Бизнес на выкуп это

Выкуп с использованием займа (также «финансируемый выкуп», Leveraged Buyout, LBO) — приобретение компании частным инвестором с использованием значительной, иногда до 100%, суммы долга. Основная идея LBO в том , что заемный капитал стоит заметно дешевле, чем акционерный, поэтому привлечение высокой доли займов позволяет покупателю воспользоваться эффектом финансового рычага и увеличить доходность собственного капитала.

В качестве целей для LBO обычно выступают зрелые компании со стабильным, не подверженным колебаниям денежным потоком. С точки зрения управления риском и максимизации акционерной стоимости, такие компании могут позволить себе использовать значительный финансовый рычаг, однако часто они не реализуют эту возможность по одной из следующих причин:

Из-за событий в прошлом компания оказалось в сложном финансовом положении и банки не доверяют ей.
Менеджмент компании недостаточно профессионален для аккуратного управления долгом и максимизации прибыли акционеров. Иногда владельцы компании избыточно стремятся обеспечить финансовую стабильность и просто не доверяют долговому финансированию.
Компания недостаточно велика, и банки не идут на создание существенного финансового рычага.

Встречаются и другие причины. В любом из этих случаев покупатель предлагает за компанию справедливую стоимость с точки зрения ее текущей структуры капитала, но использует при покупке долг. Достаточно типичным является использование до 80-85% долга при LBO.

Аренда автомобиля под выкуп, раскат, как это работает.

Моделирование LBO

Одна из особенностей LBO — для оценки таких сделок нельзя использовать простые подходы, применяемые в оценке публичных компаний, так как они обычно предполагают относительную стабильность структуры капитала. Между тем, концепция LBO основана на цикле:

В течение этого цикла структура капитала компании существенно меняется, поэтому единственный способ оценить перспективы сделки LBO — построить полноценную финансовую модель на весь период от момента покупки бизнеса до предполагаемого момента его продажи новому владельцу. Для этого подходят стандартные модели и методы, предусмотренные для инвестиционных проектов, с одной оговоркой — они должны быть адаптированы для ситуаций, когда инвестиции направлены не на приобретение оборудования, а на покупку самой компании (в частности, для таких целей подходят модели Альт-Инвест).

В сильно упрощенной форме принцип анализа сделок LBO можно проиллюстрировать следующими расчетами:

В этом примере отражены следующие элементы сделки:

Компания приносит стабильный доход 1000 в год.
Стоимость акционерного капитала для такого бизнеса составляет 20%, поэтому оценка компании — 1000 / 20% = 5000. За эту сумму ее может приобрести покупатель.
Покупатель привлекает 80% долга и только 1000 платит из собственных средств. Остальные 4000 — кредит под 10% годовых.
За 5 лет долг полностью выплачен аннуитетом из денежных потоков компании (здесь для простоты мы дописали покрытие недостающих 55 из средств покупателя). Компания снова не имеет долгов.
Через 5 лет компания продана снова по той же ставке и за 5000.
Итоговая доходность покупателя — 35% годовых.

Это очень упрощенный и искусственный пример, но он показывает, как работает математика LBO.

Бизнес «Аренда авто с выкупом», Что это ? Сколько можно зарабатывать ?

Выкуп компании менеджментом, MBO

Один из распространенных вариантов LBO — выкуп компании ее менеджментом, называемый Management Buyout, MBO. Главная идея сделки выглядит так же — заменить акционерный капитал заемным и затем постепенно гасить долг, возвращая структуру капитала к более сбалансированной, но мотивация сделки отличается.

MBO применяется в таких случаях:

Когда владелец компании хотел бы продать ее, но это частный бизнес, он недостаточно прозрачен или понятен рынку и поэтому у него низкая ликвидность. У компании нет покупателей и единственный, кто понимает этот бизнес, верит в него и хотел бы владеть им — наемный руководитель компании.
Когда владелец понимает, что компания слишком сильно зависит от наемного руководителя, влияние акционера недостаточно и в будущем это может привести к конфликту интересов.

