Понятия «девелопер», «девелопмент недвижимости», «девелоперская деятельность» прочно вошли в практику строительного бизнеса. Данными понятиями оперирует и законодатель. В то же время в российском законодательстве девелоперская деятельность до сих пор формально не урегулирована. В настоящей статье попытаемся выработать некое единое понимание института девелопмента, остановимся на девелоперском договоре, перспективах регулирования девелопмента в российском правовом поле.
- Игорь Чумаченко , партнер, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство», юридическая фирма VEGAS LEX, г. Москва ;
- Ксения Дружинина , младший юрист практики «Недвижимость. Земля. Строительство», юридическая фирма VEGAS LEX, г. Москва
Опубликовано: «ЭЖ-Юрист» №41 (992) 2017
Материал для подписчиков издания «ЭЖ-Юрист». Для оформления подписки на электронную версию издания перейдите по ссылке.
Маркетинг в недвижимости | Как начать работать с девелоперами? | Вадим Васильев о брендинге
ЭЖ-Юрист
Российская правовая газета, издается с 1998 года. Освещает новости законодательства, практику применения законов и нормативных актов, судебную практику по различным отраслям права, предлагает аналитику наиболее актуальных вопросов правоприменения, отвечает на вопросы читателей.
Источник: www.eg-online.ru
Девелопмент недвижимости как занятие
Девелопмент недвижимости является разносторонним бизнесом, охватывающим различные виды деятельности — от реконструкции и сдачи в аренду существующих зданий до покупки необработанной земли и продажи улучшенных земельных участков. Девелоперы координируют эту деятельность, преобразуя представленные на бумаге идеи в реальную недвижимость.
Девелоперы инициируют, создают. финансируют, контролирую! и организуют процесс девслопмента от начала и до конца. Девелоперы берут на себя наибольшие риски по созданию или реконструкции недвижимости и получают наибольшую выгоду. Как правило, девелоперы покупают участок земли, определяют целевой рьп ок, разрабатывают программу строительства и прост, получают необходимую исходно-разрешн гсльную документацию и финансирование. Строят объект, сдают его в аренду, управляют им, и, наконец, продают его.
Девелопмент (development) — глубоко специализированный бизнес, и успешные девелоперы знают, что необходимо дважды и трижды уточнять каждую деталь. Непроверенная статья в документе, удостоверяющем право собственности, или непроведсиное исследование почв могут стать источником постоянных проблем. Девелоперы понимаюг, что именно они несут ответственность за любые упущения и ошибки. Дахе если ошибка допущена по небрежности кого-то другого, девелопер обязан предотвратить её последствия.
Создатели — лучшие в строительной отрасли. Интервью с экспертами рынка недвижимости и девелоперами.
Девелопер должен оперативно реагировать на события. Хороший девелопер готов к неожиданностям, легко приспосабливается к обстоятельствам и способен быстро изменить стратегию. Например, на стадии утверждения проекта девслоперу нередко приходится вести переговоры с местными заинтересованными группами, которые, как правило, вносят значительные изменения в предложенный проект.
Если девелопер не ГОТОВ идти на компромисс, эти группы могут воспрепятствовать осуществлению проекта. Девелопер должен учитывать требования граждан, не ставя под угрозу экономическую жизнеспособность проекта. Чтобы достичь компромисса, девелопер может переформулировать или даже полностью изменить свою цель, как в своих личных интересах, так и в интересах других.
Для управления процессом девелопмента необходимо обладать определенными личными качествами, не последним ИЗ которых является здравый смысл. Девелопер должен четко представлять себе, что он хочет сделать; кроме того, он должен обеспечить за собой лидирующую роль. Девелопер должен быть сильной личностью с авторитетным мнением, и в то же время ему необходимо уметь прислушиваться к мнению других. Девелоперь: не могут быть экспертами во всех Областях, необходимых для осуществления проекта, и потому зависят от многих других людей.
