Девелоперское направление бизнеса что это

Девелопмент в западной практике — это освоение и развитие определенных территорий, то есть постройка объектов недвижимости и создание общественных пространств. В таком виде это понятие перекочевало и в отечественную сферу недвижимости.

Описание профессии

Понятие девелопер носит двоякий смысл: так называют и компанию-застройщика, которая осваивает определенный земельный участок, и её сотрудников, которые отвечают за реализацию проекта.

Соответственно, девелопер, или менеджер девелоперских проектов, — это специалист, занимающийся строительством недвижимости с целью извлечения прибыли. Чаще всего под девелопментом понимается комплексная застройка с жилой и коммерческой недвижимостью.

При этом девелопер может работать и как подрядчик (так называемый fee-development), выполняющий проект заказчика за вознаграждение, так и сам отвечать за строительство и реализацию (так называемый speculative development). Во втором случае все финансовые риски девелопер берет на себя, но и вся прибыль также достается ему.

Кто такой Серикгалий Мукатаев? Девелопер или Застройщик? Девелоперская Компания M Level

Чем занимаются девелоперы

Смысл деятельности девелоперов в том, чтобы разработать адекватный и коммерчески успешный проект застройки, исходя из особенностей местного рынка недвижимости и потребностей клиентов.

В наше время мало просто построить многоквартирный дом — нужно ещё организовать объекты инфраструктуры, заинтересовать малый и средний бизнес, продумать транспортную доступность и многое другое. Каждый шаг требует глубокого анализа с оценкой рисков, а также преимуществ и недостатков будущего проекта.

Что конкретно делают девелоперы:

Покупка или взятие в аренду земельного участка;
Оценка его коммерческого потенциала и анализ рынка недвижимости;
Проработка концепции проекта (жилой комплекс, коттеджный поселок, торгово-офисное здание);
Маркетинговые исследования (продвижение, рекламные кампании, позиционирование);
Получение разрешения на строительство;
Контроль хода строительства объекта;
Сдача в аренду и продажа недвижимости (торговых помещений, квартир, офисов и т.д.).

Менеджер девелоперских проектов занимается здесь главным образом решением организационных проблем, а также отчасти финансовыми вопросами.

На него могут возлагаться: контакты с местной администрацией, договоренности с коммунальными службами и снабжающими организациями, поиск инвесторов и подрядчиков, оценка рисков, формирование бюджета, контроль расходов, заключение договоров с кредитными организациями и т.д.

Карьерные перспективы

Девелопер — это по сути управленец из категории топ-менеджмента. Он персонально курирует все процессы строительства, сам набирает команду и раздает задачи. Как правило, путь к этой должности начинается с позиции финансового менеджера в строительной организации, либо инженера-строителя. В любом случае попасть сюда можно только при многолетнем опыте работы и предпринимательских талантах.

Кто такой девелопер? Как заработать на недвижимости?

Обучение на девелопера

Принято считать, что девелопер — это обязательно строитель, то есть человек с высшим инженерным образованием. Соответственно, за плечами должно быть как минимум «Промышленное и гражданское строительство» и диплом инженера-строителя, либо архитектора.

Источник: dzen.ru

Что такое девелопер и чем занимаются девелоперы

Застройщики

Автор Захарычев Сергей На чтение 6 мин Просмотров 1.5к. Опубликовано 12/05/2017

В последнее время в деловой прессе либо на телевидении нередко возникает вопросы, касающиеся строительства офисных либо жилых площадей, и в этих дискуссиях часто применяется теминология «девелопер», а также «девелоперская деятельность».

Когда человек говорит, что он занимается девелопментом недвижимости, многие люди зачастую понятия не имеют, что это значит. Одни люди думают, что этот человек риелтор или агент по недвижимости, другие представляют архитектора или застройщика.

