О том, что такое субаренда квартиры, законодательство РФ разъясняет в ст. 685 ГК РФ. Термины субаренды и аренды очень похожи по смыслу, но у них есть отличия.
- Что такое субаренда
- Как сдать жилье в субаренду
- Существенные условия договора субаренды квартиры
- На какой срок заключается и как регистрируется договор
- Какие документы требуются, чтобы заключить договор
- Что включить в договор
- Как расторгнуть договор
- Как организовать бизнес на субаренде
- Нужно ли платить налоги со сдачи квартиры в субаренду
Что такое поднаем и субаренда
Когда хозяин жилой недвижимости предоставляет ее во временное пользование за плату другому физическому или юридическому лицу – это называется арендой. Ситуацию, когда арендатор с согласия собственника повторно сдает квадратные метры третьему лицу, принято считать субарендой.
Если субарендатором выступает физическое лицо, то по требованию ст. 671 ГК РФ стороны обязаны оформлять договор поднайма жилища. Если юридическое лицо – то договор субаренды.
Сняли 5 квартир в СубАренду за 1 месяц | 900.000 тг+ прибыли в месяц | Каникулы 14 дней
Поднаем и субаренда – сделки с недвижимостью с участием третьих лиц.
В обстоятельствах, когда основной арендатор вынужден какое-то время не пользоваться квартирой, сдача ее в субаренду поможет ему уменьшить затраты на оплату жилья. Некоторые арендаторы находят способы сдать квадратные метры в наем по более высокой цене, чем платят сами, организуя таким образом свой бизнес.
Недвижимость, находящуюся в муниципальной собственности, сдать в субаренду сложно, т.к. требуются подписи ряда чиновников.
Как сдать жилье в субаренду
При сдаче жилого помещения в поднаем нужно заключить соответствующий двухсторонний договор в письменном виде с арендатором, который теперь будет считаться арендодателем и субарендатором. Также в сделке могут участвовать посредник и собственник квартиры. В этом случае сделка станет трехсторонней. Каждая из сторон должна иметь свой экземпляр договора.
В дополнение к перечисленному в договор включается требование, согласно которому основной арендатор обязан контролировать условия контракта и отчитываться перед хозяином квартиры о ее состоянии.
На какой срок заключается и как регистрируется договор
Необходимость регистрации заключенного договора аренды или субаренды зависит от сроков съема квадратных метров.
Составленный и подписанный документ требуется ставить на учет в Росреестре и нотариальной конторе, если срок его действия составляет 12 месяцев и более. Краткосрочные договоры, длительностью менее 12 месяцев, регистрации не подлежат.
Кроме того, договоры субаренды не подлежат регистрации в случаях, когда соглашения об основной аренде не ставились на учет в Росреестре и у нотариуса.
Если договор субаренды заключается на срок более 12 месяцев, документ необходимо заверить у нотариуса.
Часто стороны сделки заключают ее на срок 11 месяцев и затем при необходимости продляют субаренду. Это позволяет обходить законодательные требования о регистрации, но несет за собой риски в будущем, т.к. по суду наниматель и поднаниматель могут быть признаны недобросовестными съемщиками.
Какие документы требуются, чтобы заключить договор
Согласно ст. 615 ГК РФ, для сдачи квартиры в поднаем необходимы составленные и подписанные соглашения об аренде и субаренде.
- удостоверения личности (паспорта) основного арендатора и субарендаторов;
- свидетельства о рождении детей, которые будут проживать в квартире вместе с родителями-съемщиками квартиры;
- заверенное у нотариуса согласие на сдачу квартиры внаем от граждан, зарегистрированных в помещении.
Паспорт – обязательный документ, требуемый для заключения договора субаренды.
Что включить в договор
Чтобы соблюсти все требования закона и оградить стороны сделки от негативных последствий, в договоре нужно прописать следующие условия:
- Обозначить основание для заключения сделки – договор о первоначальной аренде жилья, разрешающий субаренду квартиры, или отдельное письменное разрешение от собственника, удостоверенное нотариусом.