Девелоперы работают с разными людьми: со специалистами но строительству, включая архитекторов. Проектировщиков, подрядчиков и консультантов, со строителями различных специальностей, С арендаторами и покупателями, с юристами, банкирами и инвесторами, с должностными лицами города, сотрудниками городской администрации, инспекторами и группами граждан, с ассоциациями домовладельцев, с лидерами общественных организаций. Они должны быть сведущими во многих областях — отправления персоналом до управления зданиями. Ни один девелопер не может быть экспертом во всех областях одновременно. Успех приходит к тем, кто знает, кому и какие вопросы задавать, каковы общепринятая практика и «правила игры», как отличить заслуживающий внимания совет и важную информацию.
Успешных дсвелоперов от их конкурентов, как правило, отличает искра творческого потенциала — в замысле проекта, финансировании и маркетинге. Как и любая творческая деятельность, управление процессом девелопмента и персоналом может оказаться чрезвычайно трудным. Слишком жесткое руководство может задушить творческий потенциал, а чрезмерная свобода может сделать процесс неуправляемым. Одной из основных целей управления процессом девелопмента является достижение творческой согласованной работы в команде без превышения бюджета и в установленные сроки.
Дсвелопмент недвижимости — органичный и развивающийся процесс. Не может быть двух одинаковых проектов девелопмента, в девелопментс обстоятельства постоянно меняются. Новичкам девелопмент нередко представляется более легким, чем он есть на самом деле. Чтобы достичь успеха, начинающие девелоперы должны работать вдвое усерднее, чем опытные профессионалы. В тот или иной момент почти каждого проекта девелопер может как пожалеть о том, что взялся за него, так и испытать воодушевление от завершения проекта.
Решение проблем по мерс их поступления — сущность повседневной работы девелопера. Если постоянно быть готовым к неожиданностям и никогда не полагаться на случай, можно сократить количество проблем, уменьшить стресс и добиться большего удовлетворения своей карьерой. Проведение необходимой подготовки перед важной встречей, организация официальной презентации для основного кредитора, создание комфортной обстановки для переговоров и предварительное уточнение потребностей и целей предполагаемою арендатора или кредитора, все это способствует успеху.
Девелоперы часто говорят: «Лучше быть удачливым, чем хорошим». Однако Фил Хьюз заметил: «В этом бизнесе лучше быть и удачливым, и хорошим. Удача появляется там, где благоприятные возможности сочетаются с подготовкой, а в нашем деле девелопер сам проводит всю подготовку и сам создает возможности. В его силах соединить одно с другим».’
Сфера недвижимости
Сфера недвижимости делится на пять основных областей в соответствии с типом продукта: жилая недвижимость, офисная недвижимость, коммерческая недвижимость, промышленная недвижимость и земля. Рынок каждого продукта зависит or местоположения объекта. Уровень арендной платы, прежде достигавший наивысших отметок в деповом центре, сегодня в пригородных районах нередко оказывается гораздо выше.
Двумя другими первичными измерениями, определяющими систему координат рынка недвижимости, являются проект
здания и плотность застройки. Различная комбинация этих параметров определяет тип здания и структуру затрат.
Например, строительство и эксплуатация высотных многоквартирных домов с многоуровневой парковкой стоит
намного дороже, по сравнению со строительством и эксплуатацией индивидуальных домов с приусадебными
участками. Соответственно оказывается выше и арендная плата.
Для достижения успеха анализ рынка должен выявить неудовлетворенную часть спроса среди тех. кто обладает
достаточно высоким уровнем дохода и готов платить более высокую арендную плату за квартиру в данном районе.
Требования, необходимые для достижения успеха
Девелоперы подвергаются рискам. Самый незначительный риск принимают девелоперы, которые работают за вознаграждение, участвуя в процессе девелопмента в качестве представителей других владельцев или
Девелоперы зависят от большого количества специалистов. Работа, выполняемая или управляемая проектной/строительной командой, составляет большую часть от общей себестоимости проекта, и эффективное управление этой работой является важным условием успеха процесса девелопмента.
