В настоящий момент многие бизнес-центры испытывают затруднения с арендаторами. Безусловно, успешность их во многом определяется локацией и разумной ценовой политикой. Однако не стоит списывать со счетов управленческие возможности. Сегодня БЦ могут управляться как собственниками, так и управляющими компаниями, причём управляющие компании могут быть от застройщика, а могут быть и совершенно сторонними игроками рынка. В каждом случае есть свои минусы и плюсы, и Квадрум предлагает рассмотреть их подробнее.
Сам себе голова
Управление собственником — нераспространённая ситуация на рынке бизнес-центров. Это, в принципе, невозможно в комплексах класса А и В, потому что там наличие профессиональной управляющей компании является обязательным условием классификации. Кроме того, это мало возможно и с точки зрения затратности.
Марина Великорецкая, генеральный директор компании Sperry Van Ness, обращает внимание, что на обслуживание крупных объектов класса А требуется много сил: большое количество дополнительного персонала, в число которых будут входить и руководитель, и технический директор, и специалист по охране труда, и эксперт по пожарной безопасности, и IT-отдел, а также уборщицы, механики и инженеры. Однако такое собственное управление возможно, когда девелопер в рамках своей структуры создаёт компанию, которая и занимается управлением его собственного объекта.
Аврора — самый крупный бизнес — центр в Кыргызстане
Но и в этом случае, как отмечает Нелля Имаметдинова, заместитель директора департамента офисной недвижимости компании Praedium, минусов больше, чем плюсов: «Конечно, никто не знает БЦ так как тот, кто занимался его строительством, это позволяет умело и оперативно справляться с различными индивидуальными проблемами объекта. Однако для арендатора в такой системе много негатива. Во-первых, УК должна в большей степени являться буфером между собственником и арендатором, а когда она принадлежит владельцу БЦ, то возможность непредвзято разобраться в конфликте утрачивается.Во-вторых, это делает БЦ менее конкурентоспособным. В Москве сегодня в бизнес-центрах класса В ещё иногда встречаются УК, созданные специально для конкретного объекта. Как правило, они включают в себя пару инженеров и уборщиц. И это некачественное управление офисным центром, непрофессиональный уровень, который тормозит развитие объекта»
Портфолио сделок
Аренда офиса 2935 м2
- Клиент: Импортеры кофе КЛД
- Офис — парк «Сибирский»
- Площадь 4196 м 2
Алексей Моторин
Аренда офиса 6924 кв.м
- Клиент: ОСК, АО
- Бизнес-центр «Легион I»
- Площадь 50000 м 2
Разница управления Торговым Центром и Бизнес Центром
Роман Щербак
Аренда офиса 800 кв.м.
- Клиент: Группа «СТАН»
- Бизнес-центр «Омега Плаза»
- Площадь 90741 м 2
Александр Ошурко
- Аренда офисов
- Продажа офисов
- Аренда офисов в бизнес-центре
- Продажа офисов в бизнес-центре
- Аренда мини-офиса
- Аналитика
- Рынок инвестиций
- Аренда складов
- Продажа склада
- Продажа земли промышленного назначения
- Аренда торговой недвижимости
- Аренда в ТЦ
- Продажа торговой недвижимости
- Полезные материалы
- Карта сайта
- Cookie и Конфиденциальность
Источник: www.praedium.ru
Бизнес центр как управлять
Зачем управляющим автоматизация? Отвечаем на популярный вопрос на примере внедрения Wave Service в бизнес-центре «Лидваль».
Этот кейс — наша совместная с клиентом история о проверенном способе комплексной автоматизации бизнес-центра. Подробно расскажем о поэтапном подходе, который помог безболезненно внедрить новый инструмент в процессы обслуживания и эксплуатации.
Провели поэтапную автоматизацию с учётом приоритетов и целей внедрения. Теперь управляющим доступна история обслуживания объекта, прозрачная аналитика и отчётность для планирования на основе более 1000 заявок от сотрудников и арендаторов.
Этап 1. Расстановка приоритетов и поиск решения
Управляющая бизнес-центром «Лидваль», Оксана Тыртычна, составила список потребностей для автоматизации и выделила проблемную зону, которую нужно было закрыть в первую очередь.
Список приоритетов для «Лидваля» выглядел примерно так: Список приоритетов для автоматизации
Так и получилось, что длительное сотрудничество с «Лидвалем» началось у нас всего с одной небольшой задачи — наладить обратную связь с арендаторами.
Но конечная цель нашего клиента заключалась в комплексной автоматизации, то есть в решении всех обозначенных задач из списка.
В вашей компании приоритеты могут быть совсем иные: например, бронирование помещений, шеринг рабочих мест или парковки, опросы сотрудников и арендаторов. Приоритеты во многом зависят и от зрелости рабочих процессов, и от уровня «усталости» от рутины, тех же Excel-таблиц.
Но сама суть этого упражнения — понять, что большего всего болит у вас — именно с этого и стоит начинать.