- Описать предмет сделки (объект недвижимости), его точный адрес, права и обязанности сторон. Если сдается не вся квартира целиком, а только ее комната, это тоже должно быть указано.
- Перечислить всех лиц, которые будут иметь право проживать.
- Рассмотреть условия и порядок расторжения соглашения, особенно при жалобах от соседей или порче имущества.
- Определить сумму оплаты по поднайму, сроки и порядок ее внесения. По желанию сторон – еще и сумму, способ и порядок внесения предоплаты.
- Согласовать порядок оплаты коммунальных услуг.
- Указать гражданскую ответственность сторон, порядок разрешения споров и форс-мажорные обстоятельства.
- Сформировать сумму залога, порядок ее возврата.
- Прописать сроки действия договора.
Порядок оплаты коммунальных услуг – одно из условий сделки с недвижимостью по договору субаренды.
По желанию сторон к договору можно приложить опись имущества, находящегося в квартире в момент вселения новых жильцов, а также правила использования и передачи этого имущества.
При оформлении документа следует составлять фразы так, чтобы они не допускали двусмысленностей и разночтений. Обязательно указываются дата и место его заключения, реквизиты (Ф. И. О., паспортные данные), адреса регистрации сторон сделки и их подписи.
Как расторгнуть договор
Договор субаренды можно расторгнуть как по соглашению сторон, так и в случаях, предусмотренных контрактом. В случае когда истекает договор основной аренды, вместе с этим прекращаются все договоры субаренды.
Если договор основного найма будет признан в суде недействительным или противоречащим закону, вслед за этим таковыми признаются и все вытекающие из него соглашения о субаренде.
Если срок основной аренды заканчивается досрочно, то субарендаторы по закону обладают преимущественным правом на заключение договора аренды того же помещения на тех же условиях, что были прописаны в расторгнутом арендном контракте, до конца срока субаренды.
Чтобы снизить нагрузку, владельцы бизнеса нанимают управляющего. Но профессиональному руководителю придется платить, поэтому в данном виде бизнеса расходы на наемного администратора окупаются при сдаче в субаренду от 5 квартир и более.
Нужно ли платить налоги со сдачи квартиры в субаренду
Бизнес на субаренде – это предпринимательская деятельность, которая, с точки зрения закона, требует регистрации и уплаты налогов. В большинстве случаев деловые люди регистрировали себя в качестве индивидуальных предпринимателей (ИП) и платили налоги по упрощенной системе налогообложения (УСН).
При приобретении патента величина налога составит 6% от прибыли.
В последние несколько лет появилось право зарегистрироваться в качестве самозанятого и платить налог 4% с прибыли при взаимодействии с физлицами или 6% при сотрудничестве с юридическими лицами.
Регистрация в качестве самозанятого, в отличие от регистрации ИП, проста и занимает не более нескольких минут.
Если гражданин не зарегистрирован в качестве самозанятого или ИП, он обязан платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13%.
Источник: domananeve.ru
Бизнес на субаренде квартир: с чего начать, плюсы и минусы, вложения и прибыль
Субаренда квартир как бизнес – актуальный вариант для тех, кто не планирует или не может выделить для вложений крупную сумму средств. Найдя подходящий объект и подготовив грамотно документы, можно начать получать прибыль вообще без вложений.
Что такое субаренда
Как и аренда, субаренда предполагает возмездную передачу во временное пользование жилого помещения. В качестве такового может выступать не только квартира в многоэтажке, но и комната в коммунальной квартире, частный дом или коттедж и даже пригодная для постоянного проживания дача.
Разница между понятиями «аренда» и «субаренда» заключается лишь в том, что в первом случае арендодателем является собственник жилого помещения, а во втором его арендатор. Суть же бизнеса на субаренде квартир состоит в передаче в пользование арендованного у собственника помещения третьему лицу. При этом первоначальный арендодатель, он же собственник, не вправе претендовать на доход, получаемый его арендатором, а тот в свою очередь обязан испросить разрешение на передачу имущества в субаренду.
