Что такое бизнес центра класса

Класс для бизнес-центра — это почти то же самое, что звёзды для отелей: чем выше уровень, тем более привлекательными характеристиками обладает здание. Первая версия классификации офисной недвижимости была разработана в 2003 году и регулярно обновляется. Сегодня этими стандартами пользуется вся деловая Москва. Класс присваивается объекту, исходя из суммы баллов, набранных по ключевым критериям. Но со временем класс может быть изменён (например, если владелец сделал более современную отделку или, наоборот, давно не проводил реконструкцию).

Зачем нужна классификация

При выборе места для офиса, арендатор или покупатель учитывает множество факторов: транспортная доступность, инфраструктура, сервис, внешний вид здания. Немалую роль играет функциональность делового кластера: она обеспечивает близость к целевой аудитории. Например, “Сколково” — узкоспециализированный центр. А “Москва-Сити” — многопрофильный имиджевый проект, на территории которого гармонично соседствуют различные компании, ритейл, апартаменты, развлекательные зоны. От уровня бизнес-центра зависит и стоимость аренды его площадей: наиболее престижным считается класс А, самым бюджетным — класс С.

Бизнес ролик 1 — преимущества офисов класса А

Изучая рынок, можно пользоваться обширной базой офисов, сотрудничать напрямую с собственниками или обратиться к услугам консультанта. Какой бы способ вы ни выбрали, знание классификации поможет быстро сравнить преимущества и недостатки различных предложений, точно определить адекватную стоимость помещения.

Офисы класса А

1. Здание должно быть возведено не позднее пяти лет назад. В случае полной реконструкции возраст постройки не должен превышать семи лет.
2. Бизнес-центр имеет удобные выезды к центральным транспортным магистралям, находится в шаговой доступности от метро (5 — 7 минут). Рядом не должно быть объектов, которые могут негативно повлиять на имидж центра: свалок, заброшенных строек.
3. Открытая планировка, но при этом предусмотрено достаточное количество конференц-залов и других изолированных комнат различного назначения.
4. Автоматизированная система обеспечивает централизованный мониторинг и управление системами вентиляции, отопления, пожарной безопасности. Каждый офисный блок оборудован собственной линией кондиционирования и климат-контроля.
5. Инженерные характеристики. Хороший уровень естественного освещения обеспечивается высокими, не менее 3,3 метра, потолками, а также панорамными окнами. Глубина этажа (расстояние от окна до центра) не более 10 м. Коммуникации проходят под фальшполом.
6. Рабочие места оснащены всей необходимой оргтехникой, произведена соответствующая разводка кабелей. Отделка выполняется согласно наиболее эффективной организации пространства, нередко — по индивидуальному проекту арендатора.
7. Скоростные лифты гармонично вписываются в интерьер. Благодаря “умной системе” управления пассажиропотоком время ожидания составляет не более 30 секунд. Есть возможность программирования лифта по картам доступа в офис.
8. Парковка — крытая или подземная, многоуровневая. Въезд хорошо виден. Предусмотрена гостевая зона. Парковочный коэффициент: Садовое кольцо — не менее одного места на 100 м² арендных площадей; между ТТК и МКАД — 1:60, Новая Москва — 1:40.
9. Круглосуточная охрана: посты на каждой из входных групп, видеонаблюдение и регулярный обход парковок, периметра.
10. Отсутствие провайдера монополиста. Телекоммуникационные услуги в бизнес-центре представлены минимум двумя крупными провайдерами, способными обеспечивать бесперебойный, высокоскоростной интернет.
11. Здание принадлежит одному собственнику, а не распродано блоками или этажами разным владельцам. Существует возможность заключить долгосрочный договор аренды.

Во время просмотра помещения важно обратить внимание на инфраструктуру комплекса: наличие зон рецепции, питания и отдыха, санитарных комнат в офисных блоках.

