Строительный бизнес во все времена был достаточно прибыльным видом бизнеса. Это объясняется некоторыми факторами. Во-первых, это постоянный спрос. Люди перемещаются в города и спрос на многоквартирные дома постоянно растет. Во-вторых, это крупные объёмы и соответственно большая потенциальная прибыльность данного бизнеса.
Примерный срок окупаемости строительства многоквартирного дома составляет 20 месяцев, начиная со старта продаж квартир, точка безубыточности приходится уже на второй месяц продаж.
Для организации данного бизнеса потребуются не только крупные финансовые вложения, но и достаточно большие человеческие ресурсы. Для быстрой и эффективной работы по возведению здания потребуется нанять в штат 111 человек. Большая часть из них — строители и разнорабочие. Также для возведения здания потребуется арендовать земельный участок у города. Минимальная площадь составляет 10 гектар.
Общая площадь жилого дома будет составлять 16 000 м2. Из них 12 000 м2 будут жилого помещения и 4 000 м2 коммерческие площади (с учетом коэффициента потерь площадей 30%). Средняя себестоимость строительства 1 м2 составляет 13 500 руб./м2. Маржинальность данного бизнеса составляет от 30 до 40%. В результате финансовые показатели проекта будут следующие:
Первоначальные инвестиции — 251 905 000 рублей
Ежемесячная прибыль — 12 500 000 рублей
Срок окупаемости — 45 месяцев
Точка безубыточности — 26 месяцев
Рентабельность продаж — 240%
2. Описание бизнеса, продукта или услуги
Первой необходимостью для человека является потребность в жилье. Спрос на жилую недвижимость постоянно расте. Об этом свидетельствует постоянный рост продаж, так и увеличивающийся ввод в эксплуатацию новых зданий. Поэтому вложение средств в строительство многоэтажных домов является прибыльным и перспективным видом бизнеса.
Основным видом деятельности предприятия будет строительство и продажа жилой и коммерческой недвижимости, а также управление этими домами после строительства.
Для данного бизнес-плана общая высотность здания составляет 10 этажей. Дом включает 5 подъездов. На каждом этаже расположено 3 квартиры: 1 однокомнатная квартира, площадью 35 м2, 1 двухкомнатная квартира — 60 м2 и 1 трехкомнатная квартира — 90 м2. Строить необходимо монолитный дом. Это позволит существенно снизить затраты и ускорить процесс строительства.
Для открытия и начала строительства необходимо собрать разрешения и подготовить техническую документацию. Важным фактором является наличие профильного образования. Для директора и прочих сотрудников фирмы наличие профильного образования является обязательно. Без этого компания не сможет получить лицензию на допуск к работам по инженерным изысканиям, составлению проектной документации, строительно-монтажным и другим работам. Допуск к этим работам необходимо получать у саморегулируемой организации (СРО).
Первоначально организации необходимо выбрать земельный участок. Поиск земельного участка проще всего начинать с изучения Градостроительного плана города. Это позволит наиболее точно определить территории, где можно предусмотрено строительство многоквартирных домов. Следующим этапом необходимо проверить, кому принадлежит земельный участок.
Это могут быть как земли, принадлежащие государству, так и частные земли. В случае с государственной землей вам необходимо заключить договор аренды или приобрести землю на торгах (в случае проведения аукциона).
Далее компания может приступать к работе над проектной документацией. Проектная документация играет решающую роль для получения разрешения на строительство от государственной экспертизы по строительству. Средний срок составления проектной документации составляет 6 месяцев. Разрабатывать план и дизайн-проект необходимо в соответствии с выдержкой из Архитектурного бюро и проекта планировки территории.
Как только проектная документация будет составлена проект можно отправлять на согласование и прохождение экспертизы в Главгосэкспертиза России. В результате фирма должна получить разрешение на строительство и приложенное положительное заключение Экспертизы. Средний срок получения разрешения и заключения составляет 30-40 дней.