Важно! Передача жилья в аренду без уведомления собственника может обернуться нешуточными проблемами для всех сторон.
Преимущества и недостатки бизнеса на субаренде квартир
Плюсы такого вида деятельности состоят в следующем:
- Возможность получить доход при небольшом стартовом капитале, а в определенных случаях и без него. Идеальный вариант для тех, у кого нет средств для крупного инвестирования в недвижимость.
- Субаренда квартир как бизнес не требует специальных знаний и навыков, а значит подойдет любому инвестору.
- Хорошие перспективы в части расширения бизнеса и приумножения капитала. Если сдавать в субаренду не одно, а одновременно несколько жилых помещений, можно в разы увеличить доход.
- Возможность совмещать бизнес с основной деятельностью.
Минусы тоже есть и вот в чем они состоят:
- вероятность порчи имущества собственника жилья;
- проблемы с ФНС, если бизнес не легализован;
- досрочное расторжение договора аренды, если собственник узнает о сдаче жилья в наем без его разрешения;
Сразу оговоримся, что все эти проблемы вполне решаемы, а о правильном ведении бизнеса поговорим ниже.
Сколько потребуется капитала и где его взять
Величина стартового капитала будет варьироваться в зависимости от региона. Соответственно в мегаполисах аренда всегда выше, но для начала достаточно и 50 тысяч рублей.
Деньги на аренду можно накопить, а можно получить единовременно, если:
- оформить микрозаем, потребительский кредит или кредитную карту;
- занять нужную сумму у родственников или друзей;
- продать неиспользуемое имущество, например, старый автомобиль.
Помимо суммы, необходимой для погашения арендной платы, нужно учитывать еще одну строку расходов – затраты на рекламу. Разумеется, арендаторов можно найти и среди знакомых, что значительно снизит риск порчи чужого имущества, но, если вы намерены сдавать жилье сторонним лицам или посуточно, придется оплатить подачу рекламных объявлений. Таким образом, к стартовым 50 тысячам добавится еще несколько тысяч рублей.
Обратите внимание! Если сумма арендной платы не включает стоимость коммунальных платежей, средств потребуется больше.
Как выбирать жилье для сдачи
Казалось бы, нет ничего проще, как найти подходящее жилье, однако, здесь есть свои нюансы. И вот на что важно обратить внимание при выборе квартиры для субаренды:
- жилье должен сдавать собственник, а не посредник, например, риелтор, родственник собственника или другой арендатор. В противном случае существует риск увеличения затрат или возникновения проблем с реальным владельцем;
- район, где находится квартира, должен иметь развитую инфраструктуру;
- разумнее арендовать квартиру в новом доме, а не старое жилье;
- выгоднее будет найти квартиру с ремонтом, мебелью и бытовой техникой, полностью готовую для комфортного проживания;
- желательно, чтобы собственник был занятым человеком и не проживал по соседству. Иначе велика вероятность того, что владелец будет регулярно беспокоить субарендаторов;
- важно сразу оговорить с собственником возможность сдачи квартиры в субаренду.
Оформление бизнеса
Если это бизнес, а не теневая деятельность, процедуре легализации следует уделить особое внимание. И в первую очередь нужно подумать над тем, как отчитываться о своих доходах. Для арендодателей, в том числе являющихся арендаторами, подходят следующие системы налогообложения:
- патентная (требуется статус ИП);
- уплата НДФЛ (для физических лиц);
- УСН – упрощенная система (для ИП);
- НПД (для самозанятых граждан).
Второй и, пожалуй, один из самых важных моментов – это договор. Документ может быть типовым договором аренды квартиры, но при этом должен содержать одно важное условие, предусматривающее передачу квартиры в субаренду. При отсутствии такового собственник вправе расторгнуть договор досрочно за несоблюдение или нарушение его условий.
