Бизнес недвижимость рейтинг эмитента

Группа компаний «Бизнес-Недвижимость» — один из крупнейших собственников недвижимости в Москве. Компания является дочерней структурой ПАО АФК «Система».
Уникальный пул объектов недвижимости в ведении ГК «Бизнес-Недвижимость»: особняки в центре Москвы, офисные и торговые помещения, здания, расположенные практически в каждом округе столицы, производственно-складская недвижимость, элитные коттеджи, земельные участки. Общей площадью около 1 млн кв.м.
Объекты недвижимости сдаются в аренду, оказываются услуги профессионального и эффективного управления недвижимостью.

Общая информация

Наименование организации

АО «Бизнес-Недвижимость»

Статус организации

Действующая

Регистрационная форма

Непубличное акционерное общество

101000, город Москва, Милютинский переулок, 13 стр.1

8(495)7398999

Категория МСП

Не является субъектом МСП

Код вида деятельности для отчетности страховых компаний РФ

Среднесписочное количество сотрудников

Источник: cbonds.ru

Эксперт РА» подтвердил кредитный рейтинг АО «Бизнес-Недвижимость» на уровне ruBBB+ и изменил прогноз на стабильный

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» подтвердило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании АО «Бизнес-Недвижимость» на уровне ruBBB+ и изменило прогноз по рейтингу на стабильный. Ранее у компании действовал рейтинг на уровне ruBBB+ с негативным прогнозом.

АО «Бизнес-Недвижимость» (далее – компания, группа) является одним из ключевых игроков на рынке коммерческой недвижимости класса В- и С в Москве. Компания владеет и управляет уникальным портфелем недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге, насчитывающим 79 объектов коммерческой недвижимости. Помимо этого, группа оказывает услуги по эксплуатации и техническому обслуживанию коммерческой и жилой недвижимости, а также развивает фитнес-клуб «Олимпик Стар» в Москве. По итогам 2021 года (далее – отчетный период) общая площадь коммерческой недвижимости группы составила около 400 тыс. м2.

ПАО АФК «Система» владеет АО «Бизнес-Недвижимость» на 100% и активно участвует в развитии компании. Согласно принятой стратегии по оптимизации портфеля коммерческой недвижимости в ноябре 2021 года из компании был выделен сегмент загородной недвижимости (АО «Мосдачтрест» и его дочерние общества) в другую бизнес-структуру в рамках ПАО АФК «Система», что сократило портфель недвижимого имущества компании на 63%.

В настоящее время АО «Бизнес-Недвижимость» сфокусировала свою деятельность на управлении активами с целью повышения их капитализации и ликвидности. Стратегия развития компании предусматривает создание сети коворкингов в Москве под брендом officeless и реализацию сетевых проектов с крупными игроками в различных направлениях бизнеса. В 2022 году сеть коворкингов будет насчитывать 3 объекта в Москве, которые ожидаются к открытию в 3–4 кварталах, а к концу 2024 года – 6 в Москве и 1 объект в Санкт-Петербурге. Агентство высоко оценивает финансовые возможности материнской структуры, позволяющие оказать поддержку компании в соответствии со стратегией ее развития. В результате этого агентство выделяет сильный фактор поддержки со стороны собственника.

Изменение негативного прогноза на стабильный обусловлено планируемым снижением заемных средств группы в результате дополнительного взноса акционера в уставный капитал компании до конца 3 квартала 2022 года в размере 4,2 млрд руб., а также успешно проведенной реализации непрофильных активов компании в 1 квартале 2022 года. За 2021 год выручка от рентного бизнеса выросла на 2% по сравнению с прошлым периодом и достигла 3,0 млрд руб. (здесь и далее за 2020 год используются пересмотренные данные после выделения АО «Мосдачтрест»).

По итогам 2021 года EBITDA снизилась на 36% до 1,04 млрд руб., а убыток составил 378 млн руб. Снижение показателей доходности в первую очередь связано с незначительными объемами реализации непрофильных объектов недвижимости. В отчетном периоде EBITDA margin составила 33% при 36% годом ранее.

