29 мая 2019 года в России вступили в силу изменения в Жилищный кодекс РФ, касающиеся размещения коммерческих объектов в жилых домах. Закон разрешает организовывать бизнес в специально оборудованных нежилых помещениях многоквартирного дома и даже использовать для профессиональных и предпринимательских целей собственную квартиру. Эксперты Федеральной кадастровой палаты Росреестра разъяснили, какие виды коммерческой деятельности можно вести в многоэтажном жилом доме.
Многоквартирный дом – это здание, большая часть которого отведена под жилые помещения. Во многих домах старой застройки квартиры на первых этажах давно переведены собственниками в разряд нежилых, переоборудованы и функционируют как торговые точки и предприятия сферы услуг. В современных новостройках первые этажи изначально проектируются застройщиками как нежилые – для размещения различных объектов коммерции. Помещения оснащены отдельными входами, витринами, подключены к инженерным системам. Закон позволяет гражданам менять назначение помещения с жилого на нежилое и обратно и устанавливает определенные стандарты для эксплуатации помещения в зависимости от выбранного назначения.
Можно ли в нежилом помещении жить, а в жилом работать?
ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
Российское законодательство допускает использование жилых помещений не только по прямому назначению – для проживания, но также для ведения бизнеса.
Так, согласно статье 17 Жилищного кодекса, профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность в жилом помещении могут вести законно проживающие в нем граждане, при условии, что будут соблюдены права других жильцов, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Другими словами, работа предпринимателя не должна доставлять неудобств другим жильцам квартиры, а также соседям по дому, приводить к нарушению санитарных норм и правил техники безопасности при эксплуатации жилого помещения, наносить ущерб инженерному оборудованию или конструкции здания. Вести бизнес в домашних условиях имеют право физические лица, зарегистрировавшиеся как индивидуальные предприниматели или самозанятые. Часто дом и работу таким образом совмещают репетиторы, переводчики, юристы, бухгалтеры, программисты, веб-дизайнеры, портные и т.д. Кроме того, в некоторых квартирах жилых домов все еще действуют малые средства размещения: мини-гостиницы и хостелы.
Возможность оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях многоквартирных домов прекратится с момента вступления в силу поправки в Жилищный кодекс, согласно которой «жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг». Таким образом, с 1 октября мини-предприятия гостиничного бизнеса можно будет организовывать только в нежилом фонде.
Действующее законодательство также не препятствует организации в квартире небольшого частного производства, например по изготовлению тортов, фасовке и упаковке товаров, мыловарению. Но рассчитывать на большие объемы выработки не получится: Жилищный кодекс запрещает размещать в жилых помещениях промышленные производства. Таким образом, возможность использования приборов или станков, нарушающих допустимые уровни шума или вибрации и потребляющих большое количество электроэнергии, автоматически исключается.
Можно ли использовать подвалы в жилых домах для бизнеса? | Проверено
Другой запрет Жилищного кодекса распространяется на ведение в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».
При желании масштабировать бизнес, организовать в многоквартирном доме полноценный офис, бюро, ателье, магазин, кафе-кондитерскую – с вывеской, отдельным входом и штатом сотрудников – предпринимателю придется перебазироваться из квартиры в помещение с назначением «нежилое».
НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
Нежилые помещения в многоквартирном доме предназначены только для ведения коммерческой, административной, общественной и другой деятельности и не могут использоваться для временного или постоянного проживания граждан. Как правило, в них располагаются магазины, аптеки, салоны красоты, офисы, медицинские учреждения, детские сады, предприятия коммунально-бытовой сферы и т.д.
Деятельность в нежилом помещении строго ограничена противопожарными, санитарными и градостроительными нормами и не должна приводить к загрязнению воздуха и территории жилой застройки, превышению допустимого уровня шума, создавать угрозу жизни или здоровью жильцов дома. В частности, закон запрещает размещать в жилых домах магазины по продаже москательно-химических товаров, взрывоопасных веществ и материалов, синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин, автомобильных масел.
Под запрет также попадают заведения, работающие после 23 часов, учреждения и магазины ритуальных услуг, склады любого назначения, специализированные рыбные магазины, бани и сауны, прачечные и химчистки, общественные туалеты.
