Что знать при покупке арендного бизнеса

Сегодня мы расскажем о переуступке права аренды на городскую недвижимость. Если вам нужен бизнес и вы хотите приобрести готовый, читайте нашу статью.

Наша компания оказывает помощь в приобретении права аренды >> на помещения от ДГИ Москвы с уже заключенными договорами с правом выкупа или уже идущем выкупом, по ставкам ниже рыночных.
Мы так же предоставляем услуги по подготовке и участию в аукционных торгах >> на помещения от Департамента имущества города Москвы (ДГИ).

У города можно приобрести права аренды недвижимости двумя способами:

1 — путем участия в открытых аукционных торгах (есть несколько видов аукционов – на общих основаниях, специализированные для СМП; аукционы в отношении объектов культурного наследия; аукционы, проводимые Государственными бюджетными учреждениями).

2 — путем приобретения организации в активах которой есть права аренды городского имущества

⠀⠀
В обоих способах существуют нюансы. Например:

7 правил успешной покупки студии для арендного бизнеса. Доходная жилая недвижимость

1.1 При приобретении ППА путем участия в аукционе на общих основаниях выкуп возможен только через 2 года аренды.

1.2 Аукцион для СМП дает право выкупа через 5 лет наличия помещений в Перечне 211-ПП и 3 лет аренды данного помещения.

Это довольно распространенная форма продажи ППА, но для многих бизнесменов при покупке она не является выгодной. Поэтому обратите на это внимание. Если основным критерием для покупки права аренды на государственное имущество является возможность выкупа в максимально сжатые сроки, то лучше от такого варианта отказаться.

Покупая организацию в активах которой значится права на аренду городского имущества также необходимо обращать внимание на некоторые особенности.

***Переуступка прав аренды на нежилые помещения в Москве и Подмосковье на выгодных условиях!

Иногда продавец может умолчать об обстоятельствах, которые впоследствии приведут к проблемам с выкупом помещений или изначально делают выкуп невозможным.

⠀
Затруднения при выкупе:

*По аренде существует задолженность
-Она должна быть погашена перед выкупом

*Другое юр.лицо уже ранее пыталось выкупить арендуемые помещения и утратило это право
-Нужно пройти процедуру восстановления права выкупа, и сам процесс выкупа будет иным, чем при обычных условиях

*договор аренды заключён не с ДГИ города Москвы, а с ГКУ,ГБУ,ГУП и тд
-выкуп становится невозможен

*приобретаемый бизнес не является СМП (субъектом малого и среднего предпринимательства)
-Выкуп возможен только по истечении двухлетнего срока аренды и приведения юр. лица в соответствие требованиям к СМП.

*договор заключен по результатам специализированного аукциона для СМП
— на таких аукционах торгуются помещения из 211-ПП, а, значит, а значит условия будут такими как мы описывали чуть выше в пункте 1.2.

Переговоры при покупке готового бизнеса. №10 Как купить готовый бизнес. Нюансы.

Таким образом зная об особенностях приобретения ППА вы теперь сможете выбрать наиболее подходящий вариант в зависимости от Вашей стратегии по дальнейшему управлению объектом госнедвижимости.

Понравилась статья? Поделитесь, пожалуйста, с друзьями!

Источник: www.apex-realty.ru

Все тонкости покупки коммерческой недвижимости

Купля-продажа коммерческой недвижимости

Задайте свой вопрос нашему лучшему юристу:
Артему Комарову .

Инвестиция в коммерческую недвижимость – довольно распространенный способ приобретения материальной выгоды. Кто-то приобретает нежилые помещения для собственного бизнеса, а для кого-то покупка сопряжена с последующей перепродажей или сдачей в аренду. В любом из указанных случаев покупателю необходимо знать, какие документы подготовить и каким способом приобрести коммерческий объект выгоднее.

Что нужно знать?

