небольшой торговый павильон, с чего начать? Куда обращаться?
20 марта 2022, 22:47 , Ольга, г. Москва
Ответы юристов
Геннадий Кураев
Юрист, г. Новосибирск
рейтинг 8.7
Общаться в чате
Для строительства и регистрации права собственности на торговый павильон как стационарный объект Вам необходимо запросить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), который выдается администрацией его правообладателю бесплатно согласно статьи 57.3 Градостроительного кодекса.
Если в ГПЗУ есть в качестве основных или вспомогательных видов разрешенного использования земельного участка (ВРИ ЗУ) есть объекты торговли и нет ограничений по строительству на участке, то Вы сможете построить торговый объект после получения разрешения на строительство согласно статьи 51 Градостроительного кодекса и зарегистрировать на него право собственности после получения акта ввода объекта в эксплуатацию согласно статьи 55 Градостроительного кодекса.
Если Вы хотите разместить нестационарный торговый павильон, который возможно переместить без существенного вреда для него, то Вам также нужно выяснить ВРИ ЗУ по ГПЗУ участка или по выписке из Правил землепользования и застройки в отношении Вашего участка.
КУПИЛ ЗАБРОШЕННУЮ ДАЧУ | 2 ГОДА ЗА 8 МИНУТ | ЗАБРОШЕННЫЙ УЧАСТОК ДО И ПОСЛЕ | ОБЗОР
Если на Вашем участке в качестве основных или вспомогательных видов разрешенного использования земельного участка (ВРИ ЗУ) есть объекты торговли, то Вы можете разместить на участке торговый павильон и не бояться быть оштрафованной за нецелевое использование земельного участка.
Если нужный Вам ВРИ в условно-разрешенных, то Вам нужно получать разрешение администрации согласно статьи 39 Градостроительного кодекса.
Если нужного Вам ВРИ нет на Вашем участке, то Вы можете обратиться в Администрацию или в Совет депутатов Вашего поселения и предложить внести изменения в Правила землепользования и застройки.
Градостроительный кодекс
Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства
1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:
1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
3. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
4. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства
6. Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего Кодекса.
Строить дом на продажу глупость / ДОМ ОБМАН
Если Вам потребуется помощь в реализации задуманного, можете написать мне в чат.
С уважением! Г.А. Кураев
21 марта 2022, 01:00
Юрий Колковский
Юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате
с чего начать? Куда обращаться?
Начать необходимо с изменения ВРИ земельного участка. А возможность изменения ВРИ земельного участка следует сначала определить уточнив в ГПЗУ имеется ли для данного участка разрешенный (основной или вспомогательный) или условно разрешенный ВРИ — «предпринимательство» (4.0) или «магазины» (4.4.) по приказу Росреестра от 10 ноября 2020 года N П/0412.
Если есть разрешенный — то Вы можете построить соответствующий объект, если не нет, то придется менять ВРИ. Примерный порядок таков:
Сначала Вы обращаетесь в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения и необходимыми документами, после рассмотрения заявления назначаются публичные слушания по вопросу предоставления условно разрешенного ВРИ. Далее глава администрации подписывает разрешение на выдачу условно разрешенного ВРИ и далее устанавливается условно разрешенный ВРИ в Росреестре.
В случае, если Вы невзирая на ВРИ будете строить торговый павильон на участке под ИЖС, Вы можете быть привлечены к ответственности по ст. 8.8. КоАП РФ за использование земельных участков не по целевому назначению. Кроме штрафа Вас заставят снести объект в целях прекращения нарушения закона.
21 марта 2022, 05:14
Виталий Шишкин
Юрист, г. Краснодар
рейтинг 7.7
Общаться в чате
Обращаться нужно в муницапилитет в любом случае. Но порядок Ваших действий зависит от того будет ли являться Ваш торговый павильон объектом капитального строительства или он нестационарный.
В первом случае Вам нужно запросить градплан участка и посмотреть на виды разрешенного использования, которые в нем есть.Если там есть «торговля», «предпринимательство» то Вам нужно будет получить разрешение на строительство, ст.51 ГрК РФ.
Если есть«торговля» в градплане как основной (вспомогательный) вид, то можете возводить торговый павильон.В ином случае нужно будет менять ВРИ в порядке ст.37,39 ГрК РФ, а также в соответствии с административным регламентом конкретного муниципалитета.
В случае, если у Вас будет нестационарный павильон на него разрешение на строительство не требуется получать.
Земельный участок нужно использовать в соответствии с ВРИ, в противном случае грозит ответственность по ст.8.8 КоАП РФ.
