Одна из активно развивающихся тенденций в сфере коммерческой — это продажа готового бизнеса
На рынке большинство предложений готового бизнеса представлены под обривиатурой «ППА» т.е. переуступка права аренды.
Определение ППА
Сразу внесем ясность. Юридически переуступка права аренды (ППА) не подразумевает передачу прав на бизнес, т.е юридическое лицо, клиентскую базу и т.п., а только лишь переуступку одним лицом своего права аренды недвижимости другому лицу. Однако в силу того что продажа бизнеса в большинстве случаев подразумевает в том числе переуступку права аренды на помещение, в котором осуществляется такой бизнес, под термином «ППА» зачастую подразумевают продажу предприятия в целом.
На рынке сегодня ППА приобретает все большую популярность, растет и число предложений. Это обусловлено желанием бизнесменов с помощью продажи бизнеса в короткие сроки окупить свои затраты на бизнес от которого они по тем или иным причинам решили избавиться.
Купить готовый бизнес, переуступка аренды.Пекарня в центре.
Описание процесса продажи бизнеса.
Когда собственник бизнеса решает продать свое предприятие, ему прежде всего нужно определиться какой способ продажи ему подходит.
Основные способы продажи бизнеса:
— Продажа фирмы (ООО, ОАО, ЗАО и др.) путем смены учредителей, а в случае с акционерным обществом — продажи акций новому владельцу
— Договор продажи доли (долей)
— Договор продажи предприятия
— Договор продажи оборудования
— Прочие соглашения (в том числе «джентельменские» соглашения, расписки и т.п.)
Чаще всего выбирается наиболее простой и эффективный способ, а именно продажа бизнеса путем смены учредителей. Т.е. несложный процесс, при котором по заявлениям в налоговые органы одни учредители (продавцы) выходят из состава продаваемой организации, а другие (покупатели) заходят в ее состав. Именно этот способ вы должны рекомендовать продавцам в случае, когда они не определились как они будут продавать свое предприятие. Смена учредителей подразумевает тот факт что само юридическое лицо с его названием и со всеми его правами (в т.ч. собственно право аренды на помещение и другие права) переходит к новым владельцам. В случае же когда бизнес принадлежит ИП (индивидуальному предпринимателю) или учредители ООО не хотят продавать свое юридическое лицо вместе с предприятием, потребуются другие способы продажи.
Зачастую продажа бизнеса осуществляется путем составления т.н. «джентельменского» договора, когда допустим просто составляется список оборудования и стороны «ударяют по рукам» и передают деньги. Этот способ юридически не корректен, однако пользуется широкой популярностью при продаже не крупных и несложных по своему составу активов предприятий.
Активы и ценообразование в ППА
На сегодняшний день у собственников предприятия чаще всего до боли простая логика при формировании стоимости продажи своего бизнеса: «Сколько там я вложил в ремонт» плюс «А сколько я вложил духовных сюда сил» плюс «Какой же у меня крутой бизнес» и плюс еще миллион-другой. Конечно же это мягко говоря не корректный расчет и при таком способе расчета им едва ли удастся найти покупателя. И здесь нужен профессиональный подход, ведь в финансах правит математика.
Важность договора аренды при покупке готового бизнеса
Поэтому мы разработали эффективную формулу для расчета стоимости бизнеса, состоящую из сложения следующих показателей :
P × 8 + MA + NM + PPA — N
Где :
P — прибыль получаемая предприятием в месяц (при ее наличии), умноженная на 8 месяцев, однако в случае долгосрочного договора (например на 3, 5 или более лет) количество месяцев может увеличиваться до 18, (в зависимости от степени ликвидности бизнеса) т.к. возрастают гарантии по договору аренды и уменьшаются риски.
MA — Материальные активы: Оборудование, материалы, товар, мебель, инструмент и т.п.
NA — Нематериальные активы: Клиентская база, лицензии и сертификаты, рекламные возможности, сайт, какие либо права и т.п.
PPA — Стоимость прав аренды как отдельного актива. Чем ниже аренда, выше привилегии и срок договора аренды помещения, а так же чем выгоднее местоположение объекта, тем выше стоимость права аренды как такового .
N — Недостатки бизнеса. Например: высокая дальнейшая арендная плата, не проходное месторасположение, краткосрочный договор аренды, низкая прибыль, отсутствие персонала, неисправное оборудование и т.п.
Общие плюсы (преимущества, например наработанное торговое место, длительный срок существования бизнеса, аренда без последнего месяца, высокая прибыль и прочие преимущества и гарантии) подчеркивают его преимущества а так же в своей степени затрудняют процесс торга. Преимущества и плюсы бизнеса увеличивают его привлекательность, а минусы в свою очередь уменьшают или по крайней мере выявляют предмет для торга.
