Build-to-suit или built-to-suit (сокращенно BTS) в дословном переводе означает «построить для комплекта». Однако точнее будет назвать это «строительством под заказ». BTS — это такая методика, при которой здания возводятся (или модернизируются) под нужды и требования конкретной фирмы.
ПАО Торгово-промышленная компания «МОССАХАР»
Индекс: 121471, г. Москва, ул. Рябиновая, д. 65
+7 (495) 640-55-26
Build-to-suit или Built-to-suit (сокращенно BTS) в дословном переводе означает «построить для комплекта». Однако точнее будет назвать это «строительством под заказ». BTS — это такая методика, при которой здания возводятся (или модернизируются) под нужды и требования конкретной фирмы.
Гораздо более привычна другая схема, спекулятивная. Строительная компания создает некие типовые объекты, а потом старается их продать или сдать в аренду поскорее. При этом девелопер рискует: предложений на рынке становится всё больше, и не факт, что кто-то захочет купить или арендовать именно его складское помещение. Сделка «build-to-suit» позволяет минимизировать риск: по договору компания-заказчик обязуется оплатить все работы. Поэтому среди застройщиков этот стандарт обретает всё большую популярность.
Кто использует склады build-to-suit?
Обычно по методике BTS создаются нестандартные строения. Это могут быть:
- здания с особенностями планировки (например, совмещенные — с теплыми, холодными и морозильными помещениями одновременно)
- склады с необычными коммуникациями (например, с особой системой вентиляции)
- помещения, оборудованные какой-то специфической техникой
Конечно, подобную недвижимость непросто реализовать на вторичном рынке. Поэтому строить склады BTS имеет смысл только для «надежных» компаний — уже зарекомендовавших себя в отрасли, либо имеющих отменные перспективы.
Преимущества методики BTS
Выгода девелопера от сделки build-to-suit очевидна: его затраты на строительство гарантированно окупаются. Да и сама сумма вложений для застройщика уменьшится приблизительно на 20%. А чем же эта технология хороша для заказчика?
- Не нужно тратить ресурсы на поиск подходящего помещения (или на переделывание неподходящего).
- Покупатель получает действительно качественный объект, с оптимальными техническими характеристиками и современной инфраструктурой.
- Строительство по технологии BTS в итоге обойдется существенно дешевле приобретения готовой постройки (примерно на 40-50%).
- Можно заранее подумать и о будущем разрастании производства. Некоторые компании заказывают складские помещения большей площади, чем нужно в данный момент. «Лишние» строения они сдают в аренду, получая прибыль, а потом расширяют площади без каких-либо затрат.
Стандарт build-to-suit в России
В Европе методика BTS уже почти вытеснила традиционные спекулятивные схемы. Но в России дело обстоит сложнее. Застройщики не хотят связываться с неизвестными фирмами. Да и законодательство в этой области несколько запутанное — есть сложности с покупкой земли.
Но всё же технология build-to-suit набирает популярность и на отечественном рынке. Международные корпорации создают спрос, а современные технологии строительства позволяют удовлетворить почти любые требования.
Источник: mossahar.ru
Типовая форма BTS
BTS — наше все! Очень важно подписать сразу нужный «костяк» сделки.
Вашему вниманию — типовая форма BTS, которую, разумеется, можно и дополнять, и переформулировать, и мучить другими способами 🙂
#правовое #сопровождение #ритейла #retail #retailtrusts #розницаизакон
Другие заметки:
О разглашении не коммерческой тайны на рынке коммерческой недвижимости
Типовые формы ПДА и ОДА Национальной Ассоциации участников сетевой торговли
Справка о трафике
«Только мы и только наш товар» или причудливое эксклюзивное право
Вожделенный оборот арендатора: что делать с субарендой и подарочными сертификатами
все заметки
Сопровождение сделок по аренде недвижимости
Как это работает?
