НАВИГАТОР ПО САЙТУ
ОФИСЫ, СКЛАДЫ, ЗАВОДЫ
ЗАГОРОДНЫЙ ДОМ
Главная / Город / Как управлять бизнес — центром?
Как управлять бизнес — центром?
На сегодняшний день существуют особенности управления современным бизнес – центром. Это очень хорошо заметно, если провести небольшую параллель с торговым центром.
Арендаторов в бизнес – центре меньше, чем в торговых комплексах с такой же площадью. А из-за небольшого количества покупателей существует меньше вероятности наступления внештатной ситуации.
Ротация арендаторов в бизнес – центре ниже, чем в торговом центре и это является немаловажной особенностью.
В бизнес – центре первоначально правильно подобранный путь развития может снизить риск появления вакантных площадей до минимума.
Как построить системный бизнес. Организационная структура. Управление компанией
Все функции подбора и управления арендаторами управляющей компании в бизнес — центре ниже, нежели на объекте торговой недвижимости.
При управлении офисными помещениями начальникам компании не приходится контактировать с посетителями арендаторов, нежели как в торговых центрах — управляющим компанией приходится решать все проблемы, возникающие между покупателями и арендаторами, самому.
Кроме того в бизнес – центре работающая управляющая компания нередко имеет в своем составе меньший штат сотрудников в сравнении с управляющей компанией торгового центра.
Это связано, прежде всего, с тем, что в торговых центрах специфика работы направлена на введение таких служб, как детская комната, служба медицинской помощи, а в офисных центрах они не нужны.
Все вышеуказанные требования показывают непосредственное влияние на обязанности и количество сотрудников управляющей компании.
На первоначальном этапе для управляющего компанией очень важно построение репутации самого бизнес — центра и его активное продвижение.
Затем немаловажны затраты и на рекламные мероприятия, которые будут постепенно снижаться (в отличие от торговых центров, которые нуждаются в беспрерывном напоминании посетителям о себе). Это говорит о том, что при управлении торговым центром нужна постоянная и более динамичная рекламная кампания.
Хочется также отметить, что рынок офисной недвижимости более консервативен, чем рынок бизнес – центров, где результат работы управления компанией проявляется заметно медленнее, нежели в торговом центре.
Проявление комфорта в здании — это, прежде всего, жизнь находящихся в нем людей. Бизнес – центы отличаются от других зданий большим количеством замкнутых и смежных помещений. Для жизни людей в таких условиях наибольшую опасность представляет огонь. Поэтому в эксплуатации бизнес — центров приоритетным направлением является плановое техническое обслуживание оборудования и противопожарных систем, а также информирование, находящихся в бизнес — центрах людей.
Комплексное Управление торговым центром
Обучающая видео конференция «Управление бизнес-центром»
Источник: www.remonto5.ru
10 фактов об управлении БЦ класса А
В связи с повышением требований к зданиям Класса А Собственники должны гибко и оперативно реагировать на изменения для сохранения пула арендаторов в условиях нестабильного рынка Аренды.
1. Совпадение интересов Собственника, Арендаторов и Управляющей компании
Для качественного управления и эксплуатации бизнес-центров высокого уровня необходимо полное совпадение интересов Собственника, Арендаторов и Управляющей компании. Основная идея – комфорт Арендаторов при сохранении постоянного арендного потока. Установление партнерских позитивных отношений с Арендаторами является ключевой задачей Управляющего персонала. Именно установленные добрые взаимоотношения могут помочь в минуту аварийных ситуаций и возникающих неприятных рабочих моментов. Поддержание комфортных условий для Арендаторов является одним из ключевых факторов сохранения постоянного арендного потока даже в кризисной ситуации на рынке недвижимости.
2. Квалификация персонала, обучение и развитие.
Каждый объект класса А обладает выраженной уникальностью по своим техническим и конструктивным особенностям, а также позиционированию. Для качественного управления важен максимально слаженный, профессиональный и клиентоориентированный подход управляющей команды, как к вопросам технической эксплуатации, так и к вопросам взаимоотношений с требовательными Арендаторами и Собственником.
От персонала УК необходима гибкость и компромиссный подход. Сотрудники должны четко понимать и следовать ожиданиям Арендаторов, и стандартам самой УК. Для достижения качественного результата в управлении важен опыт сотрудников в работе с объектами аналогичного класса, а также следование передовым практикам рынка, регулярный обмен опытом с коллегами, работающими на других объектах компании. При этом руководство УК должно понимать, что только развитие персонала, обучение, поддержка и оценка лояльных к компании сотрудников позволит повышать уровень и управляющей компании и объекта.
3. Баланс доходов и расходов Собственника
Желание держать марку бизнес-центра Класса А и стремление к идеалу рождает значительные затраты, которые не всегда возможно возместить за счет эксплуатационных расходов Арендаторов Здания. В этой ситуации важно соблюдать правильный баланс между доходами и расходами Объекта. Правильно и реалистично составленный бюджет расходов на управление и эксплуатацию бизнес-центра поможет определить моменты неэффективного управления, ситуации, где требуется дополнительное финансирование за счет будущих доходов и т.д. В этом случае Стандарты управления играют одну из базовых ролей – постоянный контроль за расходами и планированием. В ситуации доверительного управления бизнес-центром Класса А доходная часть также контролируется Управляющей компанией наравне с расходами.