Как только заключение будет получено, компания может приступать к земляным работам и подготовке к заливке фундамента. Одновременно с этим вам потребуется получить технические условия на электричество, технические условия на водоснабжение и канализацию, на теплоснабжение и газоснабжение. С профильными организациями вам необходимо подписать договор о присоединении.
Как только все разрешения и договоры подписаны, компания может приступать к полноценному строительству. Средний срок подготовки и согласования всех условий составляет 1 год.
Для организации строительной компании потребуется приобрести следующее оборудование:
- 2 погрузчика
- наборы инструментов для строителей
- миксеры для бетона
- один самосвал
- автокран
- спецодежду для сотрудников
- прочее оборудование для персонала
Перечень данного оборудования не является исчерпывающим и дополняется в соответствии с потребностями. Большая часть работ находится на аутсорсинге. Это заказ бетона, песка с заводов, закупка инженерных систем и коммуникаций. Все эти затраты включены в себестоимость за 1 м2, который в среднем составляет 13 500 руб./м2.
Общий срок строительства дома составит от 1,5 до 2 лет.
Соблюдая все нормативные требования и соблюдая все технические регламенты, компания сможет строить высококлассные дома и занять лидирующие позиции на рынке.
Для строительной компании главными факторами успеха являются скорость и качество строительства, а также скорость реализации построенных площадей.
Так как первые два фактора в большей степени зависят от проектной и строительной команды, то за скорость реализации построенных площадей отвечают менеджеры по продажам и рекламная кампания.
Для того, чтобы составить эффективную рекламную кампанию, бизнесу необходимо определиться с целевой аудиторией.
Основной аудиторией жилой недвижимости являются физические лица. Они будут выбирать жилье для проживания. Другой категорией является бизнес. Это могут быть как физические лица, которые приобретают квартиры для сдачи в аренду, так и предприниматели, покупающие коммерческие площади для ведения бизнеса.
Главным факторами, определяющий скорость реализации, являются условия продажи. Для увеличения продаж необходимо использовать различные акции, привлекательные кредитные условия от банков-партнеров, бонусы в виде стандартизированного ремонта.
При начале продаж обязательно продумайте политику и этапы проведения данных акций.
Для стабильных продаж потребуется создать эффективную и грамотную маркетинговую стратегию, и рекламную кампанию. Подготовкой рекламной кампании будет заниматься рекламное агентство на аутсорсинге.
Для эффективного продвижения необходимо использовать все рекламные каналы, как оффлайн, так и онлайн. Это позволит охватить наибольшую аудиторию и повысить динамику продаж.
К основным оффлайн каналам можно отнести:
- реклама на городских стендах и билбордах
- реклама на телевидении
- реклама на радио
- реклама на городском транспорте
- реклама в городских и российских журналах
Данные каналы продвижения относятся к традиционным каналам продвижения. Стоит отметить, что для данного вида бизнеса они не теряют своей актуальности и показывают высокую отдачу.
К основным онлайн каналам можно отнести:
- контекстная реклама
- баннерная реклама на профильных сайтах
- реклама на бизнес-порталах и онлайн-версиях журналов.
Данные каналы также являются эффективными и позволят охватить еще более широкую аудиторию из соседних городов.
В результате рекламная кампания должна содержать четкий маркетинговый план и определять этапы каждого канала.
Для открытия строительного бизнеса необходимо:
- Зарегистрировать юридическое лицо — ООО
- Получить допуск на строительные работы, вступить в СРО
- Найти земельный участок
- Заключить договор аренды на земельный участок
- Подготовить проектную документацию
- Получения все разрешения и согласования
- Начать строительство
- Начать продажу готовых квартир и помещений
Этап
1
2
3
4
5
6
7
8
Продолжительность
1 мес.
1 мес.
1 мес.
6 мес.
2 мес.
1 мес.
2 года
2 года
Поиск земельного участка и его аренда
Подготовка проектной документации
Первоначально для начала работы потребуется зарегистрировать ООО (ОКВЭД −41.20 «Строительство жилых и нежилых зданий»). Далее необходимо встать на налоговый учет. Следующим этапом необходимо открыть счет в банке. Счет лучше открывать в том банке, где вы планируете брать инвестиционный кредит и программу ипотеки для своих клиентов.