- мы получаем от вас драфт договора аренды и BTS, после чего в течение 2 рабочих дней вносим все необходимые правки
- через 2 рабочих дня после получения договора мы готовы к встрече с Арендодателем и проведению переговоров: с Вашим участием или без – зависит только от Ваших пожеланий
- после проведения переговоров мы формируем версию договора аренды или дожидаемся версии договора от Арендодателя
- переговоры повторяются вплоть до закрытия всех существенных рисков
- мы получаем финальную версию договора аренды, подтверждаем текст договора в течение 2 рабочих дней и ожидаем печатную версию Договора
- после получения печатной версии договора – которая обязательно должна пройти через наши заботливые умы и руки – в течение 2 рабочих дней мы делаем финальную вычитку, готовим для вас юридические заключения и вспомогательные материалы
- Вы получаете все экземпляры договора на подписание, со всеми вспомогательными материалами и вкусными вкусняшками от RetailTrust
Работая с нами, Вы получаете ряд неоспоримых преимуществ:
- сроки — мы заинтересованы в скорейшем (потому что хотим взять новых клиентов) и качественном (потому что ценим свою репутацию) подписании договоров аренды, средний срок подписания договора «от» и «до» составляет 3 недели
- соответствие финалов договоров аренды вашим регламентам более чем 80%
- экономия на юристах – более 500 000 рублей сэкономил каждый из наших клиентов и это только ФОТ
- умение работать в команде с вашими штатными юристами
- у вас не будет проблем если юрист ушел в отпуск, заболел или уволился – это не причина тормозить развитие вашей компании
- собственный список требований к ДА, учитывающий 100% требований ритейла к аренде
Закрытие магазина
PNL рыдает? Like for like стремится к минус бесконечности в геометрической прогрессии? В договоре нет одностороннего выхода или выход сформулирован не через «то» место? Срок аренды истекает через 27 лет? Скидок не дают, а посещаемость формируется за счет службы безопасности ТЦ и клининговой компании?
Возможно, не все так печально. Никто не даст 100% гарантии, что закрыть магазин получится. Но у вас точно никогда не получится его закрыть, если не пробовать его закрывать
Закрытие магазина включает в себя:
1. Юридическое заключение по условиям Договора аренды
2. Выработка возможных схем закрытия магазинов с оценкой финансовых и юридических рисков
3. Подготовка исходящих претензий, уведомлений
4. Подготовка ответов на все входящие претензии
5. Координация процедуры закрытия магазина, вывоза ТМЦ
6. Координация возврата Помещения Арендодателю, подписания актов возврата
7. Участие в составлении актов, с привлеченным по необходимости нотариусом – при отказе от приемки помещения, ограничения физического доступа, отключения коммунальных услуг, отказе в согласовании заявок на вывоз ТМЦ
8. Участие в судебном заседании первой инстанции на стороне истца или ответчика (в зависимости от результатов досудебной процедуры урегулирования спора), в т.ч. по искам об истребовании имущества из чужого незаконного владения
9. Сопровождение всей процедуры юристом, находящимся на связи 24/7
Услуга «неспокойный магазин»
У каждого ритейлера, точно есть один неспокойный заколдованный магазин, в котором все время, что-то происходит: то свет отключат, то камера наблюдения выключится, то непонятные штрафы прилетят, то не дают товар ввозить. К таким магазинам у нас специальный подход, для тех, кто хочет избежать финансовых последствий, а при их неизбежном наступлении – минимизировать финансовые риски
В услугу включено:
1. Юридическое заключение о сроках исполнения обязательств и ответственности за их неисполнение по уже заключенному или планируемому к заключению Договору аренды
2. Своевременное ежемесячное уведомление одного сотрудника Заказчика о сроках наступления исполнения обязательств, путем направления уведомления на адрес электронной почты
3. Координация процедуры фиксации нарушений Арендодателя, с привлеченными по необходимости нотариусом, представителями ТПП – при отказе от приемки или передачи помещения, ограничения физического доступа, отказе в согласовании проектной документации (а также исполнительной), отключении коммунальных услуг, отказе в согласовании заявок на вывоз или ввоз ТМЦ, при выставлении незаконных штрафов по Правилам ТЦ и любых других нарушениях
4. Подготовка исходящих претензий, при нарушении Арендодателем своих обязательств, координация деятельности сотрудников Заказчика при соответствующих нарушениях
5. Подготовка ответов на любые входящие претензии, с учетом позиции, согласованной с Заказчиком
6. Организация передачи любой документации, необходимой для подтверждения исполнения обязательств Заказчика, с получением подтверждения надлежащего уведомления Арендодателя
Источник: retailtrusts.ru
Build-to-suit
Build-to-suit (BTS) – это современный механизм строительства различных видов зданий под конкретные технические требования резидента. При этом последний обязуется оплатить все необходимые строительные работы, а также заключить договор долгосрочной аренды или купли-продажи. При такой схеме сотрудничества резидент финансирует работы, а девелопер организовывает весь процесс проектирования и строительства объекта по техническому заданию. В результате, резидент получает в оговоренные сроки готовое производственное здание, которое максимально соответствует его требованиям.
Развитие схемы build-to-suit?
