Бизнес квартира посуточно это гостиница

Рынок посуточной аренды жилья в начале ноября 2019 года испытал шок. Это было связано с принятием Постановления Правительства РФ № 1417, которое многие СМИ и эксперты назвали «законом о запрете гостиниц и посуточной аренды в квартирах». Несмотря на многочисленные разъяснения, которые сразу дали органы власти и должностные лица, указанный вопрос до сих пор не получил однозначного ответа.

В этом материале разберем, предусматривает ли Постановление № 1417 запрет на посуточную аренду квартир, и как разграничить такую сделку с гостиничными услугами.

• Что такое гостиничные услуги по закону
• Гостиничные услуги: основные дополнительные и сопутствующие
• Посуточная аренда квартир по закону
• Закон о запрете сдачи квартир посуточно
• Посуточная аренда жилой квартиры — это гостиничные услуги?
• Кого в итоге коснется запрет на посуточную аренду

Что такое гостиничные услуги по закону

Основные проблемы с трактовкой Постановления № 1417 связаны с крайне тонким разграничением понятия гостиничных услуг и краткосрочной аренды квартир (с посуточной оплатой).

Бизнес на посуточной аренде. Какие основные ошибки Вы можете допустить в этом бизнесе?

В обоих случаях речь идет о предоставлении помещения для временного проживания, причем краткосрочный наем в квартире, по сути, не существенно отличается от гостиницы для самого постояльца. Также при аренде квартиры можно получить множество дополнительных услуг, которые сможет оказать не каждая гостиница или хостел.

Для разграничения понятий гостиничных услуг и аренды жилья нужно применять следующие нормы:

• ГК РФ – трактует аренду как гражданскую сделку, которую нельзя запретить или ограничить без законных оснований;
• ЖК РФ – определяет целевое назначение квартир и иных жилых помещений, позволяет вести в квартирах ряд видов профессиональной деятельности;
• Правила предоставления гостиничных услуг № 1085 – дают официальную трактовку гостиниц и иных мест для размещения граждан, а также перечень основных и дополнительных услуг для постояльцев.

В краткосрочную аренду обычно сдаются квартиры или отдельные комнаты. Распоряжаться жилой недвижимостью могут только собственники или их представители, имеющие нотариальную доверенность. Если жилое помещение принадлежит на условиях соцнайма, т.е. находится в муниципальной собственности, указанное право не возникает.

Из указанных правил следует, что для сдачи квартир в посуточную или долгосрочную аренду их не нужно переводить в категорию нежилых помещений, обеспечивать отдельный выход на улицу, соблюдать еще ряд обязательных требований. Сдачу своей квартиры в аренду можно в любой момент прекратить, либо отказать клиенту в предоставлении площади вообще без обоснования причин. Для отелей это невозможно, что следует из определений и сути гостиничного бизнеса.

Что такое гостиница

Разберем, что представляет из себя гостиница. Именно это определение является самым важным для понимания Постановления № 1417.

Инвестиции в квартиру под сдачу посуточно | Никогда так не делай | Экономика сдачи квартир посуточно

Под гостиницей понимается средство временного размещения граждан, чей тип и класс подтвержден в ходе классификации. Понятие классификации было введено в России в 2019 году, предусматривает следующие обязанности для владельца гостиничного бизнеса:

• подтвердить тип заведения – это может быть отель, гостиница, хостел, апартаменты и т.д.;
• подтвердить класс заведения по системе звезд – минимальный класс составляет 0 звезд, тогда как максимальный – 5 звезд;
• для каждого типа и класса заведения есть ряд обязательных критериев, которые подтверждаются в ходе классификации.

Гостиница, как объект ведения бизнеса, может располагаться только в нежилых помещениях. В ряде случаев это могли быть объекты в многоквартирном доме, которые переведены собственников в статус нежилых. Именно эта возможность была устранена после издания Постановления № 1417 и внесения поправок в ЖК РФ.

Даже если перевести квартиру в состав нежилых помещений, обустраивать в ней гостиничный объект можно только после обустройства отдельного выхода на улицу и соблюдения еще ряда требований.

Каждый объект для оказания гостиничных услуг должен:

• гарантировать постояльцу минимально необходимый уровень сервиса (перечень обязательных услуг может отличаться для разных типов и классов заведений);
• гостиница имеет право отказывать в предоставлении номеров и комнат только по основаниям, указанным в собственных правилах (например, при наличии утвержденного «черного списка» клиентов, ранее нарушавших порядок проживания);
• владелец гостиницы обязан обеспечить вывеску на здании с указанием типа заведения, обустроить подъездные пути и парковку (парковочные места должны быть у заведения с классом выше 1 звезды);
• отель, хостел или иное заведение могут работать только после согласований с органами МЧС (пожарная безопасность), Роспотребнадзор (санитарно-гигиеническая и эпидемиологическая безопасность).

