Бтс что это в бизнесе

Что это такое build-to-suit? Зачем склады строятся таким образом? Что за выгоды у заказчика и застройщика? Для каких складов лучше использовать такое строительство?

Build-to-suit или Built-to-suit (BTS) – это возведение (или модернизация) объекта для конкретного заказчика, учитывающее все нужды, требования и особенности бизнеса клиента. Build-to-suit дословно переводится как «строить, чтобы удовлетворяло требованиям» или более привычный русский вариант «строить под ключ».

Технология build-to-suit является очень популярной в западных странах. Однако в нашей стране чаще используется спекулятивная схема. Застройщик возводит какое-то типовое здание, а потом продает его или начинает сдавать в аренду.

В этом случае строительная компания несет риски по превышению предложений над спросом: нет гарантий, что среди множества складских комплексов клиент захочет арендовать складское помещение именно у этого застройщика. BTS-договор позволяет значительно снизить эти риски, так как по договору все расходы на работу оплачиваются заказчиком. Поэтому сейчас build-to-suit начинает набирать популярность и в России.

КТО ТАКИЕ BTS ??? 100 МИЛЛИОНОВ просмотров на YOUTUBE за 2 ДНЯ ??? — РЕАЛЬНО ???

Кому нужны склады BTS

Чаще всего по технологии BTS возводят нестандартные складские помещения. К ним можно отнести:

• Здания с особой планировкой. Например, рядом одновременно могут находиться теплые склады, холодильные склады и морозильные склады.
• Складские помещения с нестандартными коммуникациями. Например, с необычной системой вентилирования.
• Объекты, оборудованные специфической складской техникой. Например, склад с кран-балкой или другими встроенными подъемными механизмами.

Застройщику проблематично реализовать такие складские комплексы на вторичном рынке. Поэтому договор build-to-suit заключают с фирмами, у которых уже есть репутация или отличные перспективы для развития. В этом случае строитель гарантировано окупит свои расходы, а начальная сумма вложений снизится примерно на 20%.

Выгоды заказчика

Технология build-to-suit не смогла бы набрать популярности, если бы выгоды были только у застройщика. Заказчик при использовании BTS также получает ряд преимуществ:

• У него нет необходимости тратить время и деньги на поиск подходящего варианта или на перепланировку помещения, не соответствующего требованиям.
• Клиент получает качественное помещение с современной инфраструктурой и техническими характеристиками, идеально соответствующими его нуждам.
• Строительство по BTS-договору позволяет сэкономить около 40-50% средств по сравнению с покупкой и перепланировкой уже готового здания.
• Заказчик может еще до начала строительства учесть стратегические планы развития компании. Например, построить склад большей площади. Тогда можно будет прибыльно сдавать неиспользуемые квадраты в аренду, а позже (с ростом компании) расшириться без лишних затрат.

Источник: www.moshol14.ru

Популярность в обмен на свободу? Что скрывается за идеальными образами K-POP звезд?

Общая информация о формате аренды BUILT-TO-SUIT

Так как формат built-to-suit не получил ясного русскоязычного наименования, для упрощения в текстах его обозначают аббревиатурой латинских букв BTS. Иногда русифицируют словосочетанием «строительство под ключ», но это название упускает важные составляющие данного формата. Отсутствие понятного русского наименования отчасти стало причиной того, что существует неясность и в расшифровке термина и явления.

Что такое built-to-suit

Built-to-suit — это строительство здания под требования заказчика, при этом оплачивается только его последующая аренда. Назначение здания, как правило, складское или промышленное. В сделке фигурируют заказчик (производственная, торговая или логистическая компания) и девелопер (обладающий опытом строительства индустриальных объектов и управления ими). Когда объект готов, эти стороны превращаются в арендатора и арендодателя.

Типовые складские комплексы для аренды брокеры называют «спекулятивными площадями». Они строятся девелоперами и заполняются арендаторами по следующей схеме. Есть земельный участок, на нем строится типовое здание складского назначения.

При проектировании технические характеристики (нагрузки, высота потолков, расстояния колонн, число ворот и т.п.) определяются согласно стандартам классификаций складских помещений. Туда заводятся коммуникации по максимальным лимитам, полученным от монополистов. Поиск клиентов на аренду помещений и подписание договоров происходит на завершающих стадиях строительства или после ввода в эксплуатацию.

