Девелопмент как вид бизнеса

Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Амелина Полина Юрьевна

В статье рассмотрены основные аспекты девелоперской деятельности как процесса качественного (физического, экономического, правового) преобразования недвижимости и вида предпринимательской деятельности с соответствующей ему эффективностью ; сформулировано авторское определение девелопмента недвижимости в целом.

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.

Похожие темы научных работ по экономике и бизнесу , автор научной работы — Амелина Полина Юрьевна

Девелопмент в строительном комплексе Республики Беларусь
Инновационные маркетинговые стратегии на рынке жилой недвижимости
Качественное преобразование недвижимости предмет и сущность девелопмента
Особенности девелопмента и девелоперских проектов на рынке недвижимости России
i Не можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.

Development as an economic category and kind of entrepreneurial activity

This paper present a review of main aspects of development activity, as a process of qualitative (physical, economic, legal) transformation of real estate and kind of entrepreneurial activity with appropriate efficiency ; give the author’s definition of development in the whole.

Можно ли молодому предпринимателю построить большой Девелоперский бизнес в небольшом городе?

Текст научной работы на тему «Сущность девелопмента как экономической категории и вида предпринимательской деятельности»

ТВОРЧЕСТВО МОЛОДЫХ УЧЕНЫХ

Полина Юрьевна Амелина — аспирантка Государственной полярной академии (г. Санкт-Петербург).

В 2007 г. окончила Государственную полярную академию.

Автор 4 публикаций.

Область научной специализации — региональная экономика, экономика предпринимательства.

СУЩНОСТЬ ДЕВЕЛОПМЕНТА КАК ЭКОНОМИЧЕСКОЙ КАТЕГОРИИ И ВИДА ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ*

Девелопмент в России сегодня делает первые шаги, еще только формируясь как особый вид инвестиционно-строительной деятельности. Интерес к девелопменту возрастает, в первую очередь, из-за стремления повысить эффективность отечественного инвестиционно-строительного комплекса. К тому же, в значительной мере от девелоперских решений зависит качество жизни человека (время поездки на работу, на отдых, за покупками, состояние окружающей среды) [1].

Понятие «девелопмент» имеет два взаимосвязанных значения [3]: качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости; профессиональная деятельность по организации процессов де-велопмента. Иногда понятие «девелопмент» употребляют как синоним «строительства» либо в значении «доверительное управление недвижимостью». Наиболее полный терминологический словарь дает следующее толкование девелопмента: «Процесс развития территории и подготовки земель и объектов с целью их нового использования» [4]. Так или иначе, по мнению автора, это далеко не полное определение девелопмента, поскольку в нем не раскрыты все присущие девелопменту особенности.

В самом общем виде девелопмент — это направление бизнеса, связанное с качественным преобразованием недвижимости и обеспечивающее возрастание ее стоимости. Ключевыми признаками девелопмента являются именно качественное, т. е. принципиальное, преобразование и возрастание стоимости недвижимости, в том числе и эффективности инвестиций. Понятие «девелопмент» (от английского to develop — развивать, разрабатывать, раскрывать) в самом широком смысле используется для определения деятельности, предусматривающей существенные, в том числе качественные, изменения в объекте [2]. Целью девелопмента в широком смысле является создание или преобразование объекта, востребованного рынком и позволяющего получить приемлемый уровень дохода на вложенный капитал.

Как качественное преобразование недвижимости девелопмент представляет собой единство физических, экономических и правовых процессов. Физические процессы девелопмента обеспечивают появление у объекта

недвижимости новых потребительских качеств, соответствующих изменяющимся процессам общества. Экономические процессы девелопмента реализуются в виде повышения ценности объекта вследствие произведенных физических изменений. Правовые процессы девелопмента связаны с юридическим оформлением произведенных изменений, появления качественно нового объекта недвижимости, обладающего большей ценностью, чем исходный. Регистрация вновь созданного объекта и прав на него принципиально важна, поскольку только после этого можно говорить о завершении процесса девелопмента.

