По мере развития рыночных отношений потребность в оценке бизнеса будет возрастать. Оценка объектов собственности (объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям) является обязательной при приватизации, передаче в доверительное управление либо в аренду, продаже, национализации, выкупе, ипотечном кредитовании, передаче в качестве вклада в уставные капиталы.
Возрастает потребность в оценке бизнеса при инвестировании, кредитовании, страховании, исчислении налогооблагаемой базы.
Оценка бизнеса необходима для выбора обоснованного направления реструктуризации предприятия. В процессе оценки бизнеса выявляют альтернативные подходы к управлению предприятием и определяют, какой из них обеспечит предприятию максимальную эффективность, а,следовательно, и более высокую рыночную цену, что и является основной целью собственников и задачей управляющих фирм в рыночной экономике.
Переход к рыночной экономике в России привел к появлению новой профессии, утвержденной Министерством труда Российской Федерации, эксперт-оценщик. В соответствии с растущими потребностями разработаны законодательные и методические основы новой области экономики — оценки собственности.
Тема: Глобальный подход к оценке соответствия
Развитие рыночной экономики в России привело к многообразию форм собственности и возрождению собственника. Появилась возможность по своему усмотрению распорядиться принадлежащими собственнику домом, квартирой, другой недвижимостью, подыскать себе новое жилище или помещение для офиса, вложить свои средства в бизнес. (1)
Субъекты оценочной деятельности
(в ред. Федерального закона от 27.07.2006 N 157-ФЗ)
Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее — оценщики).
Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 настоящего Федерального закона. (5)
Объекты оценки
К объектам оценки относятся:
-отдельные материальные объекты (вещи);
-совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
-право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
-права требования, обязательства (долги);
-работы, услуги, информация;
-иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.(5)
Принципы оценки бизнеса.
Единую базу оценки стоимости любого объекта, в том числе и имущества предприятия, составляют принципы оценки бизнеса.
Все принципы оценки бизнеса можно разделить на три группы: основанные на представлениях собственника; связанные с особенностями объекта оценки и его эксплуатацией; обусловленные воздействием рыночной среды. В группу принципы оценки бизнеса, основанные на представлениях собственника, входят: Принцип полезности — является более важным для целей управления стоимостью имущества предприятия.
О системном обучении разработчиков, четырех уровнях осознанности, базовых знаниях и оценке грейдов
Любой объект (имущество) может обладать стоимостью, если он способен удовлетворять потребность реального или потенциального собственника в течение определенного периода. Согласно данному принципу полезность одного и того же объекта для всех участников рынка неодинакова. Данный принцип открывает возможность вести речь о стоимости и вообще, об оценки как таковой. Очевидно, если оцениваемый объект бесполезен и по этой причине ни кому не нужен, то, скорее всего, он не будет обладать положительной стоимостью; Принцип замещения — максимальная стоимость имущества предприятия на открытом конкурентном рынке не может быть больше наименьшей цены, за которую может быть приобретен или создан другой объект, обладающий такой же полезностью. Принцип действует для всех объектов, кроме, пожалуй, уникальных — вследствие отсутствия аналогов и фактической невозможности воспроизведения. Из данного принципа, закладывающего основу сравнительного подхода оценки имущества предприятия, следует, что стоимость объекта имеет некую привязку к стоимости других сходных объектов собственности и тяготеет к среднерыночному уровню;
Принцип ожидания (принцип полезности) — рыночная стоимость объекта отражает наши представления о его ожидаемой полезности, о будущих выгодах. Объект будет стоить ровно столько, сколько принесет доходов. Данный принцип является основой применения доходного подхода.
Принцип вклада — рыночная стоимость объекта увеличивается при добавлении нового фактора, формирующего доход объекта. Сумма, на которую увеличивается рыночная стоимость, может не соответствовать стоимости добавленного фактора.