Представленный метод строительства производственных и складских объектов давно используется в мировой практике. Опыт показал, что сотрудничество по схеме build-to-suit позволяет сократить затраты девелоперов и резидентов, а также позволяет устранить малоэффективные спекулятивные проекты.
Активному развитию BTS поспособствовали нижеследующие факторы:
— перенасыщение рынка недвижимости спекулятивными малоэффективными проектами;
— развитие технологий, которые предъявляют уникальные требования к производственным сооружениям;
— объект, построенный по данной схеме, позволяет в согласованные сроки получить продукт, полностью адаптируемый под технологические процессы резидента.
Build-to-suit в России
В настоящее время схема BTS на территории Российской Федерации только набирает обороты. Быстро развивающийся отечественный рынок складской и производственной недвижимости создает все необходимые условия для формирования и применения технологий формата BTS. Многие девелоперские компании обладают достаточными ресурсами для качественной реализации объектов любого масштаба.
Детальный анализ существующего рынка недвижимости указывает, что в скором времени возникнет существенный дефицит качественного предложения, который неизбежно вызовет активное развитие взаимодействия по схеме build-to-suit. Данная схема позволяет резиденту получить в оговоренные сроки объект, который соответствует всем техническим требованиям, избежав при этом перечня процедур связанных со строительством, особенно удобен такой подход для компаний, которые не имеют определенного опыта в этой сфере деятельности. Экономия может достигать порядка 15-20%.
Какое помещение формата BTS?
Коммерческое помещение формата build-to-suit должно соответствовать техническим требованиям компании-заказчика. Объект, построенный по технологии BTS, должен гарантировать достижение основной цели любого коммерческого предприятия – полностью адаптируемый под технологические процессы резидента, сокращение расходов и привлечение дополнительной прибыли. Строительство здания рассчитано на долгосрочный период эксплуатации с возможностью его дальнейшего приобретения одной компанией. Девелопер несет полную ответственность за реализацию проекта.
При реализации на практике проекта строительства девелопер учитывает следующие особенности:
— основное предназначение будущей постройки;
— главные цели компании-резидента;
— особенности земельного участка.
Особенности разработки проектов по схеме BTS
Для качественной реализации проекта в формате BTS девелоперы соблюдают основные принципы:
1. Привлечение к разработке проекта профессионалов, которые обладают необходимым опытом в реализации объектов;
2. Применение только высококачественных материалов и современных технологий;
3. Детальная проработка единой концепции проекта;
4. Соблюдение требований заказчика к техническому оснащению, конфигурации помещений, архитектуре и планировке;
5. Сокращение затрат на реализацию проекта за счет современных технологий.
Достоинства BTS
Основной положительной стороной использования технологии build-to-suit является:
- получение резидентом объекта в согласованный срок (что позволяет прогнозировать получение прибыли);
- получение объекта полностью адаптированного под технологические процессы резидента.
Заключение договора аренды или договора купли-продажи готового к использованию здания осуществляется на взаимовыгодных условиях, как для арендатора, так и для девелопера. Сравнительно со стандартными ценами на рынке недвижимого имущества, себестоимость строительства 1 м.кв. по методике BTS существенно ниже.
Недостатки схемы BTS
Главным недостатком проектов, которые реализуются в рамках build-to-suit, является вялый спрос на такие производственные помещения. Помещению или зданию, которое полностью подстроено под конкретные производственные задачи, достаточно сложно найти нового хозяина. Кроме того очень часто предыдущие владельцы обустраивают недвижимость так, что оно обретает специфических характеристик, которые могут не подходить следующему арендатору или владельцу.
НОВОСТИ И СТАТЬИ
Женщины меняют Петербург — это премия, которую редакция «Собака.ru» проводит уже третий раз, отмечая выдающиеся достижения петербурженок в области большого и малого бизнеса, топ-менеджмента, идеологии, стратегии.
В Санкт-Петербурге 16 февраля состоялся ReForum: Update2023 в котором приняли участие представители Теллус-групп. ReForum – мероприятие, посвященное коммерческой недвижимости, которое посетили более 100 человек из числа девелоперов и собственников коммерческой недвижимости.
Коммерческая недвижимость вновь выходит в топ инвестиционно-привлекательных активов. В том числе как источник пассивного дохода для тех, кто уезжает зарубеж. Однако мы видим, что готовых интересных предложений на рынке коммерческой недвижимости по-прежнему мало, большая часть требует реконцепции, чтобы раскрыть весь потенциал объекта или территории.
Tellus group (812) 334-82-03
Санкт-Петербург, Чкаловский проспект, д.50
лит. А
Источник: www.tellus-group.ru
