Что будет с арендным бизнесом в России

Год-полтора назад застройщики продавали все подряд новостройки под льготную ипотеку с лозунгом: будет только дороже! это инвестиция, не захотите жить сами — будете сдавать.

Агенты по недвижимости промывали мозги и продавали квартиры, как горячие пирожки. Ипотечные брокеры одобряли по 4 ипотеки семьям, сами тому ужасаясь, но тут же успокаиваясь, ибо клиенты просили так: «Вы одобрите, а мы сами разберемся, как платить будем».

Конечно, многие так и рассчитывали — купить четыре квартиры по льготной ипотеке и продать их затем по переуступке или сдавать в аренду. Про первый случай свое видение уже привела в статье (несогласие в комментариях прочитала).

А что с арендой?

Все тонкости ипотеки и досрочных погашений на примере 5-ти разных банков — в моем Путеводителе по ипотеке вместе с xlsx-шаблонами и видео-лекциями. Материалы остаются с вами навсегда.

Почему падают цены на аренду? Арендный бизнес постепенно исчезает?

Культура снимать жилье из серии «shared economy» вместо покупать и так плохо приживалась в России, а теперь и вовсе уходит с появлением доступной ипотеки.

Закупаюсь на 370.000 руб.! Фондовый рынок РФ летит в космос?! Финсвобода #14

Снижение ключевой ставки Центробанком совместно с появлением все новых и новых программ льготных ипотек привели к оттоку покупателей с рынка аренды в сторону покупки новостройки.

Отсюда, рынок аренды — в просадке. Подобный спад наблюдался 8 лет назад, когда в состав России вошел Крым. Последующие три года падение продолжалось, достигнув 20% в Москве и Петербурге.

Сегодня ситуацию повторяется, но масштабы умножаем на 100. В итоге:

• снижение арендной ставки продолжится до конца 2022 года точно
• роста арендной ставки я бы не ожидала до 2025 года
• а там — и новый виток планового кризиса не за горами, а значит, опять спад.
• плюс не будем забывать, что пандемия сильно изменила рынок аренды из-за снижения внутренней миграции по РФ (приезжие, кто снимал жилье и работал, уехали на родину работать удаленно).

Строго говоря, покупать квартиру для сдачи в аренду в России сегодня — далеко не самое радужное решение. Кто-то еще всерьез рассчитывает, что это хорошая инвестиция?

С другой стороны, конечно, все зависит от изначальной цели покупки.

• Если это было поспешное желание заработать — можно легко промахнуться.
• Если квартира куплена ребенку, который в ней пока не живет, то можно и подождать, пока он в нее заедет.
• Если сейчас кто-то насмотрелся стратегий сдачи недвижимости в аренду или начитался Роберта Кийосаки, то тоже далеко не самое лучшее время для покупки таких инвестиционных новостроек.
• Покупать апартаменты для сдачи в аренду в России — вовсе утопия, на мой взгляд.

Когда я работала в немецкой фирме, где мы делали софт для управления строительными проектами, наш директор-немец Франк Вайсс, который был изрядным футуристом и придумывал не только новые ИТ-продукты, но и предсказывал будущее строительной отрасли.

Перспективы арендного бизнеса. БУДУЩЕЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ. То, что вам никто не скажет

Так вот Франк был убежден еще в 2017 году, что такие платформы как Airbnb уходят постепенно, что брокеры будут не нужны, что наступает время больших данных, когда у всех будет доступ к первоисточнику напрямую.

Как считаете, прогноз сбывается?

По данным ЦИАН, средняя стоимость аренды однокомнатных квартир в 16 крупнейших городах России в июне составила 20,1 тыс. руб. в месяц, двухкомнатных — 28,3 тыс. руб.