Девелопмент является способом разрешения противоречия между изменяющимися и возрастающими потребностями общества в услугах, оказываемых с использованием недвижимости, с одной стороны, и наличными качественными и количественными характеристиками недвижимого имущества — с другой. Изменяя условия хозяйственной и социальной деятельности общества, девелопмент выступает составной частью общего процесса экономического развития, занимая заметное место в народнохозяйственном комплексе любой страны. По оценкам американских специалистов, новое строительство составляло в разные исторические периоды 8-11 % от валового национального продукта США, а в инвестиционном портфеле доля недвижимости в последней четверти ХХ в. уступала только доле корпоративных акций и доходила почти до 30 %.

Выступая в качестве важнейшего направления реальных инвестиций, реализация проектов девелопмента не только является способом умножения богатства собственника или источником для получения дохода девелопе-ром и инвесторами, но и оказывает реальное влияние на экономические процессы, доходы бюджета, социальные отношения. С учетом этого эффективность проектов девелопмента может быть оценена с разных точек зрения: с позиций девелопера и инвесторов (коммерческая эффективность); с точки зрения влияния на экономическое развитие в целом (экономическая, народнохозяйственная эффективность); с точки зрения интересов бюджета (бюджетная эффективность); с позиций влияния на условия жизнедеятельности (социальная эффективность).

Коммерческая эффективность проектов девелопмента определяется соотношением затрат и результатов, обеспечением требуемой нормы доходности проекта. Экономическая эффективность девелопмента проявляется в том положительном влиянии, которое оказывает развитие недвижимости на экономические процессы и которое может иметь стоимостное измерение. Условно позитивное влияние девелопмента на экономику можно свести к двум аспектам: территориальному и отраслевому.

Территориальный (микроэкономический) аспект влияния девелопмента состоит в том, что развитие недвижимости ведет к качественному изменению не только самих объектов недвижимости, но и их окружения. Отраслевой (макроэкономический) аспект позитивного влияния девелопмента на экономическое развитие определяется высоким мультиплицирующим эффектом деловой активности в сфере недвижимости. Инвестиции в недвижимость ведут к росту активности в целом ряде смежных отраслей экономики: в производстве строительных материалов, жилищно-коммунальном хозяйстве, производстве потребительских товаров длительного пользования и пр., в конечном итоге обеспечивая прирост валового продукта и занятость в стране.

Бюджетная эффективность девелопмента также проявляет себя в двух основных аспектах: прямом и косвенном. Прямой бюджетный эффект проектов развития недвижимости находит свое отражение в тех платежах и налогах, которые непосредственно возникают в процессе реализации проектов девелопмента. К такого рода доходам бюджета могут быть отнесены: платежи за право застройки; арендная плата за земельные участки; налоги на прибыль застройщиков и инвесторов; налоги с заработной платы работников, занятых в процессе реализации проектов. Косвенный бюджетный эффект — это те доходы (или бюджетная экономия), которые получает бюджет в процессе функционирования созданного объекта недвижимости: налоги с прибыли предприятий, налоги с имущества, земельный налог и пр., а также экономия в связи с повышением занятости населения, ростом их доходов и т. п.

Социальная эффективность девелопмента проявляется в улучшении среды проживания и жизнедеятельности, доходов, качества жизни населения под влиянием изменений в фонде недвижимости.

Говоря о содержании понятия «девелопмент», нельзя не остановиться еще на одной стороне проблемы. Выше отмечалось, что девелопмент — это не только процесс преобразования недвижимости, но и особая профессионально-предпринимательская деятельность. При этом важно, что девелопмент как профессиональная деятельность существует не только исключительно в рыночной экономике, но и там, где объекты недвижимости создаются в расчете на продажу (сдачу в аренду, передачу в управление). В этом смысле термин «девелопмент» не принято использовать в тех случаях, когда речь идет о строительстве «под заказ», для заранее определенного пользователя, хотя как материально-вещественный процесс развитие недвижимости здесь, несомненно, присутствует.

В «рыночности» состоит самое существенное отличие девелопера от заказчика. Например, заказчик осуществляет главным образом организационно-экономические и технические функции, обеспечивая соответствие своей деятельности требованиям проекта по стоимости, срокам и качеству. В отличие от этого в деятельности девелопера главными являются финансово-экономические аспекты — выбор коммерчески состоятельного проекта, привлечение инвестиций, обеспечение финансовой устойчивости проекта и пр.