Под коммерческой недвижимостью понимаются такие объекты недвижимости (здания, сооружения или земля), для которых установлено целевое назначение – извлечение прибыли. Это могут быть офисные помещения, здания под торговые центры и магазины, заведения общественного питания и т.д. Приобрести данный вид недвижимости могут как юридические, так и физические лица, но процесс приобретения будет иметь свои особенности.

Юридическому лицу

Чаще всего коммерческую недвижимость приобретает именно эта категория лиц. Представитель юридического лица, совершающий такую покупку, должен быть готов предоставить покупателю следующие сведения:

сведения о регистрации организации из ЕГРЮЛ;
сведения из ЕФРСБ об отсутствии процедуры банкротства;
доверенность на представителя (если он является приобретателем);
информация о руководителе организации и главном бухгалтере.

Таким образом, можно сделать вывод, что процедура купли-продажи коммерческой недвижимости юридическим лицом осложняется подтверждением сведений о самом наличии юр.лица, его платежеспособности и руководящих лицах. Потребуется и разрешение учредителей.

Физическому

Законодательно физические лица имеют право приобретать коммерческую недвижимость, даже если они не зарегистрированы в качестве ИП. Как правило, нежилые помещения в коммерческих целях приобретают лица, занимающие управленческие должности. Для физ.лиц выделяют следующие особенности:

если гражданин состоит в браке – потребуется согласие супруга на покупку;
имущество, приобретенное в браке, будет являться совместно нажитым.

Для заключения договора ему понадобится только удостоверить свою личность и предоставить ИНН. От ИП потребуются дополнительно свидетельство регистрации из ЕГРИП и налоговые сведения.

Выгодно ли покупать?

Выгоду можно приобрести двумя путями:

используя помещение для бизнеса (под магазин, сеть общественного питания и т.д.);
перепродав купленную недвижимость дороже;
сдавая помещения в аренду.

Как показывает практика, наиболее выгодным является последний вариант, особенно если приобретаются помещения под офисы. Здание должно соответствовать нескольким требованиям, чтобы его можно было перепродать или выгодно сдать в аренду:

парковка вблизи здания;
нахождение рядом с остановками общественного транспорта или метро.

Не меньшей популярностью пользуется приобретение торговых помещений. Их цена, как правило, несколько выше чем у офисных помещений. Если не заниматься перепродажей, а оставить помещение себе и использовать его по целевому назначению, прибыль будет поступать от продаж.

Как выбрать?

Зная цель, можно оценить целевую аудиторию. Так, для ресторанного бизнеса хорошо подойдут одноэтажные здания с большой площадью и наличием парковки рядом с ним. Для арендного бизнеса хорошо подойдут офисные помещения. Если здание с офисами находится в центре города или вблизи него, арендная плата может быть несколько выше средней.

Поиск предложений

Популярные интернет-площадки для объявлений о купле-продаже недвижимости или сайты конкретного города (региона) забиты предложениями.

Стоит отдавать предпочтение объявлениям с наиболее полной информацией и фотографиями объекта. Не стоит выбирать «кота в мешке».

По-прежнему пользуются спросом объявления в печатной прессе. Предпочтение стоит отдавать местным СМИ и специализированным изданиям, посвященным предложениям купли-продажи. Наиболее рискованный способ – объявления на столбах или стендах, содержащие только номер телефона продавца. Не стоит забывать и о такой возможности, как приобретение недвижимости у муниципалитета через аукцион. Информация о его проведении появляется на сайте администрации и в местных СМИ за 30 дней до начала торгов.

Осмотр объекта и проверка документов

Доверять только объявлению – опрометчиво. Покупатель должен своими глазами увидеть здание. Желательно лично обсудить все нюансы с продавцом. Риелтор, как правило, знает только ту информацию, которую указал продавец. Чтобы уберечься от рисков и мошенничества, нужно убедиться в юридической чистоте объекта недвижимости. В этом помогут выписки из ЕГРН.

В них будет содержаться информация об обременениях, арендаторах, если таковые имеются.

Как приобрести помещение через торги?

