По данным международной консалтинговой компании Knight Frank, в 2018 году Берлин станет одним из 13 самых востребованных городов мира в плане покупки недвижимости. Интерес к объектам в Германии проявляют покупатели почти всех национальностей — от британцев до китайцев. По данным Knight Frank только 15% жителей Берлина используют свою недвижимость для себя, а не сдают в аренду или перепродают.
Берлин – это еще не вся Германия, — уверяет Екатерина Демидова, директор компании DEM GROUP , — международного агентства, специализирующегося на продаже недвижимости в Германии. – В этой стране много достойных внимания объектов в разных землях.
Почему Германия?
Во-первых, стоимость недвижимости там стабильна и никак не зависит от сезона, инфляции или политики правящей партии, а рост цены квадратного метра всегда опережает темпы инфляции.
Во-вторых, «благодаря» кризису, строительный рынок в России продолжительное время находится в состоянии стагнации, поэтому велик риск потерять деньги из-за банкротства или мошенничества застройщика. В Германии всё стабильно — нет кризиса и обманутых дольщиков.
Бизнес в Германии и России — в чем отличие?
Сейчас довольно распространенной стратегией является покупка недвижимости в Европе в первую очередь для того, чтобы средства сохранить, и только во вторую очередь ради получения прибыли. Этот подход вполне рационален с точки зрения пассивного инвестирования и сравнительно безопасен с точки зрения рисков: человек зарабатывает в России, а сохраняет капитал в развитой экономике той же Германии. Это инвестирование с высокой ликвидностью и низким риском; у такой недвижимости неплохой потенциал прироста капитализации, в стрессовой ситуации она мало теряет в цене и легче продается.
В третьих, стоимость евро по отношению к рублю, несмотря на колебания, остается стабильно высокой. Даже при сохранении цены квартиры или дома на прежнем уровне, стоимость в рублях вероятнее всего будет расти, опережая инфляцию на внутреннем рынке. Стоимость, например, квартиры в Кёльне может остаться прежней в евро, но в рублях — вырастет.
Поэтому россияне часто покупают недвижимость в Германии, чтобы капитал сохранить, а получение прибыли — вторичная причина. Этот подход логичен и сравнительно безопасен с точки зрения рисков: в условиях кризиса отечественная недвижимость сильнее проседает в цене и хуже продается. В Москве недвижимость дешевеет, а в Германии – дорожает! Если принять цены 2007 года за 100%, то на начало 2018 г. на вторичном рынке жилой недвижимости Германии они выросли до 184%!
Германия — это страна с сильной экономикой, развитым законодательством, низкой безработицей (5%), сравнительно недорогой ипотекой (50-60% от стоимости недвижимости под 2% годовых). Хотя отдельные рынки внутри самой Германии и неравномерны, объекты для инвестирования можно выбирать не только в городах «большой семерки» — в Берлине, Гамбурге, Дюссельдорфе, Кельне, Мюнхене, Франкфурте-на-Майне, Штутгарте, но и в других городах с сильной экономикой , которые в основном расположены в Западной Германии
Три лучших идеи для бизнес-иммиграции в Германию
Коммерческая недвижимость в Германии
Как зарабатывать?
Есть 3 способа получать доход с собственной «загран» недвижимости:
1. Сдача в аренду
Аренда подразумевает более низкие риски по сравнению с перепродажей, стабильный пассивный доход, окупаемость в среднем через 7 лет. Если в цифрах, то доход владельцев апартаментов в Германии может составлять до 8% в год. Цена за аренду жилплощади составляет 5 -12 евро за 1 кв.м. Можно инвестировать и в строительство многоквартирных домов или коттеджей — тогда доход будет выше.
2. Перепродажа
Если покупать вторичную недвижимость для перепродажи, то доходность составит 11–15%. Это один из самых популярных проектов инвестирования.