По результатам регистрации юридического лица необходимо вступить в СРО и получить допуск на строительные работы. Далее можно приступать к поиску земельного участка и заключать договор аренды.
Следующим шагом является подготовка проектной документации, которую потом необходимо согласовать в государственной экспертизе. Как только все разрешения и договоры будут получены, компания может приступать к строительным работам. Средний срок строительства составляет 2 года.
По результатам окончания строительных работ можно начинать рекламную кампанию и продажу жилья.
6. Организационная структура
Для открытия строительного бизнеса необходимо нанять следующий персонал:
- директор
- заместитель директора
- главный архитектор (2 человека)
- главный инженер (2 человека)
- начальник стройки (2 человека)
- помощники главных специалистов (5 человек)
- бригадир (8 человек)
- строители (40 человек)
- разнорабочие (40 человек)
- менеджеры по продажам (6 человек)
- бухгалтеры (4 человека)
Таким образом, общая численность персонала составит 111 человек. Директором компании может быть как собственник бизнеса, так и наемный сотрудник. Необходимым условием является наличие профильного образования. Директор отвечает за весь процесс строительства, контролирует сроки, заключает договоры о поставке товаров и услуг, а также за стратегическое развитие бизнеса.
Заместитель директора отвечает за ежедневный контроль строительства, согласовывает сроки поставки товаров и услуг. Также он принимает активное участие в работе с рекламным агентством.
Главные архитекторы и инженеры совместно с их помощниками занимаются составлением архитектурного и инженерного плана здания. Они взаимодействуют напрямую с проектной компанией на аутсорсинге, которая занимается составление проектной документации.
Начальники стройки проводят постоянный мониторинг и график строительства, помогают устранять ошибки и проблемы во время строительных работ. Бригадиры в свою очередь ежедневно находятся на строительной площадке и контролируют работу строителей и разнорабочих. Совместно с начальником стройки составляют план необходимых материалов.
Менеджеры по продажам отвечают за продажу квартир и коммерческих помещений на этапе котлована и на этапе уже готового здания.
Бухгалтеры состоят из 1 главного бухгалтера и двух помощников. Они занимаются составляем бухгалтерской и управленческой отчетности.
Фонд оплаты труда, руб.
Постоянные расходы
Оклад
Кол-во сотрудников
Сумма
Средняя з/п в месяц на сотрудника
Источник: oroalbero.ru
Дольщик-предприниматель: рекомендации по регистрации ИП и выбору системы налогообложения
Гражданин заключил с застройщиком договор об участии в долевом строительстве МКД с подземной автостоянкой. По завершении строительства застройщик обязуется передать гражданину объекты долевого строительства – 20 машино-мест, стоимостью 10 млн руб. (1 машино-место – 500 тыс. руб.). Нужно ли гражданину зарегистрироваться в качестве ИП, если в будущем он планирует заключить договоры уступки прав (продажи завершенного строительством имущества) в отношении всех 20 машино-мест? Если необходимо, то какой выбрать код вида деятельности и систему налогообложения?
Регистрация в качестве ИП обязательна
- гражданское и налоговое законодательство связывает право гражданина на осуществление предпринимательской деятельности с его регистрацией в качестве ИП (п. 1 ст. 23 ГК РФ, ст. 11 НК РФ);
- ведение предпринимательской деятельности без регистрации является уголовно наказуемым преступлением (ст. 171 УК РФ);
- регистрация в качестве ИП и грамотный выбор системы налогообложения позволят свести налоговые обязательства гражданина к минимуму.
Незаконное предпринимательство
Ведение предпринимательской деятельности без соответствующей регистрации (незаконное предпринимательство), причинившее крупный ущерб гражданам, организациям или государству либо сопряженное с извлечением дохода в крупном размере (1,5 млн руб.) наказывается штрафом (до 300 тыс. руб.), либо обязательными работами на срок до 480 часов, либо арестом на срок до шести месяцев (ч. 1 ст.