Согласно подсчетам «Циан.Аналитики» и агентства недвижимости «Этажи», снижение цен относительно мая на однокомнатные квартиры удалось зафиксировать в 12 из 16 городов-миллионников:

• Москва — 43,4 тыс. руб. в месяц, спад на 1,8%.
• Санкт-Петербург — 27,7 тыс. руб. в месяц, спад на 5,7%.
• Ростов-на-Дону — 19,3 тыс. руб. в месяц, спад на 3%.
• Екатеринбург — 19,4 тыс. руб. в месяц, спад на 2,6%.
• Омск — 14,2 тыс. руб. в месяц, спад на 2,6%.
• Нижний Новгород — 17,5 тыс. руб. в месяц, спад на 2,6%.
• Казань — 21,93 тыс. руб. в месяц, спад на 2,55%.
• Пермь — 15,6 тыс. руб. в месяц, увеличение на 6,5%.

Что может сработать на будущее?

• Искать дешевые объекты. Дешевые по каким-то причинам. Это вечно работающая схема: когда-то кто-то (инвестор?) в панике сбрасывает недвижимость по ряду причин, самое время такие объекты выкупать по привлекательной цене.
• Чтобы сейчас что-то купить, надо было продать что-то два года назад, когда ценник и ставки по ипотеке были приемлемыми. Тут нужен анализ и чутье инвестора.
• Если денег покупать сейчас что-то интересное нет (два года назад мы свято верили, что недвижимость ТОЛЬКО растет в цене), то скидывать свою недвижимость тоже нет смысла: в этот раз опоздали.

Что будет с ценами на недвижимость

Еще про рост недвижимости в цене. Она, быть может, и растет, так как растет себестоимость стройки. Но это только одна сторона закона спроса и предложения — ПРЕДЛОЖЕНИЕ.

А еще есть СПРОС: если спроса нет (= у людей нет денег и нет доступной ипотеки), то цена будет снижаться.

Вслед за арендной жилплощадью в ближайшее время подешевеют и квартиры: цена за квадратный метр не может быть одновременно заоблачной и конкурентоспособной .

То есть мало сказать, что недвижимость растет в цене, надо оценить емкость рынка, КТО сможет ее купить (портрет потенциального покупателя вашей недвижимости).

Какая недвижимость страдает меньше всего в кризисы?

Об этом я рассказываю на всех своих ресурсах уже несколько лет, и в Путеводителе пишу, и везде: забудьте о том, что нравится ВАМ; если вы — инвестор, думайте о том, что нравится людям и что они смогут у вас купить . А это небольшая, недорогая недвижимость для среднего класса или ниже, если хотите (не хочу никого обижать).

На стоимости аренды сказывается и конкуренция с первичным жильем. На примере перегретого столичного рынка можно проследить динамику роста цен на фоне низких ипотечных ставок.

В первом полугодии количество ипотечных сделок в Москве сократилось на 13%. Источник: https://erzrf.ru/news/v-pervom-polugodii-kolichestvo-ipotechnykh-sdelok-v-moskve-sokratilos-na-13

Что будет с арендой дальше

Зависит от рынка новостроек: если его продолжат поддерживать, что аренда останется в просадке.

Как только наблюдается затишье с господдержкой ипотек на новостроек — аренда набирает обороты.

Вероятнее всего, так и продолжим жить.

Осенью 2022 года картина может проясниться

• Сезонность рынка никто не отменял . Перед новым годом обычно активизируются и покупатели, и застройщики. А тут еще и мировая ситуация. Осень 2022 года — однозначно интересный период посмотреть, что придумают на этот раз.
• Ипотека — это денежная машина для экономики страны. Ее невозможно заменить арендой полностью. Скорее всего, его продолжат поддерживать.

На мой взгляд, рынок аренды в столицах все равно никуда не денется, просто он меняет структуру: становится сильно зависимым от новостроек и от благосостояния населения (ситуации в стране, санкций и наличия денег в кошельке у населения).