3. Инвестиции в строительство
Первые два способа известны и понятны. А вот про третий вариант хотелось бы рассказать подробнее.
Доходность. Она значительно выше, чем в случае инвестирования в готовое жилье и достигает 30%. Срок реализации проекта составляет 1,5-2 года.
Если говорить о перспективных с этой точки зрения регионов, то стоит рассматривать Северную Рейн-Вестфалию, Гамбург, Берлин. Бавария перегрета, а в Восточной и Северной Германии рынок недостаточно развит, что, естественно, сказывается на возможной прибыльности проекта не в лучшую сторону.
Низкие риски. В Германии спрос на недвижимость превышает предложение. Часто покупателю необходимо озвучить решение на утро: да – да, нет – нет, — завтра купит кто-то другой. Если проект реализует солидный застройщик, то квартиры быстро раскупаются уже на стадии котлована. Кроме того, строительство в Германии законодательно регламентируется и строго контролируется.
Любой проект согласовывается с администрацией города, а архитектор и застройщик несут прямую ответственность за качество конечного продукта.
Нет необходимости весь проект оплачивать из собственных средств инвестора — часть проекта можно реализовать от доходов, полученных с конечного покупателя. Для того, чтобы вступить в проект, в большинстве случаев достаточно выкупить участок, с уже оформленным разрешением на строительство.
Кстати, о разрешении – это очень важный момент. В Германии это основополагающий документ, в котором четко прописаны этажность здания, метраж, соотношение жилыхнежилых помещений и количеством парковочных мест. Если вам предлагают купить участок без этого разрешения с формулировкой «потом оформите, это несложно», то от покупки лучше воздержаться: велик риск приобрести участок, на котором вообще ничего нельзя строить или можно, но только одноэтажное здание. А с точки зрения инвестирования невыгодно.
Можно подобрать проект исходя из имеющегося бюджета. Цены на такие участки разнятся, в зависимости от площади участка, характера здания (многоквартирный дом или таунхаус) и региона.
Например, инвестиция в строительство многоквартирного дома в элитном районе города Вупперталь составит 1 200 000 EUR. Разрешение на строительство предполагает возведение многоэтажного дома на 24 квартиры + 150 квадратов коммерческих площадей на 1м этаже.
Квартира в новостройке в этом районе стоит 2 800 EUR за квадрат. Продажи квартир можно начинать сразу после утверждения плана строительства с архитектором. Оплата конечным покупателем вносится поэтапно, застройщику инвестор тоже платит в несколько этапов.
Прибыль от реализации проекта составляет 25%, а вот прибыть от вложенных средств приближается к 100%.
А для того, чтобы включиться в проект строительства таунхаусов в Эберсвальде (50 км от Берлина) достаточно иметь от 300 000 EUR — стоимость участка с разрешениями, готовым архитектурным проектом и чертежами. К этому проекту уже готов архитектурный план – можно сразу приступать к строительству и продажам.
С кем идти «на дело» — с русским агентством в Германии или немецким?
Задумываясь над приобретением недвижимости заграницей, нужно учитывать возникновение дополнительных расходов: налоги, обязательные платежи, сборы.
Например, в Германии есть налоги на покупку недвижимости, на владение недвижимостью, на сдачу недвижимости в аренду, налог на продажу и даже налог на «солидарность», — словом, система налогообложения для россиян непривычная.
Поэтому, покупая недвижимость в Германии, лучше сразу договориться с агентством о консультации по налогам — например, в DEM G ROUP такая услуга бесплатна.
Могут возникнуть «географические сложности», — т.е. оперативно прилететь в другую страну, чтобы разобраться с ситуацией, требующей вашего вмешательства, может быть по какой-то причине затруднительно. Поэтому полезно иметь своего представителя, который в экстренной ситуации сможет вас подстраховать.