инвесторов. В этой роли они несут небольшие риски, связанные с вложением собственных денежных средств в проект или получением стимулирующего вознаграждения, связанного с осуществлением проекта в рамках запланированного бюджета или с быстрой и выгодной сдачей в аренду. С другой стороны, девелоперы могут принимать на себя и несь риск, первыми инвестируя в проект денежные средства, последними их извлекая и неся при этом полную личную ответственность. В этом случае неудача может привести к банкротству.
Девелоперы также управляют рисками. Они могут уменьшить риски или свести их к нулю — по крайней мере, снизить их уровень до приемлемого, — прежде чем двигаться дальше. Девелоперы стремятся минимизировать риск ещё на ранней стадии, когда перспективы проекта ещё весьма туманны, и им следует удостовериться, что риски первоначальных инвестиций оправданы будущей вероятностью успеха.
Начинающие девелоперы обычно рискуют больше, чем опытные, потому что новички не обладают сильными переговорными позициями, позволяющими переложить риски на других. Им часто приходится начинать с проектов, от которых по каким-то причинам отказались более опытные девелоперы. Фил Хьюз считает, что начинающие девелоперы часто берут на себя больше риска, чем это необходимо. Им следует более настойчиво искать правильные решения, потому что каждый проект содержит в себе возможности, позволяющие уменьшить риск.
Многих людей привлекают богатство и успех, присущие наиболее успешным девслоперам. Безусловно, девелопмент может принести огромную отдачу — как в материальном, так и в эмоциональном плане Для многих удовлетворение при виде результатов многолетних усилии стоит пережитых тревог и бессонных ночей.
Однако девелопмент как сфера деятельности, связанная с огромными рисками, требует определённых черт характера. В этом бизнесе нужно быть готовым к долгому ожиданию вознаграждения. От начала проекта до того момента, когда появляются средства, способные покрыть первоначальные вложения, — не говоря уже о прибыли. — проходит, как правило, не менее трех лет.
Два или три раза в течение процесса девелопмента девелоперы рискуют потерять все инвестированные средства, и это скорее правило, чем исключение. Девелоперы живут в постоянной неопределенности. Почти никогда события не следуют по запланированному сценарию. Особенно это касается начинающих девелоперов: их проекты почти всегда стоят в два раза дороже и осуществляются в два раза дольше, чем предполагалось изначально.
Девелопмент может приносить не только удовлетворение, но и сильное разочарование. В ходе осуществления проекта девелоперы зависят от многих людей и событий. — например, при получении исходно-разрешительиой документации этот фактор находится вне зоны контроля девелопера. Один девслопер вспоминал, что, начав заниматься девелопментом одноквартирных домов, первое время он постоянно переживал из-за того; что бригады рабочих не выполняли своих обязательств. Строительство зданий стало для него удовольствием лишь после того, как он научился не ожидать обещанного и каждый раз бывал приятно удивлен, когда его заказы выполнялись. За последние два десятилетия гораздо больше времени и средств стал отнимать процесс получения исходно-разрешительной документации, сократился контроль девслопера над процессом и добавились значительные риски, — особенно на ранних стадиях, когда риск и так достаточно велик.
Девелопмент требует значительной уверенности в себе. До тех пор, пока начинающие девелоперы не разовьют в себе это качество, им придется работать на другого девелопера и учиться процессу, не неся никакого риска. Даже после приобретения достаточной уверенности, позволяющей начать самостоятельную деятельность, начинающие девелоперы часто работают с финансовым партнером, который берет на себя большую часть риска.