При этом агентство отмечает, что текущий уровень рентабельности не является высоким значением для арендного бизнеса по бенчмаркам агентства, что ограничивает оценку рентабельности компании. В результате выделения сегмента загородной недвижимости весь кредитный портфель группы остался на балансе АО «Бизнес-Недвижимость».

В декабре 2021 года компания разместила облигационный займ на сумму 2,7 млрд руб., амортизация по которому предусмотрена с 2025 года. Сумма, полученная от размещения облигационного займа, была использована для реструктуризации части задолженности группы за ранее приобретенные у связанной стороны объекты недвижимости.

Долговой портфель компании на конец 2021 года также включает облигационный займ на 4 млрд руб., амортизация по которому предусмотрена с 2023 года, и задолженность перед связанной стороной за приобретенные активы (более 40% долгового портфеля), полное погашение которой компания планирует в 2028 году. В результате выделения АО «Мосдачтрест» отношение долга с учетом задолженности перед связанной стороной к EBITDA за 2020 г. увеличилось до 8,0х со значения 5,7х (с учетом доходов по сегменту загородной недвижимости).

В 2021 году данный показатель увеличился до 12,2х за счет отсутствия значительных доходов от продажи недвижимости. В 3 квартале 2022 года планируется погашение части долга перед связанной стороной в рамках процесса докапитализации АО «Бизнес-Недвижимость» на сумму 4,2 млрд руб., что позволит компании к концу 2022 года сократить показатель долга до 8,5 млрд руб. и достичь отношения долга к EBITDA на уровне 8,7х, а в случае реализации инвестиционной недвижимости снизить ее до 4,0-4,5х и поддерживать в этом диапазоне в дальнейшем за счет арендного бизнеса.

Показатель отношения долга к EBITDA без учета обязательств перед связанной стороной по итогам 2021 года составил 6,7х при 4,4х годом ранее. Покрытие EBITDA процентных платежей по итогам 2021 года снизилось до 1,0х при 1,6х в 2020 году. С учетом планируемой докапитализации восстановление показателя до прежнего уровня прогнозируется уже в 2023 году с последующим ростом по мере снижения долговой нагрузки. Покрытие долгового портфеля активами компании является сдерживающим фактором оценки. Показатель LTV на отчетную дату оценивается на уровне 0,91х, показатель LTV без учета обязательств перед связанной стороной – 0,5х.

Агентство позитивно оценивает прогнозную ликвидность компании. Ключевыми источниками ликвидности на горизонте года от отчетной даты являются денежный поток от операционной деятельности в размере 2,4 млрд руб. и остаток свободных денежных средств на отчетную дату, которые позволят компании комфортно погашать и обслуживать долг, осуществлять капитальные затраты на поддержание и развитие бизнеса. Качественная оценка ликвидности сдерживается графиком погашения, ввиду начала амортизационных выплат по облигационным займам в 2023 году.

Блок бизнес-рисков оказывает поддержку уровню рейтинга. За 2021 год компания сдала в аренду в 2,2 раза больше площадей коммерческой недвижимости, чем годом ранее. Уровень вакансии на отчетную дату составил 15% при 14% в прошлом году, что говорит о достаточной устойчивости группы к внешним факторам. По мнению агентства, устойчивость компании обусловлена сегментом недвижимости, в котором работает компания, качеством сформированного портфеля арендаторов, а также развитием актуальных проектов в сегменте гибких офисных пространств. Высокая диверсификация компании в сегменте коммерческой недвижимости как в отношении типов зданий, так и охвата территории Москвы определяет компанию как сильного игрока на рынке с достаточно высокими рыночными и конкурентными позициями, что оказывает положительное влияние на уровень рейтинга.

Блок корпоративного управления оценивается агентством умеренно-позитивно. Принимая во внимание, что АО «Бизнес-Недвижимость» является дочерней структурой ПАО АФК «Система», материнская компания активно участвует в управлении и развитии компании. В группе функционирует Совет директоров, в состав которого входит два независимых директора при общем количестве 7 человек.