171 УК РФ). Наказание будет строже, если деяние совершено группой лиц либо сопряжено с извлечением дохода в особо крупном размере (6 млн руб.) (ч. 2 ст. 171 УК РФ).
Кстати, под доходом в целях применения ст. 171 УК РФ следует понимать выручку от реализации товаров (работ, услуг) за период осуществления незаконной предпринимательской деятельности без вычета произведенных лицом расходов, связанных с осуществлением указанной деятельности (п. 12 Постановления Пленума ВС РФ от 18.11.2004 № 23).
Таким образом, если гражданин, не зарегистрированный в качестве ИП, реализует готовые машино-места (уступит права по договору строительства машино-мест) с убытком, то он все равно может быть привлечен к уголовной ответственности (при получении дохода по сделкам свыше 1,5 млн руб.).
К сведению
В настоящее время в соответствии с п. 82 Плана действий Правительства РФ, направленных на обеспечение стабильного социально-экономического развития РФ в 2016 году [1] , Минфин при участии Минэкономразвития и Минтруда разрабатывает проект федерального закона о введении для граждан, осуществляющих приносящую доход деятельность и не зарегистрированных в качестве ИП, возможности добровольного уведомления об осуществлении указанной деятельности с освобождением их на три года от уплаты налогов и обязательных платежей в государственные внебюджетные фонды, а также освобождении указанных граждан от ответственности за ведение незаконной предпринимательской деятельности (см. Письмо Минфина России от 29.04.2016 № 03‑11‑11/25804).
Налоговые риски
Налогообложение доходов, полученных физическим лицом не зарегистрированным в качестве ИП, когда регистрация обязательна в силу закона, является предметом большого числа судебных споров и разъяснений чиновников. В частности, согласно Письму Минфина России от 13.05.2016 № 03‑11‑06/2/27657 доходы гражданина, полученные им до регистрации в качестве ИП, следует отличать от доходов, полученных уже в качестве предпринимателя. Таким образом, например, если гражданин полгода сдает в аренду недвижимость и только по прошествии этого времени получает статус ИП, то с арендной платы, полученной до момента регистрации предпринимателя, он должен уплатить НДФЛ (независимо от того, какую систему налогообложения он выбрал при регистрации).
НДФЛ. Велика вероятность того, что в рассматриваемой ситуации гражданин не сможет применить имущественный налоговый вычет, так как пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ содержит запрет на использование имущественного вычета в отношении доходов от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности.
Несмотря на то, что в норме не названы доходы от уступки прав требования по ДДУ, вероятно, запрет распространяется и на них. Ведь гл. 23 НК РФ закрепляет отдельный механизм уменьшения доходов от предпринимательской деятельности на сумму профессиональных, а не имущественных вычетов, поэтому очень может быть, что налоговые органы не примут имущественный вычет при камеральной проверке налоговой декларации физического лица, если таковая будет им подана.
Что же касается профессиональных вычетов (в сумме фактически произведенных и подтвержденных расходов), то ст. 221 НК РФ четко установлено, что правом на их применение обладают только ИП. Следовательно, физическое лицо, не зарегистрированное в качестве ИП, при желании уменьшить доходы от предпринимательской деятельности на фактически понесенные расходы (профессиональный вычет) также может встретить сопротивление налоговых органов.
И вновь получается, что ситуация с применением имущественных или профессиональных вычетов может быть разрешена в пользу налогоплательщика только в суде.
НДС. В Определении ВС РФ от 08.04.2015 № 59-КГ15-2 указано, что налоговым законодательством (п. 2 ст. 11, ст. 143, пп. 1 п. 1 ст.
146 НК РФ) установлена обязанность по исчислению и уплате НДС как в отношении ИП, так и в отношении физических лиц, не зарегистрированных в качестве ИП, но осуществляющих предпринимательскую деятельность. Это значит, что существует риск доначисления физическому лицу сумм НДС:
- с полной стоимости каждого машино-места – в случае реализации готовых машино-мест (п. 1 ст. 154 НК РФ);
- с разницы между стоимостью, по которой были переданы имущественные права, и расходами на приобретение указанных прав – в случае уступки прав (п. 3 ст. 155 НК РФ).