4. Сокращение расходов за счет использования новейших технологий
Любой Собственник даже при стабильном балансе доходов и расходов желает снизить расходы. Правильно это делать, естественно, без снижения качества предоставляемых услуг. Здесь на помощь приходит Управляющая компании с богатым опытом работы. Новые технологии, «фишки» на рынке недвижимости позволят предложить Собственнику необычные подходы к сокращению затрат.
Это могут быть современные технологии уборки, например: помывки фасада с помощью роботов, сокращение расходов ТБО за счет установки пресс-компакторов и пресс-картона, технологии снегоплавилен. Установка программного обеспечения для приема и обработки заявок от арендаторов позволит сократить занятость административного персонала и увеличить контроль за выполнением работ. Переход на энергосберегающие технологии: установка датчиков движения на паркинге, в коридорах, применение системы мастер-ключ обеспечит снижение энергопотребления.
5. Стандарты управления
Работа Управляющей компании невозможна без ряда документов, позволяющих эффективно обслуживать Объект недвижимости и управлять им. В связи с этим Собственники Объектов часто предпочитают Управляющие компании, где созданы Стандарты управления и эксплуатации недвижимости. Это своего рода руководство по качественному обслуживанию бизнес-центра, в нем собраны все аспекты по управлению, которые основываются на требованиях законодательства, технических требованиях к оборудованию, высоких требованиях к внешнему виду Объекта, профессионализме персонала. При этом важен постоянный контроль за соблюдением стандартов на уровне менеджмента компании и Объекта.
6. Система контроля качества предоставляемых услуг
В связи с растущей конкуренцией на рынке недвижимости в последние годы ведущие управляющие компании стали уделять особое внимание контролю качества предоставляемых услуг. Многие компании задумались над созданием департаментов, функции которых включают в себя контроль качества оказываемых услуг, проведение внутренних аудитов всех объектов, контроль за постоянным поддержанием и ростом уровня сервиса и выявление потенциала для улучшения. Деятельность в области менеджмента качества УК может быть регламентирована стандартами Международной организации по стандартизации (ISO), что является определенным показателем ее эффективности. Подобный контроль качества особенно необходим в управлении объектами класса А, так как уровень ожиданий Собственников и Арендаторов таких объектов максимально высок.
7. Подбор подрядчиков
Высокий класс бизнес-центра и подобранный пул арендаторов объекта диктует управляющей компании и высокие требования к выбору подрядчиков. На данный момент выбор подрядчиков настолько велик, что конкурентоспособность на рынке уже не главный фактор выбора. Правильно составленное техническое задание на работы, грамотно проведенный тендер, живое общение с подрядчиками, позволит найти нужного, опытного, желающего работать бизнес-партнера. Сейчас на рынке подрядчиков существует масса примеров предложений, включающих дополнительные опции, позволяющие в будущем экономить на аварийных поломках: работы с учетом стоимости ЗИП, обслуживание с гарантийной заменой и т.д.
8. Комфорт арендаторов – первостепенная задача Управляющей компании
Существуют различные способы повышения лояльности Арендаторов, которые, на первый взгляд, не являются очевидными — это небольшие мероприятия, направленные на создание положительного образа Управляющей компании и Собственника бизнес-центра, такие как, поздравления с праздниками, организация переговорных комнат, уютных локаций, интересных деталей интерьера, информационных стендов, благотворительных выставок, ярмарок и спортивных мероприятий. Такие детали помогают сформировать понимание у Арендаторов, что Собственник ориентирован на постоянное развитие.
9. Высокие технологии
Стремительно развивающийся рынок недвижимости налагает свои обязательства не только в области ведения бизнеса, но и в сфере строительства бизнес-центров. Класс А отличают высокие международные стандарты, современная архитектура и высокие технологии совместно с расширенной инфраструктурой. Бизнес-центры Класса А должны строиться с применением всех последних технологических разработок. Они должны отвечать повышенным требованиям к безопасности и надежности всех систем, особенно это касается организации рабочих мест.
Высокие технологии помогают Собственникам выставлять на рынок помещения, способные совместить деловое пространство и комфортные условия: оптимальный температурный режим, просторные офисы с панорамным остеклением, высокоскоростные лифты, красивое озеленение, экологически чистые парковки. Профессиональная УК должна быть готова воспринимать самые передовые технологии и разработки и обеспечивать оптимальные решения по их эксплуатации.
10. Экологические стандарты
Высокие технологии и статус бизнес-центра класса А невозможны без применения Зеленых стандартов. Российские Собственники все чаще обращаются к специалистам компаний, занимающимся сертификацией объектов недвижимости. Получение сертификации подразумевает сокращение энергетических ресурсов и экономию на количестве отходов. Управляющие компании, которые оказывают большую помощь Собственникам в получении сертификата, одновременно повышают свой статус на рынке недвижимости. Собственники, в свою очередь, добиваются увеличения рентабельности Объекта и, как следствие, повышения ставок аренды.
Материал подготовила Наталья Афанасова, руководитель отдела управления и эксплуатации Sawatzky Property Management.
Источник: cre.ru