет юрист.
Перевод квартиры в нежилые помещения в многоквартирных домах допускается только в случае, если она расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под ней, не являются жилыми.
Начать процедуру оформления квартиры под мини-отель стоит с проведения и официального оформления перепланировки, которое необходимо для перевода квартиры в нежилой фонд, инструктирует Грабовец. Перепланировка, по словам юриста, обязательна для согласования устройства отдельных входов, изменения фасадов зданий или, например, получения разрешения на проведение реконструкции помещений.
Юристы описывают пакет документов, который потребуется для получения разрешения на перепланировку, так:
- заявление о перепланировке с перечнем предполагаемых работ;
- копии поэтажных планов, выданные БТИ;
- правоустанавливающие документы на переустраиваемое или перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
- заявление о перепланировке с перечнем предполагаемых работ.
Необходимо также получить заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства или перепланировки жилого помещения, если жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Что касается самого перевода жилого помещения в нежилое, то собственник предоставляет следующий пакет документов:
- заявление о переводе помещения;
- правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
- план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения.
Предоставлять документы можно либо непосредственно в орган, осуществляющий перевод помещений из одной категории в другую, по месту их нахождения, либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг.
Так, в Москве принятие решения о переводе или отказе в переводе жилого помещения в нежилое возложено на Городскую межведомственную комиссию по использованию жилого фонда Москвы, объясняет Понизовский. А прием документов осуществляет служба «одного окна» Департамента жилищной политики и жилищного фонда столицы, уточняет он.
Несмотря на то, что мини-отель уже не будет относиться к жилым помещениям, владельцу необходимо будет соблюдать санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях, так как в номерах гостиницы, пусть и временно, но все-таки будут пребывать люди, предупреждает Бородкин.
Кроме того, при организации мини-отеля собственник также должен учитывать требования пожарной безопасности.
Оформить документы по санитарной и пожарной безопасности в соответствии со стандартами можно в территориальном подразделении Управления государственного санитарно-эпидемиологического надзора Роспотребнадзора (СЭС), а также в региональном отделе государственного пожарного надзора, подсказывает Понизовский.
Стандарты и правила
И, конечно, при оборудовании мини-отелей необходимо соблюдать некоторые стандарты и правила, кроме того, соответствовать требованиям различных ГОСТов и СНиПов, напоминают эксперты. Основной из них – это ГОСТ Р 51185-2008 «Туристские услуги. Средства размещения. Общие требования». В данном национальном стандарте описаны требования к гостиничным номерам различной категории сервиса, поясняет Бородкин.
Требования к мини-отелям также определены в приказе Минспорттуризма России № 35 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи», указывают юристы.
«Есть некий технический минимум даже для самого небольшого номера. Кровать, стул, стол, тумбочка, одежный шкаф – без этого никуда», — рассуждает Понизовский. Что касается декора, то это уже дело вкусовых предпочтений и финансовых возможностей владельца.
Ключевые слова: гостиницы, квартира
Вас может заинтересовать
- Продать без очереди. ГИБДД заметно упростила жизнь автовладельцам.
- BMW забуксовала в горах
- Проверки бизнеса в 2017 году: что нужно знать
Источник: www.uk-prioritet.ru
Отель на дому: как организовать в квартире мини-гостиницу
Хозяин собственной квартиры может при желании превратить ее в бизнес, организовав в ней мини-отель. Тем не менее, прежде чем продумывать дизайн будущих комнат-номеров, надо осуществить ряд куда более прозаичных, но критически важных юридических действий.
Легальный подход
Решение превратить квартиру в мини-гостиницу особенно актуально для крупных городов с большим туристическим потоком. Категория «мини-отель» устанавливается для гостиниц и иных средств размещения с количеством номеров от 5-ти до 15-ти.
В российском законодательстве нет прямого запрета на использование жилых помещений для оказания гостиничных услуг. Правоохранительные органы довольно снисходительно смотрят на мелкие нарушения со стороны владельцев жилья. Однако предприимчивым собственникам не стоит вступать в конфликт с законом и соблюдать некоторые правила, чтобы быть спокойным за свой бизнес.
Три главных условия
Во-первых, квартира должна располагаться на первом или втором этаже. При этом обязательным условием является отсутствие под ней жилых помещений.
Во-вторых, в квартиру должен быть отдельный вход или присутствовать возможность его оборудования.
В-третьих, квартира должна отвечать ряду требований СЭС, пожарного надзора и стандартам безопасности, установленным МВД.
Все эти требования прописаны в Жилищном кодексе РФ. Если квартира им соответствует, сделать мини-отель легальным будет вполне возможно.
Напротив, если пренебречь процедурой перевода квартиры в нежилой фонд, то можно столкнуться с рядом проблем. В частности, во взаимоотношениях с налоговой службой, которая может счесть хозяин мини-отеля владельцем нелегального бизнеса.
Помимо этого, большие трудности стоит ожидать с рекламой. Дело в том, что официально рекламировать нелегальную деятельность небезопасно. Сложности будут и с базой партнеров и клиентов.
Статуса владельца мини-отеля
Есть и еще одно условие, без которого функционирование квартирного мини-отеля будет просто незаконно.
Так как гостиничные услуги оказываются по возмездным договорам, и сторона, оказывающая эти услуги, извлекает прибыль, то данная деятельность является предпринимательской. Осуществление предпринимательской деятельности допускается только при условии государственной регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя. Или при условии создания гражданином коммерческой организации с обязательным прохождением процедуры государственной регистрации юридического лица. В противном случае эта деятельность является административным правонарушением, и предприниматель может быть привлечен к ответственности по статье 14.1 Кодекса об административных правонарушений РФ.
Согласно разъяснениям Верховного суда России ответственность наступает только при систематическом извлечении прибыли, то есть как раз при оказании гостиничных услуг. Если собственник временно сдал жилье в аренду или внаем, то под эту статью он не попадет, но может попасть под статью о неуплате налога на доходы физических лиц.
Перевод из квартиры в нежилое помещение
Квартира, прежде всего, это жилое помещение, в то время как гостиница не является жилым помещением. Поэтому если человек намерен превратить свою квартиру в мини-отель, то ее следует перевести из статуса жилого помещения в нежилое.
Перевод квартиры в нежилые помещения в многоквартирных домах допускается только в случае, если она расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа. Помещения, расположенные непосредственно под ней, не должны быть жилыми.
Перепланировка обязательна для согласования устройства отдельных входов, изменения фасадов зданий. Или, в частности, например, получения разрешения на проведение реконструкции помещений.
В Москве принятие решения о переводе или отказе в переводе жилого помещения в нежилое возложено на Городскую межведомственную комиссию по использованию жилого фонда Москвы. А прием документов осуществляет служба «одного окна» Департамента жилищной политики и жилищного фонда столицы.
Требования безопасности
Несмотря на то, что мини-отель уже не будет относиться к жилым помещениям, владельцу необходимо будет соблюдать санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях, так как в номерах гостиницы, пусть и временно, но все-таки будут пребывать люди.
Источник: www.pravda.ru