Возможно, самым действенным способом снижения риска будет участие в проектах, которые подразумевают риски, связанные с реконструкцией или сдачей в аренду. а не все риски реализации нового проекта девелопмента. В качестве альтернативы начинающий девслопер может начать с девелопмента одноквартирных домов или с точечного девелопмента небольших коммерческих зданий, участков земли с оформленными правами собственности, полностью готовых под застройку. В любом случае, начинать подобный бизнес нужно с проектов, где риск потерь не вызовет всепоглощающего стресса.
Даже небольшие проекты сегодня, как правило, требуют первоначальных вложений от $50 000 до $100 000 для доведения проекта до стадии, когда может быть увеличен собственный капитал и получено строительное финансирование. Девслопер никогда не должен начинать проект без наличия средств, в два раза превышающих те. которых будет достаточно для доведения проекта до стадии, когда станет доступным другое финансирование. Первоначальные вложения составляет только часть денежных средств, необходимых для завершения проекта.
Большинство кредиторов сегодня требует, чтобы инвестиции самого девелопера составляли 25-35% от себестоимости проекта. Девелоперу не нужно иметь средства. необходимые для покупки земли, но в сумме их должно хватить до того момента, когда он сможет привлечь средства других кредиторов или инвесторов. Следующий способ уменьшения рисков — продуманный подход к условиям покупки земли (в третьей главе этот метод обсуждается подробно). Девелоперы могут существенно снизить риск за счет правильною составления контракта на покупку земли. Например, можно попытаться максимально отсрочить вступление кошрикта на землю в силу.
Если срок в 60 иди 90 дней является типичным условием для данной местности, начинающему девелоперу следует искать землю, продавец которой согласится установить 180-дневный срок. Если необходимо получить исходно-разрешительную документацию в связи с внесением изменений в требования о зонировании, девслопер может поставить условием покупки земли получение данной документации.
Земля в этом случае может стоить дороже, но возможные большие потери времени перекрывают данную разницу в цене. Такое условие позволит перенести риск получения согласования на продавца. Если необходимое согласование или финансирование не получены, дсвелоиер сможет избежать излишних затрат на девелопмент участков, которые не могут принести прибыли. Самыми подходящими для девелоперов являются такие условия контракта о покупке, при которых можно установить контроль над участком без необходимости его немедленной покупки. Наличие у девелопера подобных вариантов свидетельствует о том, что он может как вести переговоры, так и удовлетворять потребности владельца земли.
Возможно, самой большой проблемой начинающих девелоперов является поиск собственною капитала для своего первого проекта. Обычно девелоперы хотят быстро поручить финансирование собственного капитала. Если девслопер рассчитывает на финансирование до тою, как будет получена соответствующая регистрация перехода прав собственности на землю, продавцы могут засомневаться в способности девелопера выполнить условия, предшествующие регистрации, и менее охотно примут связывающие обязательства первыми. Наличие нескольких альтернативных вариантов при умелом составлении контракта поможет преодолеть многие финансовые проблемы, но продавцы должны быть уверены в том, что дсвелопер сможет получить необходимее финансирование.
Начинающие девелоперы зачастую не имеют устоявшихся источников собственного капитала — кроме тех случаев, когда они располагают достаточными собственными финансами, средствами родственников или деловых партнёров. До заключения договора о покупке девслопер может выстроить правильную тактику получения недостающих средств, даже сели у него нет гарантии финансирования собственного капитала. В большинстве случаев инвесторы, прежде чем взять па себя финансовые обязательства, хотят видеть, куда они вкладывают свои средства. Тем не менее по мере возможности следует добиться от них Предварительных обязательств.
Девелопер может этого достичь, заранее проводя с инвесторами переговоры относительно покупки предполагаемого участка и в ходе переговоров апеллируя к интересу вложения средств именно в данный тип недвижимости при данном расположении и размере участка. Инвесторы более расположены к вложению в собственный капитал, когда видят, что дсвелопер выполнил всю предварительную работу, то есть провёл тщательное исследование местного рынка, чтобы сразу продемонстрировать, что спрос на данный продукт существует. Обращение к предполагаемым инвесторам должно быть целенаправленным: если девслопер сможет найти недвижимость, которая уже отвечает определенным требованиям, инвесторы будут заинтересованы в финансировании необходимого для проекта собственною капитала.
