В последний месяц рынок коммерческой недвижимости, как и большинство других сегментов бизнеса в России, столкнулся с новыми вызовами и находится в нестабильной ситуации. О том, что ждет это направление в обозримом будущем и какие сценарии развития событий возможны, «Строительному миру» рассказали эксперты и представители рынка.
Александр Разин, директор по административно-хозяйственной деятельности ООО «Байкал-Сервис ТК»:
— В текущих беспрецедентных обстоятельствах рынок коммерческой недвижимости, безусловно, пострадает в числе первых. В особенности это касается бизнес и премиум сегмента, отток из которого иностранных арендаторов заменить в ближайшее время, т.е. в перспективе трех-шести месяцев, по сути, будет некем.
Границы закрыты, и пока говорить о хоть какой-то стабилизации рынка не приходится. Оцениваю просадку этого рынка, как минимум, в 50% по объему сдачи и в 30% по цене с учетом текущей инфляции и неблагоприятного курса рубля. Говорить о том, вернутся ли арендаторы или будет их замена, пока рано, это покажет обстановка и время. Скорее всего, вернутся уже не все. Полагаю, что стоит ожидать значительной переориентации баланса бизнеса в сторону восточного-азиатского региона.
Бизнес-центр “Озерковская 12”
Айгуль Хамитова, заместитель генерального директора АО УК «Единая арендная система»:
— На самом деле, дать какие-то конкретные прогнозы достаточно сложно. Это связано с тем, как в целом будет складываться политическая и экономическая обстановка, как долго будут поддерживаться различные ограничения.
Уход с рынка части западных компаний сначала скажется негативно, так как российский рынок не был готов к таким переменам; низкий уровень импортозамещения повлечет нехватку некоторых позиций и существенное увеличение их стоимости. С учетом наблюдающейся турбулентности рынка, новые зарубежные игроки предпочтут осторожный курс развития, освоение ситуации будет происходить постепенно; скорее всего, активизируется Китай и другие страны азиатского мира.
При всех минусах, нельзя не отметить позитивную сторону происходящего, она заключается в развитии потенциала российских производителей, которым теперь выйти из тени мировых гигантов будет гораздо проще. Появляется возможность наладить новые производства, расширять имеющиеся ( а тем более в условиях поддерживающих мероприятий для бизнеса со стороны государства ).
Можно прогнозировать, что эта ситуация потребует модернизации существующих производств, в виду чего может увеличиться спрос на складские и производственные площади; возможно, потребуется и строительство новых индустриальных парков, промышленных объектов.
Конечно же, сегмент онлайн-ритейла продолжит свое развитие с планомерной трансформацией логистики. С изменением рынка возможно появление новых вакантных площадей, при этом следует отметить, зарубежные компании не торопятся сдавать арендуемые площади и уходить с российского рынка; те, кто вынужденно приостанавливает свою деятельность, также находятся в выжидательной позиции.
Олег Войцеховский, Олег Климов. РСТЦ. Что ждет торговые центры?
В случае же высвобождения торговых площадей, возможно, потребуется трансформация с разделением на более мелкие лоты для занятия их небольшими магазинами, ранее не имевшими возможность конкурировать с крупными зарубежными игроками.
Продолжат свое развитие продуктовые дискаутеры, на фоне снижающейся покупательской способности населения спрос на товары первой необходимости останется на высоком уровне. В сфере офисной недвижимости ожидается временное снижение активности и оптимизация площадей аналогично пандемийному периоду — переход на удаленную работу или сокращение части штата на период стабилизации рынка, поиска новых направлений и пути развития бизнеса, что приведет к сохранению спроса на недорогие и небольшие офисы класса Б, С и гибких офисов.
Денис Струков, к.т.н. , генеральный директора Центра пространственных исследований (Геоинтеллект):
— Рынок коммерческой недвижимости будет, как всегда, перераспределен. С одной стороны, некоторые организации начнут уходить, освобождать места. С другой, даже российские компании могут начать закрываться. Сигналы уже есть. Связано это и со снижением платежеспособности людей, прежде всего при увеличении уровня цен.