Указанные требования не обязан выполнять собственник квартиры под аренду. Например, он может вообще не оказывать никаких услуг для арендаторов, в том числе не предоставлять чистое белье или предметы посуды. Для гостиниц и хостелов это невозможно, так как они обязаны соблюсти минимальные государственные стандарты обслуживания.

В правилах оказания гостиничных услуг есть норма, по которой гостиница рассматривается как имущественный комплекс. В него входят не только сами номера для размещения граждан, но и места общего пользования (стойка регистрации, фойе, общие коридоры и пути эвакуации, иные помещения). Также у владельца гостиничного бизнеса должно быть соответствующее оборудование, позволяющее оказывать основные, дополнительные и сопутствующие услуги. По указанным выше Правилам, гостиница обязана оказать постояльцам ряд обязательных услуг, даже если относится к минимально возможному классу. Подробнее об этом расскажем ниже.

Гостиничные услуги: основные дополнительные и сопутствующие

Ведение гостиничного бизнеса невозможно без оказания услуг. Основной и обязательной услугой, как следует из определения, является предоставление номера для временного проживания.

Также в состав обязательных услуг отнесено:

• обеспечение клиентов питьевой водой, коммунальными услугами, столовыми приборами и посудой, рядом иных предметов;
• вызов по просьбе и требованию клиента служб специального назначения (скорая помощь, пожарная служба, полиция);
• оказание первой медицинской помощи, предоставление аптечки с минимально необходимым набором средств;
• ряд иных услуг, указанных в Правилах.

Важно, что перечисленные основные услуги всегда предоставляются бесплатно. Их обязано обеспечить заведение любого типа и класса, от отеля с 5 звездами до хостела вообще без звезд. Чем выше уровень звездности и тип заведения, тем больше будет перечень обязательный услуг. Например, для гостиниц с двумя и более звездами становится обязательной организация питания для клиентов. Это автоматически обязывает владельца открывать собственную кухню и место употребления пищи, либо организовать доставку от третьих лиц (кафе, ресторанов и т.д.).

Также гостиница или иное заведение должно разработать и утвердить правила обслуживания клиентов. В этом документе указываются дополнительные и сопутствующие услуги, которые гостиница обязана предоставлять каждому клиенту.

В указанный перечень может входить:

• услуги химчистки и прачечной, ремонта одежды и обуви;
• обеспечение конференцсвязью, иными видами связи;
• организация доставки пассажиров и багажа с вокзалов, аэропортов, других мест;
• предоставление транспорта в аренду;
• множество других услуг.

Если гостиница декларирует определенный перечень услуг в своих правилах, она обязана оказывать их каждому своему клиенту. Именно это является одним из ключевых отличий гостиничного бизнеса от сдачи частных квартир и помещений в аренду.

Также при заселении в гостиницу клиенты обязаны заключить договора, заполнить карту гостя. Это необходимо для контроля за перемещением граждан, даже если они не подпадают под регистрационный учет по месту пребывания. В карте гостя нужно указывать свои личные данные, которые проверит служба размещения.

Гостиницы обязаны предоставлять сведения о постояльцах правоохранительным и иным органам, поэтому достаточно строго следят за достоверность данных. Предусмотрено требование и об указании причины размещения. Обычно она указывается формально (например, временное заселение на период командировки).

Посуточная аренда квартир по закону

Посуточная сдача квартир в аренду по правовым последствиям ничем не отличается от обычных долгосрочных арендных отношений. Единственная разница возникает для договоров, заключаемых на срок свыше года – их нужно регистрировать в Росреестр с внесением сведений в ЕГРН.

Сдавая квартиру на одни или несколько суток, собственник должен соблюдать нормы ГК РФ:

• даже краткосрочная аренда является сделкой, поэтому стороны должны согласовать все ее существенные и дополнительные условия (срок размещения, помещение для заселения, размер арендной платы и порядок ее внесения);
• посуточная аренда может осуществляться без заключения письменного договора, однако постоялец вправе требовать выдачи подтверждающих бланков (например, квитанции или расписки о приеме денег);
• кроме предоставления помещения во временное пользование собственник не обязан оказывать никаких дополнительных услуг, если это не предусмотрено договором.