ПРИКАЗ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ от 10 ноября 2020 года N П/0412
Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков
21 марта 2022, 08:04
Ольга Романова
Юридическая компания «ООО КН «Лидер-кадастр»», г. Саратов
рейтинг 8.2
Общаться в чате
Добрый день! Начать нужно с изучения правил землепользования и застройки. Именно из полученных данных в ПЗЗ можно будет определить план действия. ПЗЗ (ст 30 ГрК РФ) утверждается администрацией и публикуется на ее сайте. Вся территория разделена на территориальные зоны, в каждой из которых указаны возможные виды использования земли.
Так вот в вашей зоне должны быть такие виды как магазины или предпринимательство и т.д. (Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. N П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков») Если нужный вам вид для размещения павильона (так как участок для ИЖС можно использовать только для проживания и строительства жилого дома, а иначе штрафы за нецелевое использование земли) является основным (ст 37 ГрК РФ), то вы самостоятельно его можете поменять или добавить через МФЦ. Если нужный вид — условно разрешенный, то тогда надо обращаться в администрацию за проведением общественных обсуждений о смене вида.
До того как вы обратитесь за сменой вида по земле, решите вопрос с постройкой. Если она капитальная, чтобы не получать разрешение на строительство на основании ст 51 ГрК РФ, постройте без разрешения (поскольку оно не требуется по закону) на участке ИЖС нежилое здание типа хоз постройки, вызовите кадастрового инженера, зарегистрируйте право по упрощенному порядку, а потом уже переводите землю. После перевод земли у вас окажется и нежилое здание и участок нужно вида.
Если вы хотите разместить нестационарный павильон, то есть без фундамента, то после добавления нужно ври участка или смены ври, можете его разместить на основании ст 10 Федерального закона «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» от 28.12.2009 N 381-ФЗ
Порядок размещения и использования нестационарных торговых объектов в стационарном торговом объекте, в ином здании, строении, сооружении или на земельном участке, находящихся в частной собственности, устанавливается собственником стационарного торгового объекта, иного здания, строения, сооружения или земельного участка с учетом требований, определенных законодательством Российской Федерации.
Далее сообщить в Роспотребнадзор о начале деятельности.
Если нужна дальнейшая консультация, можете обратиться в личные сообщения.
Источник: pravoved.ru
Какие постройки на участке можно возводить, не нарушая закон. Разбираем виды сооружений и ответственность за самострой
Градостроительный кодекс (ГрК) РФ предусматривает разделение построек на участке на два типа – капитальные и некапитальные. Основное различие между ними в том, что некапитальные собственник участка может возводить на своём участке, не ставя никого в известность, не получая разрешения на строительство и не регистрируя их потом в Росреестре. Разберёмся, какие именно постройки можно возводить самовольно, не нарушая закон. А для каких построек разрешение нужно – и что будет, если им не заручиться.
Что можно строить на своём участке без специального разрешения
Вначале – коротко о нормах законодательства на этот счёт.
Некапитальные постройки и их характерные признаки
Согласно пп. 10 и 10.2 ст. 1 ГрК РФ, в градостроительном законодательстве чётко различаются два типа построек:
- Капитальные – это собственно все здания, строения, сооружения, объекты незавершённого строительства и т. д. Для них требуется получать разрешение на строительство, а потом регистрировать в органах Росреестра.
- Некапитальные (они же временные) – все объекты, которые можно переместить, демонтировать, разобрать и собрать заново без несоразмерного ущерба. Они регистрации не подлежат, разрешения на их строительство не требуется (пп. 2 п. 17 ст. 51 ГрК РФ).
Применительно к некапитальным постройкам на участке основными признаками такого рода объектов будут:
- Лёгкость в возведении. В ГрК РФ прямо упоминаются навесы, киоски.
- Возможность перемещения. Надо отметить, это самый спорный признак: при желании тот же бревенчатый сруб деревянной избы можно без особого ущерба разобрать и собрать на новом месте, не причинив значительного ущерба. Однако этот признак позволяет отграничить, например, беседку или уличный туалет от кирпичного дома или гаража.
- Отсутствие прочной связи с землёй. Это, среди прочего, подразумевает, что наличие фундамента или коммуникаций (водопровода, канализации) уже выводит строение за рамки некапитальных. Наличие же электроснабжения – нет: современные счётчики электроэнергии часто имеют внешние розетки, позволяющие легально запитывать от них даже временные постройки с помощью кабелей.
Кроме того, определяя статус построек на участке, следует руководствоваться и ст. 135 Гражданского кодекса (ГК) РФ. Она касается главной вещи (с точки зрения права, здания и сооружения – тоже вещи) и принадлежностей. Статья предусматривает, что, если договор не определяет другого, то судьба главной вещи и принадлежности должна быть единой. С этой точки зрения сооружения, призванные обслуживать главное здание (обычно жилой дом) могут рассматриваться, как его принадлежности – при условии, что без него они не могут использоваться. Такими будут, например, котельная, пристроенная ванная комната, летняя кухня и т. д.