Действительно, многим людям, не знакомым с особенностями и спецификой строительного бизнеса, хотелось бы понять что такое девелопер, чем занимаются девелоперы, а также хотелось больше узнать о внутренней организации девелоперских компаний. Поэтому необходимо разобраться в вопросе кто же такие девелоперы, дать толкование данному понятию, а также привести примеры девелоперов и прояснить вопрос, что значит быть девелопером недвижимости.

И для начала, необходимо начать с исходных положений, а затем разъяснить детали этого бизнеса.

Что такое девелопер

Девелопмент (с англ. to develop, переводится как «управлять, развивать») или девелоперская деятельность – это разновидность предпринимательской деятельности, связанной со строительством, а также изменением (реконструкцией, реставрацией и т.д.) существующих зданий, строений и сооружений капитального характера либо земельных участков и приводящей в итоге к росту их рыночной стоимости.

Соответственно, на вопрос что такое девелопер простыми словами, можно ответить таким образом:

Девелопер – это компания или человек, которая покупает и развивает дома, здания и земельные участки, с целью продажи и получения от них прибыли. Девелопер осуществляет руководство инвестиционным проектом, при осуществлении которого он заинтересован предельно уменьшить риски и максимально увеличить доходность.

Девелоперы недвижимого имущества фактически являются предпринимателями, которые создают новое здание. Они выходят и покупают землю, ставят команду на место (архитектора, инженера и т. д.), получают необходимые разрешения на строительство (конечно, с помощью своих сотрудников), финансируют сделку, а затем нанимают строителей, фактически создающих и реализующих проект в жизнь.

Чем занимаются девелоперы?

Развитие недвижимости можно рассматривать как двигатель, который стимулирует рост в сфере недвижимости. Застройщики недвижимости приобретают недвижимость, на которой они планируют развивать свои проекты в сфере недвижимости, будь то в коммерческих или жилых сферах.

Эти две широкие категории охватывают все: от розничного, офисного и промышленного развития до отдельных и многоквартирных домов. Варианты столь же бесконечны, как и ваше воображение, но ваш опыт и образование помогут вам расти и преуспеть в этой, порой непостоянной и всегда сложной отрасли.

Реализация девелопером инвестиционного проекта

Процесс осуществления инвестиционного проекта в девелоперской деятельности включает в себя несколько этапов.

1. На первой стадии выполняется выбор земельных участков под строительство, готовится детальный бизнес-план, а также технико-экономическое обоснование выгодности проекта. На данном этапе проводится скрупулезный анализ рынка и оценка предполагаемых финансовых итогов от воплощения в жизнь проекта.

2. На 2-й стадии девелопер получает всю нужные разрешения и согласования на строительство либо скоординировать все условия договора аренды. Все указанные действия проводятся до начала процесса реализации проекта.

3. На последующем этапе непосредственно приобретается объект инвестиционного проекта. Источником финансирования на приобретение может быть как собственный, так и заемный капитал. Как правило девелоперы пытаются укоротить срок строительства для снижения своих издержек.

4. Дальше девелоперу необходимо приступить к организации проектных и строительных работ. Для выполнения чего могут быть привлечены иные организации, крупнейшие девелоперские компании имеют собственные подразделения для данных работ. Чтобы максимально уменьшить риски на этой стадии девелоперу надлежит постоянно контролировать ход работ.

5. На последней стадии инвестиционного проекта девелопер продает готовый объект недвижимости. В отдельных случаях девелоперская компания оставляет право собственности объекта за собой и сдает площади в аренду. В этом случае управление объектом не заканчивается на этой стадии.

Девелоперы напоминают дирижеров оркестра. Они не играют на каких-либо инструментах, они просто руководят исполнением.

Захарычев Сергей
Автор статьи: главный редактор проекта, эксперт в области архитектуры и строительства.
Задать вопрос

Но в то же время девелоперы берут на себя 100% ответственности и рисков проекта. Если здание нерентабельно и не окупается (потому что вы не можете продать квартиры или сдавать в аренду офисные помещения), все это ложится на девелопера (и его инвесторов). Все остальные члены команды получают оплату в зависимости от фактически выполненных ими услуг.