При формате built-to-suit потенциальный арендатор сам выбирает того, кто построит ему здание по тем техническим характеристикам, которые требуются для нужд именно его коммерческой деятельности. Расходы на строительство берет на себя девелопер, который компенсирует свои затраты в течение длительного периода времени, сдавая в аренду данному конкретному заказчику готовый построенный объект.

Преимущества формата built-to-suit

Преимущества формата BTS делятся на три группы: технические, экономические и процедурные.

• Технические преимущества выражаются в том, что заказчик получает объект, четко выполняющий требования по параметрам помещения. Директору производства не нужно ломать голову, как разместить длинный конвейер в квадратном здании и как утилизировать «лишние» квадратные метры. При built-to-suit ему построят удлиненное здание, с воротами загрузки-разгрузки в местах соответствующих узлов производства. Логисту не нужно выгонять электрокары на улицу к привозному генератору, так как розетки для подзарядки погрузочных устройств по built-to-suit проекту расположены рядом с воротами и имеют нужное напряжение до 96 вольт . Нельзя сказать, что built-to-suit кардинально отличаются от спекулятивных складов, однако в них нет ненужных заказчику элементов, и площади используются максимально эффективно. Не нужно переделывать уже существующее: требования по размещению оборудования, зонированию пространства, экономии ресурсов, безопасности или особым температурным условиям учитываются на начальном этапе проектирования.
• Экономические преимущества очевидны и для заказчика, и для девелопера. Для заказчика аренда в проекте built-to-suit обходится, по подсчетам брокерских агентств, на 20-30 процентов дешевле, чем аренда в готовом объекте или покупка построенного здания. В дополнение, нет затрат на доработку, так как см. пункт выше. Для девелопера наличие гарантированного арендатора снижает риски и уменьшает срок окупаемости строительства;
• Процессуальные преимущества уменьшают накладные расходы арендатора в ходе возведения, отделки и подготовки здания. Все проблемы и вопросы с подрядчиками решает девелопер, денежные и временные затраты полностью находятся в его ведении. Участие заказчика необходимо только для решения ключевых стратегических вопросов на начальном этапе.

Для какой деятельности подойдет формат built-to-suit

Рекомендуем обратить внимание на этот формат производственным компаниям с нестандартным оборудованием. Если вы используете высокий экструдер, то найти готовое здание с нужной высотой потолков сложно. Так же трудно подобрать подходящий готовый объект при производственной необходимости задействовать оборудование с большой подъемной способностью: старые здания или стандартные спекулятивные индустриальные комплексы не предусматривают, как правило, возможности установки многотонных кран-балок ни на стены, ни на пол.

Объекты built-to-suit в полной мере удовлетворяют компании, которым нужны склад и производство на одной площадке. Распределение сегментов производственного процесса зависит только от текущих требований и стратегических перспектив компании. Никто не навязывает избыточные квадратные метры в помещении.

Экономически выгоднее строительство built-to-suit производствам или дистрибьюторским компаниям, где производственному процессу или для хранения требуются низкая температура, повышенный уровень влажности или дополнительное химическое вмешательство. Аренда склада-морозильника стоит дорого, и площади в аренду предлагаются гигантские (от 5 тысяч кв. метров). А в проекте built to suit можно предусмотреть морозильный отсек площадью до 100-200 кв. метров и использовать его в одном здании с площадями с комнатной температурой.

Логистическим компаниям или торговым операторам, использующим современное оборудование лучше строить built-to-suit, так как существующие складские комплексы требуют значительных вложений для модернизации. И в них невыгодно и физически невозможно установить ультрасовременное оборудование. Складской комплекс российского обувного оператора «Центробувь» оборудован высокоточными полами, которые позволяют реализовать узкопроходную технологию стеллажного хранения. Без строительства именно под данную систему хранения реализация проекта была бы невозможна.

Сельскохозяйственным и пищевым производствам формат built-to-suit решает вопрос с санитарно-эпидемиологическим контролем. Помещение сразу строится с кафелем, перегородками, световыми окнами, системами вентиляции и прочими особенностями.