Рассматривая некапитальные постройки, нужно руководствоваться и Строительными нормами и правилами СНиП 30-02-97 «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения». Они прямо разрешают строительство некоторых временных сооружений – в частности, уличного туалета и компостной ямы – при условии, что площадь участка равна или превышает 600 кв. м (классические «шесть соток»).
Для каких именно строений не требуется разрешение
Без разрешения на участке можно возводить:
Источник: zakonguru.com
Как выгодно построить магазин и не угореть на деньги
Землевладельцы понимают, что можно расширить возможности своих земельных участков, чтобы извлекать из них максимальную прибыль, и поэтому хотят построить бизнес на своем участке.
Как из приусадебного земельного участка извлечь максимум прибыли? Например, построить на нем магазин. Круто? Круто. Долгосрочный и постоянный рост прибыли от земельных участков требует продуманного подхода.
Поэтому, чтобы все было законно, в первую очередь у земельного участка необходимо изменить вид разрешенного использования (сокращенно ВРИ), например, с «для ИЖС» на «для размещения и эксплуатации магазина». Это необходимо сделать до начала строительства для того, чтобы вас не оштрафовали за нецелевое использование земельного участка . Внеся в документы необходимые изменения, вы тотчас сможете строить на своём участке магазин или любое сооружение, под которое вы изменили ВРИ вашего земельного участка.
Но с такими волшебными изменениями надо быть невероятно осторожным. Иначе, можно «влететь на большие бабки» перед налоговой. Из каких материалов и как построить магазин, чтобы он был «некапитальным строением» рассказано в нашей следующей статье , а в этой статье мы поговорим о росте кадастровой стоимости при изменении ВРИ с одного вида на другой.
Проблемы при постройке магазина
В 2018-м году к нам за помощью обратился клиент с весьма серьезной проблемой: за собственный земельный участок, когда-то бывший «для ИЖС» площадью всего 13 соток добросовестный землевладелец вдруг задолжал 500 000 рублей земельного налога только за 2015-й и 2016-й годы. Как же это произошло?
У клиента в г. Новосибирске в собственности был земельный участок с ВРИ «для ИЖС» с расположенным на нём жилым домом 1954-го года постройки. И вот в 2014-м году этот землевладелец решил на своем участке построить магазин. Узнал, что для этого вначале необходимо изменить ВРИ своего земельного участка.
Изучив Правила землепользования и застройки города Новосибирска (сокращенно ПЗЗ), он увидел, что в его квартале можно изменить ВРИ на «для магазина» очень просто: путем подачи декларации. Чем он и воспользовался. Написал декларацию на изменение ВРИ НА «для магазина», и подал декларацию в МФЦ. И вот в самом конце 2014-го года его земельный участок уже был с новым ВРИ: «для магазина». Но наш клиент не до конца всё разузнал.
Дело в том, что как только земельный участок изменит свой обычный ВРИ на перспективный и прибыльный ВРИ — «для магазина», то сразу же автоматически возрастает и кадастровая стоимость такого земельного участка.
С ВРИ «для ИЖС» стоимость 1 кв.м. его земельного участка составляла 475. 23 руб. После смены ВРИ на «для магазина» кадастровая стоимость всего земельного участка возросла примерно до 9 миллионов рублей за эти 13 соток! Налоговая тут же насчитала ему земельный налог в размере 149 тыс. руб. за 2015-й год! И извещение пришло ему сразу за 2 года: за 2015 и 2016-й год. И всё по 149 тыс. руб.
И это за участок площадью всего 13 соток. От такой неожиданности он, конечно же, был в полном шоке, и подал иск в суд на кадастровую палату, что они, якобы, не имели права изменять ВРИ его земельного участка без выезда на место, так как первоначально на земельном участке «для ИЖС» в 1954-м году был построен жилой дом и благополучно эксплуатировался еще его родителями.
Затем, наш землевладелец подал жалобу в прокуратуру на налоговую инспекцию за то, что она выставила ему налог в размере не 0.3% от кадастровой стоимости его земельного участка, а целых 1.5 %. Суд первой инстанции, конечно же, не усмотрел в действиях кадастровой палаты (а прокуратура — в действиях налоговой инспекции) ничего противозаконного. Каждая инстанция просто добросовестно выполняла свои обязанности согласно всем инструкциям и таблицам во всех законодательных актах.
Ничего противозаконного они не сделали. Наш собственник земли подал апелляционную жалобу на невыгодное ему решение суда, и попросил нас помочь ему победить в суде. Мы конечно же составляем грамотные и обоснованные иски в суд и помогаем всем гражданам. Но тут мы решили воздержаться.
