Но только при одном условии – если недвижимость постоянно сдается в аренду. Лишь в этом случае коммерческие объекты способны приносить тот самый регулярный пассивный доход , о котором мечтают миллионы начинающих инвесторов.
Если помещение периодически простаивает, оно может потерять ликвидность. В первую очередь, это связано с необходимостью платить налог на коммерческую недвижимость. Его размер может достигать 2% от кадастровой стоимости объекта ежегодно .
Кроме того, есть эксплуатационные расходы , которые также приходится нести владельцу помещения.
Именно поэтому вовремя найти арендаторов для коммерческой недвижимости и регулярно сдавать ее очень важно. Cегодня мы расскажем, как это сделать.
Вариант №1. Самостоятельный поиск
Как самостоятельно сдать в аренду помещение? Первое, что приходит в голову – разместить объявления на популярных интернет-ресурсах . И это – правильно, но не так просто, как может показаться. На сайтах в интернете годами висят тысячи «мертвых» объявлений, которые не приносят своим авторам ничего, кроме разочарования.
5 ЛАЙФХАКОВ | Как быстро сдать коммерческую недвижимость в аренду.
Чтобы ваше предложение не оказалось в их числе, придется проделать серьезную работу:
1. Определить ликвидность объекта. На нее влияют такие факторы, как месторасположение, состояние помещения, транспортная доступность, соседи и многое другое.
Прежде, чем размещать объявление и приглашать на просмотр потенциальных арендаторов, приведите помещение в порядок . Не обязательно делать свежий ремонт, но чистота и отсутствие видимых неисправностей весьма повысят ваши шансы на успех .
2. Оценить объект. Это можно сделать самостоятельно, проанализировав другие предложения на рынке, или с помощью независимого эксперта.
3. Установить цену. Подойти к этому вопросу нужно максимально реалистично. Грести деньги лопатой хочет каждый, но задирать стоимость объекта — не лучший способ этого добиться. Если хотите сдать объект быстро – ставьте цену на 5-10% ниже среднерыночной .
4. Привести в порядок правоустанавливающие документы.
Арендатор может затребовать у вас: выписку из ЕГРН, выписку из ЕГРП (на предмет ареста, залога объекта и т.д.) и кадастровый паспорт помещения, а также:
- если вы (арендодатель) – физическое лицо: паспорт, ИНН и нотариальное согласие супруга на аренду (если объект приобретался в период брака);
- если вы – юридическое лицо: устав организации, учредительный договор, свидетельство о регистрации юридического лица, выписка ЕГРЮЛ, а также документы, подтверждающие полномочия директора (выписка из протокола, трудовой контракт) и доверенность на аренду от совладельцев компании (если они имеются).
5. Сделать качественные фотографии объекта – как внутри, так и снаружи. Не забывайте, что большинство людей – визуалы, поэтому зафиксируйте на фото как можно больше: панораму улицы, фасад здания, главный вход, основное помещение, подсобные помещения и т.д.
6. Составить текст объявления о продаже. Он должен быть информативным, но не слишком длинным, и – грамотным!
В объявлении не стоит упоминать о недостатках объекта, но и придумывать достоинства, которых нет, тоже не стоит.
7. Разместить объявление о продаже на всех крупных ресурсах – Арендатор.ру , ЦИАН, Авито, Яндекс.Недвижимость. Можно использовать тематические группы в соцсетях – это работает не всегда, но попробовать стоит.
8. Терпеливо ждать своего арендатора.
Если ваше помещение подходит для размещения объектов сетевого ритейла, можно обратиться с коммерческим предложением в крупные компании – возможно, они ищут коммерческую недвижимость как раз в вашем районе. Но больших надежд на этот способ возлагать не стоит – не зная, к кому именно обратиться, вы рискуете отправить свое письмо фактически «в никуда».
Вариант №2. Поиск через посредников
Поиск арендаторов через профессиональных риелторов, как правило, происходит намного быстрее – потенциальные арендаторы сами к ним обращаются. И это главный плюс такого варианта. Главный минус – необходимость платить за услуги посредников .
Прежде, чем принять решение, тщательно проанализируйте свою финансовую ситуацию, стоимость работы риелтора, возможные убытки от простоя помещения и т.д. Возможно, вам будет даже выгоднее обратиться к посреднику.
Что могут предложить вам профессионалы:
- Оценка объекта.
- Размещение объявлений на популярных интернет-площадках, поиск потенциальных арендаторов по собственным базам данных.
- Ответы на звонки.
- Проведение показов и переговоров.
- Проверка потенциального арендатора на наличие судимостей, долгов, банкротства и т.д.
- Заключение договора аренды с учетом ваших интересов.
Два последних пункта – самые важные . Нарваться на недобросовестного арендатора очень легко и очень обидно. А заключить с ним некорректно составленный договор – просто опасно .
Снизить риски до минимума вам помогут крупные профессиональные ресурсы – например, Арендатор.ру . У нас – самая полная база данных по коммерческим объектам, которой ежедневно пользуются тысячи потенциальных арендаторов по всей России. Заходите !