Девелоперы, которые предлагают формат built-to-suit

В 2015 году в черте Санкт-Петербурга активно работала компания «А Девелопмент». Технопарки в Ленинградской области предлагают в основном данный формат: «ЮИТ Горелово», индустриальные парки «Кола» и «Приневский» группы компаний «Теллус», «Гатчина Нанопарк» и технопарк «Левобережный» «Киришской Сервисной компании». Из промышленных территорий, образовавшихся из производственных предприятий Санкт-Петербурга, строительство в формате built-to-suit предлагает «Восков Технопарк» сейчас находящийся под управлением Jensen Group.

Анна Куценко
«Восков Технопарк»

Источник: www.voskov.ru

Технология Build-to-suit в России — риски и перспективы

Проект build-to—suit, или BTS, — это метод строительства, реконструкции и модернизации объектов, который предполагает обязанность арендатора по оплате работ, включающих в себя возведение или доработку возведенного объекта, а также заключение договора аренды.

Механизм действия системы

Роль инвестора заключается в том, чтобы своими силами осуществить возведение объекта с учетом планировки, размеров здания и возможной инфраструктуры. Девелопер осуществляет реализацию представленного проекта. Методика build-to-suit дает возможность проводить строительство объектов, которые будут быстро окупаться. Эта технология позволяет владельцам зданий экономить значительные финансовые средства, которые могли быть затрачены на развитие проекта.

Так, компании в кратчайшие сроки получают готовые постройки, имеющие необходимые инженерно-технические параметры, но и закладывают метраж, который в будущем позволит расширить границы их бизнеса. Свободные площадки собственник может предоставлять в аренду, извлекая при этом прибыль.

Откуда пришла технология?

Этот метод возведения складских комплексов давно используется в прогрессивных западных странах. Ряд государств отметили, что популярная схема build-to-suit полностью вытеснила неэффективные спекулятивные проекты. Итоговая экономия иностранных арендаторов, применяющих схему, достигает до 20% в год.

Условия развития build-to-suit за рубежом

Развитию BTS в Европе способствовали следующие факторы:

• рынок, перенасыщенный спекулятивными площадями;
• прозрачная процедура регистрации земельных участков;
• простая схема обустройства территорий инженерными коммуникациями.

Применение технологии built-to-suit в России

В нашей стране проекты в рамках BTS развиты крайне слабо. Этому поспособствовали следующие негативные условия:

• сложность и непрозрачность действий, связанных с государственным оформлением недвижимого имущества;
• низкий спрос на складские площади;
• нежелание девелоперов заниматься неразвитыми проектами.

Проекты не нашли широкой реализации в России, поскольку build-to-suit считается полезной технологией только для бизнесменов, работающих с нестандартными площадями, например, с холодильными складами, совмещенными площадями или помещениями для хранения негабаритной продукции.

Российский вариант BTS

Отечественный компромисс включает зарубежные технологии, адаптированные под реалии современного российского рынка недвижимости. Так, готовые помещения содержат дополнительные возможности преобразования под потребности арендатора. Однако, даже такие помещения не пользуются особой популярностью, а скорее являются исключением из общепринятой практики.

Перспективы развития схемы build-to-suit

Постоянно развивающийся российский рынок создает благоприятные условия для формирования BTS-технологий. Девелоперские компании присутствуют на рынке и обладают достаточно широкими ресурсами, они способны воплотить профессиональную реализацию качественного объекта. Однако крупные организации, желающие минимизировать затраты на аренду складских помещений, еще не готовы доверять работы по развитию проектов сторонним компаниям, что значительно затрудняет развитие BTS. Мониторинг рынка недвижимости показывает, что в перспективе возникнет дефицит предложения, что спровоцирует увеличение арендных ставок.

Указанные процессы не позволят предприятиям экономить на складских помещениях так, как они делают это в настоящее время. Таким образом, принятие в РФ договоры аренды по низким ставкам будут выгодными исключительно в краткосрочной перспективе.

Экономия будет долгосрочной и выгодной только при внедрении технологий build-to-suit. Она позволит создавать складские помещения, максимально точно отвечающие потребностям заказчика, и снабжать их всеми необходимыми инженерными инфраструктурами.

