Инвестиции в коммерческую недвижимость — крупное вложение. Лучше потратить время и деньги на изучение предложения, чем потом сожалеть об убытках. Никита Корниенко, основатель и генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate , вместе с Михаилом Паюшиным из Freeviser , рассказывает о том, как проводить комплексный анализ и отбор каждого объекта.
Расчет окупаемости арендного бизнеса
Расчет окупаемости — первое, что необходимо сделать при анализе объекта. Посчитать ее несложно. Необходимо разделить стоимость объекта на размер годовой аренды. Например, так будет выглядеть окупаемость при стоимости объекта 100 миллионов рублей и годовой аренде 10 миллионов:
- 100 ÷ 10 = 10 (окупаемость аренды в годах).
Окупаемость — обратная величина от доходности. И для удобства при анализе можно опираться на один из этих двух важных показателей.
Так при тех же параметрах, доходность получится:
- 10 ÷ 100 = 10% доходности.
Схема расчета окупаемости объекта
Важно понимать, что подобные цифры являются индикативными и не дают представления о реальной доходности. Чем глубже вы будете анализировать риски и сам объект тем, вероятнее всего, показатели реальной, «чистой» доходности окажутся ниже. Серьезно влияют на такое снижение расходы, связанные с эксплуатацией объекта и налогами.
Такой подход подойдет для быстрой оценки инвестиций, но не для принятия решения о покупке.
Расходы
Разные объекты могут иметь разный уровень расходов. Так, для небольшого стрит ритейла в новостройке расходы могут составлять ~10% от аренды, а для торгового центра доходить до 20–30% от суммарной арендной платы, то есть съедать от 1% до 2–3% вашей годовой доходности.
Наиболее крупными являются:
- Налог на имущество.
- Налог на землю, если она в собственности.
- Аренда земли. Это не актуально для первых этажей жилых домов. Здесь земля находится в общедомовой собственности.
- Эксплуатация объекта: мелкий ремонт, уборка, обслуживание инженерных сетей и другие расходы.
Реальная окупаемость объекта
На рынке распространено считать окупаемость через арендную выручку. Но мы рекомендуем считать ставку капитализации или Cap Rate через NOI.
Чтобы дальше было понятнее, разберемся с терминологией.
NOI
NOI (Net Operating Income) или ЧОД (Чистый Операционный Доход) — это прибыль арендного бизнеса до вычета амортизации, процентных расходов, налога на прибыль и других неоперационных расходов.
ЧОД показывает именно операционный доход без учета влияния структуры капитала и прочих не операционных расходов. Используется в недвижимости по аналогии с EBITDA для бизнеса.
Cap Rate
Capitalization Rate (Cap Rate) — ставка капитализации, которая показывает отношение арендного дохода за вычетом всех операционных расходов к стоимости недвижимости. Например, если за год за вычетом всех операционных расходов инвестор с объекта стоимостью 100 миллионов рублей заработал 10 миллионов рублей, то Cap Rate будет равен:
- 10 ÷ 100 × 100% = 10% (ставка капитализации).
Мы рекомендуем всегда вычислять Cap Rate при подсчете доходности. Это важное правило для правильной оценки.
Давайте разберем пример и рассчитаем окупаемость объекта через арендную выручку. За основу возьмем супермаркет стоимостью 300 миллионов рублей с годовой арендной платой 30 миллионов рублей. Получается, что срок окупаемости объекта — 10 лет. На первый взгляд, такие инвестиции с учетом рыночных реалий выглядят интересно.
Допустим, мы выяснили, что нам придется платить налог на имущество от балансовой стоимости:
- 300 миллионов × 2,2% (налог) = 6,6 миллиона рублей (плата по налогу на имущества).
Также необходимо оплатить налог на землю в размере 0,5 миллиона рублей и потратить деньги на эксплуатацию. Это еще 0,6 миллиона рублей.
- 30 миллионов (годовая аренда) – 6,6 миллиона – 0,5 миллиона – 0,6 миллиона = 22,3 миллиона рублей (NOI);
- 22,3 ÷ 300 × 100% = 7,4% (ставка капитализации);
- 300 ÷ 22,3 = 13,4 (окупаемость в годах).
Оказалось, что срок окупаемости супермаркета увеличился, а сам объект с точки зрения инвестиций выглядит уже не так привлекательно.
Как выбрать арендатора
Это еще одна важная задача для покупателя арендного бизнеса. От правильного решения зависит успешность инвестиций. Процесс чем-то напоминает работу банка по проверке заемщика перед выдачей кредита.
На что обратить внимание
Критерии оценки сводятся к трем пунктам:
- Надежность — регулярная и своевременная оплата аренды.
- Стабильность — низкая зависимость от кризисов, рыночных колебаний и долгосрочный, устойчивый спрос на товары или услуги арендатора.
- Ответственность — бережное отношение к предмету аренды, а также возможность обратиться в суд в случае конфликтов и взыскать ущерб.
Исходя из обозначенных критериев, можно сделать несколько важных выводов:
- Самый лучший арендатор — это крупный известный сетевой магазин. В таких магазинах всегда налажены основные бизнес процессы и такие арендаторы никогда не будут занимать площадь без предварительного анализа локации.
- Самый надежный арендатор — это супермаркет. В независимости от ситуации на рынке и в экономике, людям всегда нужно будет где-то покупать продукты. Последний кризис обрушил многие варианты стрит ритейла, потому что даже некоторые услуги первой необходимости были временно ограничены государством. Как результат, лавинные закрытия и банкротства арендаторов, вдобавок убытки для арендодателей или банальное отсутствие стабильной арендной выручки на 3–4 месяца, а для некоторых и больше.
С сетями все понятно, а вот с арендаторами, которые планируют, например, приобрести франшизу и запустить школу английского или очередной пивной погребок, нужно быть осторожнее. Снизить риски поможет проведение собеседования.
Арендатор должен понимать свой бизнес, у него должен быть четко сформулированный бизнес-план, пути финансирования и развития. Не стоит смотреть только на величину арендной ставки и заселять ваши помещениями салонами красоты и новоиспеченными предпринимателями. Такие предприятия могут съехать через неделю. А вот пункт выдачи Wildberries в 2022 году — отличная идея с известным брендом за спиной.
Какой арендатор вам нужен: площадь и формат бизнеса
Теперь разберем, какие арендаторы с учетом площади недвижимости вам, скорее всего, подойдут.
Объекты до 100 квадратных метров
В данную категорию попадает малый стрит-ритейл. Как правило, эффективно в нем работают:
- Аптеки. Желательно, чтобы это были крупные сетевые учреждения.
- Алкомаркеты (Красноеhttps://dzen.ru/a/Y4R92dzlIg6023rB» target=»_blank»]dzen.ru[/mask_link]