Это различие – то, что может сделать строительство объекта недвижимости столь прибыльным, однако без рисков не будет и прибыли. Это и отличает строителей (застройщиков) от девелоперов. Многих отталкивают указанные возможные риски. Но как правило больше прибыли можно получить именно в качестве девелопера.

Но также необходимо понимать, что девелоперы в конечном итоге больше обращают внимание на уже построенную среду. Это печальная реальность этой индустрии. Несмотря на то, что архитекторы тратят гораздо больше времени, чем средний девелопер, думающий о том, как сделать здания и города великолепными, вероятно, у них не так много общего. Потому что, если бы они думали об этом, у нас, наверное, не было бы столько ужасных зданий в наших городах. Однако это так, потому что архитекторы не берут на себя этот риск.

Самый известный девелопер

Наиболее известным девелопером в мире по праву считается американский миллиардер, ныне президент США Дональд Трамп. Ему удалось создать множество потрясающих объектов недвижимости, в том числе небоскребов.

В качестве проекта с мировой известностью можно привести пример такого объекта, как Trupm Tower (башня Трампа), которая находится в одном из престижных районов Нью-Йорка – 5-й Авеню. Высота небоскреба составляет 202 м., а ориентировочная стоимость около 318 млн. долларов.

Девелоперская деятельность способна приносить колоссальную прибыль, но она в свою очередь сопряжена и с высокими рисками. Для того чтобы быть удачным девелопером, необходимо уметь распознавать потенциальные возможности и предугадывать по-настоящему выгодные вложения.

Источник: delovoy-kvartal.ru

Кто такой девелопер и как его правильно выбрать

Поговорим о том, кто же такие девелоперы, чем они отличаются от застройщиков. Расскажем, как правильно выбрать девелоперскую компанию, чем нужно руководствоваться, чтобы максимально снизить риск остаться без недвижимости и денег. Ответим на распространенные вопросы, касающиеся девелопмента.

Кто такой девелопер

На английском термин «девелопмент» означает просто «развитие». Однако в нашей стране этим термином обозначают исключительно развитие любых объектов недвижимости. Речь идет о строительстве, реставрации, реконструкции жилой, производственной, коммерческой недвижимости. При этом развитие объектов недвижимости всегда производится с целью получения прибыли.

Девелопер организует процесс создания или улучшения объектов недвижимости, чтобы заработать на этом, увеличивая их стоимость.

Действовать девелопер может по-разному. Например, купил участок земли, построил дом, продал с выгодой. Или отремонтировал обветшавший объект, повысил его стоимость, опять-таки, продал по более высокой цене.

Чаще всего девелоперами выступают юридические лица со штатом сотрудников, ведь объемы выполняемых работ велики, и один индивидуальный предприниматель может не справиться. Да и конкуренция на рынке девелопмента достаточно высока.

Структура девелоперской компании

В состав юридического лица, работающего в сфере девелопмента, чаще всего входят следующие подразделения:

Производственные, основные. Это коммерческие, строительные, плановые отделы.
Управленческие и административные. Это ревизионные, правовые, кадровые, финансовые отделы, руководящие и контролирующие структуры.
Хозяйственные. Клининговые, транспортные, обслуживающие отделы.

Такие крупные предприятия могут выполнять все функции девелоперов, о которых мы расскажем чуть ниже.

Отличия девелопера от застройщика

В классическом понимании понятие «девелопер» намного шире, чем просто «застройщик». Если второй занимается исключительно строительными работами, выполняя заказы клиентов, то первый привлекает инвестиции, ищет участок земли, строит, ремонтирует, а потом занимается поисками покупателей. Функций у девелопера больше.

Однако в нашей стране «девелопер» часто используется как синоним «застройщика». Да, есть девелоперские компании, которые просто строят объекты под заказ. Но чаще всего девелопер объединяет функции и проектировщиков, и строителей, и риелторов, и инвесторов. То есть задач у него больше, чем у обычной строительной компании.