В многоквартирных домах нежилые помещения зачастую располагаются на первых и цокольных этажах. Не запрещено размещать их и выше, но в таком случае находящиеся непосредственно под ними объекты недвижимости тоже должны быть нежилыми. По закону каждый нежилой объект необходимо оснастить отдельным входом, поэтому владельцы квартир на этажах выше первого редко пользуются правом сменить назначение помещения на нежилое: практика показывает, что посещаемость коммерческого объекта во многом зависит от его доступности.
В большинстве случаев в нежилой фонд переводят свои квартиры жильцы первых этажей в типовых многоэтажках, проекты которых не предполагали устройства специальных помещений для ведения бизнеса. Правда, с недавнего времени эта процедура сильно усложнилась. Согласно Федеральному закону № 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации», прежде чем обращаться в уполномоченный орган с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое, собственник должен заручиться письменным согласием каждого владельца примыкающих к его квартире помещений, а также большинством голосов владельцев жилых и нежилых помещений, расположенных в доме и подъезде.
Закон не имеет обратного действия, но наделяет жильцов правом решать, будет ли открыто очередное коммерческое помещение в их доме. Нововведения, прежде всего, направлены на защиту тех собственников, которые фактически покупали квартиры, соседствующие с «жилыми» первыми этажами, но через время столкнулись с потенциальной возможностью соседствовать с офисом.
ИНФОРМАЦИЯ ПРЕДОСТАВЛЕНА ФИЛИАЛОМ ФГБУ «ФКП РОСРЕЕСТРА» ПО ХАБАРОВСКОМУ КРАЮ
Источник публикации: информационный ежемесячник «Верное решение» выпуск № 09 (203) дата выхода от 23.09.2019.
Статья размещена на основании соглашения от 20.10.2016, заключенного с учредителем и издателем информационного ежемесячника «Верное решение» ООО «Фирма «НЭТ-ДВ».
Подписывайтесь на информационные рассылки «КонсультантПлюс», чтобы оперативно получать важные новости законодательства и разъяснения ведомств.
Источник: consultantkhv.ru
Предпринимательская деятельность в квартире
Сейчас у нас встал вопрос снять помещение побольше, и уже несколько месяцев не можем найти подходящее!
И, наконец, нашлось помещение, но оно жилое, на 1 этаже дома, которое арендодатель сдаёт под офис
Могу ли я как ИП с двумя сотрудниками вести деятельность в жилой квартире, арендованной на законных основаниях?
Поток у нас небольшой, деятельность тихая
17 апреля 2019, 20:59 , Анастасия, г. Москва
Ответы юристов
Владимир Балашов
Юрист, г. Москва
рейтинг 9.8
Общаться в чате
формально нет по 2 причинам
1 — в жилой квартире можно вести бизнес только тому лицу- которое там же и проживает
Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением
2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
и 2 момент- более сложный даже — кроме соблюдения санпин в такой деятельности ( что уже не просто само по себе в жилом помещении)
Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 18.05.2010 N 59
«Об утверждении СанПиН 2.1.2.2631-10»
(вместе с «СанПиН 2.1.2.2631-10. Санитарно-эпидемиологические требования к размещению, устройству, оборудованию, содержанию и режиму работы организаций коммунально-бытового назначения, оказывающих парикмахерские и косметические услуги. Санитарно-эпидемиологические правила и нормы»)
в любом случае нужен отдельный вход, а его наверняка нет (офиса это правда тоже касается)
3.3. Помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части здания.
Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 N 64
«Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10»
(вместе с «СанПиН 2.1.2.2645-10. Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы»)
нарушения вот этих моментов по санпин грозят просто приостановкой деятельности по ст 6.4 коап в случае проверки роспотребнадзора до 90 суток по итогам суда.
Ваша деятельность- подпадает под необходимость уведомления роспотребнадзора о начале деятельности по ст 8 фз 294 о защите прав предпринимателей.