Источник: dirclub.ru
«Скрытые чемпионы» Германии показывают, как делать успешный бизнес в эпоху деглобализации
Немецкие компании среднего размера снижают свою зависимость от китайской экономики, лидируют в своих отраслях и создают дорожную карту для достижения успеха в новой мировой экономике, — утверждается в публикации Bloomberg.
За последние 30 лет Германия среди всех западных стран смогла добиться наибольших выгод от глобализации: Россия поставляла дешевую энергию, развивающиеся рынки обеспечивали немецкий бизнес дешевой рабочей силой, а США оплачивали расходы на оборону. Все это дало возможность немцам посвятить всю энергию зарабатыванию денег.
В связи с этим возник вопрос: проиграет ли главный победитель от глобализации больше всех от деглобализации? Ситуация вряд ли обнадеживает. Многие крупные немецкие компании слишком зависят от Китая, чтобы они могли пересмотреть свои стратегии. К примеру, КНР является крупнейшим рынком для производителей автомобилей класса люкс, таких как Porsche и Mercedes-Benz Group. «С такой недальновидной стратегической перспективой немецкий орел легко может производить впечатление страуса», — пишет Bloomberg.
Феномен Mittelstand
В 2020 году в списке Fortune 500 (500 крупнейших мировых компаний по объему выручки за прошедший финансовый год) было всего 28 компаний из Германии по сравнению с 134 китайскими фирмами, 130 американскими, 62 японскими и 40 французскими. Однако, профессор Мангеймского университета Винфрид Вебер заострил внимание на том, что реальным двигателем немецкой экономики являются не крупные корпорации, а компании среднего размера, которые плохо известны для широких общественных кругов.
В Германии они известны под названием «Mittelstand», и они часто являются лидерами на определенных рынках. Например, на долю Poeschl Tabak GmbH приходится 50% мирового рынка нюхательного табака, а на долю Flexi приходится 70% рынка выдвижных поводков для собак. В целом, на долю Mittelstand приходится подавляющее большинство предприятий в Германии и около 60% всех рабочих мест. Эти компании «скрыты» в трех смыслах: они доминируют в крошечных глобальных нишах, предпочитают держаться особняком и обычно расположены в небольших городах. Можно заглянуть в любой маленький немецкий городок и, вероятно, найти мирового лидера в той или иной рыночной нише.
Bloomberg посетил три подобные компании и сделал вывод, что они лучше адаптируются к новому этапу глобализации, чем крупные корпорации. Новая эпоха сыграла на руку «скрытым чемпионам» по двум причинам: они сосредоточены на небольших глобальных нишах и предоставляют продукцию, которая стимулирует рост развивающихся рынков, прежде всего Китая.
Например, в регионе Большого Шанхая расположено более тысячи немецких дочерних компаний. При этом они не совершают ошибку, оставаясь неизменными. Они напряженно размышляют о том, что будут означать для них изменения в геополитическом ландшафте. Также такие компании быстро перестраиваются, чтобы отвечать на новые вызовы и использовать новые возможности. Под нарочито обыденной поверхностью Mittelstand происходит скрытая революция.
Три компании
Одним из показательных примеров таких фирм является Herrenknecht AG, крупнейшая на Западе туннельная компания. На данный момент она производит оборудование для трех проектов: для туннеля под Панамским каналом, для Румынии и второй высокоскоростной железнодорожной линии в Великобритании.
Также фирма производит машины для создания гораздо меньших туннелей для проводов и труб всех видов. Основатель компании Мартин Херренкнехт вырос в городке Алльмансвайлер и создал фирму в 1977 году. Он начинал с малого — создавал машины, которые бурили крошечные туннели для водопровода и инженерных коммуникаций. Всю свою прибыль он вкладывал в более крупные и совершенные машины.
Так, большой бур может достигать более 50 футов (более 15 м) в ширину и треть мили (500 м) в длину, а число его деталей может составлять примерно 90 тыс. Помимо просверливания отверстия, устройство должно устанавливать облицовочные кольца, чтобы предотвращать разрушение туннеля, удалять вытесненный материал (иногда измельченный в мелкую крошку, а иногда превращенный во что-то вроде зубной пасты), и при этом продвигаться вперед.