Арендатор сможет соблюсти необходимое соотношение складских, мезонинных и административных площадей. Товары будут храниться в необходимых условиях, в соответствии со всеми санитарными нормами, содержащимися в российском законодательстве. Все перечисленные обстоятельства позволят арендатору экономить до 10-20% своих расходов.

Каким должно быть BTS-помещение?

На рынке коммерческой недвижимости принято считать, что складские помещения для уважающих себя компаний должны соответствовать технических запросам арендатора и отличаться высоким уровнем строительства и отделки. Высококлассный объект, построенный в соответствии в западной технологией build-to-suit должен способствовать достижению главной цели коммерческой организации – это привлечение дополнительной прибыли и экономия расходов.

Помещения, создаваемые по BTS-проектам, должны быть рассчитаны на длительный период эксплуатации. Интеллектуальное здание может быть предназначено для последующей продажи, поэтому подрядчикам следует позаботиться о качественности готового проекта.

Что учитывать при проектировании и строительстве

При реализации плана строительства важно учитывать следующие немаловажные особенности:

• назначение постройки;
• субъект рынка, который будет использовать подсобное помещение;
• финансовые возможности собственника участка;
• цели деятельности арендатора;
• профиль компании.

Правила разработки проектов

Специалист, которые работают по технологии build-to-suit, опираются на систему основных принципов, которые всегда важно учитывать при планировании и строительстве. К ним можно отнести:

1. привлечение к подготовке проекта профессионального управляющего, имеющего соответствующие теоретические знания, практические навыки и богатый опыт взаимодействия с клиентами;
2. использование исключительно высококачественных материалов;
3. поиск участка, оптимально подходящего для строительства складского помещения. Он должен находиться в зоне транспортной доступности;
4. тщательная разработка единой концепции здания;
5. реализация проекта постройки в соответствии с потребительскими запросами и возможностями;
6. составление точных спецификаций, по которым заказчик сможет уточнить стоимость работ и материалов;
7. анализ требования компании к местоположению здания, его внешней конфигурации, техническому оснащению, архитектурной планировке;
8. стремление разумными способами уменьшить затраты на строительство объекта.

Преимущества BTS

Среди основных положительных сторон применения технологии build-to-suit можно отметить следующие:

экономичность , которая заключается в возможности заключения договора аренды и покупки готового здания на максимально выгодных условиях. Себестоимость возведения построек по технологии BTS в расчете на 1 кв. м снижена в 2 раза по сравнению с традиционными ценами на недвижимое имущество. Создание проекта, построенного по технологии build-to-suit, выгоднее покупки или аренды обычных помещений, экономия составляет около 40%;

комплексность и надежность этой методики. Строительство осуществляется с помощью девелоперов, которые разрабатывают проект. Однако клиент вправе вмешаться на любой стадии работы, он может выдвигать требования, предлагать собственные проекты и принимать окончательное решение по ключевым вопросам строительства. Готовые постройки будут в точности соответствовать запросам заказчика, исключается наличие каких-либо несоответствий с предложенными заказчиком параметрами;

доступность системы обусловлена тем, что банковские организации заинтересованы выделять кредитные средства на цели, связанные со строительством. Именно поэтому разработчики BTS-проетов всегда могут рассчитывать на финансовую поддержку в случае недостатка денежных средств.

Недостатки проектов

Слабой стороной проектов, выполненных в рамках методики BTS, до сих пор остается повышенная невостребованность таких складских помещений на вторичном рынке недвижимости. Помещению, которое адаптировано для конкретных узких целей, сложно найти нового владельца.

Порой собственники обустраивают свои складские помещения таким образом, что они приобретают ряд специфических характеристик, не пользующихся спросом на рынке недвижимости. Эти неликвидные помещения могут оставаться без покупателя на протяжении нескольких лет.

На данном этапе развития рынка недвижимости указанная проблема решаема. Создаются каталоги недвижимости, банки информации о продаваемых помещениях расширяются, покупатели получают больше сведений о продаваемых зданиях, поэтому подобрать специфические помещения становится проще и дешевле. Кроме этого не следует забывать о долгосрочной перспективе использования подобных зданий, которые помогут своим владельцам сэкономить денежные средства.

Источник: skladovoy.ru