В настоящее время наибольшее распространение получили интернет-аукционы, но и традиционные, живые торги, не канули в лету. Через торги реализуется коммерческая недвижимость:

находящаяся в собственности у государства или муниципалитета;
находящаяся в собственности лица (физического или юридического), признанного банкротом;
находящаяся в собственности должника и подлежащее реализации по исполнительному листу;
у физических, юридических лиц или ИП по их желанию осуществить продажу таким образом.

Можно ли у города?

Государство и МО — такие же субъекты гражданских правоотношений, как физ. и юр.лица. Они также являются собственниками объектов недвижимости, в том числе и коммерческой.

В соответствии с ФЗ № 178 «О приватизации государственного и муниципального имущества» без торгов приобрести нежилую недвижимость у муниципалитета можно лишь в тех случаях, когда имеется преимущественное право покупки. Таким правом обладают лица, арендующие здание или землю более 2 лет. О проводимых торгах можно узнать и подать заявку как на сайте муниципального образования, так и непосредственно через администрацию.

Наш лучший юрист ждет ваш вопрос:

Требования к тому, кто планирует приобретение

Лица, желающие приобрести коммерческую недвижимость посредством аукциона, должны подготовить все необходимые документы и передать их не позднее, чем за пять дней до проведения торгов. Для физических лиц необходимо подготовить следующий перечень документов:

два экземпляра заявки на участие в аукционе;
оригинал и копия паспорта;
если лицо состоит в браке – согласие супруга;
документы об уплате задатка;
опись указанных документов.

Для ИП – дополнить данный перечень свидетельством о регистрации и свидетельством постановки на налоговый учет. Предоставить нужно как оригинал, так и копии.

Для юридических лиц:

два экземпляра заявки на участие в аукционе;
копия свидетельства о регистрации юр.лица (нотариально заверенная);
копия учредительных документов (нотариально заверенная);
сведения о руководителе организации;
документы об уплате задатка;
опись указанных документов.

Законодательно установлен запрет на приобретение недвижимого имущества через аукционы следующим категориям:

ГУПы и МУПы;
органы гос.власти и органы МСУ;
юр.лица, чей уставной капитал на 25% и более принадлежит государству или муниципалитету.

Требования к помещениям

Недвижимость как лот аукциона должна обладать представленными ниже характеристиками:

является объектом капитального строения;
не имеет обременений или ограничений;
не подлежит сносу и не является аварийным строением;
подключена к сети ИТО;
соответствует всей технической документации.

Кто и как инициирует аукцион?

Инициатива продать коммерческую недвижимость посредством торгов может исходить как от государства или муниципалитета, конкурсного кредитора (если речь идет о продаже имущества при банкротстве), иных собственников таких недвижимых объектов, так и от самого покупателя. Покупатель должен через ЕГРН найти земли и здания, принадлежащие муниципалитету, и подать соответствующую заявку в администрацию. Однако всю необходимую документацию ему придется подготовить самостоятельно. После этого инициатор становится преимущественным покупателем. Остальные инициаторы аукциона за 30 дней до него обязаны сообщить о его проведении в СМИ.

Как проводятся торги?

Торги проводятся в форме открытого аукциона. Он может быть проведен и в электронной форме. В первом случае участник аукциона должен явиться на место проведения, удостоверить свою личность и предъявить билет участника торгов. Если нет возможности, явиться может представитель, предоставив нотариально заверенную доверенность.

Участники аукциона передают свои предложения о цене в закрытых конвертах (если форма подачи предложений является закрытой) или открыто оглашают, если установлена такая форма. В том случае, если предложения о цене будут равны, победителем аукциона будет признан тот, кто предложил ставку раньше. По общему же правилу, победителем является покупатель, предложивший наиболее высокую цену.

Процедура участия в электронной форме отличается лишь тем, что участнику не нужно выходить из дома. Достаточно подключиться к интернету и зарегистрироваться на электронной площадке.

