Филиал НОУ ВПО Московский технологический институт «ВТУ»
в г. Оренбурге, Россия
Функциональный бизнес-процессинг девелоперов
Современный этап развития девелоперского бизнеса в России обусловлен усилением дифференциации подразделений компаний, возможно в самостоятельные хозяйствующие субъекты, но остающихся в интеграционном взаимодействии. Это связано с видением собственников своих ролей в бизнесе, а также целесообразностью выделения видов девелоперского бизнеса, имеющих обособленные целевые установки и модели управления. Просматривается тенденция образования следующих направлений бизнеса, и далее возможно хозяйствующих субъектов:
— инвестиционно-строительная компания, цель функционирования которой заключается в эффективной реконструкции /строительстве объектов коммерческой недвижимости, т.е. в оптимальном расходовании средств;
— управляющая компания (УК), цель функционирования которой заключается в максимально прибыльном управлении объектами коммерческой недвижимости.
Девелоперский проект как продукт: грамотно создаем и успешно реализуем.
По мнению собственников, такой подход позволяет усилить конкурентные преимущества как отдельных компаний за счет самостоятельного ведения сторонних проектов, не связанных с собственными объектами недвижимости, так и синергетического эффекта от реализации стратегии интеграции, за счет более эффективного управления затратами.
Таблица 1 — Базовые параметры направлений девелоперского бизнеса по функциональным направлениям
Структуризация девелоперской компании на этапе формализации самостоятельных подразделений осуществляется по конгломератному типу с самостоятельным построением инвестиционно-строительного подразделения и управляющей компании (УК), объединенных общим управленческим воздействием со стороны президента и функционального комплекса.
При этом просматривается четкая тенденция усиления дифференциации функциональных подразделений, где концентрируются центры ответственности, формирующие систему бизнес-процессов на базе: разрабатываемой нормативной/регламентной документации и комплекса оценочных показателей результативности. Эта дифференциация в свою очередь диктует необходимость применения технологий управления, связанных с усилением роли управленческого учета и необходимостью построения адекватной информационной системы управления. Стратегический подход развития функциональных сфер деятельности девелоперов предполагает выделение следующих основных центров ответственности по функциональному принципу:
— маркетинг (обоснование рыночной целесообразности проектов, ценовая и ассортиментная политика, брокеридж, продвижение);
— управление проектами (ведение проектов реконструкции/строительства объектов недвижимости);
— юридические аспекты управления.
Пример структуризации базовых функциональных аспектов основных центров ответственности по бизнес-процессам и регламентируемых результатов их деятельности приведены в таблице 2. Данные центры ответственности будут генерировать управленческую отчетность с детализацией результатов по уровням управления, подразделениям, бизнес-процессам, что обеспечит возможность применения для контроля и анализа методов оценки на основе комплексного использования прогнозных, плановых и фактических финансовых, стоимостных, натуральных, качественных, временных и т.д. показателей. В общем виде структуризация бизнес-процессов девелопера приведена на рис. 1.
Что такое бизнес-девелопмент?
Рисунок 1 – Общая структуризация бизнес-процессов девелопера
Таблица 2 – Базовые функции основных центров ответственности девелопера по бизнес-процессам (пример)
2. Обеспечение объектов коммунальными услугами
3. Техническое обслуживание инженерных систем и оборудования
4. Ремонт по заявкам арендаторов
Сосредоточение процессов управления на верхнем уровне не означает, что все управленческие бизнес-процессы осуществляются только институциональным уровнем. Происходит перераспределение функций с верхнего до второго и ниже уровня иерархии. Это те функции, осуществление которых в отдельных компаниях невозможно или приводит к дублированию:
— осуществление единой технической политики для всех компаний структуры (в том числе IT-политика);
— унификационные процедуры в учете;
— создание сквозных (комплексных) систем управления бизнесом (контроллинг, бюджетирование, управление качеством) и др.
Для девелоперов, ведущих несколько направлений бизнеса (реконструкция, сдача помещений в аренду, техническая эксплуатация объектов недвижимости и др.), кроме бизнес-процессов управления на верхнем уровне, все бизнес-процессы естественным образом структурируются по данным направлениям.