При посуточной аренде собственник заинтересован в привлечении клиентов. Поэтому сам поддерживает чистоту в квартире, предоставляет чистое белье, столовые приборы. Могут оказываться и иные услуги, если об этом договорились стороны. Однако арендодатель не обязан содержать собственную службу для приема гостей и оказания им услуг, разрабатывать положения и правила.

Так как квартира относится к жилым помещениям, арендодатель и арендатор обязаны соблюдать общие требования ЖК РФ:

1. не ухудшать техническое состояние помещений и многоквартирного дома, мест общего пользования;
2. не мешать соседям и иным жильцам дома (это касается и мест общего пользования);
3. своевременно оплачивать коммунальные услуги (эта обязанность возлагается на собственника квартиры);
4. соблюдать правила тишины, утвержденные нормативными актами субъекта РФ;
5. не размещать в жилом помещении производства и заведения общепита, проводить религиозные службы с массовым посещением.

На жилые помещения распространяются общие правила пожарной и санитарно-гигиенической безопасности. В отличие от гостиниц, собственник квартиры не должен проходить согласований с пожарным ведомством или Роспотребнадзора. Однако при разовом или систематическом нарушении указанных правил, жалобу могут подать другие жильцы подъезда или многоквартирного дома.

Формально, сдача квартиры в аренду не относится к предпринимательской деятельности, хотя собственник извлекает дополнительный доход. Однако даже без регистрации ИП или юридического лица, арендодатель обязан декларировать полученные доходы, самостоятельно рассчитывать и уплачивать НДФЛ по ставке 13%. Для этого по итогам года подается декларация в ИФНС.

Налоговая служба вправе проводить проверки в отношении граждан, сдающих свое жилье за плату. При выявлении нарушений налогового законодательства, последуют штрафные санкции по НК РФ и КоАП РФ. На практике, сделать это почти невозможно, так как отследить посуточную аренду крайне сложно. Риск попасть под налоговые санкции возникает только при агрессивной и постоянной рекламе аренды квартир, по которой налоговая служба может организовать контрольную проверку.

Закон о запрете сдачи квартир посуточно

Теперь подробнее разберем, что сказано в Постановлении Правительства № 1417, т.е. в законе «о запрете сдачи квартир посуточно». В самом Постановлении № 1417 об этом не сказано ни слова. Документ запрещает оказание гостиничных услуг в жилых помещениях, размещенных в многоквартирных домах. Так как оказывать указанные услуги может только гостиница с определенным типом и классом звезд, собственникам квартир волноваться не стоит.

Вот что нужно учесть, чтобы не попасть под определение гостиницы и ограничения Постановления № 1417:

1. не регистрировать ИП или юридическое лицо для оказания гостиничных услуг;
2. не сдавать посуточно отдельные помещения в квартире, так как это косвенно является признаком гостиничных услуг;
3. не организовывать службу приема и размещения гостей, т.е. не нанимать для этих целей граждан по договорам;
4. не рекламировать себя как гостиницу или иное заведение, оказывающее гостиничные услуги;
5. не размещать вывеску на подъезде или доме с указанием, что номера сдает гостиница или иное заведение.

Решать вопрос с заключением договора на посуточную аренду, либо с выдачей подтверждающих платежных документов, также должен собственник. Так как наем (аренда) жилых помещений не относится к предпринимательской деятельности, можно обойтись без заключения каких-либо соглашений. Однако большинство арендаторов хотят получить подтверждающий документ о внесении денег. Для этого можно оформить расписку, если она устроит постояльца.

Планируя сдавать квартиру посуточно, нужно соблюсти следующие предписания закона:

• быть собственником квартиры, т.е. всегда иметь на руках выписку ЕГРН или свидетельство о праве (для представителя собственника всегда нужна нотариальная доверенность);
• не допускать фактов субаренды квартиры на отдельные комнаты (этим нередко пользуются арендаторы, сами занимаясь посуточной арендой в нанятой квартире);
• своевременно подавать документы в МВД для регистрации граждан по месту пребывания (при длительном сроке проживания);
• ежегодно подавать декларацию 3-НДФЛ, рассчитывать и платить налог на доходы.

Требование о запрете на размещение гостиниц в квартирах МКД предусмотрено и Жилищным кодексом РФ. Поэтому Постановление Правительства № 1417 только дополнительно подтверждает этот момент, не меняя порядок оформления правоотношений. Говорить о введении принципиально новых правил не приходится.

