В 2021 году вопрос аренды коммерческих помещений для бизнеса стоит как никогда остро: эпидемия коронавирусной инфекции, падение покупательской способности и нарастающие кризисные настроения не позволяют строить далекоидущих планов.
Но мы попробуем. Итак, на какую же коммерческую недвижимость стоит обратить внимание в 2021 году?
Помещения под пекарню
Последние 2-3 года в сфере коммерческой недвижимости высоким спросом пользуются помещения под пекарню: люди значительно больше работают и на готовку остаётся все меньше времени.
Пекарни возле крупных предприятий и офисных центров решают вопросы с дневными перекусами для сотрудников, а жители близлежащих домов всегда знают, где купить что-нибудь к чаю.
Стоимость аренды таких помещений составляет от 25.000 — 40.000 рублей в месяц. Цена будет напрямую зависеть от расположения и внутреннего оснащения помещения.
Топ 9 бизнес идеи для маленького города. Бизнес идеи с минимальными вложениями в маленьком городе
Как правильно выбирать помещения:
- Выбирайте те, которые находятся на пересечении нескольких улиц – так вы будете захватывать и пешеходный и автомобильный трафик;
- Также для аренды подойдут нежилые коммерческие помещения на первых этажах новых жилых комплексов, но стоимость аренды таких объектов будет выше средней по рынку.
Торговые помещения
Для размещения представительства компании, магазина, пункта выдачи товаров идеально подходят помещения под стрит-ритейл, или проще говоря торговые помещения.
Как правильно выбирать такие помещения:
- При выборе объекта особое внимание стоит обратить на презентабельность здания и входной группы;
- Важна также удалённость или приближённость объекта к первой линии (от этого зависит пешеходный и автомобильный трафик).
Чтобы снять торговое помещение в аренду, предстоит заплатить от 18.000 — 200.000 рублей в месяц. Основной массив цены формирует метраж помещения и его удалённость от центра города.
Помещения свободного назначения
Самые перспективные помещения для аренды в 2021 году – это помещения свободного назначения (сокр. ПСН).
Их преимущество перед другими объектами более чем значительно, ведь назначение определит арендатор. По желанию оно может превратиться в антикафе, кальянную, шоурум или салон красоты – для этого достаточно свободной планировки и вашего желания.
- Можно подбирать ПСН под свой вкус и задачи бизнеса, но не забывая о трёх китах успешного коммерческого объекта: трафике, расположении и площади объекта
Складские помещения
По последним данным за четвертый квартал 2020 года, устойчивый спрос на складские помещения продолжает свой рост. Быструю заполняемость таких объектов обеспечивает интерес со стороны онлайн-ритейлеров и логистических операторов, берущих склады в аренду под фулфилмент операции.
Есть участок земли, помещение, здание. Какой бизнес открыть? Какую бизнес-идею лучше реализовать?
По прогнозам, в ближайшие годы логистика онлайн-торговли будет оставаться основным источником спроса в регионах, сменяя в этой роли традиционного лидера складского рынка – продуктовый ритейл. Поэтому на такие объекты стоит обратить внимание уже сейчас.
- В вопросе выбора складского помещения для аренды есть 2 самых главных пункта – доступность транспортных путей и общий метраж: чем он больше, тем лучше;
- Также важно обратить внимание на удобство зоны погрузки-разгрузки и наличие парковочных мест.
Следуя вышеперечисленным правилам, вы сможете без ошибок и с минимальным риском, даже в кризис, подобрать качественное и недорогое коммерческое помещение в аренду.
Источник: nedvio.com
Как выбирать коммерческую недвижимость для инвестиций?
Инвестиции в коммерческую недвижимость по доходности намного опережают традиционные способы вложения частных сбережений, такие как банковские вклады и уж тем более — покупка инвестиционной квартиры. Если правильно выбрать объект, его доходность будет составлять 10–17% годовых. Тем не менее покупка здания или помещения, которое будет приносить доходы, а не убытки — задача не из лёгких. О том, на что следует обращать внимание покупателю коммерческой недвижимости, рассказывает Дмитрий Михайлов, директор по развитию краудфандинговой площадки для инвестиций в недвижимость Aktivo.