При этом отчетность, генерируемая в центрах ответственности, должна аккумулироваться в единую систему баз данных управленческого учета, посредством которой осуществляется информационный обмен результатами между уровнями управления и центрами ответственности. Так, каждый уровень управления предполагает внутреннее разделение ролей центров ответственности в процессе подготовки, принятия, исполнения и контроля управленческого решения, среди которых:
— «Администратор» — принимает решение в пределах компетенции и полномочий и несет ответственность за его результаты;
— «Контролер» — координирует подготовку, оценку, обоснование и реализацию принимаемых управленческих решений, а также контролирует процесс, качество и эффективность их исполнения;
— «Исполнитель» — реализует принятые управленческие решения и исполняет полученные поручения по определенной схеме и в соответствии с регламентами бизнес-процессов и взаимодействий.
Механизм управления результатом сквозной, т. е. подразумевает реализацию соответствующих бизнес-процессов и операций центрами ответственности всех уровней управления в соответствии с закрепленными правами и полномочиями.
Рост и дифференциация по функциональным сферам деятельности диктует необходимость создания единой информационной системы управления. Цель создания такой системы состоит в необходимости:
— систематизации информации по уровням управления и центрам ответственности, в пространстве и во времени;
— унификации учетных процедур и создании комплексной системы показателей;
— анализа, формирования баз данных и хранения информации;
— предоставления по запросу целевой информации для подготовки, реализации, контроля, оценки и анализа управленческих решений и др.
Реализация данных и других, более детализированных задач, возможна через систему электронного документооборота и единой IT-политики.
Источник: be5.biz
Девелопмент как бизнес процесс
Глава 4. Практика построения эффективного девелопмента. Бизнес процессы и бизнес компоненты эффективного девелопмента
Теория без практики мертва.
А.В. Суворов
Именно действие придает добродетели истинную ценность и достоинство.
Цицерон
Крупный успех составляется из множества предусмотренных и обдуманных мелочей.
В.О. Ключевский
Существование любой компании связано с постоянным принятием решений. Эти решения могут быть продиктованы, даже навязаны событиями окружающей жизни или же, наоборот, могут быть инициированы изнутри компании для упреждения этих событий. В зависимости от принципов, используемых при их принятии, решения могут быть разделены на 2 категории.
Первая категория — эффектные решения, то есть те, что дают внешний эффект, как правило, короткий по времени и обманчивый по внутреннему содержанию, но за то требующие минимальных усилий. Вторая категория — эффективные решения, в результате реализации которых формируются глубинные изменения, трансформирующие процесс, на который они направлены. Эти решения дают долговременный эффект от их реализации, но часто требуют продолжительной, методичной работы и значительных трудозатрат в ходе их реализации.
Настоящая глава содержит набор решений и приемов, проверенных на практике и позволяющих, по мнению автора, существенно повысить эффективность девелоперской деятельности как в рамках одного отдельно взятого проекта, так и инвестиционно-строительной компании в целом. Главной целью при написании данной главы было изложение указанных приемов и решений в виде единой стройной системы, позволяющей получить итог их воздействие на компанию, многократно усиленный за счет выраженного синергетического эффекта от их комплексного применения.
Вся информация, приведенная в настоящей главе, проверена на практике и изложена в минимальном, но при этом, как надеется автор, достаточном для понимания объеме. Структура изложения и масса взаимных ссылок в изложенном материале обусловлены стремлением автора отразить существующее в реальной деятельности динамическое взаимодействие и взаимовлияние бизнес-компонентов и бизнес-процессов эффективного девелопмента.
Оглавление
Источник: ef-development.ru
Девелопмент как эффективная система управления инвестиционно-строительным проектом
Development as an effective management system construction and investment projects
Авторы
Белобородов Роман Сергеевич
Институт бизнеса и политики, Москва
Аннотация
Рассмотрено применение концепции «Development», как эффективной методологии управления инвестиционно-строительными проектами в рамках системного подхода. Обобщены и систематизированы теоретические основы применения данной концепции на примере создания малоэтажного жилого комплекса.