Когда пытаешься определить, с чего начать автоматизацию
Если выбранная система хорошо показала себя в решении первой задачи, вам проще будет с уверенностью продвигаться по всем обозначенным пунктам вашего плана.
Старайтесь смотреть на автоматизацию комплексно. Ищите решение, которое может закрыть все ваши потребности, но не бойтесь начинать только с одной задачи — так вы сможете прощупать почву, и в случае «неуспеха» быстро продолжить поиски.
В Wave Service мы предлагаем бесплатный доступ к системе на месяц и вносим ваши данные для полноценной работы. При таком подходе управляющим не нужно выделять бюджет на пилотирование, и специального человека для внесения информации.
Далее проведём вас по всем этапам внедрения Wave Service, чтобы на примере «Лидваля» показать, как автоматизация помогает в процессах обслуживания и эксплуатации бизнес-центра.
Этап 2. Автоматизация обратной связи с арендаторами
Как мы уже обозначили выше, наше сотрудничество началось с одной задачи — настроить дополнительный канал связи с арендаторами.
На простом сравнении «до внедрения и после» расскажем, почему эта проблема стала первой в списке, и как её решают с помощью нашей системы.
Как раньше арендаторы связывались с управляющими
В бизнес-центре «Лидваль» более 90 арендаторов. Вся обратная связь с руководством бизнес-центра велась через электронную почту или по телефону.
«Когда обращения обрабатываются через почту или что хуже по телефону, мы либо теряем данные, либо заносим их в отчёты вручную. От этого статистика становится некорректной и влияет на аналитику данных при прогнозировании бюджетов, да и в целом на картину обращений» — Оксана Тыртычна, управляющая бизнес-центром «Лидваль»
Как сейчас выстроена обратная связь
Первым этапом мы разместили на видных местах бизнес-центра основной инструмент системы Wave Service — QR-коды.
QR-коды в бизнес-центре «Лидваль»
И параллельно подробно рассказали, зачем в здании появились новые таблички. Для этого у нас уже заготовлены письма, понятные и простые презентации и вебинары.
Пример презентаций о продукте для арендаторов
Сейчас, чтобы обратиться к управляющим, арендатору нужно отсканировать QR-код, выбрать нужную заявку и описать проблему.
Как сейчас арендаторы заводят обращения
Информация поступает руководству и сохраняется в аналитике.
Аналитика по обращениям от арендаторов бизнес-центра
Какой результат получили
В результатах принято начинать с чего-то позитивного, но мы честно отметим — даже спустя полгода не все арендаторы пользуются Wave Service.
Условно, есть две разные группы арендаторов — новички и постоянные, и реагируют они на нововведения тоже по-разному.
Две группы арендаторов: новички и постоянные
«Новичков» куда меньше, что логично: арендаторы не будут постоянно съезжать из бизнес-центра, особенно когда управляющая компания хорошо выполняет свою работу, и всех всё устраивает.
Управляющие понимают ценность автоматизации, поэтому продолжают прикладывать усилия, чтобы перевести и постоянных арендаторов на новую систему.
Всех, кому нелегко даётся заводить обращения по-новому, продолжают внимательно выслушивать по старым каналам на связи, но в конце просят завести заявку.
И чтобы это не выглядело как прихоть, подробно аргументируют:
- Такая обратная связь не даёт возможности систематизировать данные. Информация обрабатывается и пропадает.
- При потере данных статистика по объекту становится некорректной, сложно планировать улучшения.
Здесь будет простой вывод: иногда для внедрения чего-то нового нужно запастись терпением, потому что менять привычки в рабочей рутине — совсем непросто.
И здорово, когда сами управляющие понимают ценность нового инструмента и продолжают диалог с арендаторами, а мы остаёмся на связи и помогаем с обучением.
Этап 3. Автоматизация пропусков в бизнес-центр
Как раньше пропускали в бизнес-центр
Проход в бизнес-центр «Лидваль» осуществляется по пропускам. Чтобы пригласить сторонних специалистов по ремонту, гостей или курьеров, ранее нужно было писать официальное заявление на пункт охраны.
Заявление на разовый пропуск в бизнес-центр
Такая процедура обязательна, и избежать её не получится, иначе пропуск просто не выдадут. Эти требования необходимы для поддержания безопасности.
Однако такие заявления заполнять неудобно: это требует времени (даже с практикой), лишних действий и много бумаги, которая хранится потом пачками в журналах.
Как излишняя бюрократия приводит к неудобствам
Как сейчас работает пропускная система
Сейчас пропуска выдают через Wave Service. Чтобы оформить пропуск, арендатору нужно открыть мобильное приложение и заполнить информацию о посетителе в поле заявки.
Источник: waveservice.ru
Как управлять бизнес-центром в трудные времена?
Ведущие эксперты рынка офисной недвижимости поделились рецептами антикризисной терапии на ежегодной обучающей конференции «Управление бизнес-центром», которая собрала в Москве более 100 представителей профессионального сообщества из разных городов России. Мероприятие организовано Учебным центром Academy of Real Estate (ARE) при поддержке Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) и Ассоциации инвесторов Москвы (АИМ). Генеральным партнером конференции выступила БЦ «Северная башня», официальным партнером стала компания Office Anatomy. Партнер мероприятия – «Деликатный переезд», оператор – PROEstate Events.
