Бизнес по строительству домов на продажу плюсы и минусы

Присутствуют ли на рынке загородного строительства частных домов физические лица или небольшие фирмы, которые строят коттеджи собственно без заказчика, а затем пытаются его продать уже как готовый объект?

Насколько распространен такой вид деятельности?

Есть ли у него перспективы?

Занимаюсь строительством загородных домов на Юге России уже 7 лет, очень выгодное дело при правильном подходе. Раньше занимался разным бизнесом но в конце концов сосредоточился на загородном домостроении. Не знаю как в центральной России но на юге сейчас бум строительный, особенно за городом.

Все хотят переехать по ближе к морю, в тепло, и проблем с продажей новых домов в принципе нет. Все люди предпенсионного и пенсионного возраста продают квартиры и недвижимость, и едут в теплые края. Эти люди и есть мои клиенты в основном. Я строю дома без подряда, сам, какие мне нравятся, а потом уже полностью готовый дом продаю, на заказ не строю.

Если вы располагаете нужной суммой денег то советую заняться этим бизнесом, прибыль составит около 25-30 процентов от вложенных денег в дом приграмотном ведении стройки, а на возведение дома уходит где-то 4 месяца. Есть ли перспективы? Безусловно! ЕСТЬ!

Спасибо за ответ. А вы какие дома строите? Каркасные/брус/блоки?
4 месяца — хороший темп. Если не секрет, в каком ценовом диапазоне стараетесь работать?

В основном строю блочные и газобетонные дома, они наиболее распространены, очень редко каркасные. Деревянные дома это вообще эксклюзив который никто не купит здесь на юге. 2,5 — 3 млн. рублей основной ценовой сегмент у моих домов, это очень дешево. Дома дороже 4 -5 млн. плохо и долго продаются.

Это в основном дома для летнего отдыха, я правильно понимаю? Или все-таки для постоянного проживания?
Вообще, до какого уровня отделки вы доводите дом перед продажей? Стоит ли прокладывать отопление, электрику перед продажей? Или потенциальному покупателю это не нужно, достаточно стены/окна/крыша?

Нет для отдыха дома я не строю. Строю только для постоянного проживания. Сейчас покупателю нужно чтобы в доме было все готово, чтобы заехать и жить сразу можно. Желательно и чтобы мебель уже была. Поэтому я стараюсь строить дом под ключ, то есть все коммуникации, свет, вода, газ если есть возможность, отопление, все это уже по умолчанию делаю.

Отделка в доме тоже полностью, ставлю сантехнику с санузлах, и тд. Правда мебелью дом не комплектую, это не выгодно. Документы на дом как правило всегда делаю. Но есть люди которые согласны купить коробку с крышей, лишь бы по дешевле было, а потом сами пытаются доделать. Если что-то еще интересно спрашивайте, постараюсь ответить.

Поскольку не являюсь строителем, хорошо знающим рынок (что было обязательным условием для отвечающих в Вашем вопросе), не пишу качественный ответ, а отвечу здесь в комментарии, что мне об этом известно.
Мой знакомый уже несколько лет занимается этим бизнесом — строит загородные дома для продажи. Говорит, что дело это прибыльное. Дома делает в основном с мансардным этажом.
Вкладывая в строительство одного дома от 1,5 до 3 млн. рублей, при их продаже он получает от 5 до 7 млн. Продает напрямую без посредников. Из прибыли нужно еще вычесть зарплату рабочих (у него две бригады по 4-5 человек). А вот каким образом он участки под застройку получает не сказал.)

Да, участки — это, наверное, отдельное искусство. )
Анапа, как у вас этим? Основной спрос на пригород? Или наоборот, на удаленную от суеты природу?

В основном спрос на ближайший пригород, чтобы было недалеко от моря и города, где то 10-20 км. Да и цены здесь приемлемые. А участки покупаю элементарно по объявлениям, езжу смотрю и нахожу варианты которые меня устраивают и будут устраивать потенциальных покупателей. Цены самые разные на них кто как загнет.

На опыте приобретения такого дома моим знакомым скажу так, что в минском районе присутствует такой бизнес.

Итак, когда он покупал свой коттедж в районе «Кургана славы» об этом ещё не знал. Территория без забора, убрана от мусора.