Посуточная аренда жилой квартиры — это гостиничные услуги?

В подавляющем большинстве случаев, сдача квартир посуточно не является гостиничными услугами. Поэтому нормы ЖК РФ и Постановления № 14171 не коснутся рядовых граждан, передающих свои квартиры под краткосрочное размещение гостей. Однако с введением поправок будут ужесточены требования к мини-отелям и хостелам, которые нередко маскируют свои услуги под сдачу в аренду квартир.

Отличить посуточную аренду от деятельности хостелов и мини-отелей можно по следующим признакам:

• по наличию и отсутствию службы размещения, предоставления обязательных гостиничных услуг;
• по возможности сдавать отдельные комнаты разным людям (в гостиничном деле допускается даже сдача одного номера двум и более лицам);
• по наличию или отсутствию вывесок, специальных парковочных мест для постояльцев.

Максимальные сроки посуточной аренды законом не ограничены, хотя в СМИ уже была ссылка на «180 дней». Сроки определяются договоренностью арендодателя и арендатора, условиями устного или письменного договора. Однако при этом нужно соблюдать правила регистрационного учета граждан, своевременно подавать документы в МВД и оформлять свидетельства при длительном проживании.

До тех пор, пока собственник квартир не переведет ее в категорию нежилых помещений, никаких претензий к нему не должно возникнуть. Рекомендуется строго следить за правилами проживания, обеспечения интересов других граждан.

Хотя ЖК РФ позволяет вести в квартире отдельные виды профессиональной деятельности, это не должно нарушать интересы соседей по подъезду и дому. Если постояльцы квартиры будут создавать помехи в передвижении по лестницам, шуметь в ночное время, к собственнику будут применены стандартные меры административного воздействия.

Нововведения, утвержденные Постановлением № 1417, вступили в силу с 1 октября 2019 года. Применяются новые нормы только в отношении объектов, по всем признакам подпадающим под понятие гостиницы, хостела, либо иного места временного размещения постояльцев. Соответственно, действующие гостиницы и хостелы обязаны освободить жилые помещения в многоквартирном доме, либо пройти процедуру их перевода в нежилой объект. В противном случае будет предъявлен иск о принудительном освобождении занимаемых площадей.

Кого в итоге коснется запрет на посуточную аренду?

Постановление № 1417 вводит только ограниченный запрет на оказание гостиничных услуг в многоквартирных домах. Если объекты, в которых размещен хостел, мини-отель или гостиница, надлежащим образом переведены в нежилое помещение, услуги можно оказывать даже после утверждения новых правил.

Типичными признаками нежилых помещений по ЖК РФ являются:

• изолированность и обособленность нежилого помещения от остальной части дома, мест общего пользования (например, должен быть заделан выход на общие лестничные клетки и в подъезды);
• собственник или арендатор должен возвести отдельный выход на улицу;
• нежилые помещения допускается размещать только на первых этажах многоквартирного дома (на втором этаже это допускается только в случае, если помещения ниже также отнесены к нежилым).

Таким образом, нововведения Постановления № 1417 коснуться только имущественных комплексов (гостиниц), оказывающих минимально обязательный перечень услуг клиентам, подпадающим под классификацию. В иных случаях претензий у контролирующих органов быть не должно.

Гостиница – это всегда бизнес, т.е. предпринимательская деятельность. Если предоставление номеров посторонним лицам будет признано оказанием гостиничных услуг, гражданина могут привлечь к административной или уголовной ответственности. Чтобы избежать таких проблем, следуйте рекомендациям, указанным в этой статье. За посуточную сдачу квартир в аренду обычно наступает только налоговая ответственность, если будет доказан факт получения дохода без подачи декларации и оплаты НДФЛ.

Источник: law03.ru

Посуточный бизнес

Анна Шехова
9 февраля 2009, 00:00

Ставки на аренду сегодня снижаются едва ли не быстрее цен на жилье. Арендодателям приходится искать способы повышения своих доходов. Один из них — посуточная сдача квартиры. Насколько это выгодное мероприятие и какие трудности ожидают решившегося на него хозяина, выяснял D’

Дефицит и дороговизна отелей в столице и других крупных городах сделали посуточную аренду для приезжих одним из наиболее удобных вариантов временного размещения. Парадокс, но снять отдельную квартиру с кухней и всем необходимым для жизни стоит меньше, чем приличный гостиничный номер. Спрос, естественно, подстегивает и предложение. Поэтому стоит ли удивляться, что краткосрочной арендой квартир занимаются все больше частных инвесторов, имеющих в своем арсенале одну-единственную «однушку», да и специализированных компаний, предлагающих клиентам помимо десятка и более квартир дополнительный сервис, в столице предостаточно. Времена, когда единственными риэлтерами, сдающими «квартиру на ночь», были бабушки на вокзале, прошли.