Успех Херренкнехта совпал с золотой эпохой глобализации. Компания производила машины для метрополитенов ведущих мегаполисов по всему миру. Сегодня компания располагает семью предприятиями в Китае, на которых работает около 700 человек. Тем не менее она быстро приспосабливается к новой эпохе. Херренкнехт отклонил предложение одной из китайских компаний купить его фирму.
Компания последнее время ориентируется не только на Китай, но и на остальную Азию и Латинскую Америку в поисках своих рынков. Второй пример успешной Mittelstand — это Scio Automation GmbH, которая располагается в небольшом городке Франкенталь, недалеко от Мангейма.
Основной деятельностью группы из 10 компаний, которая была зарегистрирована в 2019 году, является производство ноу-хау для автоматизации в промышленном секторе. Генеральный директор группы Майкл Гепфарт утверждает: «Мы берем машины и наделяем их мозгом, так что вам не нужен человек».
Бизнесмен говорит, что с осторожностью относится к работе за пределами страны (включая деятельность в Китае), поскольку он хочет, чтобы ключевая информация хранилась в Германии. Он разрешает своим сотрудникам работать с разными клиентами, включая крупные немецкие автомобильные компании, но только на строгих условиях, призванных предотвратить кражу интеллектуальной собственности.
Гепфарт был поражен тем, что западные компании были настолько сосредоточены на снижении издержек, что позволили 90% мировых поставок микрочипов базироваться на Тайване, который находится в центре геополитического напряжения. Бизнесмен полагает, что более жесткий подход может быть оправдан как с экономической, так и с моральной точки зрения.
Гепфарт рассчитывает, что регионализация вынудит компании сократить свои цепочки поставок и повысить их эффективность, а также вынудит западные компании заменить дорогостоящих работников машинами. Новый этап глобализации, таким образом, может увеличить возможности для этой группы компаний, поскольку она специализируется на снижении издержек.
Третья компания Wafios AG, которая была основана еще в 1893 году, расположена в еще одном маленьком городке, Ройтлингене, к югу от Штутгарта, на родине Mercedes-Benz и Porsche. Фирма по сравнению с двумя перечисленными Mittelstand наименее глобализированна, поскольку на 30% активы бизнеса представлены в Германии.
Компания специализируется на производстве станков, которые сгибают проволку, трубы и цепи в необходимые формы. Уступкой Wafios последней эпохе глобализации стало открытие двух заводов в Китае, что позволило им производить более дешевые машины для развивающегося рынка. Но генеральный директор Уве-Петер Вайгман все же стремится работать над качеством, а не над количеством.
Компания сосредоточена на совершенствовании своих станков, чтобы они могли быстрее наматывать и гнуть исходный материал, и производить более широкий ассортимент форм и размеров из одной и той же партии металла, а также становиться проще для неквалифицированных рабочих, для помощи которым предоставляются современные компьютерные интерфейсы. Секрет успеха Не совсем ясно, что повлечет за собой новая эра глобализации — деглобализацию, регионализацию, торговые войны или, что наиболее вероятно, запутанную смесь большей глобализации в одних областях и меньшей в других, — но, как показывают три примера Bloomberg, «скрытые чемпионы» Германии обладают тремя качествами, которые выгодно отличают их от крупных корпораций.
Первое качество — это нацеленность на то, чтобы стать мировым лидером в конкретной нише. Такие компании обычно сопротивляются стремлению заняться смежным бизнесом, идя по пути экстенсивного расширения. Вместо этого они перенаправляют свою прибыль на поиск более совершенных технических решений для своего основного бизнеса.