Таким образом, анализируя уже имеющиеся определения такого понятия, как «девелопмент», автор приходит к заключению, что в сущности девелопмент — это процесс, представляющий собой реакцию рынка недвижимости на возникающие в обществе потребности, удовлетворение которых обеспечивается профессиональной деятельностью по организации качественного преобразования недвижимости, влекущего возрастание ее стоимости.

1. Белоусова Л.С. Отраслевая и территориальная трансформация строительного комплекса региона (методические аспекты) // Известия СПбУЭФ. 2010. № 3 (63). С. 27-34.

2. Девелопмент / под общ. ред. И.И. Мазура. М.: ЗАО «Издательство «Экономика»», 2004.

3. Максимов С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости): организация, управление, финансирование. СПб.: Питер, 2003.

4. Нагаев Р. Т. Недвижимость: Землеустройство; Градостроительство; Экономика: терминологический словарь. М.: Идел-Пресс, 2000.

5. УкрадыженкоМ.С. Методологические вопросы исследования девелопмента // Известия СПбУЭФ. 2010. № 2 (62). С. 137-140.

Татьяна Игоревна Архипова — аспирантка СПбГУЭФ.

В 2006 г. окончила СПбГУЭФ.

Автор 3 публикаций.

Область научной специализации — экономика, стратегическое плани рование, социальная сфера.

ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ СИСТЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО УПРАВЛЕНИЯ СОЦИАЛЬНОЙ СФЕРОЙ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА*

Осуществление в нашей стране рыночных реформ и переход к социально регулируемой экономике настоятельно требуют преобразования методов управления всей социальной сферой, направленной на удовлетворение потребностей населения [4].

В целом методика программно-целевого управления социальной сферой региона достаточно полно раскрыта в работах таких ученых, как И.А. Васильева, В. Лексин, Б. Мильнер, М.С. Тарасова, Н.А. Тарасова, С.Р. Хачат-рян, А. Швецов, Р.И.

Шнипер и др. [2; 7; 10; 11].

Государственным арбитром в области социально-экономических реформ является государство, которое участвует в перераспределении доходов и ставит перед собой задачу обеспечения правовой базы и некоторых важнейших услуг.

Ключевым фактором, отрицающим или оправдывающим конкретные методы и формы деятельности, традиционно считается эффективность системы административно-государственного управления.

Основной целью государственного регулирования экономики и программно-целевого управления социальной сферой является экономическая и социальная стабильность, т. е. достижение максимального эффекта с минимальными затратами. Такое сопоставление дает в итоге третье значение — относительную величину эффек-

Источник: cyberleninka.ru

Девелопмент как бизнес

Сначала детерминируем дефиниции. Ну или, более простым языком, разберемся с определениями. В переводе с английского языка слово девелопмент означает развитие. И совершенно правильно означает! Применительно к недвижимости данный термин подразумевает продвижение проектов, связанных с недвижимостью.

Развитие недвижимости представляет собой сложный комплексный и многоступенчатый процесс создания нового и очень специфичного продукта — объекта недвижимости. В целом этот процесс включает в себя подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, согласование, строительство, финансирование, налогооблжение, бухгалтерский учет, управление недвижимым имуществом и его инфраструктурой. Это бизнес, где требуется достаточно серьезные по объему инвестиции с длительным циклом, и где произведенный продукт длительное время может создавать устойчивый денежный поток.

Виды девелопмента

Различают два основных вида девелопмента: fee-development и speculative development. Иногда к девелопменту относят также возведение объекта недвижимости под себя (так называемый build-to-suit), однако такая строительная деятельность не имеет целью получение прибыли, а служит для уменьшения накладных расходов (в первую очередь — арендных платежей) в будущем.

В первой схеме девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает за фиксированный гонорар. Чаще всего инвестор нанимает девелопера, чтобы последний на выбранном земельном участке построил здание «под ключ» и наполнил его арендаторами. Выбор девелопера происходит, как правило, посредством тендера.