Ключевые слова
Система управления, структура, девелопмент, проект, эффективность управления, малоэтажный жилой комплекс (коттеджный поселок).
Рекомендуемая ссылка
Белобородов Роман Сергеевич. Девелопмент как эффективная система управления инвестиционно-строительным проектом // Современные технологии управления. ISSN 2226-9339. — №2 (2). Номер статьи: 0202. 02.2011. Режим доступа: https://sovman.ru/article/0202/
Authors
Beloborodov Roman S.
graduate student
Institute of Business and Policy, Moscow
Abstract
The article presents the material of the application of the conception «Development» as the effective methodology of the investment-construction project management within the framework the systems approach. Theoretical principles of the application of this conception are generalized and systematized based on the example of the creation of the low habitable complex.
Keywords
Management system, structure, development, project, management efficiency, low habitable complex (cottage settlement).
Suggested citation
Beloborodov Roman S.. Development as an effective management system construction and investment projects // Modern Management Technology. ISSN 2226-9339. — №2 (2). Art. # 0202. Date issued: 08.02.2011. Available at: https://sovman.ru/article/0202/
Проблема совершенствования развития строительных организаций заставила расширить исследования в области разработки и внедрения новых форм, методов и систем управления с целью повышения конкурентоспособности и эффективности их функционирования. Одной из таких форм является «девелопмент» (от англ. to develop – развивать, разрабатывать, раскрывать).
Девелопмент в России — это вид бизнеса, выделившийся в условиях становления рыночной экономики из смежных направлений предпринимательской деятельности в сферах недвижимости, инвестиций и строительства.
По мнению отечественных ученых Мазура И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г., которые занимаются исследованиями в области управления и развития недвижимости, «девелопер — участник рынка профессиональных услуг, обеспечивающий создание, управление и продажу объектов недвижимости; а девелопмент – это особый процесс и особый вид профессиональной деятельности (бизнеса), связанный с качественным преобразованием недвижимости и обеспечивающий возрастание ее стоимости. Ключевыми признаками девелопмента является именно качественное, то есть принципиальное преобразование и возрастание стоимости недвижимости, в том числе и эффективности инвестиций».
В данной статье автором рассматривается этот термин в более широком понятии. Девелопмент – как система управления процессом создания и развития недвижимости, в результате чего происходит изменение ее физических, экономических, правовых свойств и обеспечивается возрастание ее стоимости.
Почему же именно система, а не разновидность деятельности в области управления проектами? Для того чтобы ответь на этот вопрос в начале следует рассмотреть само понятие «система управления».
Системами управления считают системы, которые предназначены для такого воздействия на объект управления, которое переводит этот объект в желаемое состояние и/или предает параметрам происходящих в нем процессов определенные количественные или качественные значения под влиянием управляющих сигналов или воздействий. [2, стр. 11]
Мескон М.Х., Альберт М., Хедоури Ф., указывают, что системой принято называть то, что решает проблему, и в глоссарии дают ей такое определение: «Система (system) – единство, состоящее из взаимозависимых частей, каждая из которых привносит что-то конкретное в уникальные характеристики целого».
Те же авторы указывают, что существует два основных типа систем. Закрытые системы имеют жесткие фиксированные границы, их действия относительно не зависимы от среды, окружающей систему. Открытые системы характеризуются взаимодействием с внешней средой, откуда получают энергию, информацию, материалы, причем могут и должны приспосабливаться к изменениям внешней среды для выживания. Организации считаются открытыми системами, потому что они динамично взаимодействуют с внешней средой.
Крупные составляющие сложных систем зачастую сами являются системами (например, область управления проектами в девелопменте). Эти части называются подсистемами. Подсистемы, в свою очередь, могут состоять из более мелких подсистем. Поскольку все они взаимосвязаны, неправильное функционирование даже самой маленькой подсистемы может повлиять на всю систему в целом.