Дом снаружи выглядел так — стены без отделки из газосиликата, крыша только накрытая кровлей, везде стояли стеклопакеты и двери.

Внутри дома не было никакой отделки.

Коммуникации все заведены внутрь (электричество и вода), а также выведена одна большая труба под канализацию к яме, где должна находится выгребная яма (антисептик).

Вроде всё и нормально, осталась отделка, отопление и прочее жизнеобеспечение и живи радуйся.

Но через некоторое время начались проблемы:

1. Поплыла вода в цокольный этаж, раскапывали по кругу весь фундамент, гидроизоляция была нанесена только сверху, по низу практически не было.
2. Потекли трубы водопровода, всё пришлось переделывать.
3. Фундамент «поплыл», пришлось укреплять, опять всё разрывали и по кругу заливали новый слой.
4. После ушедшего фундамента перекосились двери и стеклопакеты, пришлось некоторые переставлять, а часть регулировать.
5. Через 6-10 месяцев потрескалась шпаклёвка/штукатурка внутренних стен.

Когда знакомый стал наводить справки, то оказалось,. что человек имеет свою фирму, которая занимается строительством загородного жилья и попутно строит под продажу коттеджи.

Вот примерно такой бизнес у человека, рентабельность порядка 30-40%, но качество полностью отсутствует, так как строиться частично из остатков материала без соблюдения технологических карт и дешёвой, непрофессиональной рабочей силой.

Только таким образом можно зарабатывать деньги, если возводить качественные дома, то прибыль будет в лучшем случае стремиться к нулю, а то и в убыток можно уйти.

Еще вопросы по вашей теме:

• Как написать бизнес-план строительства подземной парковки самостоятельно?
• Как назвать строительную фирму будет заниматься водопроводом?
• Как лучше проложить скрытую проводку в коттедже: в трубах, металлорукавах, кабель-каналах.
• Шарообразный дом — коттедж. Проект и реализация проекта. Какие плюсы и минусы?
• Какой сделать пол на 2 этаже коттеджа, какие есть варианты?
• Где лучше всего установить котельную в цоколе коттеджа или построить отдельное от дома помещение?
• Как правильно проложить электропроводку в коттедже?
• Водостоки для коттеджа. Из какого материала будут самые долговечные?
• Какая стоимость монтажа электроотопления коттеджа?
• Как рассчитать систему отопления в коттедже: какие есть общие правила?

Источник: remotn.ru

Свой дом: дешевле купить или построить

Многие люди хотят обзавестись собственным загородным жильём. Накопив нужную сумму денег или решив взять ипотеку, человек неизбежно решает резонный вопрос: что дешевле – купить загородный дом или построить частное жильё. Конечно, большинство людей предпочли бы построить дом своей мечты «с нуля», но из-за кризиса и дефицита сырья данная задача существенно усложняется. Мы решили сравнить, сколько стоит построить новый дом или приобрести готовое жильё с примерно одинаковыми характеристиками. Предлагаем вместе разобраться в целесообразности обоих вариантов.

Стоимость строительства и покупки готовых домов

Как утверждают эксперты российского рынка недвижимости, более выгодным вариантом с финансовой точки зрения является всё же строительство нового загородного дома, правда это касается преимущественно бюджетного каркасного жилья. Если рассматривать объекты площадью порядка 150 «квадратов», то в среднем придётся потратить от 7 миллионов рублей. За эту сумму можно возвести дом, полностью пригодный к круглогодичному проживанию (имеет все подведённые коммуникации, отопительную систему и даже небольшой гараж).

Стоит учесть, что многие владельцы загородных земельных участков вкладывают в строительство только возведение самой «коробки», из-за чего в дальнейшем их ждут жестокие разочарования, когда на завершающих этапах реализации проекта наблюдается резкий рост сметы из-за расходов на подвод канализации, газоснабжения, обустройства отопления.

Учитывая данные сайта ЦИАН, мы составили таблицу, в которой сравнили затраты за строительство и покупку готового жилья. При составлении списка учитывались дома 140-160 м 2 с электричеством, газоснабжением и канализацией, находящиеся на территории Московской области до 2015 года строительства.