В таких случаях руководитель хотел бы заплатить справедливую стоимость за акции компании, но не имеет для этого средств. Тогда он привлекает для компании кредит, который используется для выплаты текущему акционеру. Акционерный капитал сокращается, прежний акционер выходит из капитала, а менеджмент компании становится ее владельцем и обеспечивает выплату долга.

Такие статьи мы публикуем регулярно. Чтобы получать информацию о новых материалах, а также быть в курсе учебных программ, вы можете подписаться на новостную рассылку.

Если вам необходимо отработать определенные навыки в области инвестиционного или финансового анализа и планирования, посмотрите программы наших семинаров.

Источник: www.alt-invest.ru

Инвестиции в недвижимость, или Как заработать на аренде жилья с правом выкупа

Сегодня у нас в гостях Николай Овчинников, основатель «Федерального бюро выкупа жилья». Это первая в Российской Федерации организация, специализирующаяся на организации продажи и покупки жилья населением через правовые механизмы аренды с выкупом

Как заработать на недвижимости

Механизм аренды жилья с выкупом сегодня необходим обеим сторонам рынка. Покупатели получат возможность приобрести собственное жилье на разумных, понятных, справедливых и прозрачных условиях. Продавцы получат еще один инструмент получения прибыли от операций с недвижимостью.

— Как работает аренда с выкупом в разрезе бизнес-модели? Что необходимо? Есть ли какие-то ограничения?

Для создания бизнеса с применением механизма аренды жилья с выкупом предпринимателю необходимо либо само жилье, либо капитал на его покупку, а также клиент готовый данное жилье приобрести. Получается, что минимальный набор для проведения сделки состоит из покупателя и продавца.

Такой вариант с участием только двух сторон эффективен, если предприниматель разбирается в юридических вопросах, связанных с недвижимостью. Он должен уметь составлять и читать договор, знать и понимать, что такое право собственности, как происходит процесс его передачи.

Также сделки по аренде с выкупом, в которых участвуют только 2 стороны, эффективны, если собственник и покупатель обладают высоким уровнем доверия друг к другу.

Если доверия или требуемых навыков нет, то необходимо обратиться к компетентному посреднику. Им может выступить юрист или агентство недвижимости, предлагающие подобную функцию.

— Сколько можно заработать на аренде с выкупом. Какой срок окупаемости инвестиций?

Самое главное преимущество аренды с выкупом заключается в том, что объекты, требующие меньших вложений, дают большую рентабельность. А дорогие объекты приносят меньше прибыли. Это делает механизм более доступным для предпринимателей.

Например, вы владеете однокомнатной квартирой стоимостью 1 млн рублей. Вы решаете ее продать не сразу и получить свой миллион, а через аренду с выкупом на 3 года за 55 тыс. рублей в месяц. В итоге вы получите 1,980 млн рублей. Таким образом, уже за 3 года инвестиции удвоятся.

При этом не стоит забывать, что небольшие и недорогие квартиры пользуются огромным спросом у населения ввиду общей дороговизны жилья. Получается, что чем дешевле стоит квартира, в которую предприниматель готов инвестировать, тем она быстрее будет продана, тем больше она принесет прибыли, пользуясь при этом еще и повышенных спросом со стороны потенциальных покупателей. Это идеальное олицетворение мечты любого предпринимателя о быстром обогащении.

— Где искать покупателей, каков средний срок поиска клиента?

Покупателей искать не нужно. Они сами вас найдут. Сейчас сегмент рынка аренды с выкупом устроен так, что покупателей гораздо больше, чем продавцов. Потенциальных клиентов во всех городах в избытке, а владельцев квартир, которые хотят продавать свое жилье через аренду с выкупом, немного.

Поэтому для появления предпринимателей, готовых развивать свой бизнес в рамках модели продажи жилья через аренду с выкупом, время самое благоприятное. Ниша не занята, спрос огромный, вложения небольшие, а риск минимальный.

Если прямо сейчас начать строить бизнес в данном направлении, то уже через 3-5 лет можно стать крупным игроком, который будет массово поставлять жилье. А спрос на доступное жилье никогда не упадет ниже необходимо уровня.

— С юридической точки зрения, насколько аренда с выкупом сложнее стандартных процедур с жилой недвижимостью?