Обещанное видео:
Понравилось? Ставьте лайк, чтобы мы это поняли!
И обязательно подписывайтесь на Арендатор.ру — мы знаем еще много об офисах, коммерческой недвижимости, ритейле и инфраструктуре Москвы и регионов!
Источник: dzen.ru
Кому сдавать бизнес центры
Бизнес-центры, в которых наблюдается наличие вакантных помещений, стоят перед выбором: пустить в свои комплексы всех арендаторов или ждать, пока появится достойные кандидаты. Имидж офисных комплексов во многом зависит от того, кто занимает в нем площадки.
В число арендаторов, которых бизнес-центры не очень охотно хотят видеть среди своих клиентов, входят шумные производства, неизвестные торговые компании с большим количеством агентов и потоком посетителей, сервисные центры, обслуживающие физических лиц.
В приоритете для арендодателей всегда были банки, авторитетные компании, офисы крупных предприятий и структур. Но все помещения в офисных центрах такие арендаторы занять не могут: в 2010 году из общего числа заключенных договоров около половины пришлось на таких клиентов.
Заключая договор аренды, собственник офисного центра не может быть в полной мере уверен, что помещение будет использоваться по прямому назначению, заявленному изначально. В одной и той же компании может быть и головной офис, в который редко приходят посетители, и профильные подразделения с шумными клиентами. В результате размещение солидного, на первый взгляд, клиента может доставить дискомфорт другим арендаторам.
В итоге собственники объектов вынуждены внимательно подходить к подбору арендаторов, чтобы не понизить статус офисного центра. Неудачно заключенный договор может привести к уменьшению цены на другие помещения.
Многие арендаторы отказываются от качественных и хорошо расположенных площадок только по той причине, что там уже размещаются компании, соседство с которыми нежелательно. Собственники бизнес центров должны внимательно подходить к выбору клиентов, но решающим фактором зачастую оказывается финансовая составляющая. Cлужба информации ZDANIE.INFO
Источник: zdanie.info
Сдача нежилого помещения в аренду
Как происходит сдача нежилого помещения в аренду? Какими законами регулируется данный процесс и какие необходимо соблюсти условия, чтобы сделка по аренде коммерческой недвижимости была законна и правомерна для обеих сторон? Об этом читайте в нашей статье.
Юрист широкого профиля, главный редактор
Комментарий эксперта
Процедура аренды объектов нежилого фонда представляет собой форму имущественного договора, согласно которому арендодатель (собственник помещения) передает арендатору (нанимателю) объект недвижимости во временное пользование на условиях арендной платы. Чаще всего такие сделки по аренде совершаются между юридическими лицами либо индивидуальными предпринимателями.
Порядок аренды помещений нежилого фонда регламентируется ГК РФ, ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости». В соответствии с Гражданским кодексом РФ договор аренды, который заключается на срок менее 12 месяцев, не подлежит государственной регистрации, при этом, соглашение, оформленное более чем на год, в обязательном порядке регистрируется в компетентных органах. Сдаче в аренду подлежат различные сооружения, здания в целом либо отдельные помещения, входящие в нежилой фонд. Аренде не подлежат отдельные элементы помещений (например, подвальное помещение, крыша, лестничный марш и т.д.). Нежилое помещение передается арендатору вместе с документами и ключами, в противном случае договор расторгается на основании отсутствия условий для эксплуатации помещения.
Аренда объектов нежилого фонда: оплата налогов
Сдача в аренду любого жилого или нежилого помещения непосредственно связана с вопросами уплаты налогов с получаемой прибыли. Многих ответственных собственников помещений, в частности, физических лиц, интересуют ответы на вопросы – в каком размере нужно платить налог, нужно ли при этом регистрироваться в качестве ИП, и многие другие. Попробуем разобраться во всех тонкостях сдачи в аренду объектов нежилого фонда. Итак, нужно ли платить налоговый сбор при сдаче в аренду помещений нежилого фонда?
Каждый арендодатель, будь то физическое или юридическое лицо, обязан оплачивать налог с прибыли, получаемой от аренды помещения!
В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ арендная плата за пользование помещением является доходами, с которых собственник помещения (физ.лицо) должен уплачивать налог на доходы физических лиц (3-НДФЛ), размер которого составляет 13% от общей полученной суммы за период действия договора. Стоит отметить, что скрытие факта сдачи помещений в аренду зачастую выливается для владельцев взысканием всей суммы налога, и, кроме того, штрафов в размере 20% от неуплаченной суммы и пени. Узнать, что жилое или нежилое помещение, находящееся в собственности, сдается в аренду для налоговой службы не составляет труда: источниками могут служить регулярные банковские переводы на карту в определенной сумме (как правило, более 100 тысяч рублей ежемесячно), непосредственная информация в налоговые органы от арендатора и другие причины, служащие отличным рычагом давления на арендодателя.
Нужно ли регистрироваться в качестве ИП, чтобы сдавать помещение в аренду?
- Сдача в аренду объекта нежилого фонда. В этом случае учитывается тот факт, что нежилое помещение не может быть использовано для удовлетворения бытовых или семейных потребностей граждан, а значит данный объект сдается в целях извлечения прибыли.