• Вероятнее всего, рынок аренды из долгосрочного переходит в среднесрочный: договоров на 11 месяцев может стать меньше, более популярным станет аренда на 3-6 месяцев (до момента, пока дом достроится, например). Это потребует от собственников определенных навыков, настройки отлаженного процесса сдачи жилья в аренду несколько раз в год, вложения в ремонт из-за рост более высокого износа жилья.
• Безусловно, всегда будут люди, кто будет снимать жилье. Это те, у кого нет первого взноса, кто не планирует оставаться жить в столицах, кто просто еще сильно молод и занят собой, чтобы вписываться в кабалу. Такие сегменты покупателей и являются теми, кто может снять квартиру для проживания.
• По-прежнему, лучше и проще будет сдаваться небольшая квартира без дорогого ремонта и высоких платежей УК из-за своих мелких габаритов.
• Если сейчас есть, что сдавать, то, конечно, надо сдавать. Если так получилось, что вынужденно надо сдавать в аренду, то, конечно, сдавать. Покупать именно для сдачи в аренду или перепродажи (работающая схема несколько лет назад), я бы не стала.

Как дела с арендой в вашем регионе? Заметили просадку?

Источник: dzen.ru

Перспективы арендного бизнеса

✔Витражные стекла на фасадах зданий;

Покупая недвижимость, помните: между двумя коммерческими помещениями арендатор сделает выбор в пользу нового дома, а не вторичного жилья, где помещение было переделано в нежилое из обычной квартиры.

Стрит-ритейлы со средней площадью (около 100 кв. м)

Заведения общественного питания со временем становятся всё более посещаемыми и востребованными. Люди всегда хотят есть. Поэтому приобрести помещение под такие цели — всегда перспективно. Выбирая недвижимость под ресторан или бистро, кофейню или кафе, непременно обратите внимание на следующие моменты:

• ✔самостоятельная вентиляционная система;
• ✔максимальная разрешенная нагрузка на электросети;
• ✔обязательная отдельная входная группа для осуществления ✔разгрузочно-погрузочных работ.

Помещения для сетевых супермаркетов (100 — 200 кв. м)

Совершенствование различных сфер бизнеса затронуло и федеральные сети продуктовых магазинов. Масштабные участники рынка не оставляют шансов малому и среднему бизнесу, компании вынуждены уходить с рынка и прекращать работу не доходных более продовольственных магазинов.

• Новости компании 5
• Новости 19
• Новости developer 5
• Новости для собственников 6
• Новости продаж 3
• Новости аренды 12

Как открыть франшизу в своём городе?

Варианты инвестиций в недвижимость

Как заработать на аренде: сдаем помещение под торговые площади

Источник: commercreal.com

Итоги 2022 года в сфере аренды коммерческой недвижимости

2022 год привнес во взаимоотношения арендодателей и арендаторов коммерческой недвижимости новые краски, хотя, как казалось, после пандемийного 2020-го ни рынок, ни судебные инстанции уже ничем удивить было нельзя. Однако в реальности изменения оказались еще более масштабными. О том, какие из них следует считать наиболее важными, как разрешались потенциально конфликтные ситуации и как арендные споры сейчас трактуют суды, рассказывает партнер Platforma.Legal Дмитрий Мальцев.

Как принято говорить, подводя итоги года, — «уходящий год был тяжелым». В то же время, несмотря на глобальный кризис, вызванный эпидемией Covid-19, 2021 год заканчивался с положительным трендом, многие отрасли показывали рост (в особенности складская недвижимость), и ожидания на 2022 год были более чем позитивными.

Уходящий год определил новые условия существования рынка аренды:

1. Невозможность долго- и среднесрочного планирования.
2. Сокращение числа иностранных компаний. Уход большого числа крупных и наиболее стабильных арендаторов критически сказался на аренде торговых центров. Существенно, но не так масштабно, это отразилось на офисной недвижимости. В меньшей степени это коснулось складов.
3. Ужесточение государственного контроля и регулирования.