Аренда без будущего

«По цене стоимость посуточно сдаваемых квартир аналогична или дешевле гостиничного номера соответствующего уровня. Разница может достигать 20–30%, — рассказывает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании “Инком-недвижимость”. — Кроме того, в распоряжении туриста или командировочного, приехавшего в столицу на несколько дней, находится полностью оборудованная кухня, где можно приготовить обед или ужин самостоятельно. А при размещении в отеле придется либо каждый раз оставлять немалые деньги в ресторане, либо искать приличное кафе или ресторан поблизости. И не факт, что достойное заведение окажется в двух шагах». В отеле придется заплатить за каждую дополнительную услугу — стирку и глажку рубашки, уход за обувью и т. п. В сдаваемой же посуточно квартире никто не будет предъявлять дополнительный счет за то, что наниматель пользовался утюгом, стиральной машиной или щеткой для обуви.

Что касается арендодателя, то для него основное преимущество краткосрочного бизнеса — возможность в любой момент без ущерба «выйти из проекта». Например, если квартира понадобилась для личных нужд — проживания самого владельца, его детей или родителей, арендодателю нет нужды ждать несколько месяцев, прежде чем закончится договор со съемщиком, как это часто бывает при долгосрочной аренде. Более того, договор аренды на длительный срок нередко предусматривает выплату неустойки нанимателям в том случае, если он разрывается по вине владельца квартиры. Съемщики же посуточных квартир редко заселяются дольше чем на десять дней.

Посуточная аренда имеет смысл, если вы собираетесь продать квартиру. Время экспонирования квартир может занять несколько месяцев, особенно сейчас, когда спрос даже на ликвидное жилье на предельно низком уровне, но не упускать же случая заработать на простаивающей в ожидании покупателя квартире.

Посуточная сдача даст возможность организовывать показы объекта почти в любое время, при долгосрочной же аренде придется согласовывать время визитов с жильцами. Также «бизнес на сутки» оправдан как вариант диверсификации. Если у вас в собственности имеются две и более квартиры, то целесообразно одну из них сдать на длительный срок, а другую — посуточно. Тем более что в Москве сезонность туризма менее выражена, и поток приезжих стабилен круглый год.

На первый взгляд посуточная аренда выглядит даже более прибыльным делом, чем долгосрочная. «Стоимость небольшой двухкомнатной квартиры экономкласса с хорошим косметическим ремонтом, необходимой бытовой техникой и мебелью будет составлять порядка 3–4 тыс. руб. в сутки. Получается, что при сдаче такой квартиры на 20 дней в месяц можно рассчитывать на доход в размере 60–80 тыс. руб. В то время как при долгосрочной аренде ее стоимость будет в районе 35–45 тыс. руб. в месяц», — приводит пример Дмитрий Таганов. При этом в последнее время ставки на рынке долгосрочной аренды устойчиво снижаются, и доходность от нее сегодня не превышает 4–5%.

Ни гарантий, ни страховки

Но сказать, что бизнес от аренды жилья на короткий срок прост, нельзя. С ней связано куда больше сложностей, чем кажется на первый взгляд. Главная проблема посуточного арендодателя — отсутствие гарантированного дохода. При долгосрочной аренде достаточно один раз найти клиента, заключить контракт — и можно год жить спокойно, получая стабильный ежемесячный доход. А в случае с краткосрочной поиск новых постояльцев идет постоянно.

Дмитрий К. с осени решил сдавать свою квартиру в центре Санкт-Петербурга посуточно. И на собственном опыте убедился, что этот бизнес на практике не так доходен, как кажется в теории. «Когда я сдавал ее по долгосрочному контракту, у меня всегда были гарантированные 30 тыс. руб. в месяц. Теперь же хлопот больше, а отдача меньше», — рассказывает он. Месяц на месяц не приходится.

Один раз Дмитрию крупно повезло: квартиру сняла на 20 дней одна семья, которая в собственном жилье делала ремонт, и, так как он затянулся, им пришлось продлить аренду еще на тот же срок. Но это был единственный случай. В остальное время квартира занята в среднем десять дней в месяц. «Впрочем, есть вполне объективные причины. Во-первых, зима не туристический сезон для Петербурга.

