Несколько дней отмечаю уже вспышку интереса к этой теме в ЖЖ, да и не только там , видимо — лето пора ремонтов и первые этажи многих домов постигнет участь стать магазинами, кафе, химчистками и прочими объектами малого бизнеса. Плохо это или хорошо ? На этот вопрос каждый собственник недвижимости должен ответить себе сам, однако я вам сейчас расскажу почему это плохо и как с этим «плохо» бороться.
Если дом новый и изначально при его проектировании и постройке первый этаж был отдан под бизнес — в этом нет ничего страшного. Архитектор планируя дом уже заложил все необходимые характеристики в проект и никаких проблем с шумом, запахами , повышенными нагрузками на сети и прочими издержками малого бизнеса скорее всего не будет. Однако если дом старый .. и даже не очень старый, но первые этажи проектировались под жилье, то переделка такого жилого помещения в нежилое повлечет за собой ряд проблем для соседей сбоку и сверху.
Итак начнем- первая и главная проблема это снижение стоимости квартир второго этажа. Все специалисты по недвижимости знают, что квартира над магазином или кафе , теряет в стоимости от 10 до 30 % , против аналогов, а строители стремятся распродать такие квартиры в первую очередь пока еще очередная «Жлобилочка» или «Просроченка» в купе с » КАФЭ Шампур» не повесили на фасад свои вывески, многочисленные кондиционеры и дополнительные вытяжки.
Магазины на первом этаже жилого дома
С чем же связан этот фактор ? В первую очередь с шумоми вибрациями — песни и пляски до трех ночи в ресторане, круглосуточный низкочастотный шум от кондиционеров, серверов и холодильников, а так же вопли любителей выпить отоваривающихся в алкомаркетах — способны лишить покоя весь дом, а не только соседей сверху. Тут следует учитывать, что нормы по звукоизоляции для жилых и нежилых помещений разные и если ранее под вами была квартира из которой было слышно телевизор, то после того, как снизу появится шалман — покоя это вам не прибавит — перекрытие то останется прежним.
Второй момент — запахи — если в доме не запроектировано отдельной вентиляции то магазин внизу будет вентилироваться через существующие вентканалы и окна — тут надо учитывать, что вдоль стены дома существует тепловой лифт- именно на нем поднимаются до 10 этажа комары и запахи общепита и магазинов, кроме того лестничная клетка является по сути вентиляционной трубой, а это значит что специфический запах допустим продовольственного магазина или стоматологи будет и на лестницах и со временем — во всех квартирах этого дома. Ну и главное помойка — нагрузка на нее возрастем многократно, а содержимое бачков изменется существенно в сторону повышенной ароматности — тут уж ждите гостей крысы, кошки, птицы и ассоциальные элементы будут конкурировать с вами за право использования контейнерной площадки.
Третий момент — животные — одни мои знакомые насчитали у себя в доме пять видов животных после того, как у них заработал продовольственный на первом этаже — от мышей до мокриц и муравьев.
Первый бизнес в подвале. Знакомство. Эдуард Краснов
Четвертый фактор — нагрузки на сети — они естественно вырастут поскольку квартира с входными дверями из подъезда по определению потребляет меньше тепла чем магазин с витриной и беспрерывно хлопающей дверью прямо на улицу — причем мало того что у вас в квартирах станет холоднее, так еще и оплачивать обогрев этих помещений придется вам дотируя бизнесменов своей трудовой копейкой — поскольку счетчик то по теплу, как правило общий на весь дом.
И это только на вскидку — я привел несколько негативных факторов соседства с бизнесом — на деле их еще больше, но я не буду на этом заострять внимание. Я не рассмотрел социальный фактор и прямой ущерб от проведения строительных работ связанный с сносом части перегородок в переведенной в нежилой фонд квартире. Об этом как ни будь в другой раз.
Теперь о том как бороться с этой напастью.
Закон четко трактует права и обязанности субъектов задействованных в этом процессе — и четко разделяет органы которые дают разрешение на перевод в нежилой фонд и собственников жилого дома которым принадлежит исключительное право по распоряжению своей собственностью — к числу которых относятся и стены дома . И не надо путать одно с другим.
Подпункт 3 пункта 1 статьи 36 ЖК гласит, что в общей собственности жильцов МКД находятся :
крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
То есть все, абсолютно все стены в доме (это они и есть — ограждающие и несущие) являются вашей общей сособственностью с остальными собственниками.