Выбор ОКВЭД для ИП
Для того чтобы исключить претензии налоговых органов, рекомендуем гражданину, регистрирующемуся в качестве ИП, серьезно отнестись к выбору кодов ОКВЭД [2] . Дело в том, что, по мнению Минфина (см. письма от 27.04.2016 № 03‑11‑11/24293, от 18.04.2016 № 03‑11‑11/22134), доходами от предпринимательской деятельности, то есть доходами, подлежащими налогообложению в рамках выбранного налогового режима, считаются только те доходы ИП, которые получены им от операций, соответствующих кодам ОКВЭД, заявленным в ЕГРИП.
Таким образом, если ИП определит при регистрации в качестве основного вида деятельности операции с недвижимостью (класс 70), то он обезопасит себя от определенных налоговых рисков. Ведь чиновники настаивают: доходы, полученные от деятельности, коды которой не внесены в ЕГРИП, облагаются НДФЛ, даже если ИП применяет УСН. Следует признать, что подобные манипуляции со стороны чиновников возможны ввиду оценочного определения предпринимательской деятельности, приведенного в ст. 2 ГК РФ.
Выбор системы налогообложения для ИП
В рассматриваемой ситуации у ИП есть выбор из двух систем налогообложения:
- традиционной (предполагает уплату НДФЛ, НДС, налога на имущество);
- упрощенной (УСН), при которой, кроме всего прочего, следует просчитать оптимальный объект обложения в виде доходов или доходов, уменьшенных на величину расходов.
Традиционная система
При выборе традиционной системы налогообложения ИП будет уплачивать НДФЛ по ставке 13% с доходов, полученных от уступки прав требования (реализации имущества), уменьшенных на сумму профессиональных вычетов (фактически понесенных расходов на заключение договоров ДДУ) (ст. 224, 221 НК РФ). При этом расходы должны быть оплачены (Письмо Минфина России от 15.11.2012 № 03‑04‑05/8-1308). Кроме того, предпринимателю надлежит уплачивать налог на имущество и НДС (если, конечно, ИП не оформит освобождение от уплаты данного налога. Освобождение возможно, если выручка за три последовательных месяца не превышает 2 млн руб.).
Упрощенная система
При выборе УСН с объектом «доходы» ИП будет уплачивать налог по ставке 6% с суммы поступивших доходов от уступки прав требования (реализации имущества) (ст. 346.20 НК РФ).
При выборе УСН с объектом «доходы, уменьшенные на величину расходов» ИП будет уплачивать налог по ставке 15% с суммы поступивших доходов от уступки прав требования (реализации имущества). При этом ИП не сможет уменьшить доходы, полученные от уступки прав, на расходы, понесенные на заключение договоров ДДУ.
Дело в том, что при применении УСН день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу признается датой получения дохода (п. 1 ст. 346.17 НК РФ). Согласно п. 1 ст. 346.15 НК РФ налогооблагаемыми доходами для «упрощенцев» являются доходы от реализации (ст. 249) и внереализационные доходы (ст. 250). Доходы от реализации – это выручка от реализации имущества и имущественных прав (п.
1 ст. 249, пп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ, Постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 № 13295/10).
Вместе с тем затраты на приобретение имущественных прав в ст. 346.16 НК РФ в числе расходов не названы (Определение ВАС РФ от 27.01.2012 № ВАС-15173/11). Это означает, что их невозможно признать при расчете базы по единому «упрощенному» налогу.
Заметим, что пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ (о возможности признания в целях налогообложения расходов на оплату стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации) применим только в случае заключения сделок по продаже имущества (готовых машино-мест), поскольку товаром для целей применения НК РФ (п. 2, 3 ст. 38 НК РФ) признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации, за исключением имущественных прав.
Таким образом, полагаем, что самым оптимальным для ИП вариантом налогообложения является выбор в пользу УСН с объектом «доходы» и ставкой налога 6% со всей суммы полученных доходов. Примечательно, что в этом случае наличие расходов, направленных на получение доходов, и их возникновение в период, когда физическое лицо не имело статуса ИП, значения не имеет.