Во-вторых, кризис. Основной контингент клиентов — туристы и командировочные, а количество и тех и других в последние месяцы существенно уменьшилось», — считает Дмитрий.

Менеджер по аренде жилого фонда компании «Петербургская недвижимость» Светлана Алексашина отмечает, что спрос на посуточное жилье неравномерный и действительно в большой степени зависит от сезона: «Перед Новым годом было достаточное количество желающих снять квартиру на несколько дней: многие иногородние приезжали к своим друзьям, родственникам, чтобы провести здесь праздники. Сейчас на рынке посуточной аренды затишье, но оно традиционно для этого времени года. Оживление, как и всегда, наступит в мае-июне: сезон белых ночей ежегодно привлекает туристов в город на Неве». Правда, в последнее время конкуренция на рынке посуточной аренды стала еще жестче: появились многочисленные мини-отели, и многие приезжие предпочли этот сегмент квартирам.

Есть, конечно, альтернативные пути, позволяющие обеспечить более стабильный поток жильцов. Но это уже варианты на любителя. Можно, например, сдавать квартиру под проведение праздников и вечеринок — для такой цели недвижимость в удобных районах всегда востребована. Но здесь нужно отдавать себе отчет в том, какие могут быть последствия для состояния квартиры.

Никто, заплатив деньги, не будет бережно относиться к имуществу хозяев. Другой вариант — сдавать квартиры для сотрудниц сферы досуга. Это также гарантирует стабильную прибыль. «Но такие квартиры быстро приходят в негодность, — замечает один из арендодателей. — К тому же, когда квартира расположена в приличном доме, совершенно не хочется портить отношения с соседями».

Постоянный поиск клиентов отнюдь не единственная проблема, которая ждет арендодателя. Квартира, сдаваемая посуточно, требует гораздо больше внимания.

После каждого клиента хозяевам необходимо приводить жилье в полный порядок, делать уборку, обеспечивать свежим постельным бельем и т. п. При этом такие объекты гораздо быстрее теряют свой вид. «Постояльцы меняются постоянно, и вовсе не факт, что все они будут крайне трепетно относиться к новой мебели и бытовой технике. Поэтому владельцу посуточной квартиры придется гораздо чаще делать косметический ремонт, чем в квартире, сдаваемой на длительный срок. А еще оплачивать страховку от риска ущерба», — говорит Дмитрий Таганов. Правда, как замечает питерский арендодатель Дмитрий К., покупка страховки слишком большая роскошь: СК либо вообще отказываются страховать такие квартиры, либо заламывают чересчур высокие тарифы.

При краткосрочной аренде куда выше риск столкнуться с мошенничеством или криминалом. Такой опыт был уже и у Дмитрия К. Под Новый год он приехал проведать квартиру, которая в это время пустовала, но обнаружил, что не может попасть внутрь: ключ по непонятной причине не подходил к замку. Присмотревшись к двери, Дмитрий обнаружил, что замок просто-напросто заменен.

Пришлось вызывать сотрудника МЧС, который вскрыл дверь и впустил законного хозяина. Оказавшись в квартире, Дмитрий обнаружил множество чужих вещей, наряженную елку, бутылки с алкоголем — словом, явные признаки того, что квартира обитаема.

Через некоторое время появился и новый «жилец», который встретил настоящего хозяина квартиры возмущенными вопросами о причинах пребывания последнего на территории чужой квартиры. Оказалось, что он снял квартиру через агентство недвижимости и заплатил сразу за три месяца вперед. Постепенно выяснились и детали мошенничества: незадолго до Нового года квартиру на пару дней сняла женщина, прибывшая, по ее словам, из Сочи. За столь короткий срок она успела сделать дубликаты ключей, а после своего официального «отъезда» она вернулась, поменяла замок и под видом риэлтера договорилась о сдаче квартиры другому человеку. Взяла с него предоплату — и исчезла в неизвестном направлении.

Дмитрию повезло: незаконный жилец освободил квартиру без претензий, и, кроме времени и нервов, хозяин не понес никаких потерь. Но при другом раскладе мошенница могла бы и не возиться с пересдачей, а просто вынести из дома все ценное имущество и технику. Чтобы минимизировать риски, следует по крайней мере снимать копию с паспорта клиента, но и это не застрахует вас от мошенников на 100%.

Доверие или самостоятельность?

Если вы хотите сдавать свою квартиру посуточно, перед вами два пути: передать квартиру в доверительное управление агентству недвижимости или заниматься ее сдачей самостоятельно.