Тип дома Стоимость строительства Стоимость покупки готового дома

Из клееного бруса	12 млн. руб.	от 9.5 до 35 млн. руб. (48-12 км от МКАД) – большинство предложений имеют ценник 15-17 млн.
Кирпичный	12 млн. руб.	от 4.6 до 35.5 млн. руб. (94-24 км от МКАД) – зачастую стоимость составляет 12-15 млн.
Газобетонный (минимальное утепление)	9 млн. руб.	от 9 до 25.2 млн. руб. (55-7 км от МКАД) – чаще всего предложения имеют ценник 14-16 млн.
Каркасное жильё	7 млн. руб.	от 5.1 до 18 млн. руб. (80-2 км от МКАД) – большинство домов предлагаются по 9-12 млн.

Отметим, что цена готовых домов включает и стоимость земельного участка, которые по мере приближения к Москве являются более дорогостоящими – в ближайшем Подмосковье ценник может достигать 3-7 миллионов руб. Причём выбрать расположение покупателям невозможно – придётся выбирать место, где уже построено жильё.

Многие люди желают купить готовый дом, поскольку не хотят иметь дело со строительными работами и волноваться за повышение сметы. Но в процессе поиска многие сталкиваются с проблемой невозможности совмещения всех желаемых параметров:

• удобное местонахождение (в выбранном населённом пункте или районе);
• выгодное окружение (рядом с лесным массивом, рекой или озером);
• статус земельного участка;
• наличие коммуникаций;
• тип несущих конструкций (материал стен);
• этажность, площадь, планировка и пр.

По этой причине нужно сразу быть готовым к тому, что придётся «пожертвовать» одним или сразу несколькими критериями во благо другим. Если же строить дом «с нуля», то достаточно просто найти подходящий земельный участок, а само строение уже можно возводить по своим желаниям.

Длительность ожидания жилья

Крайне часто люди нуждаются в собственном доме «здесь и сейчас» из-за разных рабочих или семейных обстоятельств. В подобных ситуациях единственно возможным решением становится покупка уже готового жилья. Если же инвестор никуда не торопится, то он может ждать «свой» вариант несколько месяцев или даже лет. Но в данном случае всё же лучше отдать предпочтение постройке собственного дома мечты.

Время строительства зависит от многих факторов: технология, сложность проекта, сезон и пр. Так, если брусовые дома можно возводить даже в зимние месяцы, то газоблочные постройки в холода выйдут куда дороже, поскольку необходимо обеспечить должный подогрев.

Чтобы возвести каркасный или деревянный дом, уходит порядка 5 месяцев. Причём жильё из дерева дополнительно требует время для усадки (идеально – год) – только после этого в него можно заселяться. Иногда строительство удаётся выполнить в течение 1 месяца, однако на подвод коммуникаций всё равно уходит в среднем до полугода. Если же вы хотите построить кирпичный дом, из газоблока или керамоблока, то придётся потратить около 8-10 месяцев.

Перечень основных строительных работ

Оформление сметы является скрупулёзным и сложным процессом, который требует хороших знаний технологий строительства. Чтобы избежать разочарований, лучше заказать создание проекта у профессионалов. Если же вы хотите хоть немного разбираться в этом вопросе, предлагаем кратко рассмотреть перечень выполняемых строительных работ (список актуальный как для типовых, так и для индивидуальных проектов):

1. Подготовительный этап (расчистка территории, где будет располагаться будущее жильё).
2. Обустройство фундамента, установка закладных элементов.
3. Возведение стен на первом этаже.
4. Монтаж межэтажных плит перекрытия.
5. Возведение стен на втором этаже.
6. Обустройство кровли.
7. Строительство внутридомовых перегородок.
8. Изготовление, установка лестниц.
9. Монтаж окон, входных дверей.
10. Обустройство террасы, технических помещений, навеса для автомобиля.
11. Выполнение фасадных облицовочных работ.
12. Благоустройство придомовой территории (заборы, парковочное место, дорожки).
13. Выполнение черновой отделки помещений.
14. Монтаж электропроводки, освещения.
15. Обустройство инженерных систем (отопление, вентиляция, водоснабжение, канализация).
16. Обустройство наружных коммуникаций (газопровод, септик и др.).
17. Финишные отделочные работы интерьера.
18. Озеленение участка, обустройства ландшафтного дизайна.