Цепочка от курса доллара и низких зарплат относительно повышения цен уже дошла до потребителя. Еще 1-2 месяца, и мы увидим, что рынок начнется перераспределяться.
Даже западные игроки не торопятся уходить, а замораживаются. При этом рынок купли-продажи и так высокий: сейчас только те, кто в панике, вкладывают деньги. Но этот период уже прошел. Принимая во внимание некоторые инсайты ряда компаний ( крупных ритейлеров, которые сидят в основном в стрит-ритейле ), все занимают выжидательную позицию. Но вряд ли она продлится дальше мая 2022 года.
И тогда лето будет интересным как для собственников, так и для арендаторов.
Самое главное, что мы увидим — освобождение «вкусных» локаций, о которых раньше можно было только мечтать. Что касается тех игроков, которые могут заменить иностранных, то, скорее всего, это либо российские игроки в тех же сегментах, например, в фастфуде место известного игрока может быть занято российским аналогом в локациях, где люди уже привыкли есть пищу или обедать.
Сейчас же запросы на новые локации в компании снизились. Если кто-то и станет развиваться, то не раньше лета 2022 года. И это — ритейлеры, работающие для низкодоходной группы населения, или форматы, соответствующие этой группе.
Ольга Полетцкая, руководитель отдела продаж COLIFE, эксперт в аренде недвижимости более 20 лет:
— Многие сделки были отменены или поставлены на паузу. Однако даже в условиях неопределенности можно сделать несколько предположений, как будет развиваться ситуация.
Если санкции будут носить временный характер, тогда ситуация поменяется несущественно. Некоторые западные компании, разумеется, уйдут из страны, а владельцы попытаются найти или альтернативных арендаторов, или выгодно продать освободившиеся площади. Не уверена, что их быстро поглотит внутренний спрос, так как, как правило, у западных компаний другие параметры при съеме помещений, нежели у российских — класс помещений, необходимая площадь и т.д.
Не стоит забывать об огромных логистических центрах, строительство и эксплуатация которых были ориентированы на западные компании. При этом ставки и цены существенно изменятся в сторону снижения, но не намного.
Если же санкции не ослабнут, ставки капитализации просядут на 20-30%, некоторые аналитики прогнозируют снижение до 40%, и стоимость коммерческой недвижимости упадет минимум на 50%. С резким ростом инфляции инвесторы, опять же, захотят распродать недвижимость и вывести деньги за рубеж. У кого не получится сделать это оперативно, будут легко соглашаться на более низкие цены.
Далее, спустя какое-то время, правительство будет поддерживать создание связей с новыми рынками — Китаем, Пакистаном и другими странами Азии. Этот бизнес может занять место ушедших арендаторов, но, скорее всего, это будет сделано на максимально невыгодных условиях. Сейчас неизвестно, сколько времени потребуется для восстановления рынка коммерческой недвижимости и вывода ее в прибыльное состояние.
Источник: dzen.ru
Что ждет столичный рынок офисной недвижимости в 2023 году?
Ситуация на рынке офисной недвижимости Москвы – это отражение экономической ситуации как в самом мегаполисе, так и в России в целом. Несмотря на влияние геополитических факторов, санкционное давление, уход многих западных компаний с отечественного рынка и иных факторов, обвала в офисном сегменте не произошло.
Про новые объекты
По итогам прошлого года объем ввода новых площадей составил 340 тыс. кв. м, что на 41% ниже показателей 2021 года, когда было введено 587,4 кв. м офисов. Из общего объема площадей, введенных в прошлом году, почти 74% (250 тыс. кв. м) приходится на корпоративные портфели по принципу Build-to-suit (BTS). Девелоперские компании организовывали процессы проектирования и строительства в соответствии с требованиями будущих резидентов. В текущем году при отсутствии шоков, оказывающих негативное влияние на экономику, на рынок могут быть выведены 420-470 тыс. кв. м новых офисных площадей. При этом порядка 78% из них будет приходиться на премиальные объекты класса А. К 2025 году объем ввода новых площадей может стабилизироваться на уровне 500-550 тыс. кв. м.