Принцип добавочной продуктивности — добавочная продуктивность определяется чистым доходом, относящимся к земле, после компенсации затрат на труд, капитал и управление. На практике дополнительный доход владелец может получать за счет того, что его собственность расположена в более выгодном месте; Принцип предельной производительности — изменение того или иного фактора производства может увеличивать или уменьшать стоимость объекта. Обычно по мере добавления ресурса стоимость объекта сначала возрастает, потом прирост стоимости по отношению к затратам на дополнительный ресурс уменьшается, далее прирост стоимости прекращается, и, наконец, затраты на ресурс начинают превышать рост стоимости объекта; Принцип сбалансированности — любому типу собственности соответствует оптимальное сочетание факторов производства. Принципы оценки бизнеса, обусловливаемые воздействием рыночной среды, составляют третью группу: Принцип зависимости — стоимость оцениваемой собственности зависит от характера и стоимости окружающего имущества. В районах элитной застройки стоимость квартир в типовых домах выше, чем в обычном районе;
Принцип соответствия — максимальная стоимость достигается, когда особенности и характер использования собственности соответствуют потребностям и ожиданиям местного рынка; Принцип спроса и предложения — знаменитый принцип классической экономики. Цена определяется взаимодействием спроса и предложения. Растет спрос — растет стоимость.
Растет предложение — стоимость падает; Принцип конкуренции. Когда на рынке начинают расти прибыли, рынок становится привлекательным, вследствие чего обостряется конкуренция и прибыли снова снижают.
Конкуренция устанавливает справедливую рыночную стоимость; Принцип изменения — стоимость изменяется во времени; Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования можно выделить отдельно. В соответствии с ним оценка рыночной стоимости имущества предприятия, когда это, возможно, осуществляется на основе анализа, позволяющего определить наилучшее и наиболее эффективное использование. При этом учитываются юридические ограничения, решения местных органов власти и, конечно, экономическая целесообразность такого использования. Если анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выявит, что незначительная модификация оборудования позволит расширить ассортимент, найти новые рынки сбыта и увеличить доходы, рыночная стоимость имущества предприятия будет оценена выше, чем при существующем использовании ресурсов даже в случае, если вы не собираетесь что-либо менять в структуре производства. Этот принцип лежит в основе метода управления стоимостью, направленного на ее максимизацию и базирующегося на анализе различных факторов, влияющих на нее. (8)
Источник: poisk-ru.ru
Принципы и подходы к оценке стоимости бизнеса. Основные недостатки подходов.
Существуют следующие виды принципов оценки:
1) принципы пользователя;
2) принципы, связанные с оценкой отдельных видов имущества;
3) принципы, связанные с внешней средой.
Принципы пользователя включают в себя:
1) принцип полезности – любой объект обладает стоимостью только в том случае, если имеет полезность для владельца (получение дохода и тому подобное);
2) принцип замещения – разумный покупатель не заплатит за объект больше, чем наименьшая цена, за другой объект с такой же полезностью;
3) принцип ожидания – стоимость объекта определяется ожидаемой пользой, которую получит владелец объекта в будущем.
Принципы, связанные с оценкой отдельных объектов, включают в себя:
1) принцип остаточной продуктивности земельного участка – стоимость земельного участка определяется как остаточный доход после оплаты всех расходов на труд, капитал и управление;
2) принцип вклада – стоимость объекта увеличивается на величину любых улучшений или дополнений, повышающих полезность;
3) принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи – по мере добавления одного из ресурсов доход будет сначала увеличиваться более высокими темпами, а затем все более замедленными;
4) принцип сбалансированности компании – для любого вида производства существует оптимальное сочетание факторов, при котором достигается максимальная прибыль;
5) принцип оптимального размера предприятия;
6) принцип экономического разделения и соединения прав собственности – любые объекты должны быть объединены или разделены таким образом, чтобы общая совокупная стоимость этих объектов была максимальной.