Какие функции выполняет девелопер

Функций у девелоперской компании на самом деле много:

Поиск способа вложения средств. То есть изучение рынка недвижимости в поисках наиболее выгодного варианта инвестиций.
Оценка привлекательности расположения объекта, поиск подходящего земельного участка в выбранном районе.
Проектирование объекта, составление плана строительства.
Составление сметы расходов. Проводится точный расчет суммы вложений, которые обязательно должны окупиться.
Привлечение сторонних инвесторов. Часто собственных денег у девелопера просто недостаточно. Поэтому он начинает рекламировать свое объект, привлекая желающих выгодно вложить деньги.
Контроль за расходованием средств, все должно идти точно по плану, по смете.
Контроль за строительством, капитальным ремонтом, реконструкцией. Процесс должен идти четко по графику, ведется управление строительной бригадой.
Продажа объекта. Целиком или по частям. Или сдача в аренду, если речь идет о коммерческой недвижимости. На этом этапе девелоперу важно выбрать эффективную маркетинговую стратегию и выгодно продать/сдать в аренду готовый объект или объекты недвижимости.
Управление объектом. Зачастую девелопер берет на себя функции управляющей компании, занимается текущими ремонтами и обслуживанием зданий.

Виды девелопмента

Различают следующие виды девелопмента:

Спекулятивный. Инвестирует деньги сам девелопер, не привлекая сторонние средства. При этом он может обращаться в банк за кредитованием. После того, как проект будет реализован, девелопер сам сдает в аренду или продает объект. Так часто строят крупные ТРЦ. Весь риск ложится на девелопера, но зато и вся прибыль достается ему лично.
Built-to-suit (BTS) девелопмент. Это уже строительство по заказу. Инвестор нанимает девелопера, чтобы возвести конкретный объект. Девелопер выступает также проектировщиком и консультантом, но иногда просто застройщиком.
Fee-девелопмент. Это уже полный девелоперский цикл, но реализуется он на деньги инвестора. Девелопер сам определяет, куда и как выгоднее вложить доверенные ему деньги, выбирает, разрабатывает и реализует проект с нуля, получая за это конкретное вознаграждение.

Самые крупные российские девелоперы

К лидерам российского рынка недвижимости по состоянию на 1 июля 2019 года относились:

Группа ПИК, Москва. Строит 7,4 миллиона квадратных метров различной недвижимости.
Группа ЛСР, Санкт-Петербург. Объемы строительства достигают 4,1 миллиона «квадратов».
Холдинг Setl Group, тоже Петербург. Строит 3,4 миллиона «квадратов».
Группа ЦДС, также из Петербурга. Объемы строительства — 1,5 миллиона м 2 .
Группа ЮгСтройИнвест из Ставропольского края. Строит 1,36 «квадратов» недвижимости.

При этом нельзя считать, что именно объемы строительства делают девелопера крупнейшим на рынке. Да, это важный показатель, но не единственный. Например, московские ГК «Гранель» и «Самолет-Девелопмент» лидируют за счет оптимальной сбалансированности бизнеса. А ЮгСтройИнвест и ЦДС по показателям риска из пятерки лидеров выпадают.

Разорившиеся девелоперы

Далеко не все девелоперы могут успешно вести бизнес. За минувшие 10 лет от банкротств девелоперов в нашей стране пострадали минимум 40 тысяч человек. Самые крупные скандалы были связаны со следующими компаниями:

«СУ-155». Этой группой, оставившей недостроенными 150 объектов, владел Михаил Балакин.
Mirax Group. Входила в пятерку самых крупных девелоперов России, однако в 2011 году прекратила существование, не сдав порядка 600 тысяч квадратных метров недвижимости. Владел группой Сергей Полонский.
ООО «Трансфорт». Банкротство предприятия затронуло полторы тысячи человек, 8 зданий остались недостроенными. Владел «Трансфортом» Юрий Кузнецов.
УК «Премьер Девелопмент». Оставил без недвижимости и денег порядка тысячи дольщиков, не достроив ЖК «Лебединое озеро». Владелец — Алексей Муромцев.
ГК «Небоскреб ГБ» Бабека Гасанова. Без средств остались около 800 инвесторов, речь шла о ЖК «Ново-Никольское» на территории Новой Москвы.