17 апреля 2019, 21:04
Алексей Максименко
Юрист, г. Москва
рейтинг 9.3
Общаться в чате
Помещение нужно будет переводить в нежилое. Жилищный кодекс допускает ведение бизнеса только в тех случаях, если его ведёт гражданин, который в этом помещении проживает:
Статья 17 ЖК РФ Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением
1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.
2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
За несоблюдение этого может последовать административная ответственность.
17 апреля 2019, 21:07
Клиент, г. Москва
Благодарю Вас за ответ!
А договор аренды не является законным основанием?
17 апреля 2019, 21:11
Алексей Максименко
Юрист, г. Москва
рейтинг 9.3
Общаться в чате
Благодарю Вас за ответ!
А договор аренды не является законным основанием?Анастасия
Тут нужно именно проживание. Если Вы арендуете помещение только для бизнеса — одного законного основания будет недостаточно. Вообще это норма нацелена на предпринимателей, которые работают на дому, как правило в одиночку или семьёй. Если у Вас будут работники и помещение взято под бизнес — то это уже будет нарушением.
17 апреля 2019, 21:14
Показать еще 1
Елена Бондаренко
Юрист, г. Железноводск
Общаться в чате
Добрый вечер Анастасия! На Ваш вопрос —
И, наконец, нашлось помещение, но оно жилое, на 1 этаже дома, которое арендодатель сдаёт под офис
Уточните в договоре аренды так и указано, что «сдается жилое помещение под офис».
С уважением, юрист Елена Бондаренко.
17 апреля 2019, 21:16
Клиент, г. Москва
Пока мы это помещение ещё не сняли и договор аренды не составляли
Решила сначала уточнить, возможно ли вообще такое
17 апреля 2019, 21:20
Елена Бондаренко
Юрист, г. Железноводск
Общаться в чате
Анастасия, жилое помещение Вы не сможете арендовать под офис.
Рассмотрите другие варианты помещений со статусом «нежилое помещение» для аренды под офис.
17 апреля 2019, 21:23
Похожие вопросы
Предпринимательское право
Необходимо ли ИП с основным ОКВЭДом деятельность в области права и регистрацией по месту жительства (квартиры) сдавать какую-либо экологическую отчетность?
10 мая, 13:09 , вопрос №3700840, Татьяна, г. Самара
Предпринимательское право
Жена осуществляет предпринимательскую деятельность (ИП) в арендованном помещении. Договор аренды зарегистрирован в Росреестре. Ввиду скорого выхода в декретный отпуск, необходимо передать бизнес мужу (тоже ИП). Именно передать, а не сделать доверенности и тд. — перезаключить договор аренды с собственником возможности нет. — внести изменения в договор аренды тоже нельзя.
Можно ли это сделать через договор субаренды (основной договор это допускает), праву безвозмездного пользования или как-то ещё без увеличения издержек? Основная цель — ведение деятельности в том же помещении под другим ИП без заключения / изменения действующего договора аренды?
Показать полностью
09 мая, 06:12 , вопрос №3699658, Евгений, г. Москва
16 ответов
Гражданское право
Исходное: квартира в полной собственности моей матери, живем с женой пока еще в браке. Жена в квартире не прописана/не зарегистрирована, детей у нас нет. У жены есть в собственности жилплощадь (часть в квартире где проживает ее сестра) в том же городе.
Ситуация: В преддверии развода (документы на развод поданы) жена ушла из дома (частично забрав вещи) и не проживает совместно со мной уже три недели. Уходя, она рассчитывала быстро снять квартиру, но не получилось.
Давя на мои определенные обязательства перед ней, требует, что б я съехал из квартиры предоставив жилплощадь в ее распоряжение до момента когда она решит вопрос куда ей деваться, на что я в силу весомых обстоятельств категорически не согласен (того же мнения и собственник жилья) т.к. в квартире находится мое удаленное рабочее место по основной работе и реальное рабочее место «для халтуры». Весомые обстоятельства моего отказа предоставить ей жилье — агрессивное поведение, оскорбление меня и моих родителей в грубой форме и в целом не очень вменяемое поведение жены.
