Бизнес задачи по недвижимости

К Вам как к менеджеру по недвижимости бизнес-центра обратилась организация с предложением арендовать офисные площади в количестве 780 м. кв. по установленной вами на основе рыночных данных цене 750 руб. за 1 м. кв. в месяц, сроком на 1 год.

При этом потенциальные арендаторы предложили вам следующую схему оплаты:

разовый платеж в сумме 45 000 руб., затем,

в конце 3-го, 4-го и 5-го месяцев платежи в размере 585 000 руб.,

в начале 6-го, 7-го и 8-го месяцев – 580 000 руб. и

в конце 12-го месяца – внесение последнего платежа в сумме 2 400 000 руб.

Проанализируйте варианты вашего решения, если на рынке аренды офисной недвижимости в вашем городе одним из условий типичного платежа является помесячное внесение арендной платы в конце каждого месяца, а ставка дисконтирования установлена в размере 10%.

Решение:

Менеджер стоит в данном случае перед выбором: либо согласиться на условия потенциальных арендаторов, либо сдать в аренду офисные площади с помесячным внесением арендной платы в конце каждого месяца в размере 585 000 руб.:

Продажи глазами покупателя: Опыт недвижимости в реальном времени

780 × 750 = 585 000.

Для того чтобы оценить поток будущих доходов, сложить друг с другом элементы денежного потока нельзя, поскольку деньги имеют различную ценность в различные моменты времени.

Для сравнения и выбора лучшего из вариантов необходимо привести оба потока платежей к одному моменту времени, провести процедуру дисконтирования.

Дисконтирование денежных потоков — это приведение стоимости потоков платежей, выполненных в разные моменты времени, к стоимости на текущий момент времени.

В общем виде текущую стоимость любого финансового актива можно представить равенством:

FVt – ожидаемые поступления в момент времени t (число периодов от даты оценки),

i – ставка дисконтирования,

n – временной горизонт.

Определим сумму приведённых платежей по предложенной схеме потенциальными арендаторами на начало первого периода.

Одним из условий типичного платежа является помесячное внесение арендной платы в конце каждого месяца. Значит, разовый платёж в сумме 45000 будет осуществлён в конце первого месяца и далее по схеме:

Найдём современную стоимость регулярного финансового потока (срочных аннуитетов PVA), то есть сумму всех платежей типичной схемы, дисконтированных на начало периода первого платежа.

Таким образом, предложенная арендаторами схема для бизнес-центра не выгодна.

Источник: ecson.ru

КАК СТАТЬ РИЭЛТОРОМ. СОВЕТЫ ОТ РИЭЛТОРА, КОТОРЫЙ ПРОВОДИТ 400+ СДЕЛОК ЗА ГОД.

Примеры решений задач по экономике недвижимости

В этом разделе вы найдете подробно решенные задачи с ответами по предмету «Экономика недвижимости» для студентов разных вузов. Примеры решений выложены бесплатно для вашего удобства. Если вам нужна помощь с подобными заданиями, обращайтесь: Экономика на заказ.

Понравилось? Добавьте в закладки

Экономика недвижимости: задачи с решениями

Задача 1. Требуется оценить объект недвижимости производственного назначения. С этой целью по сборникам УПВС определены прямые затраты на строительство здания-аналога и с помощью индекса цен на строительно-монтажные работы пересчитаны на дату оценки. В результате они составляют 900 руб. за 1 куб м расчетного объема здания.

Оцениваемое здание имеет отличия от аналога, которые выражаются поправочным коэффициентом, равным 0,85. Косвенные затраты при строительстве зданий, подобных оцениваемому, составляют 7% от прямых затрат. Прибыль предпринимателя для рыночных условий, отражающих сложившийся на дату оценки инвестиционный климат в строительном секторе, составляет 18% от прямых затрат. Стоимость права аренды участка земли, на котором расположено здание, установлена в размере 850 тыс. руб.
Определить рыночную стоимость оцениваемого обьекта, если его расчетный объем составляет 2900 куб. м, а накопленный износ — 26 %.

Задача 2. Необходимо оценить промышленное здание с железнодорожным подъездом (веткой), полностью огороженное, с одной загрузочной дверью. При анализе были выявлены следующие продажи:
1. Объект продан в этом году по цене 195 тыс. долл., имеет железнодорожную ветку;
2. Объект продан год назад за 180 тыс. долл., имеет железнодорожную ветку и две загрузочные двери;
3. Объект продан в этом году за 195 тыс долл., полностью огорожен.
Известно, что железнодорожная ветка стоит 1500 долл.; загрузочная дверь — 1000 долл.; ограждение — 5000 долл. Прирост стоимости составляет 5% в год.