Девелопер должен быть готов к любым неожиданным ситуациям. Это нужно усвоить каждому, кто хочет стать профессиональным девелопером. Проблемы неизбежны, но их почти всегда можно решить. К счастью, со временем процесс девелопмента становится более легким, поскольку девелоперы приобретают опыт и осуществляют проекты один за другим. Наступает момент, когда девслопер уже не ждет ответа из банка по поводу кредита, а обнаруживает, что кредиторы сами его разыскивают и предлагают заняться совместным бизнесом.
Разумеется, самый трудный проект — первый. Если он завершился неудачей, начинающийся девслопер может не получить другого шанса. Необходимо выбирать такой проект, который не приведет к банкротству.
Из-за увеличения трудностей при получении исходно-разрешительной документации и финансирования девелопер должен быть готов к тому, что придется подготовить пять или более проектов прежде, чем один из них дойдёт до стадии реализации. Например. Джон Доусон. президент по недвижимости McDonald’s Corporation. говорит, что подписал контракты с условием задатка и заплатил зa анализ экономической целесообразности покупки пяти участков, осмотрев при этом сто участков. Ни одни из них не оказался пригодным для девелопмента.
Пути, ведущие в сферу девелопмента
Не существует единственной дороги, которая автоматически приведёт к успеху в девслопменге недвижимости. Девел операм и становятся представители самых разных профессий: брокеры по недвижимости, ипотечные банкиры, консультанты, строители. кредиторы, архитекторы, юристы и многие другие. Недавно появилась специальная академическая программа, рассчитанная на тех. кто уже имеет профессиональный опыт в сфере недвижимости, но хочет стать девелопером. По окончании курса обучения Присваивается учёная степень магистра в области девелопмента недвижимости.
Большинство начинающих стремится изучить бизнес, работая на другою девелопера. На рынке труда в сфере недвижимости существует большая конкуренция, на относительно небольшое число рабочих мест претендует множество людей. Кроме того, многие доступные рабочие места в дезелопмеите не могут обеспечить весь необходимый опыт. Крупные девелоперы обычно нанимают люден для работы в определенной области. такой как сдача в аренду иди строительство, в то время как наиболее подходящей для приобретения необходимого опыта была бы работа управляющего проектом, полностью отвечающего за свой проект, или работа в небольшой компании, предоставляющая возможность изучить все виды деятельности. Найти именно такую работу непросто, но настойчивость и хорошая подготовка обычно помогают начинающим девелоперам получить её.
Некоторые позиции в сфере недвижимости облегчают переход к занятию девелопментом. Многие девелоперы начинают как руководители жилищно-строительных фирм, затем начинают заниматься девелопментом многоквартирных домов пли девелопментом коммерческой недвижимости. Другие начинают с разработки проектов для других девелоперов, а затем и для собственных клиентов.
Девелоперы могут начинать как брокеры по операциям с коммерческой недвижимостью, привлекая к участию в проекте основного (якорного) арендатора в новом офисном здании или подбирая арендатору участок для строительства на заказ. Девелоперы также могут начать свою деятельность в качестве ипотечных брокеров; контролируя источник рефинансирования и наблюдая за финансовой стороной дела при совместной работе с опытным девелопером, брокер может получить опыт. необходимый для осуществления собственного проекта девелопмента. Многие опытные девелоперы готовы сотрудничать с новым партнером, если он предлагает такой проект, который стратегически расширяет текущий бизнес.