Про вакантные офисы
В 2022 году объем вакантных площадей достиг показателя 14%. Этот показатель увеличился, в основном, за счет объектов премиального сегмента класса А. Столь невысокий уровень обусловлен в первую очередь сбалансированностью рынка недвижимости. Сегодня мы наблюдаем переизбыток предложения. Похожая ситуация складывалась в 2014-2015 годах.
Но тогда уровень вакантных площадей был выше 20% при ежегодном объеме вводимых бизнес-центров более 1 млн кв. м. В следующем году фактический спрос будет зависеть от деловой активности. В настоящее время бизнес придерживается консервативной тактики, спрос можно назвать сдержанным. Другим важным фактором остается экономический. В связи с существующим уровнем неопределенности большинство компаний стремятся оптимизировать расходы. Поэтому показатель вакансии офисных помещений незначительно сократится и будет находиться на уровне 11,5 — 13%.
Про уровень спроса
Традиционно основными участниками рынка купли-продажи становятся крупные корпорации и частные инвесторы. Первые приобретают объекты больших площадей в рамках консолидации, а вторые выбирают офисы небольшого формата. Они используют две основные модели — арендный бизнес и флиппинг — владение недвижимостью в течение недолгого времени с последующей выгодной перепродажей.
Сейчас основной спрос приходится на площади до 2 тыс. кв. м, их приобретают средние и малые компании. Объекты небольшой площади становятся альтернативой низкодоходной жилой недвижимости. Они выступают защитным инструментом в условиях кризиса, что повышает их привлекательность для частных инвесторов с бюджетом 25-80 млн. рублей.
По итогам 2022 года объем спроса на московские офисы составил 1,1 млн кв. м. Несмотря на существующие проблемы, деловая активность арендаторов сохраняется. Прогнозируя тренды спроса, следует учитывать программу ввода новых площадей и планы ввода до 2025 года, а также снижение активности покупателей в условиях экономической неопределенности.
В этом году уровень спроса не превысит 950 тыс. кв. м. Основной ориентир сейчас — перестройка на реализацию проектов с государственным участием, как это было в прошлом году с БЦ «Верейская Плаза». В связи с падением спроса арендодатели все также будут поддерживать мотивационнную политику в части скидок в 15-25%. Однако в связи с постоянно меняющейся ситуацией такие дисконты могут быть предоставлены на краткосрочный период. Обычно он составляет один год. Активная фаза спроса в сегменте офисной недвижимости будет отложена до середины 2024 — начала 2025 года.
Про клиентский опыт
В связи со снижением спроса обостряется конкурентная борьба между девелоперскими компаниями, реализующими новые проекты.
Для достижения своих целей на рынке им необходимо ориентироваться как на запросы инвесторов, которые хотят быть уверены в надежности своих вложений и их быстрой окупаемости, так и конечных потребителей: компаний, приобретающих офисы для своих сотрудников, и арендаторов. На офисном рынке в условиях преобладания предложения над спросом особенно важным становится обеспечение позитивного клиентского опыта в офлайн-среде, то есть в офисном пространстве.
Он объединяет опыт взаимодействия человека с офисом и удовлетворенность предоставляемым сервисом. Первая составляющая включает в себя удачное расположение объекта, авторскую архитектуру, гармоничный дизайн интерьеров, внутреннее озеленение помещений, умные инженерные системы, благоустройство прилегающих территорий и многое другое.
Кроме того, в течение последних 5 лет основная повестка проектирования направлена на ориентацию ESG. Современный IT-ландшафт предполагает оцифровку всех посетителей для оптимизации процедуры их регистрации и учета, а также навигацию до места назначения посредством табло как в самих бизнес-центрах, так и на паркингах. Вторая составляющая клиентского опыта предполагает высокое качество обслуживания. В связи с этим в структуру ряда девелоперских холдингов входят управляющие компании, которые безукоризненно соблюдают стандарты сервиса.