Оформление и заключение договора купли-продажи

Каких-либо отличий при заключении купли-продажи после проведения аукциона от обычной сделки по покупке коммерческой недвижимости нет. В договоре должны быть указаны:

сведения о продавце и покупателе;
информация о самом объекте недвижимости (характеристики, адрес и т.д.);
стоимость;
порядок оплаты;
условия передачи в собственность покупателя.

Скачать бланк договора купли-продажи коммерческой недвижимости
Скачать образец договора купли-продажи коммерческой недвижимости

объекта – для офисной или торговой недвижимости в приоритете проходные места в центре города. Склады и производства, наоборот, могут находиться в удалении от центральных районов.
Стоимость – бюджет покупателя часто ограничен определенной суммой.
Наличие коммуникаций – электричество, водопровод, канализация, телефон, интернет, газ необходимы для полноценного ведения бизнеса и для привлечения арендаторов.
Парковка и транспортная развязка – эти факторы обеспечивают удобство посетителей и повышают имидж объекта.
Для разных сфер деятельности имеют важность другие факторы: удобство погрузки-разгрузки товаров, близость остановок общественного транспорта, охрана и видеонаблюдение на объекте, возможность обеспечения особых температурных условий и уровня влажности. Нюансов масса, и желательно постараться все учесть.

Как осуществить сделку?

После выбора подходящего объекта самое время приступить к оформлению покупки. Упростить процесс поможет пошаговая инструкция:

Анализ документации. Действительно ли продавец является собственником объекта и имеет право на продажу? Если договор купли-продажи составлен продающей стороной, обязательно вчитайтесь в каждую строчку. Ничего не должно насторожить и вызывать двойного толкования, все должно быть однозначно написано. Проверьте, нет ли у собственника долгов по коммунальным и иным сопутствующим платежам.
Проведение экспертизы. Экспертная оценка позволит удостовериться в том, что помещение пригодно для использования в коммерческих целей. Экспертиза выявит, если в помещении проводилась незаконная перепланировка, перенос инженерных коммуникаций. В данном случае внесенные изменения сначала необходимо зарегистрировать.
Заключение договора. Указываются все реквизиты владельца и покупателя, полная информация об объекте, сумма продажи и порядок расчетов. Обязательно в документе указываются санкции к сторонам на случай нарушения условий договора (просрочки платежа, несоответствия информации действительному положению дел). Договор в трех экземплярах обоюдно подписывается. Многие задаются вопросом, нужно ли регистрировать сам договор купли-продажи. Эта процедура необязательна, регистрации подлежат лишь права на недвижимое имущество. Согласно ст. 131 и 164 ГК РФ, регистрация договора необходима только в двух случаях: если в сделке произошли изменения условий после регистрации прав на собственность или если данный вид недвижимости подлежит специальному учету
Оплата по сделке. Производится в порядке, указанном в договоре (наличными, перечислением, одной суммой или частями).
Подписание акта приема-передачи помещения. Процедура необязательна, но на практике часто используется. В акте указывается состояние помещения, а подпись означает, что обе стороны ознакомлены с этой информацией.
Регистрация прав на объект. Подписанный договор передается в Росреестр вместе с остальными документами. Продавец должен предоставить
свидетельство на право собственности, подтверждающие возникновение этого права документы (договор о купле-продаже);
технические документы (кадастровый паспорт, справка с БТИ, подробный план, техпаспорт помещения);
документы владельца (паспорт физлица, учредительные документы для юрлица).

Если продаваемое помещение является отдельно стоящим зданием, необходимы также документы на землю. Покупатель предоставляет собственные документы, подтверждающие правовой статус и личность, при необходимости прилагается акт приема-передачи помещения.

Обязательно прилагается платежный документ об оплате госпошлины: для покупателя-физлица сумма составит 2000 руб., для юрлица – 22000 руб. При покупке земельного участка под объектом необходимо заплатить пошлину и на его оформление: 350 руб. для физлиц или 1000 руб. для юридических лиц.

После получения свидетельства на право собственности сделка будет полностью завершена. Стандартный срок регистрации прав собственности на недвижимое имущество не превышает двух недель с момента подачи документов.