Задача 3. Определить чистый операционный доход владельца объекта недвижимости при наличии следующих исходных данных:
— общая площадь объекта 1300 м2;
— площадь, занятая собственником 90 м2;
— арендная площадь 1200 м2, из них 300 м2 сданы в аренду на 10 лет по ставке 350 у.е. за м2 (контрактная арендная плата);
— рыночная арендная ставка — 360 у.е. за м2;
— платежи по договору страхования 1950 у.е.;
— расходы на управление составляют 5% от действительного валового дохода;
— коммунальные платежи 7700 у.е.;
— расходы на уборку помещений 4500 у.е.;
— затраты на техническое обслуживание 3300 у.е.;
— стоимость очередной замены дверных проемов составляет 5000 у. е., замена необходима через 7 лет;
— депозитная ставка надежного банка 12%;
— норма потерь от недозагрузки 10%;
— норма потерь от неплатежей 3%;
— налоговые платежи — 4600 у. е.;
— доход от прачечной составляет 0 у. е. в год.
В расчете необходимо учитывать, что финансирование объекта осуществлялось с использованием заемных средств: кредит (самоамортизирующнйся) на сумму — 80000 у.е. под 12% годовых на 25 лет. В случае расторжения договора аренды штраф составит 65000 у.е Норма отдачи на капитал, необходимая для опенки выгод от расторжения договора аренды, равна 15%.

Задача 4. Необходимо оценить бизнес-центр на основе следующей информации:
1) данные, характеризующие деятельность оцениваемого бизнес-центра;
— арендная площадь бизнес-центра — 1500 кв.м, вся площадь сдается в аренду по рыночной ставке;
— рыночная арендная ставка составляет 4500 руб. за 1 кв.м в год;
— количество заключенных договоров аренды — 65;
— норма потерь от недозагрузкн арендной площади — 10%;
— норма потерь от неплатежей за аренду — 5%;
— операционные расходы — 40 % от действительного валового дохода;
— расстояние до центра города — 25 км;
— финансирование деятельности бизнес-центра осуществляется за счет собственных средств.
2) рыночные данные по сопоставимым с оцениваемым объектам (таблица 2)
Требуется:
а) выбрать из перечисленных в пункте 1 данные, необходимые для оценки стоимости бизнес-центра;
б) рассчитать на основе приведённых в пункте 2 данных недостающий показатель (его значение принять равным моде);
в) определить рыночную стоимость бизнес-центра.

Задача 5. Два года назад был куплен участок под строительство индивидуального жилого дома за 20 000 долл. Дом был построен за 55 000 долл., но прекрасно вписался в среду, где соседние дома стоили от 80 000 долл. до 90 000 долл. Соседние дома сдавались в аренду по ставкам от 669 до 759 долларов в месяц соответственно, новый дом предполагалось сдать за 719 долл. в месяц.

Через полгода после завершения строительства дома была изменена схема движения транспорта в этом районе, после чего улица стала менее привлекательной для проживания в односемейных домах. Продать дом по первоначальной рыночной стоимости не удалось и за 15 месяцев. Тогда дом был сдан в аренду за 644 долл. в месяц, что соответствовало арендным ставкам для аналогичных домов после изменения схемы движения.
Определить:
1) валовой рентный мультипликатор, соответствующий новому дому;
2) вероятную первоначальную рыночную стоимость дома;
3) величину потерн в стоимости дома из-за изменения маршрута движения транспорта.

Задача 6. Оценить влияние финансового левереджа на ставку дохода на собственный капитал инвестора, который рассматривает возможность покупки объекта недвижимости стоимостью – 2 700 000 у.е. Инвестор рассчитывает взять кредит на 10 лет на сумму 2 500 000 у.е. под 15% годовых с ежемесячными платежами. Ожидается, что чистый операционный доход от этого объекта составит 500 000 тыс. долларов.
Определить, является ли данный финансовый левередж положительным? Будет ли левередж положительным, если ставка по кредиту измениться до 12%?

Источник: www.matburo.ru

Сборник задач по курсу «экономика недвижимости»

Учебное пособие Санкт-Петербург 2007 УДК 332.28 Пирогова О.Е. Сборник задач по курсу «Экономика недвижимости». Учебное пособие. – СПбТЭИ, 2007. Одобрено на заседании кафедры финансов, денежного обращения и кредита 31.01.2007 г., протокол № 6. Учебное пособие рассчитано на изучение курса по дисциплине «Экономика недвижимости». В пособии приводятся задачи по темам данной учебной дисциплины.

Сборник задач предназначен для студентов 08.05.02, 26.05.01 обучающихся по курсу «Экономика недвижимости». Рецензент — д.э.н. профессор Мокин В.Н.  Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования Санкт-Петербургский торгово-экономический институт (ГОУ ВПО СПбТЭИ), 2007.