В ходе дискуссии эксперты пришли к единому мнению, что сегодня на высококонкурентном рынке офисной недвижимости качество продукта выходит на первый план. Выиграют те собственники, которые, несмотря на естественное желание затянуть пояса потуже, будут вкладывать средства в развитие и совершенствование объектов.
«Кризис сделает рынок более профессиональным, а продукт более качественным, – уверен Евгений Овчинников, начальник отдела аренды БЦ «Северная Башня» (УК «Р7 Групп»). По словам эксперта постепенно исчезнут офисные объекты класса D и ниже, а люди перестанут брать в аренду помещения в бывших НИИ, заводах и производственно-складских комплексах.
«В кризис нужно работать в два раза лучше, чтобы качество создаваемого продукта невозможно было купить за меньшие деньги,– считает Ирина Мельникова, генеральный директор УК «СИТИ». – При этом нужно учитывать интересы всех целевых групп бизнес-центра: лиц, принимающих решения (собственников, руководителей бизнеса) и офисных сотрудников. Для первой аудитории важна премиальность, поэтому мы создали для них переговорные комнаты, торговую галерею с люксовыми брендами, еще раз отполировали камень в лобби и разорились на ароматизированные фильтры – теперь у нас пахнет финиками. В интересах второй аудитории были проведены тематические фестивали. Мы убедились, что развитие приносит свои дивиденды. Например, фестиваль еды, на организацию которого было потрачено порядка 700 тыс. рублей, принес нам четыре арендных контракта стоимостью от 4 до 20 млн».
Никола Обайдин, директор офисной недвижимости компании PPF Real Estate Russia согласен с коллегой в том, что бешеная экономия и снижение ставок не помогут сохранить инвестиционную стоимость объекта. «Важно сохранять качество продукта, за который платит арендатор. Данная стратегия применяется на рынке офисной недвижимости Москвы уже в течние года и приносит результаты вне зависимости от класса и расположения объекта».
Дениза Вартпатрикова, управляющий директор делового центра «Романов двор» (Romanov Property Holdings Fund) также добавила, что необходимо создавать правильную деловую среду и вовлекать арендаторов в жизнь бизнес-центра – эти действия добавляют собственнику больше баллов в той гонке, которая сегодня присутствует на рынке офисной недвижимости. «В зависимости от качества предоставляемого сервиса и маркетинговых активностей, ваши арендаторы будут чувствовать себя либо как в пятизвездном отеле, либо как в общежитии, – поясняет эксперт. – Кроме того, в нынешних реалиях собственнику важно проявлять персональное отношение к клиенту: интересоваться его «головной болью», знать и понимать все его нужды».
Тщательно изучать профиль арендаторов, выяснять специфику и проблемы их бизнеса действительно очень важно – это поможет собственнику не только сохранить клиентов, но и найти новых. О своих методах борьбы с вакансией рассказал Георгий Найденов, вице-президент по управлению недвижимостью PSN group. В качестве антикризисной терапии спикер посоветовал, не смотря на определенную долю риска, формировать пул арендаторов по отраслевому признаку, а также привлекать присутствующих арендаторов выступать в качестве брокеров и искать клиентов в профессиональных сообществах.
В составе спикеров обучающей конференции «Управление бизнес-центром» также выступили:Елена Малиновская, директор по аренде управления недвижимости компании Millhouse; Гаврилова Ольга, коммерческий директор MD Facility Management; Марина Великорецкая, генеральный директор Sperry Van Ness в России; Виталий Кузнецов, управляющий партнер Office Anatomy; Евгений Тесля, заместитель председателя Комитета по энергоэффективности Российской гильдии управляющих и девелоперов; Наталья Афанасова, руководитель отдела управления и эксплуатации недвижимости Sawatzky Property Management; Анастасия Кременчук, главный редактор Arendator.ru; Елена Шевчук, вице-президент GVA Sawyer; Ольга Штода, директор по управлению BlackStone Keeping Company; Всеволод Баев, генеральный директор маркетингового агентства Media108; Николай Архипов, руководитель группы продаж КА Smart Media;Евгений Гриханов, партнер PFMSolutions; Екатерина Крылова, директор Ассоциации инвесторов Москвы; Мария Онучина, директор департамента управления объектами NAI Becar; Светлана Григорьева, директор по маркетингу делового квартала Neopolis; Штеффен Зендлер, генеральный директор и партнер компании Drees Олеся Дзюба, директор департамента аналитики Colliers International; Александр Чебанов, начальник отдела по управлению коммерческой недвижимостью ООО «МАТОРИН»; Юлия Токарева, старший директор, отдел стратегического консалтинга Cushman https://www.tatre.ru/articles_id11247″ target=»_blank»]www.tatre.ru[/mask_link]