* Стоимость бизнеса может увеличиваться в зависимости от наличия существенных преимуществ
Так же стоит учитывать общий фон факторов и характеристик продаваемого предприятия, указанных в документе «Характеристики ППА»
Источник: virtyal-office.ru
Что такое ППА и с чем его едят)релиз лучших предложений продажа, ППА, продажа готового бизнеса за 3дня 22/24 октября
Продолжаем знакомить Вас с лучшими предложениями по продаже бизнеса в городе по версии ASK24CITY или ППА. Что же такое ППА? Это переуступка права аренды в основном от департамента имущества г. Москва. Отличается толерантной ставкой аренду от города и если помещение получали в аренду в конце 90-х/начале 2000-х: крайне продолжительные сроки аренды, причины продажи в основном такие:
· Перепродажа с целью заработать (может включать в себя ремонт помещения, от города они попадают в основном в крайне запущенном виде) а также раскрутку бизнеса для большей коммерческой привлекательности.
· Смена профиля деятельности
· Ну и разный шахер махер))) поэтому вы должны проверять тщательно документы на помещение, договора аренды, назначение использования по договору (ВАЖНО. ), отсутствие обременений и штрафных санкций, наличии договоров субаренды помещения(в некоторых договорах от ДГМИ прямым текстом это запрещено)вообщем всю историю взаимоотношений продавца(арендатора)с городом(арендодателем)
· Поскольку переуступка (ППА) происходит в основном путем замены учредителей в юр. Лице, Вам придется заказать аудит оного, дабы потом «не разрыдаться от счастья неожиданного приобретения)
Коммерческую целесообразность данного приобретения в основном представляют, торговые помещения, и помещения под общепит. У них более высокая ликвидность при сдаче в аренду(если только вы не ищете помещение под собственный бизнес). В любом случае нужно считать рентабельность данного приобретения. То есть сумма покупки ,количество оставшихся лет аренды, делим чтобы вывести арендную ставку с учетом потраченных на покупку ППА денег, и если цена аренды к рынку имеет дисконт процентов 30, то можно считать, что вы в плюсе, для общепита, это критично. Такая тайна: если вы платите в общепите за аренду половину от оборота, тогда можете считать что, вы просто при деле)).
Давайте посмотрим на общую картину за последние три дня, помещения отбирались в ручном режиме из нашей базы, мы не являемся ни владельцами и не представляем их интересы. Если Вам интересны предложения из данного релиза регистрируйтесь на сайте и работайте в профессиональной CRM там, есть и контакты собственников или риелторов их представляющих и ссылки на первоисточник где было размещено предложение.
Если вы хотите чтобы Вашим вопросом (продажа, покупка, аренда) занялись профессионалы с более чем 15 летним опытом работы на рынке коммерческой недвижимости Москвы, обращайтесь с вашими предложениями через форму на сайте
Столовая м. Площадь Ильича
Адрес: Москва, проезд Завода Серп и Молот
Цена: 1000000 руб
ППА столовой . Ст. М. Площадь Ильича, Авиамоторная , 10 м.п., проезд завода Серп и Молот Второй этаж четырехэтажного административного здания , 105 кв.м. Мебель, оборудование, коммуникации. Арендная плата 85 000 руб. В здании 400 чел.
Рядом на этой же территории БЦ 2000 чел. Там нет столовой с нашей кухней. Хотят продать за 1 000 000 руб.
Столовая-кафе м. Беломорская
Адрес: Москва, Смольная улица,
Цена: 3500000 руб
Продается готовый бизнес общественного питания через ППА. Заведение находиться в многофункциональном офисном здании бизнес-центр «Смольная 24а» на первом этаже 18 этажного здания, вход в кафе напротив 4 лифтов, которые поднимают ежедневно тысячи человек. Огромные площади бизнес- центра заполнены 100% арендаторами.
Арендодатели этого помещения являются огромным холдингом, с серьёзными и правильными подходами к арендаторами, которые готовы всегда помочь в Ваших проблемах. Заведение работает в течении 1,5 лет успешно. Сделан отличный ремонт, куплено новое оборудование, персонал из 4 человек работает с открытия заведения, полностью обучен.
Работаем с европейской кухней приготовления блюд, подача через линию раздачи. заведение работает 5 дней в неделю, есть возможность работать в выходные. Доступ в заведение до 20 часов, потом все ставиться на охрану до утра. Есть возможность работать круглосуточно с договорённости с арендодателем. Арендная плата составляет 204000 руб. Депозит за 2 месяца внесен.
Кафе прибыльное, с огромными возможностями увеличивать выручку. на дополнительные вопросы готова ответить при встрече, или по телефону.