Директор бизнес-центра класса «Б»

Подкатегория А+

Самый высокий класс получают здания, которые соответствуют абсолютно всем мировым требованиям безопасности, инфраструктуры, качества: как обязательным, так и рекомендованным. Если в офисах класса А сервис находится на высоком уровне, то в бизнес-центрах класса А+ он доведён до совершенства.

Основные преимущества:

• расположение внутри Садового кольца;
• интеллектуальная система управления офисами;
• проект БЦ разработан архитекторами международного уровня;
• дизайнерская отделка фасада и внутренних помещений.

К обслуживанию комплексов А и А+ допускаются управляющие компании, имеющие хорошую деловую репутацию и опыт в сфере офисной недвижимости не менее пяти лет.

Подкатегория А−

Сюда попадают современные, удобные здания представительного внешнего вида, которые не соответствуют уровню А буквально по двум-трём незначительным параметрам.

Например, бизнес-парк находится далеко от центра, в районе Новая Москва, но при этом окружён развитой инфраструктурой и удобным подъездом. Или в здании предусмотрены базовые решения для маломобильных групп населения, но не хватает дополнительных удобств.

Класс В

В-офисы — это более бюджетный, но почти такой же комфортабельный и престижный формат офисных площадей. Деловые центры концентрируются в локациях с благоприятной средой и хорошей транспортной доступностью.

Отделка фасада и внутренних помещений выполняется из качественных материалов, инженерные решения соответствуют современным критериям.

Многие компании арендуют офис класса А для представительской деятельности, а основную работу ведут в бизнес-парках класса В.

Базовые параметры В-офисов:

• планировка открытого типа, есть конференц-залы, переговорные;
• удалённость от метро не более 15 минут пешком;
• профессионально организованы зоны питания и отдыха;
• есть центральная зона ресепшн;
• инфраструктура здания учитывает особенности района: например, если поблизости нет аптеки или банкомата, они предусмотрены в БЦ;
• паркинг может быть наземным, но обязательно охраняемым.

Высота этажей позволяет устанавливать подвесные потолочные конструкции и фальшпол. Здание оборудовано новыми системами отопления и вентиляции.

Подкласс В+

Даже специалистам по коммерческой недвижимости порой сложно отличить класс В+ от офисов уровня А. В эту группу входят исторические особняки, расположенные в престижных районах и прошедшие полную реконструкцию. Бизнес-центры категории А, “перешагнувшие” седьмой-восьмой год службы, тоже могут перейти в категорию В+.

Строения отличаются развитой инфраструктурой, просторными зонами общего пользования, эффективно организованной службой ресепшен. Обязательно наличие охраняемой входной группы и паркинга, централизованного управления системами безопасности и жизнеобеспечения.

Подкласс В−

Здания В− обычно имеют несколько не очень существенных недостатков по сравнению с офисом В+. Тем не менее они вполне отвечают основным потребностям бизнеса:

• удалённость от метро не превышает 15 — 20 мин. пешком;
• внутренняя и внешняя отделка выполнена из бюджетных материалов хорошего качества и с соблюдением противопожарных норм;
• офисный блок смешанной планировки — open-space соседствует с изолированными кабинетами;
• наличие небольших зон отдыха, санитарные комнаты могут располагаться не в каждом офисном блоке, а на этаже.

Благоустройством и обслуживанием БЦ может заниматься управляющая компания на аутсорсе.

Изучая коммерческие предложения, полезно обратить внимание на такую особенность, как часы работы БЦ. В комплексах уровня А и В обычно организован круглосуточный доступ сотрудников, ограничения существуют лишь для посетителей.

Класс С

Недвижимость типа С представлена помещениями возрастом более десяти лет, без капитальной реконструкции, но с хорошим ремонтом. Такие БЦ часто удалены от центральных транспортных магистралей. Условия для отдыха и питания имеются, но обычно в малом объёме (например, есть кафетерий).

В Москве приняты следующие технические критерии для класса С:

• небольшая, но охраняемая наземная парковка;
• проложены современные системы связи (но может не быть выбора провайдеров);
• наличие систем центрального отопления, вентиляции;
• обновлённые инженерные конструкции.