Внешне сделка похожа на процедуру продажи и покупку в рассрочку. Для ее осуществления покупателю нужен только паспорт, а собственнику жилья пакет документов, идентичный тому, который необходим при продаже.

Однако сам процесс имеет существенные отличия, на которые необходимо обратить внимание. При осуществлении типичной сделки купли-продажи рисков мало. В договоре прописываются элементарные вещи, которые касаются только объекта недвижимости.

Сделка по аренде с выкупом подразумевает долгосрочные взаимоотношения между собственником жилья и покупателем, поэтому в договоре необходимо учесть большое количество пунктов, которые будут регулировать порядок и условия его исполнения обеими сторонами. Желательно предусмотреть все спорные моменты, которые могут возникнуть между сторонами. Именно отсутствие типовых договоров по аренде с выкупом я бы назвал главной проблемой работы данного механизма.

Николай Овчинников, основатель «Федерального бюро выкупа жилья»

— В чем заключается данная проблема?

Единых стандартов составления подобных договоров пока не существует. Связано это с тем, что законодательная база для работы механизма есть, а правоприменительной практики практически нет. Поэтому мы считает важным привлечение к сделкам профессионального посредника, который будет сопровождать процесс на всех этапах, решая любую спорную ситуации между сторонами, учитывая их интересы.

«Федеральное бюро выкупа жилья» предлагают свою модель работы при осуществлении подобных сделок. Мы находим покупателя и продавца, составляем шаблон договора, в которых учитываем все существенные условия его исполнения, делаем его экспертизу. Кроме того мы формируем стабилизационный фонд, из которого возмещаем часть убытков обеим сторона в случае срыва сделки. Таким образом, выполняя функцию связующего звена, мы берем на себя часть рисков как собственника, так и покупателя.

— Вы упомянули, что в России есть законодательная база, обеспечивающая работу механизма аренды с выкупом. Можно ли немного подробнее?

В правовом поле механизм аренды с выкупом опирается на Гражданский кодекс Российской Федерации. В главе 34 данного документа описаны общие положения, которыми следует оперировать при проведении сделок по аренде жилого помещения. Там указано, что в договоре аренды не запрещено право перехода собственности жилого помещения по истечения определенного срока или выплаты полной суммы сделки. Необходимая информация находится в статьях с 606 по 625.

Однако еще раз подчерку, что в Гражданском кодексе описаны общие положения. Необходимой правоприменительной практики по аренде с выкупом в российском правовом поле нет. Но и в это нет ничего криминального. Но как только механизм распространиться, правоприменительная практика появится.

Работа механизма покупки жилья через долевое строительство когда-то тоже начиналась с общих положений Гражданского кодекса. А сегодня все ее нюансы четко регламентированы.

— Можно ли прогореть бизнесмену, применяя модель аренды с выкупом? Что необходимо предпринять, чтобы свести подобный риск к минимуму?

Определенные риски есть всегда. Ключевой фактор — это грамотно составленный договор. Желая получить максимальную выгоду, предприниматель может составить договор так, что в процессе судебной тяжбы тот будет признан недействительным. А это может привести к различным последствиям от возмещения всех выплат арендатору до ареста имущества.

Если же договор составлен грамотно, без злоупотреблений, а в нем прописаны все существенные условия, то вероятность прогореть уже сведена к минимуму.

— В каких регионах России данный вид бизнеса наиболее перспективен, а в каких не перспективен вовсе?

На мой взгляд, модель покупки жилья через аренду с выкупом перспективна и работоспособна в любом регионе России. Везде есть люди, которые хотят решить свои жилищные проблемы. Везде есть люди, которые хотят вложить свои деньги и заработать.

Есть регионы, где аренда с выкупом остро необходима. Это в первую очередь депрессивные регионы, в которых наблюдается низкая платежеспособность населения в целом. Несмотря на то что у людей нет большого количества денежных средств, решение жилищных проблем никто не отменял. Всегда кому-то необходимо переехать, разъехаться, разменять жилье.

Отсутствие накоплений практически лишает их возможности проводить операции с недвижимостью. Аренда с выкупом могла бы решить данную проблему.