Девелопер, не участвуя собственными финансами, лишь проводит проектирование на деньги заказчика, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей в аренду. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы), но ответственность за весь проект в целом лежит на девелопере. Гонорар девелопера за ведение строительного проекта может составлять от 8 до 15 процентов от стоимости проекта.

Вторая разновидность девелопмента — speculative development — более сложна, чем описанный ранее fee-development. Девелопер в этом случае возводит коммерческую недвижимость, выступая как единоличный (либо как основной) организатор проекта. По сути девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но кроме этого, еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом девелопер вкладывает в проект собственные средства, которые и являются стержнем будущей финансовой схемы.

Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и предарендных платежей от будущих арендаторов. Попытка положиться на один финансовый источник может быть обречена на провал, если речь не идет о долгосрочном кредите крупной банковской организации уровня «Сбербанка России», «Credit Swisse» или «Barclays Bank». При смешанном финансировании девелопер имеет долю в будущем доходном здании.

Понятно, что высокая прибыльность операций speculative development объясняется высокими рисками неудачи проекта, которые несет на себе девелопер. В связи с этим, большинство специалистов сходится в том, что девелопмент такого рода является наиболее сложной из всех возможных операцией на рынке недвижимости, хотя бы потому что в одном проекте совмещены и административные, и строительные, и экологические, и финансовые риски.

Некоторые эксперты даже считают такой девелопмент — искусством, основывающимся на исключительных личных качествах, опыте и удачливости девелопера.

Стадии девелопмента

Девелоперский проект в любом формате проходит несколько обязательных этапов. Развитие проекта включает в себя следующие стадии.

• анализ рынка недвижимости
• подбор объекта недвижимости
• формирование стратегии проекта
• инвестиционный анализ
• оформление исходно-разрешительной документации
• привлечение кредитных и инвестиционных средств

• Разработка финансовой схемы, организация финансирования
• формирование архитектурно-инженерной группы
• привлечение для консультаций брокера, который будет реализовывать площади
• руководство проектированием
• проведение тендера на строительные работы

• координация ведения строительных работ
• контроль качества строительства и сметных расходов

• маркетинг и продвижение объекта на рынок
• реализация возведенных площадей
• контроль за эксплуатацией здания и работой инженерных систем

Основные принципы девелопмента

Один из ключевых принципов девелопмента — создание сильной команды консультантов, которые будут работать на разных стадиях проекта — от маркетингового исследования до реализации площадей и эксплуатации здания. Привлечение таких специалистов стоит дорого, но, как показывает опыт, окупается. Кроме того, на каждой стадии развития проекта следует выделить ключевые моменты, при удачном осуществлении которых можно ожидать удачного завершения всего проекта.

На предпроектной стадии девелоперского проекта это исследование рынка и выбор местоположения будущего объекта. Именно эти этапы способны повлиять на исход всего проекта. Исследование рынка должно отвечать на следующие вопросы: 1) в каком секторе рынка существуют незаполненные ниши в настоящий момент и сохранятся ли они в дальнейшем; 2) какой именно объект нужно строить; 3) каков наиболее вероятный уровень цен продажи построенных площадей; 4) каков прогноз рентабельности проекта; 5) уровень конкуренции в том или ином сегменте; 6) возможные риски и способы их уменьшения.

Исследование рынка недвижимости позволяет определить существующее соотношение спроса и предложения в различных сегментах рынка недвижимости и таким образом выявить незаполненные ниши, в которых ощущается недостаток тех или иных площадей. Анализ цен реализации и строительных затрат позволит выявить, в какой из этих ниш реализация девелоперского проекта будет наиболее эффективной.

Большое внимание в исследовании должно уделяться прогнозам этих показателей, поскольку ситуация на рынке динамична. Исследование должно также содержать анализ деятельности конкурентов с выявлением их сильных и слабых сторон и характеризовать общий уровень конкуренции в выбранном сегмента рынка. Еще один важный пункт — анализ существующих рисков и способов их уменьшения.