Принципы, связанные с рыночной (внешней) средой, включают в себя:
1) принцип зависимости – стоимость любого объекта зависит от большого числа факторов;
2) принцип соответствия стандартам;
3) принцип спроса и предложения;
4) принцип изменений – так как ситуация на рынке постоянно меняется, то стоимость объекта всегда определяется на какую-то дату;
5) принцип конкуренции – предприятия, работающие в монополизированных отраслях, приносят более высокую прибыль и имеют более высокую стоимость. По мере увеличения конкуренции в этих отраслях стоимость объектов будет снижаться.
Существуют следующие подходы к оценке бизнеса:
2) сравнительный (рыночный);
3) затратный (имущественный).
Доходный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта. Доходный подход включает следующие основные методы:
— метод дисконтированного денежного дохода;
— метод капитализации прибыли.
Доходный подход применяется при соблюдении следующих условий:
— имеется информация, позволяющая достоверно спрогнозировать будущие доходы;
— имеется информация, позволяющая достоверно спрогнозировать будущие расходы.
Сравнительный подход – это совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта с объектами-аналогами.
Объектом-аналогом может выступать объект, сходный с оцениваемым объектом по всем основным характеристикам, влияющим на стоимость.
В рамках сравнительного подхода используются следующие методы:
— метод рынка капитала;
— метод отраслевой специфики.
Для использования сравнительного подхода необходима следующая информация:
— информация о цене продажи объектов-аналогов;
— информация о характеристиках оцениваемого объекта и объектов-аналогов.
Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта с учетом износа и устаревания. В рамках этого подхода могут оцениваться следующие виды затрат:
— затраты на воспроизводство – это затраты на создание точной копии объекта;
— затраты на замещение – это затраты на создание аналогичного объекта с такой же полезностью, но с использованием современных материалов и технологий.
В рамках затратного подхода могут использоваться следующие методы:
— метод накопления активов;
— метод избыточных прибылей.
Для использования затратного подхода необходимо соблюдение следующих условий:
— существует возможность заменить оцениваемый объект на другой;
— существует возможность учесть износ и все виды устаревания.
Оценщик по возможности должен использовать все три подхода и затем проводить согласование полученных результатов оценки.
4. Метод компаний аналогов сравнительного подходов. Основные этапы, недостатки, требования к исходной информации.
Сравнительный подход к оценке — это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Условия применения сравнительного подхода: 1. Объект не должен быть уникальным. 2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок. 3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.
Сравнительный подход базируется на принципах: — замещения; — сбалансированности; — спроса и предложения.
Этапы сравнительного подхода:
Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.
Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.
Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.
Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.
Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:
— сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;
— независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель: · находятся в родственных отношениях; · являются представителями холдинга и независимой дочерней компании; · имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность; · сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами; · занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.; — инвестиционной мотивации, которая определяется: · аналогичными мотивами инвесторов; · аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов; · степенью износа здания.
Основные критерии выбора объектов-аналогов: 1. Права собственности на недвижимость. Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием. 2. Условия финансирования сделки.
При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка. 3. Условия продажи и время продажи. 4. Местоположение. 5. Физические характеристики.
Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов (см. рис. 3.2).
Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.
Стоимостные поправки:
а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;
б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.
Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.
Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.
Последовательность внесения поправок: 1. Поправка на условия финансирования. 2. Поправка на особые условия продаж. 3. Поправка на время продажи. 4. Поправка на местоположение. 5. Поправка на физические характеристики.
Преимущества сравнительного подхода: 1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей. 2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция. 3. Статически обоснован. 4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов. 5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.
Недостатки сравнительного подхода: 1. Различия продаж. 2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж. 3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки. 4. Зависимость от активности рынка. 5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.
5. Метод отраслевых коэффициентов (сравнительный подход) в оценке стоимости бизнеса. Алгоритм расчета, ограничения метода. Особенности реализации метода для российских компаний.