Критерии выбора девелопера

Как видим, случаи банкротства девелоперов, проблем с ними — не редкость. Поэтому к выбору девелоперской компании нужно подходить тщательно, руководствуясь следующими критериями:

Сколько лет работает предприятие на рынке и сколько объектов успело успешно сдать в эксплуатацию. Понятно, что чем больше, тем лучше. Это станет доказательством опыта и надежности девелопера.
География работы. Если компания строит в разных регионах, это говорит о размахе деятельности и умении привлекать инвесторов.
Перечень партнеров и инвесторов. Кто работает с девелопером? Если это ведущие компании, государственные предприятия, крупные банки — отлично. Значит, девелоперу доверяют.
Наличие проектных деклараций. То есть проектной документации по всем прошлым объектам. Она вывешивается на официальном сайте, закон требует сохранять всю проектную документацию три года. Открытые для всеобщего доступа декларации также позволяют узнать, есть ли у девелопера задолженность.
Сведения о судебных процессах. Узнать о них можно на сайте ГАС РФ «Правосудие». Суды по различным объектам, конечно, настораживают.
Отзывы клиентов и инвесторов. Да, есть заказные отзывы, которые пишут копирайтеры на деньги конкурентов девелопера. Но все же, информацию стоит поискать. Кроме того, целесообразно лично отправиться на уже сданный объект, чтобы побеседовать с владельцами квартир. Узнаете много интересного.
Пакет документации. У девелопера должны быть разрешение на строительство, договор страхования ответственности строителя, документы на участок земли. Отсутствие хотя бы одного из данных документов — очень тревожный звонок.
Из какого источника финансируется объект. Лучше всего, когда девелопер вкладывает свои собственные средства. Кредиты банков могут обернуться просрочкой и замораживанием стройки.
Договор. Этому документу нужно уделять особое внимание. Наш портал неоднократно призывал вас не подписывать документы без их тщательного изучения. Договор с девелопером должен быть максимально подробным, с указанием всех характеристик объекта, обязательствами сторон, форс-мажорами и так далее. Можно привлечь стороннего юриста, который оценит договор.
Как быстро идут работы, соблюдаются ли графики строительства. В среднем в многоквартирном доме за месяц строят два-три этажа. Пусть это будет для вас ориентиром.
Зарплата сотрудников. Если девелопер уже пару месяцев не платит зарплату собственным строителям — это плохой знак. У предприятия точно проблемы с деньгами.

Вопросы и ответы по девелопменту

Ответим на самые распространенные вопросы, касающиеся девелопмента.

Что такое редевелопмент?

Это реконструкция старых объектов недвижимого имущества. Например, переделка производственных зданий закрывшегося предприятия. Девелопер переводит участок из промышленных земель в предназначенные для жилой застройки, сносит ветхие строения и, например, строит коттеджный поселок. Или жилой комплекс в стиле лофт. Также могут вестись работы с историческими зданиями, старыми домами, которые реконструируются.

Что подразумевается под девелоперским проектом?

Это полный цикл работ — от выбора идеи до продажи или аренды объекта. Мы уже писали, какие функции выполняет девелопер в процессе своей работы. Девелоперский проект может включать часть или все из них.

Кто такой веб-девелопер?

Это человек, который разрабатывает и развивает сайты, чтобы продать их. Связь с девелопментом прямая. Только речь идет о развитии не объекта недвижимости, а интернет-портала.

Заключение

Девелоперов в России достаточно много. Однако отыскать надежного непросто. Руководствуйтесь нашими критериями, изучайте историю компании, учитесь отличать застройщика от настоящего девелопера.

И помните, что вложения в недостроенную недвижимость, девелоперский проект — всегда связаны с крупными инвестициями и возможными рисками.

Источник: finach.ru