Выбор времени осуществления проекта должен учитывать такую закономерность в развитии рынков недвижимости, как цикличность. Это особенно важно для девелопмента, поскольку такие проекты по времени занимают от двух лет. Таким образом, проект может начаться в тот момент, когда конъюнктура рынка благоприятна, а закончиться — в период спада.

Следует отметить, что в Москве задача выбора земельного участка осложняется благодаря юридической неопределенности. Часто юридические лица, предлагающие земельные участки, не имеют на это права. Кроме того, на эти участки может распространяться действие нормативных актов, не допускающих определенные типы использования.

Нередко городские административные органы требуют от застройщика дополнительных компенсаций. Градостроительное задание не содержит детального описания состояния инженерных коммуникаций в районе. В результате застройщик сталкивается с непредвиденными затратами, которые часто делают строительство более затратным, чем ожидалось.

Для контроля стоимости функциональная концепция должна разрабатываться межотраслевой группой, включающей застройщика, архитектора и экономистов-сметчиков. Уже на этой стадии возможно привлечение для консультаций специалиста-брокера, который будет продвигать площади на рынке.

Целесообразным выглядит проведение тендера на проектирование. В этом случае при выборе лучшего эскизного проекта должны учитываться различные параметры, такие как: наличие профессиональной страховки у проектировщика, стоимость проектирования, наличие опыта проектирования подобных зданий, наличие связей с городскими структурами, максимальный выход полезной площади здания. В Москве ситуацию на данном этапе осложняет отсутствие или недоступность генерального плана города с исчерпывающей информацией о территориальном зонировании и планах будущей застройки.

Финансирование из собственных средств встречается, пожалуй, только в теории. Даже если взять девелоперский опыт крупных западных страховых компаний и пенсионных фондов (они, как правило, финансируют девелоперские проекты, целиком из собственных ресурсов), то окажется, что и они используют заемные деньги, только кредиторами в данном случае выступают не банки или крупные инвестиционные компании, а мелкие клиенты этих организаций. Аксиомой выглядит утверждение, что без собственного капитала невозможно реализовать проект. При реализации девелоперских проектов крайне важно соблюдать оптимальную пропорцию между собственными и заемными деньгами.

Когда схема финансирования, являющаяся ключевым пунктом в развитии проекта, выстроена, можно приступать к архитектурному проекту, определяющему внешний вид будущего здания, конструкции, инженерное оборудование и благоустройство территории. В Москве требования государственных инстанций к представляемой на утверждение документации варьируются в зависимости от размера проекта. Очень важно уже на стадии проектирования поддерживать контакты со всеми имеющими отношение к строительству государственными службами. На этой стадии размер бюджета можно определить уже с погрешностью до 10%. В дальнейшем смета должна постоянно уточняться.

Если к моменту готовности здания арендаторы (либо покупатели) уже найдены, площади могут быть сразу отданы в их распоряжение. Часто договоры об аренде могут быть подписаны лишь после завершения строительства, поскольку арендаторы хотят быть уверенными в том, что здание соответствует их требованиям.

Если арендаторы все же не найдены, следует или усилить рекламную кампания, или пересмотреть ее стратегию. Возможно, группа потребителей была выбрана не совсем правильно. Если период между окончанием строительства и продажей площадей затягивается, вся схема финансирования ставится под угрозу.

Особенности девелопмента при создании жилых, офисных и торговых площадей

В зависимости от функционального назначения строящихся площадей, развитие проектов имеет ряд особенностей. В основе каждого вида девелопмента лежат единые принципы управления, однако выбор сегмента придает определенную специфику процессу реализации проекта. Особенности девелопмента в различных областях рынка недвижимости связаны с выбором целевого сегмента (группы потребителей на рынке, на которых рассчитан создаваемый объект), осуществлением маркетинга, выбором проектных и архитектурных решений, структурой финансирования проекта, управлением готовым объектом, юридическим оформлением прав на владение собственностью.