Отечественный рынок отреагировал максимально оперативно и в течение 2022 года сформировались следующие тренды:

Судьба неплательщиков

Важнейшим вопросом в рамках аренды торговых помещений стала приостановка деятельности крупными арендаторами, чья арендная плата рассчитывалась как процент от оборота. Практика показала, что во многих случаях штрафы за приостановку деятельности, которые были предусмотрены договорами, не позволяли покрыть снижение арендных платежей.

На практике сложились следующие подходы к решению этой проблемы:

1. Достижение компромиссов по платежам. Это наиболее эффективный метод, а наличие в договорах крупных штрафов (если они были) позволяло быстрее прийти к взаимовыгодному решению. Как правило арендодатели были готовы предоставлять скидки (изначально на 3-6 месяцев).
2. Обращения в суд. В течение второй половины 2022 года росло число судебных исков к крупным сетям, в то же время многие из них (как известный иск к компании adidas) были прекращены до начала разбирательства (что подтверждает тезис о том, что стороны склонны договариваться).
3. Расторжение договоров. Стоит сказать, что массовые расторжения начались только к осени 2022 года, до этого многие сохраняли надежду на возобновление работы.

Что нового в законодательстве?

В соответствии с федеральным законом от 14.07.2022 N 332-ФЗ до 31 декабря 2022 года, если арендатор приостановил деятельность, арендодатель вправе пересчитать размер ежемесячной платы за период с момента, когда арендатор перестал использовать имущество, и потребовать от арендатора оплаты такой арендной платы.
Новый размер арендной платы рассчитывается исходя из размера среднемесячной арендной платы за предшествующий 2021 год. Если использование помещения началось в 2022 году, то в расчет берется период с 01.01.2022 по 24.02.2022
Применение указанных мер возможно при следующих условиях:

• арендатор является организацией торговли или общепита;
• арендатор является иностранным лицом, связанным с недружественным государством или находится под контролем иностранного лица, связанного с недружественным государством;
• размер арендной платы по договору полностью или частично поставлен в зависимость от результатов ведения бизнеса арендатора (плата с оборота);
• арендатор перестал использовать арендуемое имущество, из-за чего размер арендной платы существенно снизился (более, чем на 50%).

В случае, если арендатор в течение 10 рабочих дней с даты получения требования арендодателя: (i) не начал пользоваться помещением, либо (ii) не начал выплачивать арендную плату в указанном выше размере, арендодатель вправе расторгнуть договор аренды.

Форс-мажор не предлагать

Как и в период пандемии – сами по себе санкционные ограничения и прекращение работы иностранных компаний не являются форс-мажором. Суды в очередной раз подтвердили, что каждый случай надо рассматривать отдельно и с точки зрения возможности исполнения конкретного обязательства по договору (Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2022 N 12АП-5646/2022 по делу № А12-18955/2021).

В Госдуме РФ рассматривался законопроект, который позволил бы признавать наличие санкций форс-мажором, однако Минэкономразвития не поддержало его и пока его рассмотрение отложено.

Из зала суда

1. Нельзя обосновывать свои требования только тем, что контрагент связан с недружественным государством

Суд пояснил, что наличие корпоративных связей у компании с иностранными организациями, не может в безусловном порядке свидетельствовать о злоупотреблении правами со стороны последнего. Следовательно, ссылка заявителя на указ Президента Российской Федерации N 252 от 03.05.2022 является несостоятельной.

В рамках рассмотрения арендных споров с арендаторами из недружественных государств суды активно удовлетворяли требования истов о наложении обеспечительных мер. В частности, суды ссылаются на сворачивание бизнеса иностранной компании-ответчика в РФ, что, по мнению суда, подтверждает наличие реальной угрозы затруднения или невозможности в будущем исполнить судебный акт. Однако суды, все-таки требует от заявителей обосновывать и аргументировать необходимость наложения обеспечительных мер в спорах с иностранными арендаторами.

Что следует предусмотреть в договоре?