Источник: cyberpedia.su
Для какого подхода к оценке бизнеса базовым является принцип ожидания
- Вы здесь:
- Главная
- Разделы
- Своё дело
- Ответы на тесты по программе «Оценка бизнеса»
Ответы на тесты по программе «Оценка бизнеса»
Подробности Категория: Своё дело Опубликовано: 18 июля 2013 Просмотров: 80490
Недавно помогал одному человеку пройти тестирование по программе «Оценка бизнеса». К сожалению, готовых ответов в Интернете я не нашел, поэтому пришлось «допетривать» самому, благо программа позволяла пройти тестирование несколько раз, показывая каждый раз, в каких вопросах были ошибки. Результат труда представляю на Ваше обозрение (вопросы и варианты правильных ответов на них).
Выбор методов оценки недвижимости зависит:
характера достоверной информации,
от профессионализма оценщика;
вида (назначения) оцениваемого объекта недвижимости;
от требований руководства оценочной фирмы;
Дата оценки и дата осмотра объекта недвижимости совпадают:
при определенных обстоятельствах,
Затратный подход целесообразно применять для оценки:
все ответы верны.
объектов, по которым редко осуществляются Сделки;
старых объектов, для которых имеются данные для расчета износа;
объектов специального назначения;
Зафиксированная в отчете об оценке рыночная стоимость недвижимости является:
фактической рыночной стоимостью объекта.
обоснованным мнением оценщика;
суммой, по которой будет осуществлена сделка;
Зафиксированная в отчете об оценке итоговая величина стоимости недвижимости должна быть выражена:
диапазоном стоимостей и только в рублях,
одним числом и только в иностранной валюте;
диапазоном стоимостей и только в иностранной валюте;
одним числом и только в рублях;
одним числом и в рублях, и в иностранной валюте;
Если аналог лучше оцениваемого объекта, поправка в цену объекта-аналога вносится со знаком:
Итоговая величина стоимости недвижимости, зафиксированная в отчете об оценке, должна быть выражена:
возможно и то, и другое,
только в иностранной валюте;
только в рублях;
Какое из нижеперечисленных определений является синонимом понятия «стоимость в обмене»:
стоимость для конкретного пользователя;
Какой из нижеперечисленных подходов к оценке недвижимости предусматривает корректировку на величину предпринимательского дохода:
Какой из нижеперечисленных подходов к оценке недвижимости использует корректировку на коэффициент удобства пользования:
Какой подход к оценке недвижимости основан на экономическом принципе ожидания:
Какой подход предпочтительнее использовать при оценке уникальных и специализированных объектов недвижимости:
Концепция стоимости базируется:
на соотношении спроса и предложения;
на механизме функционирования рынка ценных бумаг,
на взаимоотношениях арендодателя и арендатора;
на существующих политических факторах;
Коэффициент емкости рынка — это:
отношение количества единиц объекта, сданных в аренду за период, к общему количеству конкурирующих единиц, сданных в аренду на рынке за период;
отношение количества единиц объекта, сданных в аренду за период, к общему количеству единиц на рынке, планируемых для сдачи в аренду.
Коэффициент предпринимательского дохода определяется:
на основе строительных норм и правил;
в процессе переговоров инвестора и подрядной строительной организации;
экспертно в диапазоне 20—50%;
К стоимостным факторам окружения объекта недвижимости не относится:
экономический статус района;
К факторам рыночного риска, Связанного С владением объектом недвижимости, относится;
все перечисленные выше факторы.
назначение объекта недвижимости (жилая, коммерческая, производственная);
Наиболее верным определением по отношению к понятию «рыночная стоимость» является:
наиболее вероятная цена предполагаемой сделки;
цена, устраивающая продавца;
цена, устраивающая покупателя;
цена, устраивающая третью сторону;
фактическая цена сделки с аналогом.
Назовите приоритетный фактор формирования стоимости недвижимости:
физические характеристики имущества;
полезность имущества в глазах платежеспособных покупателей;
затраты на его создание;
текущий способ использования.
Отчет об оценке не должен включать;
ограничивающие условия оценки.