Кафе м. Коптево
Адрес: Михалковская улица,
Цена: 2150000 руб
Продажа кафе Соffее Мооsе в Коптево! Вложение в открытие кафе с 15 посадочными местами — 2 150 000?. Есть возможность сотрудничать с Яндекс едой! В кофейне проведён дизайнерский ремонт. Мебель выполнена из хороших материалов под заказ! Есть большая база постоянных гостей!
Поставщики выполняют работу свою на 100%. В кафе имеется свой туалет со всеми видами диспенсоров: полотенце, мыло и туалетную бумагу. Также большое круглое зеркало. Имеется 3 шкафа напольных: уборочный инвентарь, гардеробная и еще один для всего остального. Кофемашина Nuоvа Simоnеlli Аррiа 2 2GV.
Купил новую. В отличном состоянии. Кофемолка МDХ без бункера. Фильтр не дешевый Вritа для кофемашины(17000?). Касса подключена к планшету, денежному ящику и терминалу! Имеется всё необходимое оборудование: Ледогенератор, термопот, гриль, микроволновка, быстрый интернет(оплаченный за октябрь). Кафе вышло уже в ноль за два месяца!
Причина продажи: открытие другого бизнеса!Продажа бизнеса до 25.10.2019!!
Кафе м. Охотный Ряд
Адрес: Газетный пер.,
Цена: 3900000 руб
Продается действующая пиццерия в центре Москвы, в Газетном переулке. Метро Охотный ряд. Ресторан работает более 9 лет. Долгосрочный, зарегистрированный договор аренды до 2024г. Арендная плата 250000 руб.
Коммунальные платежи 70000 руб. 1 учредитель. Помещение находиться в нежилом здании. Продается со всем оборудование. Площадь помещения 206, 5 кв м, 2 торговых зала, на 50 посадочных мест, есть летняя веранда, внесена в дислокацию.
Есть парковка для персонала на 2 места, погрузочно — разгрузочная зона. В ресторане установлена печь для пиццы на дровах, хоспер для приготовления шашлыков на углях. Стоит современная система учета.
Торговая площадь м. Текстильщики
Адрес: 2-й Грайвороновский проезд,
Цена: 900000 руб
ППА отдела в гастрономе. Отличное предложение! Шикарные перспективы! Мясо-колбасы-сыры-молочка-кондитерка-хлеб и т п. Раскрученная точка, постоянные покупатели. Выручки 25-30 тр, подтверждаются документально.
Соседи:-Овощи-фрукты, пиццерия, разливное пиво, кулинария, бургерная и табак. Все вопросы по телефону
Торговая площадь м. Красносельская
Адрес: Москва, Краснопрудная улица, 22-24
Цена: 450000 руб
Продаётся торговая точка с фруктами, овощами, сухофруктами в проходимом торговом центре. 1 минута от м. Красносельская. Подробнее по телефону.
Торговая площадь в Москва Большая Почтовая ул., 34 (16.1 м?)
Адрес: Большая Почтовая ул., 34
Цена: 4250400 руб
«Резиденции архитекторов» — жилой комплекс премиум-класса. Находится в сердце столицы — в ЦАО, в Басманном районе Москвы, между Рубцовской набережной и Большой Почтовой улицей. Квартал будет соединен прямым пешеходным мостом с ТПУ, включающим станцию м. Рубцовская (открытие планируется в конце 2019 г.) и в пешей доступности от м. Электрозаводская и м. Бауманская.
Это комфортно и тщательно продуманный проект для тех, кто ценит высокий уровень комфорта и качество жизни. Насыщенная инфраструктура, разнообразие архитектурных решений, ландшафтный дизайн и собственный пешеходный бульвар с торговой галереей. Первая очередь: корпусы 10, 11, 12, 13, 16. Вторая очередь: корпусы 3, 4, 5, 6, 7. Третья очередь: корпусы 1, 2, 8, 9. Готовность: 1 очередь-IV квартал 2019 г. 2 очередь I квартал 2020 г. 3 очередь I квартал 2020 г. Выгодные инвестиции: -офисы с видом на набережную -2 минуты до метро -открытые планировки -дизайнерские лобби -огромные арочные окна
ППА ТЦ м. Крылатское
Адрес: ул. Крылатские Холмы,
Цена: 6000000 руб
Продаю готовый бизнес в виде торгового центра. Помещение, цокольный этаж 600кв.м., под любую сферу деятельности, в данный момент используется как торговый центр и дом быта .Есть все оборудование ( стеллажи , холодильники и тд.)Есть несколько арендаторов . Можно использовать под магазин алкоголя, офис, склад. Все коммуникации, МГТС, Интернет.