Строгих норм по планировке к таким помещениям не предъявляется, но чаще всего этажи спланированы в коридорно-кабинетном формате.

Категорию С нередко выбирают предприятия с частично удалённым графиком работы. Если сотруднику не нужно появляться в офисе пять дней в неделю, транспортная доступность и комфорт рабочего места перестают иметь приоритетное значение.

Источник: officenavigator.ru

Используемые классификации офисных помещений по классам в мировой и российской практике

Офисы

Задайте свой вопрос нашему лучшему юристу:
Артему Комарову .

Становление рынка коммерческой недвижимости в России и последовавший за этим бурный рост определяют необходимость классификации офисной недвижимости. Для арендаторов и арендодателей, аналитиков, риелторов, профессиональных оценщиков, а также других участников рынка существование упорядоченных критериев и методов оценки позволяет оперировать на рынке как можно более эффективно при условии постоянно растущих требований к офисным помещениям и высокой конкуренции.

Мировая и российская практика: какие системы применяются?

В международной практике используются несколько классификаций офисной недвижимости, однако наиболее используемой считается система, разработанная компанией BOMA (Building Owners and Managers Accociation). Бизнес-центры классифицируют в соответствии с категориями «А», «В» и «С».

Офисные помещения класса «А» являются наиболее престижными и качественными, характеристики класса «С», в свою очередь, далеки от современных требований. Отнесение офиса к тому или иному классу в определенной степени субъективно и производится с учетом соответствия определенным характеристикам:

1. Месторасположение.
2. Тип здания.
3. Новизна здания.
4. Системы обслуживания здания, охранная система.
5. Решения в планировке, отделке и конструкции здания.
6. Инженерные системы, системы кондиционирования и вентиляции.
7. Системы телекоммуникаций.
8. Паркинг.
9. Оснащенность здания лифтами.
10. Инфраструктура.

В России до сих пор не утверждена единая классификация офисных помещений. На рынке применяют множество вариаций систем, однако все они базируются на похожих принципах.

Самыми известными классификациями являются:

1. Классификация главного аналитика Российской Гильдии риелторов Г.М. Стерника.
2. Классификации Московского Исследовательского Форума, разработанная в 2003 г. и дополненная в 2006 и 2013 годах.
3. Классификация Петербургского Исследовательского Форума 2008 г.

Многие оценочные компании используют систему, аналогичную «ABC». В российских реалиях некоторые компании добавляют специальную категорию «D», что связано с тем, что множество зданий относятся к советской эпохе, не были реконструированы и не отвечают требованиям даже категории «С».

В соответствии с ужесточением требований на Московском Исследовательском Форуме 2006 г., классификация 2003 г. была изменена. Новая структура делит современные офисные здания на три типа: «А», «В+» и «В-». Здания, которые не удовлетворяют заданным критериям, относятся к классам «С» и ниже. В 2013 г. важным нововведением стал пункт «Сертификация», то есть соответствие офисных центров международным стандартам энергоэффективности: LEED и BREEAM.

Вторая система классификации подразумевает деление класса «А» на дополнительные категории: «А1», «А2», «А3» и является более подробной. Ее в своей практике используют компании Noble Gibbons и Colliers International. Аналогичным является деление на подклассы «А+», «А» и «А-».

Класс «А»

Бизнес-центры класса «А», являющиеся оптимальным решением для офисных помещений, располагаются в новых комплексах с грамотной планировкой, высоким уровнем строительства и отделки, автоматизированными системами жизнеобеспечения, оснащенных системами охраны, связи и коммуникаций. Такие офисы преимущественно строятся в центре города или в престижных районах с большим количеством транспортных развязок.