Второе качество — это сложная защита от более дешевой конкуренции: компании предоставляют такое сочетание высококачественных продуктов и экспертных услуг, которое будет трудно воспроизвести. Они гордятся тем, что обеспечивают приток хорошо подготовленных работников с помощью своих программ обучения, регулярно отправляют молодых работников на объекты по всему миру для предоставления консультаций или обучения своему ремеслу, и постоянно обсуждают с менеджерами из других Mittelstand последние проблемы и возможности.
Третье качество — это высокая степень доверия, которую такие фирмы завоевывают у своих клиентов и сохранение оптимизма в целом. У компаний Mittelstand есть устойчивая модель достижения совершенства: первоклассное обучение и инновации, которые вводятся постепенно. «Скрытые чемпионы» Германии, по мнению Bloomberg, могли бы процветать в эпоху постглобализации.
Mittelstand обеспечивает стране экономическую подушку безопасности, даже несмотря на то, что Китай вкладывает в Европу все меньше и меньше денег. Несмотря на это сокращение КНР по-прежнему остается главным торговым партнером ЕС.
В Bloomberg предполагают: если бы США полностью отказались от Китая и вынудили Европу встать на чью-либо сторону, то некоторым компаниям (подразумевается что более крупным) было бы трудно выжить в таких условиях. То есть даже если глобализация даст сбой, то небольшие и сверхспецифичные предприятия, возможно, смогут пережить экономические бури лучше, чем хорошо известные гиганты. Компании Mittelstand сформировались в период глобализации и смогли достичь больших высот, продемонстрировав высокий уровень компетенции на разных рынках и завоевав, тем самым, доверие потребителей. В новых условиях, крупные игроки испытывают большие трудности в связи с деглобализационными трендами, поскольку просто не могут быстро перестроить свои цепочки поставок и поменять организационную структуру. Средние же компании способны не только сохранить свой бизнес, но и преуспеть, точечно предоставляя товары и услуги, которые будут востребованы в новых условиях, и даже помогая крупным корпорациям.
Источник: expert.ru
9 Вещей, которых нет в Германии
В Греции, как известно, есть всё, а вот в Германии многие привычные нам бытовые мелочи просто отсутствуют. Чего нашим соотечественникам не хватает после переезда в Германию, а о чем они с радостью забывают? Чего же такого не найти Германии? Загибаем пальцы!
1. Творог
Любители сырников, крепитесь! Привычный нам творог в Германии найти очень сложно. Немецкий творог называется Quark и он скорее похож на смесь творожной массы и творожка. Чтобы сделать вкусные сырники из него, придется сперва его посушить.
Можно, конечно, использовать Frischkäser, то есть творожный сыр, но для лучшей консистенции необходимо будет добавить в него побольше муки и разрыхлителя. А некоторые советуют в качестве аналога Schichtkäse – сливочный сыр из коровьего молока.
Но если все эти рецепты уже испробованы, а сырники все равно не радуют ваши вкусовые сосочки, советуем отправиться на поиски русского магазина. Там-то можно найти и творог, и гречку, и сгущенку, и вяленую рыбку, и даже березовый сок (который, честно говоря, в России-то не в каждом магазине есть).
Кстати, про гречку. Немцы считают, что она пригодна только для кормления животных и удивляются, как же можно ее есть, да еще и скучать по ней! Мол, «горькая», «с привкусом металлическим», «склизкая», одним словом – фу. И это наполовину правда. Многие славяне, проживающие в Германии, отмечают, что выращенная в Европе гречка очень отличается от отечественной.
Она действительно имеет неприятный химический привкус и быстро разваривается до состояния жижи.
2. Зеленка
Пожалуй, во всех аптечках РФ можно найти баночку бриллиантового зеленого, но в Германии этот дезинфектор даже не в каждом русском магазине найдется.