Источник: Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей — Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса
Источник: snip1.ru
Раздел 2. Рынок недвижимости в системе рынков
Глава 6. Предпринимательская деятельность на рынке недвижимости
6.2. Развитие объектов недвижимости (девелопмент, ленд-девелопмент, редевелопмент)
Значительное место на рынке недвижимости занимает предпринимательская деятельность, связанная с освоением и развитием земельных участков, территорий, сооружений и других объектов недвижимости. В странах с развитой рыночной экономикой эта деятельность называется девелопментом.[92]
Сущность явления девелопмента можно выразить так:
1) особый вид предпринимательской деятельности с целью получения дохода в результате преобразования материальных процессов, выражающийся в инвестиционном развитии объектов недвижимости. Он включает подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, строительство, финансирование, бухгалтерский учет, управление имуществом. Эта сфера деятельности требует достаточно крупных инвестиций с длительным циклом, а объекты недвижимости в течение длительного времени могут создавать регулярные потоки денежных средств. Таким образом, девелопмент является одной из разновидностей инвестиционных проектов;
2) преобразование объекта недвижимости в результате строительных (ремонтных) и иных работ со зданиями, сооружениями или землей или превращение его в другой новый объект недвижимости (изменение функционального назначения), обладающий большей стоимостью, чем исходный.
Девелопер – предприниматель, инициирующий и организующий наилучший из возможных вариантов развития объектов недвижимости, включая финансирование проекта и реализацию созданного объекта.
В настоящее время почти все организации, занимающиеся жилищным строительством, называют себя девелоперами. Причем не без основания, так как в большинстве своем земельные участки, на которых можно вести строительство, были абсолютно неподготовленными: отсутствовало юридическое оформление, не было инженерных сетей и т. д. Строительным организациям приходилось решать и задачи по подготовке земельных участков, при этом каждая из них занималась девелопментом, как правило, под свой бизнес: на подготовленной земле строительная организация строила жилье, привлекала в него инвестиции, а впоследствии организовывала обслуживание построенных объектов.
В отечественной практике юридическое или физическое лицо, владеющее на правах собственности или аренды участком земли, принявшее решение о строительстве или реконструкции объекта (комплекса объектов), определяющее схемы финансирования строительства (реконструкции) и осуществляющее координацию работ по его реализации от предпроектной стадии до ввода объекта в действие или эксплуатационной стадии, получило название застройщик. Возникает закономерный вопрос: эквивалентны ли эти понятия? Безусловно, нет! В данном случае есть совмещение застройщиком функций девелопмента.
Роль девелопера как профессионала-предпринимателя определяется его функциями. Важнейшие из них – выбор наилучшего из возможных вариантов развития объектов недвижимости, обеспечение оптимальной схемы финансирования проекта развития объектов недвижимости, реализация проекта, а также реализация созданного объекта путем его продажи, сдачи в аренду и пр.
Девелопмент – это направление, в которое другие прибыльные направления бизнеса передают значительную часть доходов, а широкая доступность заемных средств, развитие механизма их вовлечения в оборот и многообразие финансовых инструментов создают благоприятную среду для развития и функционирования девелопмента. В то же время девелопмент, как и другие виды предпринимательства, зависит от инвестиционного климата в регионе.
В соответствии с главным принципом рыночной экономики девелопер может не реализовывать инвестиционный проект, а продать его с высокой степенью готовности к началу строительных работ и заняться другим инвестиционным проектом.
Рост объема инвестиций в сфере отечественной недвижимости привел к увеличению спроса и росту цен на земельные участки (особенно под коммерческое строительство), как следствие, к активному развитию ленд-девелопмента, главной задачей которого является подготовка территорий к началу строительного процесса. Классический ленд-девелопмент – это формирование среды обитания, повышение ликвидности участков и их инвестиционной привлекательности.
Иностранные и российские девелоперы и инвесторы не хотят тратить время на решение проблем перевода земель из одной категории в другую, на согласование интересов частных собственников в процессе выкупа у них земельных участков или выяснять потенциальную возможность подключения к инженерным сетям.