Помимо этого, в группе учрежден коллегиальный исполнительный орган в форме Правления. В 2021 году произошли существенные изменения как в составе Совета директоров, так и в составе топ-менеджмента группы, что обусловлено изменениями в стратегии развития. Агентство отмечает высокое качество стратегического обеспечения, прогнозная финансовая модель обладает высокой детализацией и проработанностью. Также положительно на рейтинговую оценку группы влияет высокая организация управления рисками, формирование регулярной отчетности как для целей рассмотрения на Правлении и Совете директоров самой компании, так и для дальнейшего анализа и включения в консолидированную отчетность ПАО АФК «Система».

По данным МСФО отчетности, активы АО «Бизнес-Недвижимость» на 31.12.2021 составляли 8,5 млрд руб., капитал – (5,1) млрд руб. Выручка по итогам 2021 года составила 3,0 млрд руб., чистая прибыль – (0,4) млрд руб.

Кредитный рейтинг АО «Бизнес-Недвижимость» был впервые опубликован 15.07.2020. Предыдущий рейтинговый пресс-релиз по данному объекту рейтинга был опубликован 15.07.2021.

Кредитный рейтинг присвоен по российской национальной шкале и является долгосрочным. Пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по нему ожидается не позднее года с даты присвоения или последнего пересмотра.

При присвоении кредитного рейтинга применялась методология присвоения рейтингов кредитоспособности нефинансовым компаниям https://raexpert.ru/ratings/methods/current (вступила в силу 18.05.2022).

Присвоенный рейтинг и прогноз по нему отражают всю существенную информацию в отношении объекта рейтинга, имеющуюся у АО «Эксперт РА», достоверность и качество которой, по мнению АО «Эксперт РА», являются надлежащими. Ключевыми источниками информации, использованными в рамках рейтингового анализа, являлись данные Банка России, АО «Бизнес-Недвижимость», а также данные АО «Эксперт РА». Информация, используемая АО «Эксперт РА» в рамках рейтингового анализа, являлась достаточной для применения методологии.

Кредитный рейтинг был присвоен в рамках заключенного договора, АО «Бизнес-Недвижимость» принимало участие в присвоении рейтинга.

Число участников рейтингового комитета было достаточным для обеспечения кворума. Ведущий рейтинговый аналитик представил членам рейтингового комитета факторы, влияющие на рейтинг, члены комитета выразили свои мнения и предложения. Председатель рейтингового комитета предоставил возможность каждому члену рейтингового комитета высказать свое мнение до начала процедуры голосования.

АО «Эксперт РА» в течение последних 12 месяцев не оказывало АО «Бизнес-Недвижимость» дополнительных услуг.

Кредитные рейтинги, присваиваемые АО «Эксперт РА», выражают мнение АО «Эксперт РА» относительно способности рейтингуемого лица (эмитента) исполнять принятые на себя финансовые обязательства и (или) о кредитном риске его отдельных финансовых обязательств и не являются установлением фактов или рекомендацией покупать, держать или продавать те или иные ценные бумаги или активы, принимать инвестиционные решения.

Присваиваемые АО «Эксперт РА» рейтинги отражают всю относящуюся к объекту рейтинга и находящуюся в распоряжении АО «Эксперт РА» информацию, качество и достоверность которой, по мнению АО «Эксперт РА», являются надлежащими.

АО «Эксперт РА» не проводит аудита представленной рейтингуемыми лицами отчётности и иных данных и не несёт ответственность за их точность и полноту. АО «Эксперт РА» не несет ответственности в связи с любыми последствиями, интерпретациями, выводами, рекомендациями и иными действиями третьих лиц, прямо или косвенно связанными с рейтингом, совершенными АО «Эксперт РА» рейтинговыми действиями, а также выводами и заключениями, содержащимися в пресс-релизах, выпущенных АО «Эксперт РА», или отсутствием всего перечисленного.