Все потому, что западная медицина кардинально доказательная. То есть для того, чтобы разрешить использовать тот или иной препарат, необходимо сперва проверить, перепроверить и, наконец, доказать его полезность и безопасность. А кто будет заниматься дорогостоящими исследованиями такого древнего препарата, как зеленка, когда на рынке представлены более современные аналоги, многие из которых еще и не красятся? Эх, какая же скучная в Германии ветрянка у детей!
3. Бесплатный Wi-Fi
Тут стоит сделать оговорку: некоторые отели, музеи, кафе и прочие общественные места в Германии все же имеют свой открытый Wi-Fi, но это большая редкость и чаще всего использование этой сети ограничено полутора часами.
Как так-то? Да просто за незаконную деятельность пользователей общественных сетей ответственны провайдеры или владельцы. Порыв альтруизма и раздача бесплатного Wi-Fi может обернуться большим штрафом, например, за контент, который был неправомерно скачен посетителем-злоумышленником.
(рис. 1) Оригинальное изображение: https://i.playground.ru/p/C10yYiTCNuuzfDI7NuEb7g.png
4. Оригинальная Half-Life
Среди геймерского сообщества Германия славится своей жестокой и беспощадной цензурой. И, если с сериями «Wolfinshtine» (напомним, что любые упоминания или изображения символов нацизма в Германии запрещены) и «Manhunt» (которая запрещена во многих странах из-за баснословного объема насилия) все понятно, то чем же немцам не угодила научно-фантастическая «Half-Life» – загадка.
В итоге игру все же выпустили в Германии, но все враги-люди превратились в роботов, а кровь всех живых организмов приобрела зеленый оттенок. Это, конечно, ударило по сюжету, но в рамках Sci-Fi-жанра такие изменения допустимы. Чего не скажешь о реалистичной военной стратегии «Command
б) просят предъявить рекомендации с прошлого места работы.
✏ ВНИМАНИЕ! Это не значит, что при переезде в Германию надо сжигать свою трудовую книжку! Она тоже может пригодиться при поиске работы как документ, подтверждающий вашу квалификацию.
9. Бродячие животные
Этот пункт из нашего списка относится к тем атрибутам повседневности, о которых, оказавшись в Германии, с облегчением забываешь. Благодаря слаженной системе и активной поддержке государства, в немецких приютах всегда достаточно места, а шанс встретить бездомного котейку или собакена очень низок.
Кроме того, заводчики, приюты или кураторы перед отправлением питомца в новую семью обязательно изучают всю информацию о будущих владельцах: площадь их жилья, отношение соседей к животным, а также серьезность намерений и объем свободного времени будущих хозяев.
Поэтому завести собачку или кошечку, например, ребенку вместо игрушки, не вариант для немца. Государство принуждает подходить к этому вопросу с большой ответственностью, и это помогает отсеять тех, кто рано или поздно «наиграется» в хозяина, устанет и решит избавиться от питомца.
Во-вторых, законами Германии строго регулируется порядок содержания животных. Более того, усатые-хвостатые жители Германии имеют право на адвоката: «защитник животных» в Германии – это дипломированный юрист, который занимается тем, что защищает права питомцев в суде. А полицией и государством поощряются доносы на безответственных хозяев.
✏ Наказанием за жестокое обращение с животными является как минимум огромный штраф, размер которого может достигать 25.000 евро (!).
Четвероногих, которые все же оказались на улице, отлавливают и ищут информацию о владельце с помощью чипа (а чипирование в Германии – обязательная часть регистрации питомца). Если владелец оказывается совсем безалаберным или если информацию по тем или иным причинам найти не удается, животное отправляется в приют со всеми удобствами, необходимыми для счастливой жизни.
Удивительно, но даже учитывая все вышеперечисленные сложности, с которыми сталкиваются будущие владельцы, по меньшей мере 60% немецких песиков и котеев ежегодно отправляются из приютов в новый дом к любящей семье.
Больше о домашних животных в Германии читайте в нашей отдельной статье.
Материал готовила
Александра Боченкова, команда Deutsch Online
Источник: www.de-online.ru