По сути отказ чисто этического характера — на хамство отвечать благородством не намерен. Кроме того, жена регулярно приезжает за своими вещами и каждый раз провоцирует скандал (мат, агрессия, угрозы), но доказать я ничего не могу, (например запись на диктофон не является доказательством), а на людях, она конечно ангел и жертва тирана. Вопрос: как собственнику жилья (моей матери) законно запретить жене приезжать в квартиру, обязать забрать свои вещи и более там не появляться. На просьбу, потом и требования реакция: Буду приезажать когда захочу, а если смените замки пойду в суд! Подчеркну, что у жены есть собственное жилье в квартире где проживает ее сестра, но в силу склочного характера она там жить не может и не хочет. Ко всему прочему, реально опасаюсь за какие-нибудь неадекватные и опасные действия с ее стороны, например, находясь без свидетелей со мной в помещении, вполне может нанести себе травму и заявить в полицию, что это сделал я
Источник: pravoved.ru
Можно ли устраивать офисы в жилых помещениях?
Офисное помещение не всегда спроектировано по шаблону. Некоторые инновационные компании наоборот отходят от практики однотипного рабочего места и организуют open space — открытое пространство для работы, когда сотрудник не привязан к рабочему месту, может сидеть за столом, на диване или даже лежать в гамаке. Ведь главное — чтобы сотрудник качественно выполнял работу.
На первых этапах у компании много средств уходит непосредственно на открытие бизнеса, первоначальный капитал идет на закупку оборудования, рекламные кампании, зарплату сотрудникам. Поэтому покупка помещения под офис может стать неразумной тратой, которая значительно затормозит развитие бизнеса. В таком случае предприниматель стоит перед выбором, где лучше снимать помещение для бизнеса.
Преимущества аренды офиса в квартире
Рекомендуем обратить внимание в первую очередь на помещения в жилых комплексах. Это удобно благодаря следующим факторам:
- Высокая проходимость
Если ваша сфера деятельности предполагает частые встречи с клиентами, то принципиально важно расположения офиса. Это должно быть место, мимо которого ходит много людей. Таким образом, можно сэкономить на рекламе, ведь прохожие будут обращать внимание на вывеску, как на рекламный щит.
Чтобы лучше сконцентрироваться на работе, нужно выбрать помещение, рядом с которым в течение дня как можно меньше народу. Во время рабочей недели с утра до вечера большая часть жителей уходит на работу, поэтому на улице тихо и спокойно, что способствует продуктивной работе.
Так как помещение изначально не было предназначено для коммерческого назначения, стоимость аренды квартиры для офиса будет ниже, чем в бизнес-центрах, рассчитанных исключительно на кабинеты офисов.
Как законно снимать жилое помещение под офис
Строго говоря, жилое помещение можно использовать только для проживания (п. 2 ст. 671 Гражданского кодекса РФ). Собственник обладает правом владения, пользования и распоряжения жильем. Допустимо использовать помещение для профдеятельности граждан, которые зарегистрированы в этой квартире.
Деятельность разрешена, если она не нарушает прав и интересов других жителей этого дома, требований, выдвигаемых для квартиры. По договору собственник может сдавать помещение в аренду, но исключительно для проживания. Иначе придется выплатить штраф, и заключенная сделка будет являться недействительной, так как не соответствует гражданскому кодексу.
Поэтому снимать жилую квартиру под офис нельзя, но по жилищному законодательству возможен его перевод в нежилое. Тогда аренда будет возможна и не вызовет проблем с законом.
Однако в новых ЖК весь первый этаж изначально создается с коммерческими целями, то есть он не предназначен для жилья.
Особенности аренды и предпринимательской деятельности в квартире
По статье 17 ЖК РФ офис в ЖК может использоваться только гражданами на удаленной работе и ИП. Например, легально в квартире могут работать юристы, репетиторы, переводчики и сотрудники компаний, работающих на удаленке. Однако офис должен выполнять требования пожарной и экобезопасности.
Чтобы взять в аренду квартиру для офиса, нужно грамотно составить договор. Он должен быть корректным:
- Включено положение, где прописаны все нюансы соглашения между сторонами.
- Прописан запрет на ведение промышленного производства, так как это категорически запрещено по закону.