Источник: raexpert.ru

«Эксперт РА» присвоило облигациям «Бизнес-Недвижимости» объемом до 5 млрд руб. ожидаемый рейтинг «ruA-(EXP)»

Экономика

Опубликовано 20.08.2020 14:47 Обновлено 20.08.2020 15:00
Сохранено. См. Закладки.
Вы уже сохранили эту статью в Закладки

«Эксперт РА» присвоило облигациям «Бизнес-Недвижимости» объемом до 5 млрд руб. ожидаемый рейтинг «ruA-(EXP)»

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» присвоило 4-летним облигациям АО «Бизнес-Недвижимость» серии 001Р-01 объемом до 5 млрд рублей ожидаемый кредитный рейтинг на уровне «ruA-(EXP)», сообщается в пресс-релизе агентства.

По данному выпуску не предусмотрены возможные дополнительные корректировки за субординацию, обеспечение и поручительство, в связи с чем агентство устанавливает паритет между текущим рейтингом эмитента и облигациями серии 001P-01.

Как сообщалось, на прошлой неделе компания начала премаркетинг данного выпуска.

Ориентир ставки 1-го купона — 8% годовых. Ему соответствует доходность к погашению на уровне 8,25% годовых.

Организаторами размещения выступают BCS Global Markets, МТС-банк, Совкомбанк, ИФК «Солид».

Облигации будут размещаться по открытой подписке. Номинал одной облигации — 1 тыс. рублей.

По выпуску предусмотрена амортизационная система погашения: по 20% от номинальной стоимости гасятся в даты выплат 10-го, 12-го и 14-го купонов.

Возможно досрочное погашение облигаций по требованию владельцев в случае потери контроля над эмитентом ПАО «АФК «Система» и в случае потери контроля эмитентом в АО «Мосдачтрест».

Ранее компания не выходила на долговой рынок.

Группа компаний «Бизнес-Недвижимость» — один из крупнейших собственников недвижимости в Москве. Согласно данным аналитической системы «СПАРК-Интерфакс», контролирующим владельцем АО «Бизнес-Недвижимость» является АФК «Система» (MOEX: AFKS) с долей 95,99%.

«Эксперт РА» присвоило облигациям «Бизнес-Недвижимости» объемом до 5 млрд руб. ожидаемый рейтинг «ruA-(EXP)»

Интересное

Правила дискуссии

Investing.com — это финансовый портал, чья основная цель — предоставление своевременной информации по инструментам и фондовому рынку. Обращаем ваше внимание, что в связи со сложившейся геополитической ситуацией мы просим участников форума воздержаться от комментариев на политическую тематику.

Участвуйте в форуме для взаимодействия с пользователями, делитесь своим мнением и задавайте вопросы другим участникам или авторам. Обратите внимание: во время торговых сессий все комментарии тщательно проверяются модератором, поэтому их публикация занимает определенное время. Комментарии, размещенные в нерабочие часы, могут рассматриваться в течение более длительного времени, чем обычно.

На данный момент к публикации допускаются комментарии, которые касаются экономической тематики, а также фондового рынка. Неуместные комментарии не будут допущены до публикации.

Пожалуйста, используйте стандартный письменный стиль и придерживайтесь наших правил.

• Размещение ссылок, рекламы и спам;
• Ненормативная лексика, а также замена букв символами;
• Оскорбления в адрес участников форума и авторов;
• Разжигание межнациональной и расовой розни;
• Комментарии, состоящие из заглавных букв;
• Допускаются комментарии только на русском языке;

Размещение комментария на Investing.com автоматически означает Ваше согласие с правилами комментирования и с необходимостью их соблюдения.

Investing.com оставляет за собой право модерировать и удалять комментарии посетителей сайта, нарушающие правила, а при повторном нарушении — блокировать доступ на сайт и запрещать дальнейшую регистрацию на Investing.com.

Я прочитал и принимаю правила комментирования на Investing.com.

Ваш комментарий
Вы действительно хотите удалить этот график?
Опубликовать также в :
Заменить данный график на новый?

В связи с жалобами других пользователей вам временно запрещено добавлять новые комментарии. Ваш статус будет проверен нашим модератором в ближайшее время.