Особенности девелопмента на рынке жилья

При выборе площадки под застройку повышенное внимание должно уделяться фактору экологии района. Большое значение имеет также сложившееся место района в рейтинге престижности, насыщенность района объектами социальной инфраструктуры, удобство транспортного сообщения с центром города и другими районами.
Маркетинг ориентирован на физических лиц с определенным уровнем достатка. Среди архитектурных особенностей следует отметить наличие таких деталей, как балконы, лоджии, эркеры.

Планировочные особенности: главная цель для застройщика — разбить площадь этажа на небольшие блоки (отдельные квартиры) таким образом, чтобы добиться компромисса между максимальным увеличением полезной площади и долей помещений общего пользования, позволяющей сохранить принадлежность жилья к определенному классу.

Особенности девелопмента на рынке офисных помещений

При выборе площадки под застройку приоритетным является центр города или районы деловой активности. Фактор экологии имеет значительно меньшую роль, чем при работе в секторе жилой недвижимости, но все же сохраняет свое значение. Поэтому желательно расположение не на главных магистралях, но в непосредственной близости от них. Очень важным является возможность строительства подземного гаража или наличие на участке места для парковки автомобилей.

В маркетинге девелопер ориентируется на юридические лица. то может быть продажа помещений или сдача их в аренду. Достаточно частым случаем является доводка объекта на стадии отделочных работ под одного или двух крупных клиентов. Важным моментом является подписание предварительных соглашений с арендаторами на ранних стадиях проекта.

Цель, к которой стремятся все девелоперы — максимально увеличить полезную площадь. Правда, в случае строительства зданий экстракласса девелопер обязан жертвовать полезной площадью в пользу общих помещений. Оптимальным вариантом, к которому стремится девелопер, является гибкая планировка помещений. Девелопер предпочитает сдавать помещения этажами, поскольку в этом случае он не теряет полезную площадь на коридорах и местах общего пользования.

Архитектура офисных зданий значения практически не имеет. Уровень сервиса, отделки, инженерных систем должен четко соответствовать тому классу потребителей, на который рассчитано здание.

При финансировании проекта особую роль играет привлечение средств будущих арендаторов или покупателей еще на этапе строительства. В случае работы под одного клиента возможно привлечение его в качестве стратегического инвестора. Для офисного здания, сдаваемого в аренду, требуется организация долгосрочного кредитования, часто сроком до 5-10 лет.

Особенности девелопмента на рынке торговых площадей

При выборе площадки ключевым фактором является расположение в русле транспортных потоков и потоков населения: перекрестки транспортных магистралей, непосредственная близость вокзалов, станций метрополитена — идеальные места для создания торговых площадей. В этом случае экология не имеет практического значения. Значительно меньшее значение по сравнению с торговыми и офисными помещениями имеет имидж района, его престижность. Очень большое значение имеет наличие парковки и удобных подъездных путей.

В маркетинге важна ориентация на сбалансированный пакет арендаторов, который позволит торговому зданию создать имидж единого комплекса с соответствующим уровнем сервиса и качеством товаров и услуг.

В архитектурных решениях важно добиться открытости комплекса для людских потоков, наличие витрин. Планировочные решения должны быть направлены на оптимизацию потоков покупателей внутри здания.

Особенности зарубежного девелопмента

Американский рынок недвижимости весьма развит, поэтому схемы девелопмента, применяемые на нем, весьма сложны. Такие схемы вряд ли могут применяться на развивающихся рынках. Особенно тяжело применять на неамериканских рынках инструменты, связанные с эмиссией акцией или обменом облигациями (сделка «своп»). К примеру, компания «Olympia- часто под построенное ей офисное здание проводила эмиссию облигаций, а часть арендной платы со здания шла на дивиденды держателям облигаций. Естественно, что такая операция возможна только при наличии развитого фондового рынка.

Другой особенностью американского рынка является высокая конкуренция и затоваривание рынка недвижимости. В связи с этим, девелоперские проекты должны ставить своей целью создание недвижимости более высокого качества, чем ныне существующая. Только в условиях высокой конкуренции и могла появиться операция, применяемая Olympia-нуля» последние двадцать лет после захвата турецкими войсками северной части острова.