Распоряжение этой собственность возможно только в порядке предусмотренном пунктами 2-4 этой же статьи.
2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
То есть кусок стены который собрался выпилить ( или уже выпилил ) борзый бизнесмен — для организации отдельного входа ( а без отдельного входа использование помещения как нежилого невозможно) — не его, а ваша собственность, которую он в противоправном порядке самовольно уменьшил или собирается это сделать. У бизнеса в этой ситуации есть только один законный путь — проект — согласование — одобрение на перевод в уполномоченом органе — положительное решение общего собрание собственников разрешающее уменьшение общего имущества и только после этого сами ремонтно- строительные работы и открытие магазина или общепита. Иначе никак.
Несомнено найдутся люди которые будут ссылаться на нормы статей о переводе в нежилое и перепланировке — 22-24 ЖК , типа разрешение на это дают некие загадочные органы — это умышленное или неумышленное передергивание с подменой понятий и искажение нормы закона — ЖК четко написано, что разрешение на перевод и перепланировку в техническом и административном порядке с одной стороны и решение вопросов о собственности ( в том числе общей) с другой — это разные правовые вопросы и решают их разные субъекты. И ни какой уполномоченный орган кроме суда не вправе ограничить ваше право собственности 🙂 в том числе на общее имущество. Например можно получить и согласовать проект строительства жилого дома, но ничего построить вам не удастся до тех пор пока пока вы договорились с собственником земельного участка на котором вы планируете строить. А теперь представьте, что у этого земельного участка пятьсот собственников. Аналогично и в нашей ситуации — уполномоченный орган лишь проверяет не причинит ли этот перевод вреда конструкциям здания — но вопросы с сособствениками он не решает, а собственником же стен в многоквартирном доме являются собственники ВСЕХ квартир в лице общего собрания жильцов -чье единогласное одобрение необходимо для того что бы распоряжаться общим имуществом, пускай это даже всего лишь кубометр стены под окном первого этажа , кстати аналогичный порядок действует и в отношении любых рекламных конструкций на фасаде и крыше — ведь это тоже общее имущество которое реклама обременяет.
Одним словом — добро пожаловать в коммунальный ад , господа бизнесмены! Ну а дорога собственников лежит в суд! О том как и что делать расскажу в следующем посте.
Источник: extremal-expert.livejournal.com
Движение вниз Квартиры на первых этажах теперь популярны. На них зарабатывают состояния
Покупка квартиры в Москве с целью получить выгоду исключительно от сдачи в аренду — затея изначально провальная. Только на то, чтобы выйти в ноль, при бесперебойной аренде и без больших проблем со съемщиками в общем случае потребуется более 15 лет (и это без расходов на ремонт и без учета амортизации). Если, разумеется, речь идет о долгосрочной аренде без всякого криминала и почасовой оплаты. Одним словом, частнику с улицы в этом бизнесе делать нечего, если нет лишнего жилья. Но есть и другой вариант вложений — покупка нежилых площадей на первых этажах.
Такие помещения сдаются в аренду под привычные горожанам магазины, офисы, кофейни, парикмахерские и магазины разливного пива. И, как говорят участники рынка, вполне востребованы у покупателей. Главное — правильно выбрать объект вложений.
«По нашим подсчетам, количество зарегистрированных ДДУ на покупку коммерческих помещений (без кладовых комнат) в 2018 году увеличилось в Москве в полтора раза», — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.
Энтузиазм оправдан: если речь именно об арендном бизнесе, вложения в коммерческие площади в ЖК окупаются куда быстрее, чем в собственно жилье. Средняя площадь приобретенного в прошлом году коммерческого помещения в новостройке, по словам Литинецкой, составила 118 метров, но это средняя. «Максимальная площадь приобретенного объекта составила 3,7 тысячи квадратных метров, — говорит эксперт. — При этом покупатели, разумеется, покупали помещения по 20 метров и менее». Соответственно, порог вложений должен быть относительно небольшим.
Правда, стоимость квадратного метра коммерческого помещения на первом этаже обычно отличается от стоимости «квадрата» квартир в этом же доме. И чаще — не в приятную для инвестора сторону.
Как рассказывает Наталья Ясонова, руководитель департамента торговой недвижимости RealJet, в ЖК самого демократичного стандарт-класса стоимость квадратного метра нежилых помещений обычно больше стоимости жилых примерно на 5-10 процентов. Впрочем, в комфорт-классе уровень цен уже сопоставимый (с незначительными отклонениями в ту или иную сторону), а в бизнес-классе «нежилье», как правило, уже дешевле квартир на те же 5-10 процентов.