Современная концепция будет выигрышной для тех девелоперов, которые станут активно использовать политику бережливой энергетики в части эксплуатации солнечных батарей на крышах зданий и энергогенерирующих полов, преобразующих шаги в энергию.
Про перспективы
Для рынка офисной недвижимости текущий год станет отголоском прошлого в части сохранения консервативной политики инвесторов, приобретающих большие площади. Однако с середины 2024 года должно начаться восстановление спроса за счет увеличения деловой активности, ввода большого объема новых площадей и уменьшения количества вакантных офисов. При этом вероятно, что к началу 2025 года ставки доходности выйдут на докризисные показатели.
Борис Богоутдинов, управляющий партнер консалтинговой компании «2Б Диалог»
Источник: www.arendator.ru
Что ждёт рынок коммерческой недвижимости в России?
По данным компании Knight Frank, в III квартале 2022 года объём инвестиций в коммерческую недвижимость в России сократился на 63% по сравнению с аналогичным периодом в 2021-м. Портал Novostroy решил опросить экспертов, чтобы разобраться с причинами этого спада. А также узнать, какие перспективы ждут рынок коммерческой недвижимости в РФ.
По данным компании Knight Frank, в III квартале 2022 года объём инвестиций в коммерческую недвижимость в России сократился на 63% по сравнению с аналогичным периодом в 2021-м. Портал Novostroy решил опросить экспертов, чтобы разобраться с причинами этого спада. А также узнать, какие перспективы ждут рынок коммерческой недвижимости в РФ.
Что ждёт рынок коммерческой недвижимости в России?
Novostroy: В чём вы видите основные причины снижения объёмов инвестиций в коммерческую недвижимость? Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:
Упомянутые организации
Рейтинг A / 10 объектов
Пандемия перевела многих сотрудников на удалённую работу. Бизнес достаточно быстро адаптировался к новым реалиям и нашёл немало плюсов в том, что часть персонала работала из дома. Наладилась автоматизация процессов, можно было экономить на аренде, снимая компактные площади для небольшой оперативной команды. Спрос на офисные помещения сократился ещё со второй половины 2020 года, но та ситуация теперь кажется лишь репетицией текущего кризиса сектора коммерческой недвижимости. Если в период пандемии можно было сохранить арендаторов, сократив платежи или предоставив кредитные каникулы, то сегодня массовый уход иностранных компаний сложно предотвратить силами бизнеса. Александр Кравцов, управляющий директор Fizika Development (девелопер инвест-отеля VIDI):
Упомянутые организации
Основная проблема, которая сегодня стоит перед инвесторами — низкий горизонт планирования: трудно просчитать риски и окупить вложения за предполагаемый период. Второй аспект — назначение коммерческого помещения: офис, апартаменты или торговые площади.
Если вложения в апартаменты с программами гарантированного пассивного дохода продолжают пользоваться спросом, то, например, с уходом с рынка крупных международных брендов, покупка помещений в новых торговых центрах сократилась. Мария Онучина, генеральный директор гостиничного оператора «25/7»: Причины более или менее очевидные — они в турбулентной политической и экономической ситуации на рынке.
Более того, повышенная ключевая ставка сыграла свою роль в доступности ипотечного кредитования и соответственно ударила по вложениям в «бетонные» инвестиции. Кроме того, сниженная инвестиционная активность могла быть вызвана как «низким» деловым и потребительским сезоном (период отпусков), так и перестроением экономики и потребительского поведения ввиду новых реалий.
Марчел Кырлан, директор департамента модерации и администрирования цифровой платформы законодательных инициатив «Инициатор»: Темп снижения объёмов инвестирования в коммерческую недвижимость в 2022 году обуславливается общей неопределённостью на рынке, вызванной текущей международной обстановкой и состоянием экономики. Многие инвесторы берут паузу, чтобы понаблюдать за ситуацией со стороны и справедливо оценить риски.