Тема 1. Рынок недвижимости

Задача 1.1. Какую сумму необходимо ежеквартально вносить в течение 3 лет на депозит для проведения реконструкции склада, стоимость которого составит 500 тыс. руб., если банк начисляет процент каждые 3 месяца, а процентная ставка равна 28% годовых? а) 13730 руб.; б) 31410 руб.; в) 27950 руб. Задача 1.2.

0пределить сумму процентов, начисленных на вклад в 2,5 млн. руб., если срок депозита 3 года, ставка 24% годовых, проценты начисляются ежеквартально. а) 1,503 млн. руб.; б) 3,902 млн. руб.; в) 2,530 млн. руб. Задача 1.3.

Какую сумму следует положить на депозит, чтобы через 3 года приобрести объект недвижимости за 1 500 тыс. руб., если банк начисляет проценты ежемесячно, годовая ставка равна 24%? а) 786700 руб.; б) 735100 руб.; в) 630000 руб. Задача 1.4. Квартира стоимостью 200 000 у. д. е. куплена в рассрочку.

Рассчитать ежегодный взнос в погашение долга, если процентная ставка 14 % годовых, а долг надо погасить за 7 лет равными частями. а) 41 082 у. д. е.; 6) 21 082 у. д. е.; в) 55 678 у. д. е. Задача 1.5. Гостиница в течение 4 лет будет приносить годовой доход в размере 120 тыс. руб., после чего ожидается его рост на 30 тыс. руб.

Рассчитать текущую стоимость дохода за 7 лет, если процентная ставка равна 9% годовых. а) 657808 руб.; б) 768410 руб.; в) 464705 руб. Задача 1.6. Какова будущая ценность 5000 у. д. е., вложенных на пять лет под 12 % годовых для покупки земельного участка, если процент начисляется: а) 1 раз в год; б) 1 раз в полугодие; в) 1 раз в квартал; г) 1 раз в месяц. Задача 1.7.

Через 3 года Вы планируете купить дом, который стоит 600 тыс. руб. Какую сумму нужно положить в банк сегодня, чтобы купить дом в будущем, если годовая процентная ставка 9% начисляется ежеквартально? а) 570 тыс. руб.; б) 473 тыс. руб.; в) 428 тыс. руб. Задача 1.8. Вы решили купить катер в рассрочку (оплата — 90 тыс. руб. ежемесячно в течение 2 лет).

Определите сегодняшнюю ценность этой покупки, если банк начисляет 12% годовых ежемесячно. а) 1520 тыс. руб.; б) 1773 тыс. руб.; в) 1912 тыс. руб. Задача 1.9. Стоимость квадратного метра офиса составляет 1200 у. д. е. и ежегодно повышается на 5%. Определить стоимость 1 кв. м. офиса через 5 лет. а) 1371 у. д. е.; б) 1532 у. д. е.; в) 1628 у. д. е. Задача 1.10. Компания планирует через 6 лет полностью заменить свой автопарк.

Для этого она ежегодно переводит на счет в банке по 600 тыс. у. д. е. Банк начисляет по вкладам 12% годовых. Определить, какой суммой будет располагать компания на замену автопарка. а) 3670 тыс. у. д. е.; б) 4475 тыс. у. д. е.; в) 4869 тыс. у. д. е. Задача 1.11. При покупке дома стоимостью 250 000 у. д. е. предоставлена рассрочка на 9 лет.

Определить ежемесячные платежи в погашение долга при годовой ставке 11,5%. а) 57066 у. д. е.; б) 46031 у. д. е.; в) 49807 у. д. е. Задача 1.12. Определить сумму, ежемесячно вносимую в банк под 15% годовых для покупки дома стоимостью 650 000 у. д. е. через 7 лет. а) 3660 у. д. е.; б) 6580 у. д. е.; в) 4420 у. д. е. Задача 1.13.

Рассчитайте размер ежемесячных выплат по ипотечному кредиту в размере 25000 у. д. е., выданному на приобретение квартиры на 5 лет под 13 % годовых. а) 347 у. д. е.; б) 438 у. д. е.; в) 569 у. д. е. Задача 1.14. Определите стоимость свободной квартиры муниципального жилого фонда. Данные для расчета.

Инвентаризационная стоимость 1 кв.м строения, исчисленная районным проектно-инвентаризационным бюро: в целях налогообложения на текущий год, составляет 6342 руб. Квартира двухкомнатная. Площадь квартиры — 58 кв.м. Потребительские качества квартиры характеризуются следующими коэффициентами:

Задача 1.15. Определите стоимость свободной комнаты в коммунальной трехкомнатной квартире муниципального жилого фонда. Данные для расчета. Инвентаризационная стоимость 1 кв.м. строения, исчисленная районным проектно-инвентаризационным бюро в целях налогообложения по состоянию на текущий год, составляет 7276 руб. Площадь комнаты — 18 кв.м. Потребительские качества коммунальной квартиры характеризуются следующими коэффициентами:

Источник: studfile.net