По расчетам Марии Литинецкой, на примере одного из крупных ЖК Новой Москвы разница между вложениями в жилые и нежилые помещения выглядит следующим образом. «Стоимость нежилого помещения площадью порядка 105 метров составит около 15 миллионов рублей. Арендная ставка — 260 тысяч рублей в месяц. То есть срок окупаемости такого объекта — чуть менее пяти лет, доходность — 21 процент годовых, — делится подсчетами эксперт. — Стоимость готового двухкомнатного жилья площадью 55 метров на вторичном рынке — 6,1 миллиона, и при средней арендной ставке 35 тысяч рублей в месяц окупаемость составит чуть менее 15 лет, или 6,9 процентов годовых». Исходя из таких расчетов видим, что коммерческие площади дороже жилых почти на 30 процентов, но заработать на них можно быстрее и больше. Правда, есть существенная оговорка: это все сферические ситуации в вакууме, когда и загрузка постоянная, и простоя нет, да и сдаются помещения по оптимистичной (для собственника) ставке.
От чего еще, кроме класса проекта, зависит стоимость коммерческих площадей? Во-первых, как говорит коммерческий директор ФСК «Лидер» Ольга Тумайкина, от обеспеченности проекта такими помещениями: чем их больше, тем они дешевле — даже при хорошем качестве такого предложения. «Когда помещений в проекте много, они начинают конкурировать между собой», — говорит эксперт, напоминая, что впоследствии, когда ЖК будет заселен, та же судьба ждет и занимающий коммерческие помещения бизнес. С одной стороны, это проблема арендаторов, с другой — если у них не пойдет дело, владельцам недвижимости придется то и дело искать новых.
«Обеспеченность ЖК коммерческими площадями обычно зависит от конструктива жилого проекта — того, к какой серии он относится. Мало кто из девелоперов жилой недвижимости задумывается об этом показателе на этапе реализации своих проектов, — говорит Наталья Ясонова. — По этой причине многие нежилые помещения в закрытых ЖК постоянно испытывают трудности с заполняемостью».
В зависимости от масштабности застройки и типа предложения (квартиры или апартаменты), на коммерческие площади может приходиться в среднем от 10-15 до 30 процентов в составе проекта, рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. В случае с 30 процентами — если, конечно, это не элитный деловой центр вроде «Москва Сити» — на хороший доход от аренды рассчитывать не стоит, даже если цена коммерческих метров выглядит привлекательной для инвестора.
Впрочем, если ЖК и не «затоварен» лишними коммерческими площадями, это не гарантирует инвестору успешной аренды. Основа целевой аудитории арендаторов таких помещений — это частный бизнес, в первую очередь — из сферы товаров и услуг. Это вводит некоторые дополнительные ограничения.
В число таких стоп-факторов, по словам Ольги Тумайкиной, входит соседство с детскими образовательными учреждениями — в этом случае нет возможности продавать в помещении алкоголь и табачные изделия, а на таких условиях продуктовая торговля помещения просто не рассматривает.
Еще один момент — соседство с крупными торговыми центрами и супермаркетами, подчеркивает Наталия Кузнецова: «Близость ТЦ, молла или даже транспортно-пересадочного узла с торговой составляющей сигнализирует о том, что проект не следует перегружать нежилыми предложениями в силу большой конкуренции».
На что еще стоит обращать внимание при выборе локации? В отсутствие крупных конкурентов из основных сфер, представителям которых планируется сдавать помещения, смотреть нужно на трафик (потоки транспорта и пешеходов поблизости): с этой точки зрения всегда предпочтительнее первая линия домов — вывески будут видны проходящим и проезжающим мимо. Впрочем, считает генеральный директор ГК «Атлант» Роман Лябихов, обособленные новостройки, особенно с большим количеством жильцов, — это тоже лакомый кусок. «В этом случае предприниматель, открывающий магазин “у дома” или предприятие из сферы службы быта, получает достаточно большую целевую аудиторию при отсутствии конкурентов, — поясняет эксперт. — По нашим наблюдениям, кстати, такие помещения часто покупают не под аренду, а для себя — представители малого бизнеса, проживающие в районе или по соседству».