Арендаторами помещений в бизнес-центрах высокого класса выступают крупные компании и филиалы зарубежных фирм. Класс «А» полностью отвечает всем критериям современного здания, которые включают в себя:

Наш лучший юрист ждет ваш вопрос:

1. Наличие центральной системы управления зданием.
2. Наличие современной системы пожарной безопасности.
3. Высота потолка не менее 2,7 м.
4. Высококачественные материалы отделки помещений общего пользования и фасада.
5. Время ожидания лифтов не более 30 сек.
6. Глубина этажа от окна до «ядра» не превышает 10 м.
7. Наличие эффективно организованной зоны reception, конференц-залов, просторных зон питания и отдыха.
8. Дизайнерский ремонт.
9. Многоуровневый наземный или подземный со входом в бизнес-центр паркинг.

Для класса «А» практикуется деление на подклассы: «А1», «А2», «А3», которые не имеют между собой принципиальных различий, и используются для более подробного определения здания.

Подкласс «А1»

Для данного подкласса характерно:

1. Здание возрастом менее 3 лет.
2. Возможность полностью настроить микроклимат в помещении под индивидуальные нужды.
3. Рациональная и эргономичная планировка, способствующая эффективному взаимодействию.
4. Наличие ресторана и кафетерия.
5. Светлые окна, не менее 80% из которых выходят на улицу.
6. Продублированные основные системы жизнеобеспечения.
7. Расположение в центральной части города, наличие удобного подъезда к зданию.

«А2»

Отличается менее жесткими требованиями к расположению здания, а также может быть полностью реконструированным зданием относительно недавней постройки. Характеристики близки классу «А1», но допускают незначительные отклонения по второстепенным параметрам.

«А3»

Может быть присвоен полностью реконструированному зданию возрастом 20-30 лет. Допускается сравнительная неэффективность планировки и менее качественная система центрального кондиционирования.

Возможны некоторые ухудшения по отношению к подклассу «А2», например расположение офисного центра не в центральном, а в более удаленном, но престижном районе.

«В»

Офисы экономкласса, как часто называют офисные помещения класса «В», зачастую не имеют фундаментальных различий от офиса класса «А». В отличие от класса «А», которые относятся к представительским помещениям, коммерческая недвижимость класса «В» относится к рабочим помещениям. Крупные компании располагают в таких офисах персонал, не относящийся к топ-менеджменту. Арендаторами являются небольшие организации и компании.

Для таких помещений характерно:

1. Расположение не в центральных районах города.
2. Сроки эксплуатации здания не превышают 10 лет.
3. Качественная отделка, высота потолков не менее 3 м..
4. Хорошо оснащенные зоны отдыха и общего пользования.
5. Организованный охраняемый паркинг.
6. Развитая инфраструктура обслуживания здания и бизнеса.

«С»

Офисы класса «С» преимущественно располагаются в перепрофилированных под офисные нужды зданиях советского времени постройки: НИИ, институты, заводоуправления.

Зданию такого типа характерно зачастую полное отсутствие центрального кондиционирования, непрофессиональное управление, отсутствие оборудованного паркинга.

Ремонт выполнен с использованием дешевых материалов, существуют проблемы с электрическим напряжением и инфраструктурой. Основные характеристики офисных помещений класса «С»:

1. Расположение на окраине города, неудобный подъезд к зданию.
2. Сроки эксплуатации превышают 10 лет.
3. Стандартный ремонт, коридорная система.
4. Устаревший дизайн, неэффективная планировка.

«D»

Объекты недвижимости, относящиеся к классу «D», не отвечают требованиям современного объекта офисной недвижимости. Офисы данного класса характеризуются устаревшими инженерными решениями, деревянными перекрытиями, отсутствием служб жизнеобеспечения. Располагаются за территорией города, в переоборудованных складских и производственных помещениях, в жилых домах.

Для класса «D» характерно:

1. Состояние здания, требующее капитального ремонта.
2. Коридорная система, расположение в подвальных и полуподвальных помещениях, отсутствие качественной планировки.
3. Парковка стихийная, неохраняемая.
4. Отсутствие инфраструктуры обслуживания и управления зданием.