Перечень дополнительных работ

Решив строить загородный дом «с нуля», важно настроить себя на дополнительные траты. Многие из них являются небольшими, однако требуют много времени для посещения различных инстанций (для сбора внушительного пакета документов, оформления разрешений). Стоит быть готовым и к другим тратам:

• Подготовке коммуникаций: бурению скважины (от 200 тыс. руб.), обустройству септика (от 25 тыс. руб.), подводу газа (от 200 тыс. руб.), подводу электричества (пока что от 18 тыс. руб.).
• Обустройству отмостки через год после строительства дома – если дом имеет площадь 150 «квадратов», то на эту работу уйдёт от 50 тысяч.
• Облагораживанию двора: выравниванию участка, высаживанию деревьев, кустарников, обустройству цветников, установке заборов. Самое простое ограждение с воротами и отдельной калиткой из профилированных листов для участков 12 соток выйдет 150-200 тысяч.
• Внутренней отделке дома (в случае с каркасными и каменными строениями) – стоимость сравнима с обычным городским ремонтом, зависит от личных предпочтений домовладельца.
• Внешней отделке (обязательно для каменных и каркасных домов) – на покупку сайдинга для 150-метрового жилья обойдётся 80-120 тыс. руб.
• Строительству сарая, покупке садового инвентаря – эта статья расхода составляет от 40 тыс. руб.
• Обустройству парковочного места: площадка засыпается песком, заливается бетоном или же выкладывается тротуарной плиткой (на покупку уйдёт от 20 тысяч).

Какие риски имеет самостоятельная стройка

Чтобы здраво оценивать все риски, стоит привести печальный факт: стоимость строительных материалов повышалась на протяжении всего 2021 года, и в первой половине 2022 данная тенденция только увеличилась. Из-за нестабильности курса рубля на фоне сложившейся политической ситуации импортные стройматериалы становятся всё более дорогими. Из-за этого возведение частного жилья «с нуля» в ближайшие месяцы, вероятно, побьёт ценовые рекорды.

Чтобы наглядно оценить все риски, предлагаем рассмотреть следующий пример: запасы пено- и газоблоков на российских складах исчерпываются, и если в прошлом году закупка стартовала от 3 тысяч рублей, то в нынешнем сезоне приходится платить уже 9 тысяч, и этот ценник пока не стабилизировался (по прогнозам, закупка может достигнуть 11 тысяч руб.). Также «хорошо» повысилась стоимость инженерных систем, например, цены на электрику повысились почти вдвое.

В целом на стройматериалы за последние месяцы наблюдается рост 50-60 процентов.

В подобной ситуации предусмотреть возможные подорожания материалов и расходы на оплату услуг строителей при составлении сметы является очень проблематичной задачей. Из-за этого подрядчики имеют полное право увеличивать стоимость договоров в одностороннем порядке, если ценники на стройматериалы повышаются минимум на 10%.

Но подорожание строительных материалов является далеко не единственным «подводным камнем» при возведении загородного жилья «с нуля». Многие владельцы частных домов, которые успели завершить строительство до 2022 года, часто желают внести изменения в интерьер, ландшафтный дизайн и т. д. Перемещение перегородки, увеличение площади гардеробной, укладка новой плитки в ванной – это только небольшой список возможных «доработок». Также возникает множество новых «хотелок»: беседки, посадка газонной травы, обустройство водоёма с фонтаном, изменение облицовки фасада и т. д. Всё это «утяжеляет» итоговую стоимость проекта.

Также сложной задачей на этапе строительства частного дома являются постоянные поездки на загородный участок, чтобы контролировать бригаду рабочих. Крайне важно хорошо разбираться в технологии строительства, следить за качеством и правильностью исполнения основных работ, учёта замечаний и т. д. А уж заставить бригаду переделать плохо выполненную работу и вовсе может стать сплошным ужасом. Всё это требует серьёзных финансовых затрат, большого количества времени, сил, нервов.

При столь скрупулёзном подходе можно быть уверенным, что дом строится именно так, как вы этого хотите.