В шаговой доступности от метро, рядом конечная остановка общественного транспорта. Два отдельных входа. Лицензия на продажу алкоголя. 70 кВт электроэнергии, 5 мокрых точек ,вентиляция .Аренда городу 145 000р в месяц. Продажа происходит через смену учредителя .
ВНИМАНИЕ. вся информация взята с нашей автоматизированной базы собственников, мы не являемся владельцами и используем данную инфо в качестве промо, телефоны владельцев и другую информацию ищите в базе объектов на сайте, https://youtu.be/ZFWjJUFxMuY
#Москва #недвижимость #общепит #ППА
Источник: dzen.ru
Что такое продажа прав аренды (недвижимость)
Продажа прав аренды на объект недвижимости, по сути, является сделкой по переуступке этих прав. В некоторых случаях такие сделки являются взаимовыгодными и, кроме того, позволяют сэкономить время на расторжении договора аренды и оформление нового. Но при заключении сделки перенайма и продаже прав недвижимости должны быть соблюдены некоторые условия, считающиеся существенными, без которых переуступка права может быть признана недействительной.
Статьи по теме:
- Что такое продажа прав аренды (недвижимость)
- Как выкупить арендуемое помещение
- Как продать участок, если он в аренде
Когда продажа права аренды может быть выгодна
Переуступка права аренды, в том числе и за деньги, позволяет получить недвижимость в аренду на тех же условиях, на каких был заключен договор с предыдущим арендатором. В том случае, когда договор аренды был заключен на длительный срок и на особо выгодных условиях, когда он был зарегистрирован по всем правилам в органах Росреестра, контрагент, даже перекупив право аренды, не остается внакладе. Переуступка права аренды также используется в тех случаях, когда аренда была изначально оформлено на одно из предприятий, входящих в холдинг, а затем его арендатором становится другое предприятие этого же холдинга.
На что необходимо обратить внимание при оформлении договора
Следует учитывать, что продажа права аренды вовсе не аналогична субаренде. В первом случае все права и обязанности, оговоренные в заключенном ранее договоре аренды, переходят к контрагенту и первоначальный арендатор полностью исключается из договорных отношений между арендодателем и контрагентом. При субаренде контрагенту переходит только право пользоваться арендованным имуществом, да и то на конечный срок.
Продажа права аренды является единственно возможным решением при переуступке этого права. Договор, заключенный между первым арендатором и контрагентом обязательно должен быть возмездным, чтобы исключить риск признания такого договора как дарения, поскольку такая форма передачи прав на недвижимость запрещена между юридическими лицами. Именно поэтому только договор перенайма права аренды, в котором указан размер и порядок внесения платы новым арендатором, будет трудно оспорить и признать недействительным. В этом договоре должна быть оговорена не только передача права аренды, но и тех обязанностей, которые возлагаются на нового арендатора: порядок и условия пользования передаваемым в аренду имуществом, его содержания, а также вопросы внесения арендной платы и ремонта.
В тексте договора перенайма нужно также предусмотреть передачу новому арендатору предыдущим пакета документов. В него должен входить оригинал первичного договора аренды, оригинал свидетельства о государственной регистрации права аренды, технический и кадастровый паспорт на строение или помещение, кадастровый паспорт или план земельного участка, а также документы, подтверждающие своевременное внесение арендной платы предыдущим арендатором. Договор перенайма составляется в форме договора аренды, поскольку в этом случае он является основным договором. В том случае, когда первичный договор аренды был зарегистрирован в органах Росреестра, договор перенайма также подлежит обязательной регистрации.
Совет полезен?
Статьи по теме:
- Как продать землю в аренде
- Как передать права
- Как продать помещение
Добавить комментарий к статье
Похожие советы
- Как продать нежилое помещение
- Как выкупить чердак
- Как выкупить нежилое
- Какие документы нужны для сделке по переуступки прав
- Как оформить переуступку
- Как купить квартиру по переуступке
- Что такое доверительное управление недвижимым имуществом
- Как сдать в субаренду
- Как продавать коммерческую недвижимость
- Какие документы нужны для продажи нежилого помещения
- Как выкупить подвал
- Что такое переуступка права при продаже квартиры
- Можно ли продать квартиру по переуступке, если она в ипотеке
- Как продать склад
- Как арендовать помещение с правом выкупа
- Нужно ли регистрировать договор аренды
- Как выкупить муниципальное помещение
- Как заработать на перепродаже квартир
- Что такое отчуждение имущества
- Как происходит обмен недвижимости
- Как расторгнуть договор аренды
- Как сдать нежилое помещение
- Как оформить договор ренты
- Как оформить субаренду
Источник: www.kakprosto.ru