В российских условиях сам термин «ленд-девелопмент» включает достаточно широкий спектр деятельности – от перевода земель из категории сельхозназначения до комплексного развития территорий,[93] а результат ленд-девелопмента – это прежде всего инвестиционный продукт, т. е. участок земли, подготовленный к началу строительного процесса. Для достижения этого результата необходимо решить три группы проблем:
— разработка концепции (выбор наиболее эффективного варианта использования земельного участка);
— правовое обеспечение земельного участка, включая изменение категории этих земель;[94]
— инженерно-техническая (подключение к инженерным коммуникациям, строительство дорог и сетей, а также обустройство).
Профессиональные ленд-девелоперы специализируются на полном спектре услуг, выбирая консалтинг, маркетинг, юридические услуги, управление проектом либо проектирование в качестве основного вида деятельности и привлекая подрядные организации к выполнению остальных услуг, и редко занимаются строительством на всем участке земли. Они осуществляют инженерную подготовку земли, проект планировки, а потом лотами продают небольшие земельные участки другим девелоперам.[95]
В ближайшем будущем на отечественном рынке недвижимости появятся компании, предлагающие комплексные услуги по решению правовых, финансовых, организационных и согласовательных вопросов, т. е. решающие все вопросы – от заключения сделки до получения свидетельства о собственности и сдачи объекта в эксплуатацию.
В обязанности девелопера обычно входят выбор и определение концептуальной коммерческой идеи проекта; выбор площадки, оптимально соответствующей данной идее, и приобретение прав на нее; маркетинг; поиск механизмов привлечения инвесторов (в том числе через развитие схем коллективного инвестирования, укрепление связей с финансовым рынком); организация финансирования проекта; управление проектированием, строительством; сдача завершенного объекта в аренду с последующей эксплуатацией или его продажа.[96] Всему этому предшествует анализ наилучшего развития объекта. В зависимости от функциональной направленности различают офисный, торговый, жилой, гостиничный, спортивный, развлекательный, рекреационный и комбинированный девелопмент.
Предпринимательская деятельность, связанная с превращением объекта недвижимости в другой, новый объект, с иным функциональным назначением, в результате чего стоимость объекта возрастает, в западной экономике называется редевелопментом. В отечественной практике это направление предпринимательской деятельности называется развитием территорий[97] (вторичная застройка). Редевелопер – это лицо, управляющее процессом развития территорий.
Рабочим инструментом позволяющим привлекать инвестиции на разных этапах развития девелоперского проекта и снижать его риски является мастер-план. Этот термин можно перевести как прообраз, предвидение проекта, попытку взглянуть на будущее развитие территории. Классический мастер-план необходим при реализации проектов, связанных с редевелопментом (регенерацией территорий), а также с освоением крупных первичных (более 100 га) земельных территорий, и для так называемых opportunity проектов, подобных проектам олимпийской территории в Лондоне, бывшей территории ЗИЛа в Москве, «Набережной Европы» в Санкт-Петербурге, т. е. в проектах реализуемых общими усилиями нескольких собственников объектов недвижимости.
Мастер-план создается на стадии преддевелопмента, когда уже готова общая концепция, в которой заложена генеральная идея развития территории на 5…15 лет. На ее основе разрабатывают проекты планировки и межевания (рис. 6.1).
Рис. 6.1. Суть мастер-планирования
Мастер-план позволяет сформировать системный подход к развитию территории; учесть мнения различных специалистов, экспертов и населения; осваивать участок целенаправленно и последовательно; быстро реагировать на изменения конъюнктуры на рынке недвижимости. При наличии мастер-плана можно заранее оценить потенциал территории и выполнить вариантное моделирование ее развития при разных типах функционального использования. Мастер-план не утверждается как проект, он все время под рукой, и в него время от времени вносят изменения. Это рабочий инструмент, позволяющий выполнять в том числе грамотное внутреннее межевание земельного участка, чтобы при необходимости продать его обособленные части.