Чтобы все работы были выполнены качественно и в отведённые сроки, важно найти порядочных, ответственных и профессиональных исполнителей. В первую очередь следует обращать внимание на расценки строителей. Слишком «дешёвые» рабочие должны вас насторожить, ведь в таком случае нередко можно нарваться на малоопытных спецов, которые принесут только негатив. На практике многие недорогие бригады работают в полсилы, срывают сроки, портят материал. Но и сильно переплачивать тоже нет смысла, поэтому здесь действует правило «золотой середины».

Помимо цены, при выборе строителей также стоит изучить отзывы реальных клиентов. Лучше всего воспользоваться рекомендациями родственников, друзей, коллег или знакомых, которые тоже строили свой дом. Чтобы обезопасить себя от рисков, следует подписывать с подрядчиком официальный договор, в котором чётко указывается перечень работ, сроки реализации проекта и другие важные моменты.

Риски в случае покупки готового жилья

Если у вас нет желания тратить время и силы на строительство, можно поискать уже возведённое жильё. Но стоит учесть, что в этом случае вы планируете покупать недвижимость, от которой решил отказаться нынешний владелец. Как показывает практика, минимум в трети случаев продажа обусловлена какими-либо недостатками дома. А выявление реальных минусов практически всегда является максимально сложной задачей.

Например, дом могут продавать якобы по причине развода мужа и жены, являющихся собственниками. В действительности «развод» является всего лишь прикрытием настоящей проблемы: неустранимых трещин в фундаменте, течи крыши, пьющих соседей, ведущих аморальный образ жизни и т. д.

Конечно, большинство критических проблем являются решаемыми, однако стоимость таких «решений» может обойтись очень дорого. По этой причине следует максимально щепетильно подходить к «проверке чистоты» дома, участка.

Не стоит терять бдительность и при покупке уже готового нового жилья от застройщика. В подобных случаях всегда есть риск выполнения работ «не для себя». Экономия на стройматериалах, нарушения технологий строительства – это далеко не полный список возможных проблем, которые могут принести серьёзные негативные последствия уже в ближайшем будущем.

Именно поэтому следует в обязательном порядке воспользоваться услугами строительных экспертов, которые смогут трезво и профессионально оценить качество недвижимости. На проведение исследования уходит порядка двух часов, да и стоимость подобных услуг является весьма доступной – 5-10 тысяч рублей. К тому же помощь специалиста может обезопасить вас от серьёзных проблем и внушительных финансовых затрат.

Для поиска хорошего строительного эксперта можно воспользоваться специальными биржами. Предпочтение стоит отдавать специалистам со многими рекомендациями и отзывами.

Даже если эксперт обнаружит какие-либо недостатки дома, не стоит сразу отказываться от его покупки. Как показывает практика, когда владельцам недвижимости оглашают список имеющихся «минусов» (особенно скрытых), они охотно идут навстречу и соглашаются на хороший торг.

Индивидуальный выбор каждого

Даже проведя подробный анализ всех особенностей, преимуществ и недостатков покупки готового дома и самостоятельного строительства жилья, крайне трудно однозначно сказать, какой вариант является более предпочтительным. Выбор конкретного решения зависит от многих факторов:

• финансовой составляющей;
• возможности постоянно ездить на объект;
• желания «бороться» со строителями;
• страхов столкнуться со скрытыми «минусами» жилья и т. д.

Выбор делается сугубо в индивидуальном порядке. Многие люди предпочитают строить дом самим, покупая подходящий земельный участок, оформляя льготную ипотеку на строительство у аккредитованных подрядных организаций, при этом рискуя потерять время и пострадать от повышения цен на материалы, рабочую силу. Нынешний кризис является далеко не первым и не последним в России, поэтому строительство «с нуля» никогда не потеряет спрос. К тому же недвижимость всегда будет в цене, ведь кирпич куда надёжнее курса рубля. Поэтому если вы желаете построить «идеальный» дом и готовы сделать всё для воплощения своей мечты, берите свою судьбу в руки и приступайте к достижению поставленных целей!

Читайте новости нашего журнала в удобном формате в одном из наших пабликов:

• Строительство
• Загородная недвижимость
• Дома

Источник: www.asterra.ru