- Если помещение сдается в аренду юридическому лицу. Соответственно, организация, арендовавшая нежилое помещение, будет отмечать в статье расходов сумму, затраченную на аренду.
- Если помещение приобретается специально для дальнейшей сдачи в аренду.
- Если договор аренды заключается на очень длительный срок или установлен факт многократного перезаключения договора аренды. Данный аспект рассматривается судом как признак систематического получения прибыли владельцем помещения.
Согласно закону при наличии названных признаков собственник должен пройти официальную регистрацию в государственных органах в качестве индивидуального предпринимателя. В данном случае для уплаты налогов выбирается упрощенная форма системы налогообложения, размер которой составляет 6% от суммы прибыли (напомним, что налог на доходы физического лица составляет 13%). Также стоит учесть, что владельцу помещения как в качестве ИП, так и физического лица, необходимо будет сдавать соответствующую налоговую отчетность в сроки и по форме, установленными Налоговым Кодексом РФ.
Субаренда нежилого помещения
Аренда жилого или нежилого помещения предполагает возможность пересдачи его в субаренду непосредственно нанимателем. Пересдача недвижимости допускается только с письменного разрешения непосредственного владельца помещения и при наличии особого условия в договоре аренды. Сторонами договора субаренды могут выступать как физические, так и юридические лица. Копия договора обязательно выдается на руки субарендатору в качестве подтвержденного факта согласия собственника на совершение данного действия. Сделка по субаренде нежилого помещения имеет некоторые особенности, которые обязательно следует учесть нанимателю при заключении договора с субарендатором.
Аренда муниципального нежилого фонда
Аренда нежилого помещения, являющегося собственностью муниципалитета, является одной из распространенных форм гражданско-правовых отношений. Вместе с тем передача муниципального имущества на условиях договора аренды позволяет значительно пополнить местный бюджет и соответственно имеет огромное значение для экономического развития региональной территории.
Наиболее распространенными являются сделки по заключению договора аренды муниципального недвижимого имущества, в частности, земельных участков, зданий, отдельных помещений. Реже встречаются случаи аренды действующих муниципальных предприятий.
Для арендаторов помещений муниципального нежилого фонда очень важное значение имеют умеренная стоимость аренды, ее стабильность, прозрачность торгов, на основании которых происходит аренда муниципальных объектов. Соответственно, эти факторы влияют на то, что муниципальная недвижимость охотнее арендуется предпринимателями, чем частная собственность.
Правда стоит отметить, что порой неудовлетворительное состояние муниципальных помещений является серьезной проблемой для арендодателя, ведь кроме естественного текущего ремонта, арендаторам приходится вкладывать средства и в более существенные работы по восстановлению кровли, фасадов, инженерно-коммуникационных систем, а это уже капитальные вложения. Чтобы как-то заинтересовать арендаторов, муниципалитеты предлагают различные системы стимулирования: например, увеличение срока действия договора аренды с учетом произведенных работ, возмещение внесенных затрат по факту расторжения договора аренды, освобождение от арендной платы в процентном соотношении от сметной стоимости выполненных ремонтных работ и другие.
Заключить договор аренды муниципального нежилого фонда могут как физические, так и юридические лица, а также граждане иностранных государств. В соответствии со ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» с июля 2008 г. все договоры аренды муниципального имущества заключаются на основании результатов торгов, аукционов или конкурсов при участии всех желающих. В соответствии со ст. 447-449 ГК РФ в каждом муниципальном образовании разрабатывается свое Положение по проведению торгов, в котором содержатся правила и порядок проведения, условия для участников, порядок определения победителя и оформления результатов.
Важно! Договор аренды муниципального имущества, который был заключен без проведения соответствующих торгов, считается недействительным.
Муниципальная собственность на землю предполагает наличие кадастрового паспорта на объект недвижимости. Соответственно если земля не состоит на кадастровом учете, потенциальный арендатор должен собрать пакет документов на него и изначально поставить на кадастровый учет, затем подается заявка на проведение торгов, дающих право аренды данного муниципального имущества. В случае единоличного участия в торгах они считаются состоявшимися и дают арендатору право на заключение прямого договора. Договор на аренду муниципального помещения заключается посредством подписания соглашения двумя сторонами. В договоре должны быть прописаны полная информация об объекте недвижимости, его кадастровый номер, площадь и адрес места расположения. Для подачи заявки для участия в торгах и договора понадобятся:
- паспорт будущего арендатора;
- государственное свидетельство о регистрации юридического лица или ИП;
- заявка по форме арендодателя с указанием целей и срока аренды;
- иные документы, предусмотренные документацией о торгах.
В случае заключения договора аренды муниципального имущества на срок более 12 месяцев арендатору необходимо подать сведения в Росреестр для внесения информации об аренде в единый государственный реестр.
В случае заключения договора аренды муниципального имущества сроком на 3 и более лет арендатор приобретает преимущественное право выкупа арендованного помещения в частную собственность.
Источник: pravovedus.ru