Разброс цен на недвижимость для офисов

Цены на офисную недвижимость зависят от множества факторов, главными из которых является удаленность от центра и соответствие той или иной категории. Средняя ставка аренды офиса класса «А» в 2018 году в Москве составляет 25 500 руб. за кв.м. в год, офис класса «В+» можно арендовать в среднем за 16 000 руб./кв.м. в год, а кв.м. в офисе класса «В-» обойдется в 14 500 руб. в год. Аренда офиса категорией ниже составляет, в среднем, 9 000 руб./кв.м. в год.

Если вам интересно узнать о разных сделках с офисами, читайте об их аренде и купле-продаже.

Потребность в корректной оценке определяет важность использования и постоянной актуализации максимально удобной и полной классификации для всех участников рынка. Четкие критерии дают ясное представление, за что арендатор готов платить деньги, и какой выбор и возможности готов предоставить арендодатель.

Источник: urist.expert

Классификации бизнес-центров: класс А, B и C

Буквы, обозначающие принадлежность бизнес-центра к классу А www.airportcity.spb.ru, В и C, нужны в основном арендаторам торговых и офисных помещений. Благодаря классификации они могут понять, чего стоит ожидать. Но одна лишь классификация не всегда помогает достоверно определить, какая инфраструктура у объекта, насколько удачна локация. Например, если здание находится вне городской черты или на периферии, оно, как правило, не может получить наивысший класс А. Зато в таких БЦ представляется возможным организовать вместительные парковки и обеспечить другую необходимую инфраструктуру. И доехать за город или на окраину можно быстрее, чем преодолеть меньшее расстояние в центре города.

Помогает ли арендатору та или иная классификация БЦ прояснить картину или, наоборот, запутывает?

Не всегда по букве, которая стоит рядом с названием бизнес-центра (класс А, B, B+, C), арендатор может оценить качество сервиса и инфраструктуру объекта. Например, зачастую БЦ класса В или В+ практически ничем, кроме месторасположения, не отличаются от аналогичных бизнес-центров класса А. Более того, иногда в них лучше инфраструктура, прилегающая территория и обслуживание.

Влияет ли классификация на успешность бизнес-центра и привлекательность объекта для арендаторов?

Каждый арендатор имеет ряд определённых требований к будущему офису или торговому помещению. Кому-то важно количество парковочных мест, для кого-то первостепенным является транспортная доступность. Эти показатели не всегда зависят от класса объекта.

Что сегодняшние арендаторы ждут от офисов в бизнес-центре?

Сегодня не каждый арендатор хочет сэкономить, значительная часть предпочитает платить за престиж, комфорт, развитую инфраструктуру и даже статус объекта. Оптимальным представляется вариант класса B+: такие БЦ находятся не в самом центре города, но могут похвастаться вместительными парковками, хорошей заполняемостью и высоким уровнем сервиса. При этом арендная ставка, как правило, в полтора раза ниже.

Важен ли внешний вид здания для потенциального арендатора?

Несомненно, ведь облик бизнес-центра – это его лицо, на которое в первую очередь обращают внимание клиенты и гости арендаторов. Серые безликие здания без изюминки не то чтобы отталкивают, но ничем не выделяются среди других таких же. Важен и потенциал развития. Если бизнес-центр класса А или B расширяется, постоянно развивается, то для арендатора это означает, что вместе с объектом можно будет развивать и собственный бизнес, не меняя местоположения.

Относится ли всё вышесказанное к небольшим компаниям-арендаторам?

Культура ведения бизнеса в малых компаниях сегодня практически ничем не отличается от крупных игроков. Организация рабочего процесса в небольших фирмах часто устроена таким же образом, поэтому и к выбору офиса они подходят ответственно. Бизнес-центры класса C сегодня выбирают не от хорошей жизни, а ради экономии. Наша управляющая компания намеренно сделала ставку на БЦ класса А и В+ и не прогадала – большинство арендаторов сегодня стремится к высокому уровню сервиса и хочет видеть свой офис светлым, чистым, просторным, со всей готовой инфраструктурой.

Источник: www.mirlandshaft.ru