Р.А. Фатхутдинов дает следующее определение: «Системный подход – методология исследования объектов как систем. Система состоит из двух составляющих; 1) внешнее окружение, включающее в себя вход и выход из системы, связь с внешней средой (взгляд вовнутрь, первично); 2) внутренняя структура – совокупность взаимосвязанных компонентов, обеспечивающих процесс воздействия субъекта управления на объект, переработку входа и выхода и достижения целей системы (взгляд изнутри, вторично).
Структура системы – совокупность компонентов системы, находящихся в определенной упорядоченности и сочетающих локальные цели для наилучшего достижения главной (глобальной) цели системы. Количество компонентов системы и их связей должно быть минимальным, но достаточным для выполнения главной цели системы.
Способ принятия решений – способ выбора методов сбора и обработки информации, формы мотивации в сочетании с методом принятия решений, определяет скорость и качество принятия решения.
Построение системы – определение количества компонентов системы, необходимого для нормального функционирования по достижению ее целей, структуризация компонентов по уровням иерархии (анализ) и установление между ними связей. Правильность структуризации проверяется синтезом или сложением компонентов, начинающимся с нижнего уровня иерархии.
Функционирование системы – организация взаимодействия энергии и вещества системы по достижению запланированных целей, координация, учет и контроль, мотивация и регулирование взаимодействия компонентов системы.
Развитие системы – процесс совершенствования системы на основе изучения механизма конкуренции, законов воспроизводства, развития потребностей, экономии времени и другое, обеспечивает выживание системы.
Обучение системы – процесс накопления знаний и привития системе навыков в принятии рациональных управленческих решений».
Р.А. Фатхутдинов дает также около 30 правил применения системного подхода при формировании системы управления, позволяющие создать эффективную и полную систему управления, соответствующую любому даже очень сложному объекту управления, например, такого как инвестиционно-строительная (девелоперская) компания. В качестве правил он определил обязательный учет при формировании системы управления таких свойств сложных систем, как первичность целого над частью, свойство неаддитивности (несводимость свойств системы к сумме свойств ее частей), свойство минимальности и достаточности компонентов системы для реализации ее целей, свойство упрощения (оптимизации уровней управления) и автоматизация процессов производства и управления, свойство гибкости, разумность пределов множественности описаний системы вследствие множественности ее свойств, свойство достаточной самостоятельности компонентов системы для ее нормального функционирования, свойство минимальности связей с внешней средой, высокая степень открытости системы в условиях глобальной конкуренции при условии обеспечения всех видов безопасности и другие.
Механизм управления обычно рассматривается как составляющая часть системы управления, обеспечивающая воздействие на факторы, от состояния которых зависит результат деятельности компании. По определению М.И. Круглова «…Комплексный механизм управления представляет собой совокупность экономических, мотивационных, организационных и правовых (а в ряде случаев и политических) способов целенаправленного воздействия субъектов хозяйствования и воздействия на их деятельность, обеспечивающих согласование интересов взаимодействующих сторон, объектов и субъектов управления» . [3, стр. 126]
Эффективность механизма управления, успех деятельности компании зависит как от внешних, так и от внутренних факторов. Факторы внешней среды делятся на факторы прямого и косвенного воздействия. Фирма своими решениями может управлять факторами прямого воздействия. Управление факторами косвенного воздействия, в принципе, тоже возможно.
Однако такое управление требует больших ресурсов и имеет более отдаленные последствия. Коммерческие организации в своей практической деятельности считают факторы косвенного воздействия определенными (детерминированными). Для определения их значения используют методы прогнозирования. [4, 65 стр.]
Как отмечалось ранее, системы управления инвестиционно-строительными (девелоперскими) проектами являются достаточно сложными. В интересах анализа или синтеза они должны быть подвергнуты декомпозиции – разделению на составляющие, в частности, на контуры управления.
Контуром управления, как известно, называют часть системы управления, предназначенную для управления одним процессом или его параметром.