На рынке недвижимости Кипра действуют несколько крупных девелоперских компаний. Такие компании обычно представляет собой часть крупной финансово-промышленной группы. К примеру, девелоперская компания Cybarco, имеющая проекты в Лимассоле, Ларнаке и Пафосе, является частью одноименной крупной кипрской группы, обладающей строительным, туристическим, гостиничным и банковским направлениями. Посредством девелоперской компании группа либо вкладывает собственные капиталы в недвижимость в качестве долгосрочных инвестиций (офисы, гостиницы, торговые комплексы), либо развивает жилищные проекты с быстрой окупаемостью. Во втором случае девелоперская компания должна обеспечить прибыльность операции на уровне 15-25% годовых, что выше банковской ставки.

Другая кипрская группа — «Leptos» — также имеющая развитую сеть направлений бизнеса, а девелоперскую деятельность проводит через дочернюю «Leptos Estate». Все операции компания сконцентрировала в одном из городов-Пафосе. На сегодняшний до половины коммерческой недвижимости в городе принадлежит «Leptos Estate». Таким образом, большинство кипрских девелоперских компаний являются частью крупных местных финансовых групп.

Другая отличительная черта кипрского девелопмента — весьма среднее, но добротное качество объектов. В то время как в Америке большинство девелоперов каждое новое здание строят, чтобы оно было лучше того, что присутствует на рынке, конкуренция и состоятельность покупателей на Кипре такова, что особого качества и не требуется.

В Европе с начала 1990-х, когда разразился кризис на рынке недвижимости, девелопмента практически не было — рынок затоварен, ставки аренды низки. Во многих странах девелопер не начинает нового проекта пока не имеет на руках сформированного пакета договоров с будущими арендаторами. Тем не менее намечается постепенное общее оживление рынка.

Одним из немногих мест, где коньюктура местного рынка дает возможности для девелопмента — Восточная Европа. Однако, большинство экспертов сходится во мнении, что рынки всех восточноевропейских столиц весьма ограничены и насыщение спроса может произойти весьма быстро.

Затоваренность рынков недвижимости Северной Америки и Европы заставляет мировых девелоперов и инвесторов обратить серьезное внимание на крупные развивающиеся рынки, где существует значительный дефицит качественной недвижимости при значительном спросе. Это — Китай, Индия, Аргентина, Бразилия, Мексика, страны Юго-Восточной Азии и, конечно же, бескрайние земли России. Между этими странами по сути происходит грандиозный тендер за инвестиции в недвижимость. Большинство западных экспертов считает, что Россия в таком соревновании явно занимает место аутсайдера — в основном благодаря слабой законодательной базе и плохому инвестиционному климату.

Девелопмент: резюме и выводы

Девелоперский бизнес является по своим характеристикам интеллектуальным, профессиональным, комбинированным. Он ориентирован на высокие прибыли, но и подвержен большому количеству рисков. Наиболее серьезным риском является конъюнктурный, то есть риск того, что концепция оказалась ошибочной и объект недвижимости не будет востребован рынком.

Использованы материалы, подготовленные Евгением Дудиным и Алексеем Щукиным (группа «Монолит»)

Источник: www.adelanta.ru

Девелопмент — это. Понятие, принципы, виды предпринимательской деятельности

Девелопмент — это вид бизнеса с целью получения дохода от преобразования, развития объектов недвижимости: создание, реконструкция или изменение сооружения или участка земли.

Понятие девелопмента

«Девелопмент» в переводе с английского — «развивать», «разрабатывать». Ключевые признаки — качественное преобразование и увеличение цены на строительные объекты. Девелопмент используется как система для управления процессом создания и развития недвижимости. За счет этого происходит изменение ее свойств на физическом, экономическом и правовом уровне.

Физический процесс понятия девелопмент — новые потребительские качества у объекта недвижимости, соответствующие потребностям социума:

• кардинальные изменения — преобразование земельного участка в обустроенный коттеджный поселок;
• незначительные процессы — изменение целевого назначения земли.

Экономические уровни — повышение стоимости сооружения за счет физических изменений. Возрастание цены объекта обеспечивается запросами, соответствующими требованиям рынка и его потребителям.

Правовой процесс — юридическое оформление всех произведенных изменений.