Скачать бланк купли-продажи коммерческой недвижимости
Скачать образец купли-продажи коммерческой недвижимости

Различия в оформлении сделки физическим лицом, ИП и юрлицом

Если покупатель – обычный гражданин, от него требуются только паспорт и справка ИНН. Аналогичные личные документы необходимы, если физическим лицом является продавец. Для ИП дополнительно нужно предоставить свидетельство о регистрации и ИНН индивидуального предпринимателя.

В случаях, когда покупатель или продавец – юридическое лицо, то список документов гораздо шире:

Свидетельство о регистрации ИП, ООО, ОАО или другого вида юридического лица.
Устав Общества.
Учредительный договор.
Решение о назначении директора (гендиректора).
Протокол собрания учредителей с решением о проведении сделки купли-продажи коммерческой недвижимости.
Нотариально заверенная доверенность на регистрацию прав собственности (при передаче документов на регистрацию третьим лицам).

Как купить у города: особенности сделки

Не всегда продавцом оказывается физическое или юридическое лицо, иногда в качестве собственника выступает город. В таком случае недвижимость выставляют на торги, принять участие в которых может кто угодно (ИП, юрлицо, граждане РФ и нерезиденты). Существует программа «1 рубль за кв.м.» (в год), согласно которой нежилые помещения сдаются в долгосрочную аренду при условии размещения социально-значимых объектов для города (учреждения образования, здравоохранения, культуры).

Что может предложить город:

нежилые помещения в продажу и аренду;
права на размещение/осуществление торговли в нестационарных торговых объектах;
земельные участки под строительство в аренду;
проекты строительства транспортных узлов или благоустройства территории на продажу.

Большая часть торгов проводится в форме электронных аукционов, где победителя определяют по одному критерию – предложенной цене. Для проектов дорожного строительства и благоустройства победителя выявляют по нескольким критериям: цена, опыт реализации аналогичных проектов, предлагаемые сроки реализации.

Арендуемые объекты могут быть впоследствии проданы арендаторам, но на данный момент эта возможность есть только у тех, кто заключил договор до 1 июля 2013 года. Информация о торгах распространяется на городских инвестиционных сайтах, а также на сайте torg.gov.ru. Для участия необходимо подать заявку, подать необходимые документы и внести задаток (в зависимости от типа объекта может составлять до 50% от начальной цены лота).

Если в торгах побеждает другой участник, задатки остальных возвращаются обратно. Так, например, стартовая цена подвального помещения площадью 15,2 кв.м. в Москве составляет 1,095 млн. рублей, а задаток – 219000 рублей.

Пошаговая инструкция приобретения у города

После выбора подходящего объекта, стартует процедура участия в торгах:

Подача заявки. Документ заполняется в электронном виде по форме, прилагаемой в торгах.
Внесение средств на задаток.
Предъявление документов. Перечень различен для физических и юридических лиц, общим является платежный документ,подтверждающий перечисление задатка.
Физические лица предоставляют копии документов, удостоверяющих личность (все страницы паспорта, для несовершеннолетних – паспорт или свидетельство о рождении и паспорта родителей/опекунов и их письменное согласие).
Для ИП – выписка из ЕГРИП или нотариально заверенная копия таковой, полученная не ранее, чем за 6 месяцев до подачи заявки.
Для юр.лиц – выписка из ЕГРЮЛ (или копия, нотариально заверенная в течение последнего полугода), доверенность от юридического лица или документы на право представлять его интересы, удостоверяющие личность представителя документы, копии учредительных документов, решение об одобрении проведения сделки.
Осмотр помещения.
Получение извещения о месте и времени проведения торгов. Информация размещается на официальном сайте города и в местных газетах не менее, чем за месяц до начала аукциона.
Проведение аукциона. Конкурсная комиссия выбирает покупателя по лучшей цене или другим параметрам. В случае победы заключается договор купли-продажи, а задаток засчитывается в общую сумму средств покупки. В случае проигрыша задаток возвращается за вычетом комиссии на проведение торгов.
Оформление договора. Комиссия и покупатель подписывают протокол аукциона, после чего каждая из сторон получает по экземпляру. С победителем продавец заключает договор о продаже недвижимости, составленный стороной продажи. Договор не требует регистрации, кроме случаев, оговоренных ст. 131 и 164 ГК РФ, упомянутых выше. Госпошлина также уплачивается в соответствии с нормами: 2000 рублей для покупателей-физ.лиц или 22000 рублей для юридических лиц.
Публикация результатов торгов. Информация выкладывается на сайте и в газетах в течение 3 дней с момента подписания договора.