Пожалуйста, подождите минуту, прежде чем оставить комментарий.
Спасибо, ваш комментарий добавлен и появится на форуме после проверки модератором.

Вы действительно хотите удалить этот график?
Заменить данный график на новый?

В связи с жалобами других пользователей вам временно запрещено добавлять новые комментарии. Ваш статус будет проверен нашим модератором в ближайшее время.

Пожалуйста, подождите минуту, прежде чем оставить комментарий.
Добавить график к комментарию
Подтвердить блокировку

Вы уверены, что хотите заблокировать пользователя %USER_NAME%?

После этого вы и %USER_NAME% не сможете видеть комментарии друг друга на Investing.com.

%USER_NAME% добавлен в ваш черный список

Вы только что разблокировали этого участника. Повторно заблокировать этого участника можно только через 48 часов.

Пожаловаться на комментарий

Я считаю, что данный комментарий:

является рекламой или спамом содержит оскорбление

Комментарий отмечен

Ваша жалоба отправлена модераторам.

Выбор вкладок
Товары Валюты Индексы Акции Облигации ETF Крипто
Выбрано: %COUNT%/4 Обновить
1д 1н 1м 6м 1г 5л Макс.

Самые популярные статьи

Уолл-стрит опасается «афтершока» на $1 трлн из-за споров о потолке. Investing.com — 19.05.2023 2
Рынок акций США закрылся падением, Dow Jones снизился на 0,33% Investing.com — 19.05.2023 1

Великобритания инвестирует $1,2 млрд в производство полупроводников Investing.com — 19.05.2023 5
США ввели санкции против Полюса и Полиметалла Investing.com — 19.05.2023 12

Цукерберг запустит конкурента Twitter Investing.com — 19.05.2023

Investing.com

Мобильное приложение
Мы в соцсетях

• Правила использования
• Политика конфиденциальности
• Предупреждение

Предупреждение о риске: Торговля финансовыми инструментами и (или) криптовалютами сопряжена с высокими рисками, включая риск потери части или всей суммы инвестиций, поэтому подходит не всем инвесторам. Цены на криптовалюты чрезвычайно волатильны и могут изменяться под действием внешних факторов, таких как финансовые новости, законодательные решения или политические события. Маржинальная торговля приводит к повышению финансовых рисков.
Прежде чем принимать решение о совершении сделки с финансовым инструментом или криптовалютами, вы должны получить полную информацию о рисках и затратах, связанных с торговлей на финансовых рынках, правильно оценить цели инвестирования, свой опыт и допустимый уровень риска, а при необходимости обратиться за профессиональной консультацией.
Fusion Media напоминает, что информация, представленная на этом веб-сайте, не всегда актуальна или точна. Данные и цены на веб-сайте могут быть указаны не официальными представителями рынка или биржи, а рядовыми участниками. Это означает, что цены бывают неточны и могут отличаться от фактических цен на соответствующем рынке, а следовательно, носят ориентировочный характер и не подходят для использования в целях торговли. Fusion Media и любой поставщик данных, содержащихся на этом веб-сайте, отказываются от ответственности за любые потери или убытки, понесенные в результате осуществления торговых сделок, совершенных с оглядкой на указанную информацию.
При отсутствии явно выраженного предварительного письменного согласия компании Fusion Media и (или) поставщика данных запрещено использовать, хранить, воспроизводить, отображать, изменять, передавать или распространять данные, содержащиеся на этом веб-сайте. Все права на интеллектуальную собственность сохраняются за поставщиками и (или) биржей, которые предоставили указанные данные.
Fusion Media может получать вознаграждение от рекламодателей, упоминаемых на веб-сайте, в случае, если вы перейдете на сайт рекламодателя, свяжитесь с ним или иным образом отреагируете на рекламное объявление. Английская версия данного соглашения является основной версией в случае, если информация на русском и английском языке не совпадают.

• Зарегистрируйтесь БЕСПЛАТНО и получите:
• Уведомления в реальном времени
• Дополнительные функции в портфеле
• Настраиваемые графики
• Полную синхронизацию с мобильным приложением

Источник: ru.investing.com