— Необходимы ли специальные навыки для организации бизнеса по аренде жилья с выкупом?

Из специализированных пригодятся знания в области операций с недвижимостью и общее понимание рынка. Необходимо разбираться в юридических вопросах: понимать, что такое право собственности, как оно переходит.

В общем, нужны качества, которые необходимы всем предпринимателям: понимание экономических механизмом бизнеса, знание психологии людей, желание зарабатывать, способность рисковать и умение нести ответственность за результаты бизнеса.

BBF.RU
22 ноября 2016, в рубрике «Интервью»

Аренда ,
Инвестиции в недвижимость ,
Недвижимость

Источник: bbf.ru

Чек-лист: как работать с магазинами под выкуп

Нет такого дизайнера, который не мечтал, чтобы его вещи выкупали, и еще желательно большими объемами. Но считается, что магазины заинтересованы в реализации и им невыгодно брать под выкуп. На самом деле, это ложное представление.

Основательница концепт-стора Loft 28 и лектор курса «Оптовые продажи модных коллекций» Кристина Назарова рассказывает о том, каким должен быть ваш продукт, чтоб магазин захотел его купить. «Сотрудничая с кем-то постоянно, вы можете в любой момент перейти с комиссии на выкуп или хотя бы предложить, если четко понимаете, сколько регулярно отгружаете. Даже если кто-то откажется, значит, найдутся другие. Но если ваш бренд или продукт наделен нижеперечисленными критериями, вы можете предлагать опт новым магазинам.

Критерии продукта, чтоб магазин захотел взять товара под выкуп, а не под реализацию?

Актуальность и уникальность

Если какой-то магазин говорит, что долго вас искал и очень заинтересован в вашем товаре или бренде, можно смело предлагать только опт. Все магазины хотят продавать уникальные товары, чтобы у покупателя был мотив зайти именно к ним. Также бывают ситуации, когда товар закрывает нишу в товарной матрице того или иного магазина, для него в данном случае вы тоже будете уникальным и актуальным.

Ассортимент и коллекционность

Но если вы предложите под выкуп три футболки, то, скорее всего, вам откажут. Бренд, который фокусируется на одном сегменте или на одной вещи, должен следить за графиком выхода коллекций и реализацией идеи. Это необходимо для полноценной подачи товара в магазине, чтобы продавать не просто футболки, а самодостаточный дизайнерский товар.

Капсульность

Но если вы предлагаете полноценный бренд, это должна быть капсула с очень хорошей презентацией, чтобы не нужно было ничего выдумывать. Например, если мы говорим о женской коллекции, то все ее модели должны в идеале отлично компилироваться между собой. Например, блузка, на которую можно накинуть джемпер, а все это вместе надеть с брюками или юбкой. И в итоге хочется купить всю коллекцию, при этом продавцам нужно сделать наименьшее количество действий.

Качество продукта

Из двух похожих брендов по одной цене выберут тот, у которого лучше качество, особенно если проблемы в виде торчащих ниток и некачественной ткани явно бросаются в глаза.

Глубина размерного ряда

Размерный ряд – это бонус по отношению ко всем остальным. Понятно, что большинству брендов очень накладно делать с 40 по 48, учитывая, что 40 и 48 – это не ходовые размеры, ходовой – 44. Но для любого магазина крайне важно обладать полноценным размерным рядом, потому что обязательно придет клиент и спросит и 46, и 48. Отсутствие того или иного размера – это всегда разочарование человека и автоматически потеря его как клиента.

Закупочная или оптовая цена

Коэффициент, с которым готово работать большинство магазинов, должен быть не меньше 2, либо выше, в противном случае вам предложат реализацию.

Минимальный закупка

Лучшей считается ситуация, если минимальная закупка отсутствует вовсе, бренд не ограничивает количество товаров в первой партии и магазин может сам выбирать интересующие модели. Потому что магазину важно досконально знать, чем они будут торговать. Чтобы понимать, как изделие скроено и сшито, как оно сидит на фигуре. Если говорить о других городах, то примерка крайне важна ввиду региональных особенностей фигур.

Источник: blog.fashionfactoryschool.com