величину стоимости, установленную продавцом;
дату определения стоимости;
описание физических характеристик объекта оценки;
Оценка недвижимости, входящей в состав имущественного комплекса предприятия, методами доходного подхода базируется:
на валовом доходе от производственной деятельности.
на чистом доходе от производственной деятельности до выплаты налога на прибыль;
на ставках арендной платы за помещение;
Оценка недвижимости — это расчет рыночной стоимости:
остаточной стоимости зданий;
земельного участка и выполненных на нем улучшений;
Оценка недвижимости проводится не основе информации:
принятой статистическим управлением.
принятой налоговой инспекцией;
полученной от заказчика;
подтвержденной аудиторской проверкой;
Оценка недвижимости затратным подходом базируется на принципе:
Правильной характеристикой понятия «стоимость в пользовании» является:
Стоимость для конкретного пользователя;
наиболее вероятная цена;
Правильной последовательностью этапов оценки недвижимости является:
определение задания на оценку, сбор информации, анализ наиболее эффективного варианта использования, оценка методами доходного, затратного и сравнительного подходов, выведение итоговой стоимости;
определение задания на оценку, сбор информации, оценка методами доходного, затратногс и сравнительного подходов, анализ наиболее эффективного варианта использования, выведение итоговой стоимости.
Применения относительных денежных поправок не требуют следующие элементы сравнения:
поправки, рассчитанные методами корреляционно-регрессионного анализа;
наличие или отсутствие косметического ремонта;
Принцип наиболее эффективного использования объекта недвижимости исключает вариант:
О устраивающий конкретного инвестора;
обеспеченный источниками финансирования;
При определении стоимости школы наибольший весовой коэффициент необходимо присвоить результату, го луче иному затратным методом:
При оценке полной восстановительной стоимости зданий рассчитывается;
только стоимость воспроизводства;
только стоимость замещения;
можно использовать оба вида стоимости в зависимости от обстоятельств.
Согласно принципу остаточной продуктивности, остаток дохода от хозяйственной деятельности выплачивается владельцу:
здания, машин, оборудования.
Уникальным называется объект недвижимости:
расположенный в зоне исторической застройки,
представляющий определенную архитектурную школу;
расположенный в определенной местности;
единственный в своем роде;
построенный по индивидуальному заказу инвестора;
Утверждение о том, что инвестиционная стоимость устанавливает верхний предел стоимости недвижимого имущества:
Утверждение о том, что при наличии нескольких средних или соразмерных объектов, товаров или услуг наибольшим спросом пользуются те, у которых минимальная цена, базируется на принципе:
наиболее эффективного использования.
Утверждение о том, что при наличии нескольких сходных или соразмерных объектов, товаров или услуг имеющий наименьшую цену пользуется наибольшим спросом, базируется на принципе:
Утверждение о том, что создание дополнительных улучшений увеличивает стоимость объекта недвижимости, базируется на принципе:
Утверждение о том, что стоимость создается ожиданием будущих преимуществ, базируется на принципе:
спроса и предложения;
наиболее эффективного использования.
Утверждение, что существуют три вида износа — физический, хронологический и функциональный:
Цена продажи недвижимости, как правило, не будет отличаться от его рыночной стоимости, если:
продавец заинтересован в скорейшей продаже имущества;
покупатель и продавец преследуют собственные интересы.
покупатель и продавец информированы об основных характеристиках объекта;
продавец не заинтересован в скорейшей продаже имущества;
Надеюсь, кому-то это оказалось полезным.
Всем возмущающимся по поводу выкладывания правильных ответов предлагаю подискутировать в комментариях на тему Нашей нынешней ужасной, позорной Российской системы образования в школах и институтах, где вместо результата в виде грамотных учеников и специалистов во главу угла ставятся откаты министрам за протаскивание новых сырых, неграмотных образовательных программ с сомнительным результатом (а чем старые были хуже-то. ).
То есть ответ на Ваш негласный вопрос: «Совесть не мучает?», — будет «Раньше бы мучала. Сейчас — НЕТ!»
Источник: ecolora.ru