- При оформлении соглашения, акцентируйте внимание на указываемую цель, если вы юридическое лицо.
Во время заключения договора используйте этот чек-лист, чтобы проверить, все ли пункты указаны:
- Цель аренды;
- Описание помещения + схема;
- Документы, которые подтверждают, что арендодатель действительно является владельцем квартиры;
- Длительность аренды;
- Размер и частота выплат (ежемесячные платежи, квартальные, годовые);
- Сумма компенсации, которую арендатор выплачивает в случае порчи помещения;
- Обязанность арендодателя поддерживать жилье в нормальном состоянии;
- Кто будет оплачивать услуги ЖКХ;
- Условия, при которых соглашение может быть расторгнуто.
Однако рекомендуем обратиться к юристам за более подробной консультацией по вопросам аренды жилой квартиры для офиса, особенно если вы оформлены как юридическое лицо или индивидуальный предприниматель.
Аренда квартиры под офис
Как подготовить жилое помещения для офиса
Чтобы квартиру можно было сдавать в аренду для офиса, ее необходимо в первую очередь сделать нежилым помещением.
Правила перевода жилого помещения в нежилое зафиксированы к жилищном кодексе, однако они отличаются в разных населенных пунктах и даже отдельных районах города. Эти различия закреплены в нормативно-правовых актах о градостроительной деятельности.
- Вход в помещение должен быть без использования жилых помещений и помещений общего пользования. То есть, вход в офис должен быть с улицы.
- Нежилое помещение должно располагаться на первом этаже, либо выше, если квартира находится над нежилым помещением.
- Невозможно перевести жилое помещение в нежилое для организации религиозной деятельности.
Таким образом, чтобы перевести жилое помещение в нежилое, владелец подает заявку в администрацию населенного пункта или отдельного района. После одобрения запроса помещение переносится в базу Росреестра.
Основные проблемы, с которыми сталкиваются арендодатели
Подготовка нежилого помещения к сдаче в аренду — непростой и длительный процесс.
Нужно собрать документы о соответствии помещения всем заявленным стандартам и требованиям. Если помещение изначально было запланировано для некоммерческих целей, нужно взять с соседей письменное согласие об открытии на этом месте офиса.
Но окончательное решение по переводу жилого помещения в нежилое принимает администрация населенного пункта или конкретного района города. Решение принимается не всегда объективно, поэтому в одном районе в переводе откажут, а в другом достаточно быстро пойдут на встречу.
Помимо этого проблемы возникают на следующих этапах:
- Выбор арендодателя
- Несоответствие требованиям законодательства
- Проблемы с соседями.
Это можно предотвратить, если перед начало работы проконсультироваться с юристом, специализирующимся на гражданском и жилищном праве.
Ответственность за коммерческую деятельность в квартире
Если вы решите снимать для офиса жилое помещение, это будет трактоваться как нарушение закона: гражданского, жилищного кодекса, а также кодекса об административных правонарушениях (ст. 7.21 КоАП РФ).
То, что квартира используется не для жилья, а в коммерческих целях, несложно доказать. Чаще всего, соседи дают показания на владельца помещения, когда нарушаются их права. Это может быть в письменной форме с коллективными подписями или с помощью фотографии.
Например, если в офис идет нескончаемый поток клиентов, то жители начнут беспокоиться о безопасности и будут недовольны излишним шумом. Также клиенты могут пожаловаться на неудовлетворительное санитарное состояние помещения. При этом они даже не будут знать о том, что офис находится в несоответствующем помещении. Это привлечет к вам внимание органов власти.
Как минимум, вы вынуждены будете заплатить штраф от 1000 до 2500 рублей. Как максимум, суд постановит прекратить деятельность в этом помещении. Но это, как правило, случается, если офис нарушает права и интересы проживающих рядом граждан.
Офис в жилом доме
Подведем итоги
Прежде чем брать в аренду офис в жилом комплексе, проверьте, является ли помещение коммерческим по документации. Проверьте наличие всех необходимых документов и законность сделки, чтобы избежать штрафов и внеплановых расторжений.
Источник: holodsklad.ru