Заблуждаясь в своих умозаключениях, он просил нас найти «зацепку» в том, что кадастровая палата не имела права изменить ВРИ его участка потому, что на земельном участке на тот момент стоял жилой дом (и стоит там до сих пор). Наш клиент полагал, что кадастровая палата имела право менять ВРИ его земельного участка только после того, как он бы построил на этом участке магазин.
Он полагал, что порядок действий должен быть именно в такой последовательности. И просил пригласить специалистов из БТИ, чтобы они выехали бы на место и зафиксировали бы протоколом, что на земельном участке с измененным теперь ВРИ «для магазина» на данный момент все еще располагается жилой дом.
И еще хотел, чтобы они изменили бы ВРИ его земельного участка с «для магазина» на «для ИЖС», так как там продолжает благополучно стоять дом. Вот так вот наш клиент заблуждался в свою пользу. В первую очередь, мы запретили ему основывать свое выступление в суде на том, что на земельном участке до сих пор стоит жилой дом (и вообще говорить об этом вслух в присутствии должностных лиц). Иначе, он тут же «схлопочет» штраф за нецелевое использование земли, предписание проверяющего органа привести документы на участок в соответствие с действительностью, либо привести действительность в соответствие с документами на землю.
Использование земли вразрез с ВРИ чревато для правообладателя серьезным административным штрафом, который будет взиматься до тех пор, пока собственник не устранит выявленное правонарушение. На данный момент предусмотрен штраф за данное правонарушение — до 1% от кадастровой оценки участка (не менее 10 тыс. руб.) за НЕ целевое его использование. А у него кадастровая стоимость приблизительно 9 млн. руб. Значит, штраф будет ~ 90 000 рублей!
А у него еще скопился долг за земельный налог — около 500 тысяч рублей. До штрафов ли ему теперь?! Но выход есть и после такого предписания: или переделывайте документы, или сносите индивидуальный жилой дом (его можно реконструировать под магазин).
Наш клиент — добросовестный собственник своего земельного участка, просил нас подсказать, что же ему делать, как гасить такой огромный долг за земельный налог перед налоговой инспекцией. Мы посоветовали ему договорится с налоговой о рассрочке долга, что, например, он будет выплачивать задолженность по 10 тыс. в месяц.
Или же, если все дело уже у приставов, то тогда с ними заключить подобное соглашение. Ну а что касается будущего существования земельного участка, то наш клиент будет менять ВРИ с «для магазина» на какой-нибудь другой вид разрешенного использования, где кадастровая цена за 1 кв. м. будет гораздо ниже.
Но теперь он будет тщательно смотреть на кадастровую стоимость за 1 кв. м. у каждого вида разрешенного использования! Так как цена за разные виды использования очень и очень разная даже в пределах одного квартала, в пределах одной зоны.
Есть еще один вариант решения этой проблемы — это снижение существующей кадастровой стоимости земельного участка , которую ему определили при данном ВРИ. Если он надумал не менять ВРИ, то можно побороться за снижение кадастровой стоимости с ВРИ «для эксплуатации магазина».
Поэтому, прежде чем оптимизировать и увеличивать доходы со своего земельного участка , будьте предельно внимательны к цене выбираемого вами вида разрешенного земельного участка. Так как налоги вы будите обязаны платить (в определенный срок) уже сразу после появления нового и дорогостоящего ВРИ. А вот воплотить в жизнь успешный бизнес и прибыль от торговли, может получиться не так скоро, как обязательство платить земельный налог за подорожавшую землю. А налоги имеют свойство накапливаться и «обрастать» пенями. Чтобы выгодно построить магазин и не угореть на деньги лучше все досконально изучить и проконсультироваться по всем вопросам у профессиональных юристов, специализирующихся именно по земельному праву.
Потому что, знать всё о земельном праве обычный гражданин, к сожалению, не может. А вот заблуждаться в сторону свей выгоды – это легко и с удовольствием. Но ведь мы живем в границах государства, а оно создает условия выгодные прежде всего для себя. Поэтому нужно очень хорошо знать все нюансы земельного законодательства, чтобы не попасть «впросак».
Прежде, чем менять ВРИ земельного участка, рекомендуем проверить возможности и юридические свойства земельного участка, которые получатся после таких изменений. Закажите у нас услугу «Проверка земельного участка» , она будет весьма полезна и убережет вас не только от лишних движений, но и от финансовых потерь. Конечно же мы составляем обоснованные иски в суд и помогаем всем гражданам. Но лучше всего не тратить драгоценное время и деньги на решение проблемы, а лучше сразу сделать так, чтобы потом раз и навсегда было без проблем.
Источник: zem-prawo.ru