Выделение в рамках системы управления отдельных контуров управления применяется для обеспечения эффективности управления, снижения рисков конфликтов команд в различных контурах управления. Такое разделение может производится либо организационно (структурно), либо технологически, либо разделением процессов управления во времени, либо назначением приоритетов выполнения команд и т.п., что также применяется в системе девелопмента.
В принципе, девелоперская компания представляет собой многопрофильный инвестиционно-строительный холдинг или даже корпорацию, где под термином «корпорация» подразумевается сложная развитая структура (система), состоящая из нескольких юридических лиц, каждое из которых занимает свое место в определенной иерархии и имеет свое предназначение. Эта иерархия юридических лиц (рисунок 1.1.), а также функций, которые они выполняют (маркетинг, стратегическое управление, строительно-монтажные работы, эксплуатация и т.д.), будут являться подсистемами и контурами общей системы управления проектом – «системы девелопмент».
Рисунок 1 — Структура девелоперской компании при реализации инвестиционно-строительных проектов.
Следует отметить, что не все юридические лица, которые участвуют в процессе создания и реализации инвестиционно-строительного проекта входят в структуру (систему) девелоперской компании. Они могут являться государственными и частными компаниями, участвующими на определенных стадиях в реализации проекта, но чем больше их будет входить в этот инвестиционно-строительный холдинг и попадать под общее управление девелоперской компании, и, следовательно, системы управления в целом, тем эффективней эта система будет функционировать. В свою очередь, эти компании, являющиеся подсистемами и контурами в системе управления, будут выполнять определенные функции управления, организации, мотивации, контроля и др., которые также будут образовать подсистемы и контуры в определенной последовательности и иерархии.
Таким образом, концепция девелопмента полностью отвечает всем параметрам и характеристикам систем управления и имеет полное право называться именно системой. Далее употребляя термин «девелопмент» автор имеет в виду «систему управления» по созданию, развитию и управлению объектами недвижимости.
В соответствии с классификацией объектов недвижимости можно выделить следующие виды девелопмента:
• девелопмент земли (земельных участков), или ленд-девелопмент;
• девелопмент жилой недвижимости;
• девелопмент офисной недвижимости;
•девелопмент торгово-развлекательной и рекреационной недвижимости;
• девелопмент складских помещений;
• девелопмент промышленной недвижимости;
• девелопмент объектов социально-культурного значения.
Общим для девелопмента объектов недвижимости является сложность и многообразие задач, встающих перед девелоперской компанией при реализации девелоперских проектов. [4, стр.52]
В рамках данной статьи мы рассматривается функционирование и применение системы девелопмента на примере создания коттеджного поселка* . Являясь сложным инвестиционно-строительным проектом, строительство коттеджного поселка — это хороший пример для иллюстрации применения данной системы.
Создание загородного жилого комплекса включает в себя два вида девелопмента в соответствии с классификацией по объектам недвижимости – это ленд-девелопмент (девелопмент земли) и девелопмент жилой недвижимости (коттеджи, таунхаусы и др.). Как в России, так и за рубежом, многие девелоперы занимаются этими видами девелопмента одновременно. Когда оба вида деятельности выполняются на одном участке, их чаще всего рассматривают как один проект (например, создание малоэтажного жилого комплекса). Однако это два разных типа девелоперской деятельности, и каждый из них нужно анализировать по его собственным показателям, организовывать и контролировать, исходя из различных принципов и используя разные методы и инструменты.
В любом проекте девелопмента основные усилия направляются на снижение рисков и повышение доходности. Решение задач, возникающих на каждой стадии проекта (таблица 1.2.), направленно именно на достижение этих целей.
В таблице 1.2. представлены основные стадии и этапы проекта по созданию загородного жилого комплекса, совокупность которых представляет собой жизненный цикл всего проекта, управление которым осуществляется с использованием системы «девелопмент».
Таблица 1 — Жизненный цикл девелоперского проекта (на примере создания коттеджного поселка)
СТАДИИ
ЭТАПЫ ПРОЕКТА
РАБОТЫ ЭТАПА
ПРЕДИНВЕСТИЦИОННАЯ
Источник: sovman.ru