Кроме того, чтобы избежать проблем с налоговой инспекций, договор аренды, заключенный на срок более 12 месяцев, необходимо зарегистрировать в Росреестре. В договоре субаренды важно включить отсылку на первоначальный договор, заключенный с собственником.
Обратите внимание! При передаче квартиры в субаренду требуйте копии паспортов заселяющихся лиц и залог.
Организация бизнес-процесса
Заработок на субаренде квартир на начальном этапе требует максимальной вовлеченности. О пассивном доходе в самом начале речи не идет. Новоиспеченного бизнесмена кроме поиска начального капитала и подходящего объекта недвижимости, ожидает решение и следующих вопросов:
- давать рекламу и подыскивать надежных клиентов, избегая сотрудничества с шумными молодыми людьми и нелегальными мигрантами;
- готовить жилье к въезду новых жильцов;
- лично проверять состояние квартиры при выезде арендаторов и забирать ключи;
- периодически перечислять налоги и арендную плату собственнику.
Со временем организационные вопросы можно делегировать, особенно, если объектов будет несколько. Создав тем самым пассивный доход от субаренды квартир.
Потенциальная доходность
Многое зависит от организации процесса, спроса и стоимости аренды в конкретном регионе. Тем не менее, при полной загруженности жилья, первоначальный капитал можно увеличить в несколько раз.
Субарендатор вправе сдать квартиру за плату, превышающую арендную плату, установленную собственником жилья. Квартиру можно сдавать посуточно и в этом случае размер платы будет обоснованно выше ввиду наличия определенных рисков. О реально высоком доходе уместно говорить, когда в аренду сдается несколько объектов за достаточно высокую плату.
При расчете потенциальной рентабельности бизнеса следует учитывать затраты, в том числе:
- стоимость коммуналки;
- дни простоев;
- налоги;
- стоимость уборки и ремонта.
Возможные риски
Всегда присутствует риск того, что расходы превысят доходы и бизнес окажется убыточным. Этому способствует множество причин, в частности, вероятность недобросовестного арендатора, который причинит вред имуществу собственника, или резкая смена обстановки на рынке аренды недвижимости, которая приведет к снижению спроса или падению цен.
При этом важно понимать, что нелегальные арендаторы рискуют больше и могут оказаться в гораздо более невыгодном положении, чем легальные. Именно поэтому, прежде чем принять решение о выборе такого способа заработка, необходимо взвесить все за и против, а также заручиться всеми доступными гарантиями.
Опубликовано: 22 февраля, 2022
Вас также может заинтересовать:
- Биткойн и другие криптовалюты: куда может привести путешествие?
- Инвестирование в рост как инвестиционная стратегия
- Что такое инвестиционный доход и как его получить
- Что такое пулы ликвидности в DeFi и как на них зарабатывать
- Лучшие Play to Earn NFT-игры в 2022 году
Источник: investors-planet.com
Бизнес-идея: Субаренда квартир
Заработок на недвижимости подразумевает, в первую очередь, наличие этой самой недвижимости либо внушительных средств на ее приобретение.
Однако на самом деле это вовсе не обязательно, и данная статья посвящена одному из способов, как заработать на недвижимости без вложений – субаренде квартир.
Практически все арендодатели рассматривают сдачу своих квартир как легкий и пассивный доход – договор заключается на срок от полугода и выше, за платой надо приходит раз в месяц, т.е. усилий нужно по минимуму.
В то же время вполне реально получать с квартиры в два-три раза больше денег. И если сам владелец не хочет, или не знает, как это сделать, у вас есть прекрасная возможность арендовать, а затем сдать квартиру в субаренду с оплатой за каждые сутки и получать с этого приличный ежемесячный доход.
Суточная аренда квартир стоит в 2,5-3 раза больше, чем помесячная, однако в целом дешевле гостиниц, а потому такое жилье находит своих клиентов.
И ваша задача – снять квартиру по умеренно долгосрочной цене, а затем постоянно сдавать на сутки и более.