При доверительном управлении, с одной стороны, владелец избавлен от всех хлопот. С другой — остается риск мошенничества со стороны риэлтеров. Агенты могут просто обмануть, занизив количество дней, в течение которых квартира сдавалась, и часть дохода оставить себе. Не станешь же ездить ежедневно на квартиру и проверять.

Если вы берете дело в свои руки, то для поиска клиентов придется задействовать максимально возможное количество каналов информации. Впрочем, это не слишком сложно. Стоит набрать в «Яндексе» или другом поисковике слова «посуточная аренда» — и тут же перед вами на выбор откроются десятки сайтов агентств, предлагающих квартиры посуточно.

Почти все они сотрудничают и с хозяевами квартир. От вас потребуется сделать стандартное описание предлагаемого жилья, указать все его основные параметры и сделать несколько фотографий (кухни, ванной и спальни). Фотографии и описание размещаются на сайте агентства.

Владелец квартиры указывает, какую сумму он хотел бы получить за сутки, а риэлтеры добавляют поверх этой цифры свою накрутку. Например, если квартира «от хозяина» стоит 2 тыс. руб., то агентство выставит ее за 2,5–3 тыс. В данном случае обман со стороны посредников вряд ли возможен, так как агентство играет исключительно роль связующего звена. Оно направляет клиента, а уже контактирует с ним непосредственно владелец жилья: на нем и показ квартиры, и смена белья, и уборка, и самое приятное — получение оплаты. Затем он уже отдает комиссионные агентству.

При наличии нескольких квартир посуточная аренда превращается в полноценный бизнес, который требует не только первоначальных вложений, но и регулярных расходов. Необходимыми будут либо аутсорсинговые клининговые услуги, либо создание собственного подразделения эксплуатации, которое возьмет на себя уборку квартир, стирку и смену постельного белья, мелкие ремонтные работы и пр.

Помимо обслуживающего персонала также необходим бухгалтер. Потребуется установить отношения с людьми, способными разрешить любую конфликтную ситуацию с жильцами. Важным элементом данного бизнеса является создание и продвижение эффективного сайта в интернете. «Это выглядит очень непросто, но на практике может оказаться наоборот. В процессе деятельности устанавливаются деловые отношения с определенными организациями, например с представительствами западных фирм, в результате чего данный бизнес становится более стабильным и безопасным. Более того, можно получать и дополнительный доход за счет оказания сопутствующих услуг: транспортных, туристических и т. п.», — рассказывает управляющий директор компании «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский.

Залог успеха

Не каждая квартира будет сдаваться одинаково успешно. Есть ряд параметров, от которых будет зависеть ее востребованность у потенциальных арендаторов. Во-первых, важно месторасположение такого жилья. «Для краткосрочной аренды особенно пользуются спросом маленькие квартиры в Центральном округе Москвы, например в сталинских домах. Также популярны районы, в которых находятся крупные выставочные центры», — говорит руководитель эксклюзивного отдела департамента аренды элитных квартир Penny Lane Realty Вадим Ламин. При этом остается важным параметр «пешая доступность метро» — точно так же, как при покупке или долгосрочной аренде.

Если квартира, сдаваемая на долгий срок, может быть минимально меблирована, то в случае с краткосрочной арендой такой номер не пройдет. Здесь должно быть все, дабы обеспечить жильцам комфортную альтернативу гостиничному номеру. Человек, приезжая в гостиницу, не заботится о том, чтобы взять с собой мыло, полотенце, зубную пасту, белье. Все это он получает на месте. При посуточной аренде нужно обеспечить то же самое.

В комнате должен быть удобный платяной шкаф и спальное место. Кухню обязательно нужно оборудовать холодильником, чайником и микроволновой печью. Последняя — более обязательный элемент, чем плита. «Мало кто из приезжающих занимается серьезной готовкой. Они либо едят в кафе, либо предпочитают купить готовую еду и разогреть ее», — рассказывает риэлтер Сергей.

В комнате обязательно наличие телевизора, также в последнее время востребованным стал DVD-плеер. Такие мелочи нередко играют важную роль, тем более что конкуренция на рынке посуточной аренды велика, а разницы в ценах практически не наблюдается.

Квартира Район Стоимость в сутки, тыс. руб.