Photo: William Murphy
1. Расположение объекта
Любой, кто занимается коммерческой недвижимостью, знает правило «трёх L», которое гласит, что главное при её выборе — это location, location и ещё раз location. При этом каждый коммерческий объект с точки зрения расположения должен обладать уникальными характеристиками, которые зависят от того, каким бизнесом занимаются его арендаторы. Так, для общепита желательно наличие поблизости офисного центра или учебного заведения, для продуктового магазина — массива жилых домов, хорошей проходимости улицы, видимости с разных точек, удобства подъезда и парковки, а также наличия платежеспособного спроса у местного населения. Есть и противопоказания: например, помещения для продажи алкоголя ни в коем случае не должны находиться рядом со школами или детскими садами.
При этом мнение о том, что доходный объект коммерческой недвижимости обязательно должен располагаться в Москве или, на худой конец, в Санкт-Петербурге, во многом устарело. Найти качественное здание или помещение сейчас можно практически в любом российском регионе. Арендные ставки будут ниже, но и цена объекта тоже. Средний срок окупаемости объекта коммерческой недвижимости в России сейчас составляет примерно 10 лет.
Впрочем, есть одна интересная закономерность: если регион или город относятся к числу экономически отсталых, сделка купли-продажи довольно часто превращается в настоящий театр. Для многих владельцев коммерческой недвижимости здесь сами объекты являются буквально смыслом жизни. Сделки могут проходить очень долго с постоянными встречами и обсуждениями, продавец может внезапно изменить условия договора и эмоционально реагировать на любые возражения.
Photo: zuiko12
2. Арендаторы объекта
Как я уже сказал, расположение объекта стоит подбирать с учётом того, кто именно будет арендовать объект. Осматривая то или иное здание, которое предлагается к продаже, необходимо чётко представлять, кто именно сможет его арендовать. По сути, выбор предполагаемого арендатора — это задача номер один.
Мы, к примеру, предпочитаем работать с крупнейшими федеральными продовольственными ритейлерами. Их бизнес, на наш взгляд, наиболее стабилен. Даже во времена экономической турбулентности, когда люди отказываются от покупки новой пары джинсов или смартфона, они никогда не забывают о продуктах питания.
Здесь всё зависит от вашего бюджета. Если он серьёзно ограничен, то вам придётся довольствоваться небольшими помещениями, в которых будет располагаться что-то вроде мелко-розничного рынка (арендаторов много, они часто меняются, их доходы нестабильны и т.д.).
Начинающему инвестору я рекомендовал бы вкладывать деньги лишь в те объекты, экономика арендаторов которого ему понятна. К примеру, если вы присматриваете помещение, сдающееся в аренду под ресторан, обязательно посетите его перед покупкой и не один раз, а несколько. И если продавец говорит вам, что арендатор платит за помещение, исходя из выручки 10 млн руб. в месяц, а за столиками вечером в пятницу сидят от силы пять человек, это просто «замануха». Скорее всего, собственник, чтобы продать объект подороже, договорился с арендатором о временном повышении арендной платы на момент сделки. Впоследствии арендную плату придётся снижать или искать другого арендатора (и не факт, что он будет платить больше, чем первый).
Photo: My Photo Journeys
3. Сумма сделки
Когда заходит речь об инвестициях в коммерческую недвижимость, следует оговориться, что порог входа на этот рынок довольно высок. Цена наиболее качественных и доходных объектов коммерческой недвижимости начинается примерно с 30 млн руб. Сейчас в московском регионе это самый низкий ценовой порог для объектов с хорошей локацией и надежными арендаторами.
В общем-то, не сильно отстаёт и Санкт-Петербург. Если бюджет сильно ограничен, можно попробовать рассмотреть альтернативные способы инвестиций в коммерческую недвижимость. Например, использование краудфандинговых схем покупки недвижимости (имеется в виду совместное приобретение инвесторами здания или помещения на краудфандинговой площадке), когда владелец доли стоимостью 500 тыс. руб. может рассчитывать на такую же доходность, как если бы он владел и управлял всем объектом.
4. Наличие посредников
К сотрудничеству с агентами также следует относиться очень осторожно. Ведь финансовой ответственности за качество рекомендуемого объекта посредник, как правило, не несёт. Все риски ложатся на покупателя. Приведу пример: продаётся здание, причём агент клянется, что это идеальная сделка без каких-либо проблем с документами.
Однако, после того как выяснилось, что дом предназначался под снос, он просто извинится, сказав, что ошибся. А что ему остаётся делать? Деньги потеряет не он, а собственник.