В целом, покупка коммерческой недвижимости у города отличается лишь процедурой проведения торгов.

Подводные камни

Приобретение коммерческой недвижимости может быть сопряжено с определенными рисками:

у продавца отсутствуют права собственности на объект недвижимости;
вероятность того, что права на собственность могут быть оспорены третьим лицом;
некорректное оформление прав на собственность;
возможная виндикация недвижимости – требование вернуть незаконно приобретенное имущество законному владельцу;
возникновение дополнительный расходов в больших размерах;
требования о возврате долгов или возмещения убытков, возникших ранее в процессе пользования имуществом.

Если не учитывать возможные риски, есть вероятность стать жертвой обмана и понести большие убытки. Любой приобретаемый объект необходимо проверять на юридическую чистоту.

Кроме юридических рисков следует учитывать и политическую и экономическую ситуации на рынке. Вследствие кризиса может снижаться спрос на объекты, уменьшаться цена аренды, возможен спад доходности.

Стоит ли покупать?

Несмотря на риски, многие принимают положительное решение о покупке коммерческой недвижимости. По данным ЦИАН, за первые три квартала 2017 года инвестиции в коммерческую недвижимость увеличились на 40% по сравнению с тем же периодом 2016 года. За 2014-2017 годы активность инвесторов в жилой сектор упала в три раза, теперь все больше вкладывают к коммерческие объекты. Причина тому – выгода от ее использования.

Средняя доходность офисной недвижимости составляет 13-18% в год, что значительно выше аналогичного показателя для жилой недвижимости. Такое вложение средств выгоднее и банковских вкладов, ведь даже при высоких процентах есть риск банкротства банка, а страховая сумма по вкладам составляет лишь 700 тысяч рублей, что гораздо меньше стоимости большинства коммерческих объектов.

Как определить и снизить риски?

Если говорить о политических и экономических рисках, прежде всего нужно оценить ситуацию на рынке.

Насколько она стабильна?
Нет ли резких скачков цен на товары и услуги с высоким спросом?
Были ли перемены в налогообложении в сфере коммерческой недвижимости?

Если сложно оценить ситуацию самостоятельно, почитайте аналитические статьи экспертов рынка с прогнозами на будущее. Это даст вам базу для принятия верного решения. Юридические риски можно снизить, обратившись за профессиональной помощью юристов, которые проверят объект на «чистоту».

При самостоятельном управлении процессом покупки не забудьте проверить наличие документов, устанавливающих право собственности, кадастровый паспорт. Желательно провести полную экспертизу документации.

Важно: особое внимание обратите на объекты, документы на которые выдавались в период 80-90х годов. В это период замечен внушительный процент ошибок в оформлении документации.

Проверьте, не находится ли объект под обременением. В случае покупки обремененной недвижимости сделка будет считаться незаконной. Частая смена владельцев объекта за короткий период тоже тревожный сигнал для покупателя.

Предлагаем вашему вниманию полезные материалы, посвященные купле-продаже коммерческой недвижимости:

Нюансы купли-продажи от собственника.
Оценка стоимости помещения.
Особенности продажи.

Покупка коммерческой недвижимости – важный шаг, любой нюанс при этом имеет значение. Не ленитесь проверять каждый пункт договора, проводить экспертизу, тщательно осматривать помещение. От этого зависит будущее вашего бизнеса и возможные финансовые потери.

Источник: urexpert.online