Стоимость строительства растёт, а спрос снижается. В основном предпочтение отдаётся вложению денег в готовые объекты недвижимости. На них спрос более актуален, так как потенциальных арендаторов или приобретателей коммерческой недвижимости останавливают высокие риски заморозки строящихся объектов и их несвоевременной сдачи.
Екатерина Сивова, руководитель инвестиционных проектов в инвестиционной компании Garnet: Основная причина в том, что у людей нет уверенности в завтрашнем дне. Политическая обстановка накаляется, границы под угрозой закрытия, а логистические цепочки поставок товаров не становятся более понятными и прозрачными.
Сейчас под ударом особенно оказались торговые центры, где ранее располагались магазины международных брендов. Согласование и договорённости о представительстве известных западных брендов длились несколько лет. Сегодня эти контракты разрываются, компании уходят с российского рынка, а помещения как раз остаются. К тому же поток людей в торговых центрах упал многократно.
Это обусловлено как первой миграционной волной после 24 февраля, так и второй — после 21 сентября. И предпосылок к скорому возвращению покупателей нет. Как нет и перспектив возврата большого числа иностранных туристов. Novostroy: Отразилось ли снижение спроса на средних ценах кв. м на рынке коммерческой недвижимости?
Мария Онучина: Застройщики по-разному реагировали на снижение спроса. Некоторые понижали стоимость квадратного метра, чтобы расширить свою воронку продаж и реализовать застоявшиеся квадратные метры.
Другие же начали прибегать к более неординарным решениям, например, введению расширенных программ рассрочек на лимитированный пул апартаментов (10/90, 20/80 и проч.), а также направляли свои усилия на субсидирование ставок ипотек от банков-партнёров. В совокупности можно говорить о том, что по проектам «25/7» не было существенного понижения стоимости реализации кв. м, а скорее даже постепенное увеличение.
Недвижимость реагирует на кризисные явления повышением стоимости. Ведь именно квадратные метры являются наиболее ликвидным и защищённым активом для вложения своих денежных средств. Ася Левнева: Текущая ситуация пока практически не отразилась на ценах коммерческих метров.
Арендодатели ещё надеются на то, что угасающий спрос поддержат госкорпорации, нефтегазовые компании, дополнительно они стараются перепрофилировать площади под коворкинги для фрилансеров. Но с усугублением геополитической напряжённости вакантных площадей на рынке становится всё больше, поэтому в сегменте коммерческой недвижимости наблюдается явный профицит предложения.
Марчел Кырлан: Стоимость возведения любых зданий сейчас настолько высока, что цена продажи неумолимо растёт. Сделок по продаже недвижимости совершается в разы меньше, так как покупателю необходимо расстаться с непривычно крупной суммой для покупки офиса.
А если квадратные метры приобретаются в строящемся здании, то ещё и ждать окончания строительства. Следовательно, многие компании на данный момент предпочитают осваивать рынок аренды, как более гибкий. Novostroy: Наблюдается ли снижение интереса к покупке коммерческих помещений на первых этажах новостроек?
Екатерина Сивова: Сегодня некоторые московские застройщики объявляют о 10-ти, 20-ти и даже 30-процентных скидках на коммерческую недвижимость в новостройках. Я не помню таких дисконтов с 2014-го года. По данным аналитиков Сбербанка, в 2019-м году покупатель коммерции на первичном рынке был готов ждать сдачи 15 месяцев. В этом году — уже только шесть.