Начало заработка на субаренде
Прежде, чем арендовать квартиру и выкладывать за нее деньги, стоит убедиться, что дело действительно прибыльно, а надо сказать, что далеко не любая жилплощадь позволяет хорошо зарабатывать посуточной арендой. Ее доходность сильно зависит от места, и в определенной степени от сезона – летом приезжих всегда больше.
Наибольшие шансы быстро сдать такую квартиру поблизости от вокзала, где постоянно идет поток приезжих, в том числе и на несколько дней. Удачным местом являются крупные рынки, торговцы, приезжающие на два-три дня торговать или закупаться, должны где-то останавливаться, и квартира или комната им вполне подойдет.
В целом для субаренды пригодна любая квартира поблизости от места с большим потоком приезжих, особенно если поблизости нет хороших недорогих гостиниц.
Чтобы убедиться, что ваша идея окажется прибыльной, развесьте объявления в местах с большим потоком потенциальных клиентов и ждите.
Если будете получать хотя бы 2-3 звонка в сутки – со сдачей проблем не будет, если же звонков мало – надо снижать цену или искать другую квартиру.
Поняв, что посуточная квартира востребована, подыскивайте хороший вариант. Желательно двух- или трехкомнатная – можно сдавать в субаренду каждую комнату, увеличивая свой доход, с хорошей и недорогой обстановкой.
Получив от хозяина ключи – начинайте зарабатывать. На одной сдаваемой в посуточную аренду квартире за вычетом обычной платы хозяину можно зарабатывать 30-50 тысяч в месяц.
Специфика квартирной субаренды
Многие наверняка задаются вопрос – если посуточная сдача квартира намного выгоднее, почему этим не занимается сам хозяин. Тут есть несколько причин.
Первая – в отличие от аренды помесячной, которую можно рассматривать как пассивный дополнительный доход, субаренда предполагает постоянную активность, размещение объявлений в Интернете и газетах, расклейку, звонки от потенциальных клиентов, показы и т.д.
Поэтому человек, имеющий солидную основную работу или свой бизнес, не имеет возможности каждый день заниматься арендой. Вы же, если хотите зарабатывать на этом много и стабильно, с самого начала настраивайтесь, что это будет ваш основной заработок.
Другой отпугивающий фактор – больше вероятность проблем с клиентами, как в плане их небрежного отношения, вплоть до повреждения интерьера и мебели, так и шума, чреватого конфликтами с жильцами и вызова полиции.
Человек, который приехал на пару дней, мало заботится и тем и другим, и вам придется это учитывать.
Минимизировать риск и потери можно тремя способами – залог, фото документов и, наконец, опыт.
Небольшой, в 3-5 тысяч залог за имущество станет для клиента хорошим дисциплинирующим стимулом, ну, а если же он что-то сломает – деньги станут вашей компенсацией.
Другой хороший сдерживающий фактор – фото его паспорта. Если жилец, нанеся существенный ущерб, сбежит, или решит что-либо прихватить, его будет намного проще найти.
Но самое главное – каждый день общаясь с клиентами, вы очень скоро научитесь разбираться в них.
С первого взгляда или после короткой беседы определять, кто стоит перед вами – платежеспособный и спокойный командировочный, или член шумной компании, которой нужно место для вечеринки по принципу – после нас хоть потоп. И хорошо, если единственным последствием будет лишь потоп.
Таких клиентов лучше сразу отсеивать, сказать, что прежние арендаторы решили продлить срок еще на пару суток, или что-то в этом роде.
Расширение бизнеса на субаренде
А, набравшись опыта, как сдать квартиру в субаренду, и убедившись в выгодности этого бизнеса, смело его расширяйте.
Снимайте вторую, третью, четвертую квартиру, и соответственно зарабатывайте намного больше.
Если живете в крупном городе, изучайте другие районы. Правда, управлять несколькими квартирами в разных районах проблематично, однако вы вполне можете нанять одного или нескольких помощников, каждый из которых будет вести три-пять квартир.
Источник: bussinesidea.ru