Но и местоположение — еще не все. Крайне важно выбрать помещение, подходящее по характеристикам будущим арендаторам. «По нашему опыту, чаще всего помещения на первых этажах сдают под магазины, — говорит Кристина Лиморенко, коммерческий директор «Профис Недвижимость». — В этом случае помимо ограничений, связанных с торговлей алкоголем и табаком, нужно учитывать планировку: наиболее ликвидны помещения с минимальным количеством внутренних перегородок (свободная планировка) и высокими потолками (три-четыре метра). Смотреть нужно и на технические характеристики: несколько “мокрых” точек, проведенные электрические коммуникации с расчетом 100 квт на 100 метров, возможности для проведения вытяжки и установки вывески на входе, наличие витринных окон». Сетевые операторы обычно выбирают помещения от 100-120 квадратных метров, добавляет Наталия Кузнецова, уточняя, что для них, как и для любой торговли, важно еще и наличие погрузочных зон и подсобки.
Список требований к помещению достаточно большой, резюмирует Кристина Лиморенко, но при грамотном подборе помещения арендный бизнес принесет неплохой доход. «По нашему опыту управления коммерческими площадями в жилых комплексах, доходность от сдачи в аренду подобных площадей под ретейл сегодня составляет в среднем около 15 процентов годовых, — говорит эксперт. — Окупаемость в этом случае составит около семи лет — при условии, что помещение не будет пустовать. Приобретая коммерческие площади в жилом комплексе на этапе строительства и перепродавая их после сдачи дома в эксплуатацию, инвестор может заработать около 15-20 процентов единовременно».
Получается, что относительно аренды жилья такой бизнес интереснее по окупаемости и доходности, но гораздо сложнее по подбору оптимального помещения — в нужном месте, с нужными характеристиками и без сильных конкурентов поблизости.
Источник: lenta.ru
Как использовать первые этажи в многоквартирных домах?
Недвижимость на первых этажах жилых домов давно уже считается неперспективным и неудобным жильём: слишком шумная обстановка, риск проникновения воров через окна, отсутствие балконов в большинстве случаев, запахи и насекомые с подвала, в некоторых домах жильцы первых этажей страдают от мышей. Поэтому продать собственнику квартиру на первом этаже не так уж и просто. Многие для ускорения данного процесса переводят её в нежилой фонд и продают лицам, желающим использовать квартиру для коммерческих целей. Наиболее распространённым применением такой площади является открытие офиса фирмы (агентство недвижимости, парикмахерская, аптека, салон сотовой связи, продуктовый магазин и т.д.) . С такой точки зрения квартиры на первых этажах очень выгодны: существует возможность строительства отдельного входа, часто офисы располагаются возле проходящих дорог, нет проблем с подъездными путями, а стоит такая недвижимость на порядок дешевле офиса в торговом центре.
Не всегда жильцы дома целесообразно используют квартиры, находящиеся на первых этажах дома. Порой из таких квартир могут сделать просто общественную подсобку, свалку, притон – кто на что горазд. Страдают от такого произвола хозяев недвижимости все жители в доме, а справиться с недобросовестным собственником не так просто. В последнее время в Москве и области стали возникать проекты, которые рассматривают возможность использования первых этажей в домах в качестве гаражей или парковки. Большинство современных новостроек уже имеют подземные парковки, но парковочное место весьма дорогое, его продажная цена достигает 1 млн. руб., даже для весьма обеспеченных людей такая стоимость является неприемлемой, а потому многие парковочные места в новостройках просто пустуют.
Подземная или наземная парковка?
В связи с этим проектировщики считают целесообразным отказаться от строительства подземной парковки, но позаимствовать технологию строительства у китайцев, которые на первых этажах многоквартирных домов размещают гаражи, либо саму парковку. В чём выгода? А в том, что строительство наземных гаражей куда более экономное, чем подземной парковки. Но многие специалисты в строительной сфере против таких нововведений, они предлагают свой вариант решения проблемы парковочных мест: строительство 5-6 этажных гаражных комплексов, например, один такой комплекс на 10 многоэтажных домов. Это позволит обеспечить жильцов гаражами, но в тоже время затраты на строительство будет значительно ниже, ведь гаражи вовсе не обязательно оснащать коммуникациями, как многоквартирные дома.
Таким образом, не только у самих граждан и индивидуальных предпринимателей существует масса вариантов рационального использования жилых помещений, но и у крупных застройщиков, специалистов и даже чиновников. В любом случае населению стоит пересмотреть своё отношение к жилью на первых этажах: отсутствие проблем с лифтом, заниженная стоимость жилья, возможность перепланировки и т.д. Остаётся только самому видеть плюсы в таком виде жилья.
Источник: ack1.ru