Марчел Кырлан: В последние годы интерес к нежилым помещениям на первых этажах новостроек только вырос. Вызвана данная тенденция желанием будущих жильцов иметь в шаговой доступности супермаркеты, офисы выдачи заказов онлайн-магазинов или небольших кафе. Думаю, опыт пандемии подтолкнул многих россиян обращать больше внимания на инфраструктуру ЖК. Коммерческая площадь в новостройках неожиданно превратилась в желанный актив, который некоторые девелоперы теперь предпочитают не продавать, а оставлять в личном распоряжении для самостоятельной сдачи в аренду. Мария Онучина:
Упомянутые объекты
Жилой комплекс
Всё зависит от продукта, который реализует застройщик. Если инвестор верит в продукт, то он будет вкладываться в него вне зависимости от той или иной ситуации на рынке. На нашем проекте «25/7 Заневский» можно говорить о том, что вакантных коммерческих площадей на первых этажах апартаментов почти не осталось. Александр Кравцов: Снижение интереса к покупке коммерческих помещений на первых этажах новостроек мы не фиксируем. Как правило, такие объекты пользуются спросом ещё на этапе строительства, ведь именно они позволяют создавать нужную инфраструктуру для будущих жителей и гостей комплекса.
Упомянутые объекты
Жилой комплекс
В августе мы открыли продажи коммерческих помещений в составе апарт-отеля VIDI по цене от 600 000 рублей за квадратный метр, и пока не видим предпосылок для снижения цен. Особенно востребованными остаются помещения для объектов стрит-ритейла. Ася Левнева:
Упомянутые локации
13 объектов
В «Балтийской жемчужине» при относительно стабильной экономической ситуации лист ожидания на покупку коммерческих помещений на первых этажах ЖК формировался ещё задолго до сдачи объектов в эксплуатацию. До сих пор в нашем микрорайоне интерес к объектам торговой инфраструктуры обеспечен высоким спросом на лоты в жилых кварталах.
Novostroy: Стоит ли в текущих условиях инвестировать в подобные объекты (первые этажи новостроек) и в коммерческую недвижимость в целом? Мария Онучина: Безусловно, да. Как и было сказано ранее — бетонные квадратные метры в настоящее время являются наиболее защищённым активом для вложений.
Они не подвержены инфляции, риски защищены законодательством, а недвижимость растёт на протяжении последних десятилетий и пережила не одну волну кризисов. Как экономических, так и политических.
Марчел Кырлан: Как показала практика, небольшие торговые площади в спальных районах и на первых этажах жилых домов стали тихой гаванью для многих инвесторов, принося стабильный доход вне зависимости от политической и экономической ситуации в стране. Учитывая, что сейчас крайне сложно спрогнозировать, кто и в каких объёмах придёт на рынок, опытные инвесторы советуют обратить внимание на новую тенденцию строительства типа built-to-suit, характеризуя её как максимально безопасный способ для крупных вложений.
Особенно в ситуации текущей рыночной неопределённости. Built-to-suit — это стройка нового объекта недвижимости под потребности конкретного клиента. Данный подход в России раньше практически не использовался, популярнее была типовая застройка с последующим поиском арендаторов.
Александр Кравцов: Сейчас спад на инвестиционную недвижимость наблюдается из-за общей неопределённости на рынке и, повторюсь, снизившегося горизонта планирования. Однако у нас нет сомнений в том, что при стабилизации ситуации в экономике спрос вернётся на докризисные показатели. Екатерина Сивова: Безусловно стоит, но при соблюдении ряда условий.
Первое: тщательно выбирать проекты от надёжных застройщиков. Второе: исходить из пессимистичных прогнозов развития рыночной ситуации. Третье: вкладывать средства в помещения с ощутимым дисконтом. И самое важное: закладывать для инвестиций длительный горизонт планирования, и диверсифицировать назначение помещения для максимального извлечения прибыли.
То есть предполагать, что если сдача офисов станет не актуальна, можно передать в аренду, например, стрит-ритейлу. Вариaнт купил дёшево на спаде, продал дорого на подъёме — пока больше не работает.
Статья по данной теме 12 мая 2016
Конечно, наличие дорог, детских садов, больниц в шаговой доступности от нового места жительства — это очень важно. Но часто застройщики и новоселы забывают, что хорошо бы поблизости иметь и продуктовый магазин, и аптеку, и парикмахерскую.
Источник: www.novostroy.ru