Задачи девелопмента недвижимости

Чтобы понимать, что такое девелопмент, необходимо вникнуть в его основные задачи.

1. Организация процесса. Обсуждение и согласование будущего проекта с госорганами. Это предполагает профессиональное представление плана и отстаивание его параметров, что помогает сократить сроки реализации и повысить цену проекта.
2. Работа с подрядчиком. Привлечение надежных инвесторов с минимизацией цен и сроков реализации плана подрядными торгами. Сокращение времени строительства из-за использования финансовых рычагов для воздействия на подрядчиков.
3. Организация финансирования плана — формирование оптимального по цене проекта. Сочетает различные источники финансирования: собственные и заемные средства застройщика, инвестиции со стороны, увеличение капитала ценных бумаг.
4. Эффективная политика продаж или аренда. Привлечение брокерских компаний, увеличение пропускной способности отделов реализации: через интернет и социальные сети, выездные продажи.

Принципы девелопмента

Девелопмент — это создание профессиональной команды консультантов, работающих на разных стадиях проекта. Привлечение специалистов — один из принципов понятия.

Стадия развития плана включает в себя моменты:

• начальный уровень — рыночное исследование, выбор местоположения объекта;
• анализ затрат на строительство;
• анализ возможных рисков, методы их уменьшения;
• схемы финансирования проекта;
• создание и утверждение архитектурного плана.

Стадия проектирования недвижимости включает в себя поддержку контактов с государственными органами, имеющими отношение к строительству, и определение бюджета с погрешностью до 15%.

Виды девелопмента

Выделяют основные виды девелопмента — fee-development (чистый) и speculative development (спекулятивный).

Чистый девелопмент: определение понятия включает в себя одни из видов строительной деятельности компании несобственником будущего объекта. То есть предприятие ведет политику чистого девелопмента без функций инвестирования и содержания построенного сооружения на балансе.

В этом случае организация несет меньше рисков при строительстве объекта недвижимости. Компания проводит проектирование, согласование с государственными органами, строительство, аренду/продажу здания на денежные средства заказчика и получает от него только гонорар.

Спекулятивный девелопмент — это предприятие возводит недвижимость, полностью отвечая за организацию проекта. Вносит в план собственные средства — стержень будущей финансовой схемы.

Понятие различается по стратегии ведения бизнеса:

• ориентация на доход — получение наибольшей прибыли от объекта, на первом месте стоит доходность сооружения в процессе его эксплуатации;
• ориентация на стоимость — максимальная цена на объект; цель строительства — обязательная реализация постройки.

Девелопмент по видам реализации плана

Что такое девелопмент по видам ликвидности проекта — четыре степени развития стадии плана:

• три уровня — развитие проекта, подписание контракта и его выполнение;
• три стадии с подфазами — концепция плана и дополнения, договор, реализация и различные моменты;
• четыре уровня — концепция проекта, планирование, выполнение и завершение;
• четыре стадии с дополнениями — предварительный этап, проектная деятельность, строительство, пусконаладочная работа.

Девелопмент по объектам недвижимости

Выделяются виды девелопмента, зависящие от типа недвижимости.

1. Жилищный фонд. Уделяется большое внимание площадке под застройку, месту района в рейтинге престижности, расположению объектов инфраструктуры и транспортного узла. Маркетинг нацелен на лиц с определенным уровнем достатка.
2. Коммерческий девелопмент — это приоритет при выборе строительной площадки: центр или кварталы в деловой части города. Фактору экологии уделяется меньше внимания. Важно: в непосредственной близости — главные магистрали и паркинги. Маркетинг ориентирован на юридических лиц.
3. Загородная недвижимость. Ключевой фактор — непосредственная близость дорог, вокзалов, станций метро. Большое значение уделяется удобным подъездным путям к зданиям.

Понятие девелопмент — получение прибыли от реализации или аренды объектов недвижимости. Успешные компании-девелоперы ответственны за любые упущения и промахи: организация перепроверяет и уточняет детали. В случае ошибки, своей или по вине другого участника строительства, фирма-девелопер обязана предотвращать последствия.

Источник: businessman.ru