Над мастер-планом работает целая команда специалистов – их может быть до пятидесяти. Это сами мастер-планеры, экономисты-маркетологи, финансисты, инженеры шести-семи специальностей (по инфраструктуре, транспорту и т. п.), экологи, ландшафтные архитекторы и дизайнеры, дизайнеры общественных пространств и пр.
Мастер-план только в узком смысле похож на проект планировки территории. Он содержит предложения по строительству зданий на выбранном участке, созданию открытых пространств, по соотношению свободных и застроенных площадей, формированию ключевых элементов проекта, базовым инженерно-техническим решениям, организации движения, основным видам использования земли и по наилучшим способам воплощения всех этих предложений на практике. Однако в широком понимании – это детальная концепция девелопмента, которая наполняется бюджетами, получает полноценную финансовую модель, делит проект на фазы и т. п. По сути, это инструмент формирования и реализации стратегии физической, экономической и социальной трансформации территории.
Работу над мастер-планом можно разбить на три этапа:
— уточнение с заказчиком и формулировка цели и задачи девелоперского проекта;
— макроанализ, позволяющий заказчику совместно с разработчиками мастер-плана, осознать положение участка, урегулировать в Генплане вопросы его функционального зонирования, уточнить масштабы будущего проекта, сравнивая его с аналогами;
— концепция мастер-плана и визуализация будущего комплекса, включая определение основных параметров застройки, моделирование, финансовый анализ и очередность реализации проекта.
Начиная работать над проектом, мастер-планер прежде всего изучает историю места, его градостроительные особенности, архитектуру, потому что эмоциональные характеристики будущего инвестиционного продукта крайне важны.
Окружение должно быть комфортным независимо от того, что будет на данном участке: бизес-центр, логистический терминал или жилье. На это и направлено мастер-планирование, особенно при формировании новой городской среды на неосвоенных участках, трансформации депрессивных (прежде всего промышленных) зон; создании намывных территорий; осуществлении крупных проектов, реализуемых усилиями нескольких собственников недвижимости.
[92] От англ.development – развитие, обозначение длительного процесса, затрагивающего совокупность экономических и социальных структур, требующий его качественной оценки.
[93] В настоящее время востребованы: перевод земли в нужный статус, доведение до постановления правительства субъекта РФ и подготовка полного пакета документов.
[94] Процесс перевода земель занимает от 8 до 14 месяцев, если доказано, что земля не имеет сельскохозяйственной ценности. В противном случае перевод затруднен, а иногда и невозможен.
[95] Среди крупных ленд-девелоперов, действующих на петербургском рынке, можно назвать компании «Главстрой – Санкт-Петербург», «Адамант», а также компании, занимающиеся исключительно операциями с землей – «Знак» ( земли во Всеволожском районе), «Евроинвест» (земли совхоза «Бугры»)
[96] В качестве примера можно привести классическую схему девелопмента, реализованную на петербургском рынке складов. Компания PNK Logistics приобрела участок в 3 га («Шушары») и выступила в роли заказчика, генпроектировщика и генподрядчика строительства склада. В 2005 г. объект площадью 14 650 м 2 (из них 2300 м 2 – офисы) сдан в эксплуатацию и выставлен на продажу. Цена предложения – 850 дол./м 2 . Объект был куплен иностранной инвестиционной компанией и сдан в аренду на 10 лет с правом пролонгации логистической компании Tablogix, работающей на российском рынке с 1994 г. и оказывающей услуги по хранению и обработке грузов на пяти складских комплексах общей площадью 53 тыс. м 2 , расположенных в Москве, ближнем Подмосковье и Новосибирске. Это первый в петербургском регионе складской комплекс класса А. Сделка показательна своей классичностью: реализация проекта, его продажа профессиональному инвестору уже практически в виде готового бизнеса и привлечение арендатора.
[97] Территория – часть города в согласованных комитетом по градостроительству и архитектуре границах, на которой осуществляется деятельность по инвестиционному развитию.
Источник: www.aup.ru