Однокомнатная квартира с хорошим ремонтом, полностью меблирована, расположена на первом этаже высотного дома	м. «Беляево»	2
Однокомнатная квартира в центре: качественный ремонт, шкаф-купе, широкоэкранный телевизор, двуспальный диван, вся необходимая техника, ванна с гидромассажем, дом под охраной, от метро 7–8 минут пешком	ул. Новый Арбат	3
Двухкомнатная квартира бизнес-класса: евроремонт, кондиционер, телевизор, холодильник, стиральная машина, посудомоечная машина, электрочайник, микроволновка, утюг, телефон; спутниковое ТВ	м. «Таганская»	4,2
Четырехкомнатная элитная квартира: евроремонт с авторским дизайном, пол с подогревом, холодильник, микроволновка, стиральная машина, плазменный ТВ, посуда, постельные принадлежности на шесть персон, шкаф-купе, интернет	м. «Смоленская»	7
Источник: данные D’

Краткосрочная аренда: PRO https://expert.ru/d-stroke/2009/03/arenda/» target=»_blank»]expert.ru[/mask_link]

Гостиница, апарт-отель или квартира посуточно: за каким форматом будущее?

В последние 10 лет апартаменты приобрели огромную популярность у туристов. Этот вид жилья – золотая середина между привычными отелями и квартирами под сдачу.

В чем же состоят отличительные черты этих гостевых объектов, и стоит ли вкладываться в апартаменты?

Управление и собственники

У классического российского отеля, в отличие от международных гостиничных брендов, отеля может быть только один владелец. Он является единственным собственником бизнеса и полностью контролирует работу своего детища: ремонтирует, закупает расходные материалы и оборудование, инструктирует персонал, занимается рекламой и продвижением.

Для апарт-отеля наличие одного владельца вовсе не обязательно: инвесторы покупают доли в строящимся отеле и владеют лишь частью номерного фонда. А если инвесторы живут в других городах или заняты в других проектах, они не могут самостоятельно заниматься всеми аспектами бизнеса. Им на помощь приходят управляющие компании, такие как Green House. Мы занимаемся полным оснащением нового апарт-отеля, закупаем постельное белье, аксессуары, посуду, продвигаем апартаменты в социальных сетях и агрегаторах – иными словами, берем на себя всю тяжелую работу, гарантируя стабильный доход инвесторам.

Антон Агапов/Компания YES: Апарт-отели как инвестиция. Часть 1

Готовим сами

Кухня – еще одно отличие апартаментов от гостиничных номеров. Для многих путешественников с маленькими детьми, спортсменов, ведущих здоровый образ жизни, аллергиков это очень актуально. В конце концов, готовить пищу самостоятельно и есть привычные блюда дешевле, чем обедать в кафе. В обычных гостиницах даже мини-кухни в номере нет, и только в недорогих гостевых домах готовы предоставить общую кухню, но номеров категории «люкс» вы там не найдете.

Вы скажете, что в квартирах под сдачу тоже есть собственные кухни, и будете правы. Только в квартирах вам не предоставят дополнительные услуги, такие как ежедневная уборка номеров, круглосуточная стойка регистрации, заказ такси или трансфера. Все эти услуги предоставляется гостям апартаментов, а вот туристам, выбравшим квартиры в качестве временного жилья, придется заботиться о своем комфорте и быте самостоятельно.

Отсутствие жестких правил

Обычно в гостиницах действуют жесткие регламенты и правила заезда и выезда, нахождения дополнительных гостей в номере, организации питания. Апарт-отели – это жилье для тех, кто ценит свою свободу. Правила проживания в апартаментах гораздо более гибкие, чем правила отеля. Администраторы готовы пойти навстречу каждому гостю, поэтому апарт-отели ценят за индивидуальный подход.

Ecvi Apart — отраслевое решение для сервисных апартаментов: в чем отличие от решения для отелей?

Стиль

В целом, апарт-отели – это жилье для поколения Z, модное среди молодежи. Если у молодой пары будет стоять выбор между отелем и апартаментами, то с большей долей вероятности они выберут апартаменты, стильные и современные. Редко в каком отеле делают дизайнерский ремонт в номерах, а для апартаментов это must-have.

Если вы планируете инвестировать в недвижимость, то вам стоит присмотреться к апартаментам. Во-первых, это относительно новый, модный формат жилья на рынке российской недвижимости. В отличие от квартир, апартаменты не падают в цене, не требуют гигантских вложений, при этом гарантируют стабильную прибыль на годы вперед. Во-вторых, этот вид жилья несложен в управлении, особенно если доверить его профессионалом. В этом случае ваш бизнес на 100% будет прибыльным и не прогорит.

Автор — Екатерина Мастерова

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции

Фото: sobaka.ru, kommersant.ru.

Источник: horeca.estate