Photo: Son of Groucho
5. Проверка документов
При покупке коммерческой недвижимости поддержка хорошего юриста необходима всегда. Мошенники на этом рынке тоже есть. В вопросах продажи недвижимости собственники часто ведут себя так же, как при продаже бизнеса. Они редко предлагают что-то хорошее, действительно приносящее доход. Довольно часто сбыть с рук планируют тот бизнес или доходное помещение, с которым есть проблемы.
Например, была у арендатора лицензия на алкоголь, но её могут отнять из-за несоответствия помещения нормам лицензирования. На московском рынке встречаются и помещения, в отношении которых ведутся судебные разбирательства. Юрист должен проверить статус разрешительной документации, правоустанавливающие документы, наличие обременений на объекте. На рынке немало проблемных зданий и помещений. Особенно это относится к недорогим объектам.
Рынок коммерческий недвижимости не терпит дилетантства
Подводя итог, я настоятельно рекомендую покупать объекты коммерческий недвижимости только после серьёзной экспертизы и анализа экономики проекта. Если у вас нет возможности провести полный анализ, эти функции всё-таки лучше доверить профессионалам.
Тоже про то же
Эксперт назвал недвижимость, которая сильнее всего пострадает от новых санкций.
Столичный инвестор Валерий Летенков рассказал о том, какая недвижимость сейчас подходит для сохранения средств.
28 февраля ЦБ поднял ключевую ставку до уровня в 20%.
Источник: knowrealty.ru
Помещение для бизнеса нужно в любом случае
Одним из важнейших пунктов практически любого планирования предпринимательства является помещение для бизнеса , необходимое для нормального осуществления коммерческой деятельности.
Именно оно определяет юридический адрес компании. Конечно, информационно-технический прогресс позволяет использовать для предпринимательства формат интернет-магазина или иного продвижения посредством глобальной сети.
Это позволяет работать вообще без собственного офиса, торговой точки, но помещение для бизнеса в этом случае все равно иногда необходимо. Так, например, часто требуется склад или иное место хранения товара, инвентаря, оборудования.
Все помещения для бизнеса в первую очередь делятся на основные и вспомогательные.
К первым относятся те из них, которые используются непосредственно для предпринимательства, а вторые нужны для обслуживания бизнеса, корпоративных нужд.
Таким образом, можно выделить следующие типы помещений для бизнеса:
- офис (для деловых встреч, корпоративных совещаний, внутренних организационных вопросов, приема посетителей, в том числе клиентов). Сегодня офисное помещение «под ключ» при необходимости можно арендовать в почасовом режиме;
- торговая точка:
- стационарная, капитальная (магазин, павильон);
- стационарная быстровозводимая, переносная (ларек, киоск, будка);
- передвижная, разборная (лоток, палатка, фургон, ларек на колесах);
- складское помещение:
- гаражи, боксы, автостоянка для корпоративного автопарка, транспортных средств (гаражи могут быть также использованы в качестве основного помещения для бизнеса в таких видах предпринимательства, как: шиномонтаж, автослесарские, ремонтные работы, мини-производство);
- капитальные строения (здания, сооружения, полностью используемые в бизнесе – фабрики, заводы, частные клиники, образовательные учреждения).
Чтобы выбрать помещение для бизнеса, его к онечный формат, так же как и его расположение, нужно учитывать вид экономической, коммерческой деятельности.
По общему правилу, торговые точки должны располагаться в оживленных местах, на рыночных площадях, в центральных или густо населенных частях города, а также вблизи от образовательных учреждений, деловых центров.
Офисы соответственно арендуют в специализированном городском квартале (обычно в крупных городах деловые, финансовые центры имеют определенное название, например Сити в Лондоне).
Складские помещения нужно размещать таким образом, чтобы было удобно было осуществлять подвоз и вывоз партий товара, то есть вблизи от транспортных инфраструктур в зависимости от типа поставок (авто-, ж/д, авиатранспортом).
Производственные здания, комплексы должны размещаться за городской чертой, чтобы не ухудшать и без того напряженную экологическую обстановку населенного пункта.
Гаражи, боксы, автостоянки нужно арендовывать по возможности вблизи от офиса, иного основного помещения для бизнеса для оперативности, мобильности вашего дела (либо вблизи от складов, если транспорт обслуживает только их).
Иными словами, помещение для бизнеса — сегодня хоть и не обязательный, но очень важный элемент современного предпринимательства, без которого многие предприниматели до сих пор никак не могут обойтись.
Но отсутствие строгих стандартов — четких определений, позволяет замещать, заменять одни типы помещений на другие или вообще обходиться без них.
Источник: berichnow.ru