Если гражданин заключил договор долевого участия в строительстве МКД с целью дальнейшей реализации построенных помещений (машино-мест) и получения дохода от этих сделок, то ему следует зарегистрироваться в качестве ИП. Данное действие поможет исключить возможные последствия, связанные с налоговой и уголовной ответственностью граждан. Ведь осуществление предпринимательской деятельности без соответствующей регистрации – уголовно наказуемое деяние. Исчисление НДФЛ по сделкам с недвижимостью, имеющим систематический характер, чревато тем, что налоговый орган воспротивится применению физическим лицом имущественных или профессиональных вычетов и налог придется заплатить со всей суммы денежных средств, полученных от уступки прав (продажи имущества). Поэтому регистрация ИП и применение УСН (с объектом «доходы») оптимальны для гражданина, планирующего извлекать прибыль от сделок с недвижимостью.
[1] Утвержден Правительством РФ 01.03.2016.
[2] На данный момент в целях госрегистрации используется ОК 034-2007 (КПЕС 2002). Общероссийский классификатор продукции по видам экономической деятельности (принят и введен в действие Приказом Ростехрегулирования от 22.11.2007 № 329-ст).
- выбор системы налогообложения
- долевое строительство
- индивидуальный предприниматель
Источник: www.klerk.ru
Юридическая социальная сеть
6776
Подписаться
13 252 491
Актуальные темы
Публикации
Вопрос дня
Техническая поддержка 9111.ru
Юридическая публикация
Астрология
Государство
Жалоба на действия или бездействие
Мнение о специалистах и организациях
Образ жизни
Образование
Отзывы о товарах и услугах
Светская жизнь
Технологии
Курьёзные вопросы
Социальные сети
Законы и кодексы
Сообщества
Автор публикации
Копирайтер Елена Подписчиков: 204
6776
Как заработать на новостройке. Пошаговая инструкция от специалиста.
4 336 просмотров
792 дочитывания
0 комментариев
На сегодня эта публикация уже заработала 78,73 рублей за дочитывания Зарабатывать
Имея некоторый капитал, сохранившийся в условиях инфляции, обладатели оного задумываются не только о том, как его сохранить при неуклонном росте цен, но и как на нем заработать. Речь в данной статье идет о сумме до 2-х миллионов рублей. Понимаю, что для большинства из нас это огромная цифра, и мало кто обладает такими деньгами.
Тем более обидно, что, если удалось все-же скопить такую или близкую к ней сумму, затратив на это долгие годы, отказывая себе во всем, деньги просто медленно, но верно растворятся в условиях инфляции. Банки предлагают проценты, которые зачастую не перекрывают инфляцию. Одним из немногих способов сохранить и немного заработать, несомненно, является вложение денег в недвижимость.
Надо понимать, что цена на недвижимость имеет свойство расти постоянно. Конечно, в общей тенденции к росту присутствуют колебания, связанные с сезонным спросом, экономической ситуацией в стране и в мире. Но общая тенденция роста сохраняется. Что бы ни творилось вокруг, с 2000-го года цены на квартиры в валютном эквиваленте выросли значительно.
Простейшие сделки с недвижимостью принесут гораздо большую прибыль, нежели любой процентный депозит в банке. Рассмотрим вариант заработка на покупке новостройки с последующей её продажей.
Итак, вы решились временно расстаться с накопленными деньгами. Рассматриваем сумму в 2 000 000 рублей. Если денег не хватает, прибегать к ипотеке, кредиту или рассрочке нет смысла – проценты съедят всю предстоящую прибыль. В этом случае можно прибегнуть к консолидации средств родственников, пригласив их заработать вместе или занизить ценовую планку покупаемой новостройки.
Шаг 1. Ищем через Интернет студии в ценовой категории до 2-х миллионов в домах, строительство которых находится на этапе котлована. Найдя соответствующие предложения, составляем список. Переговоры с застройщиками не ведем, только задаем вопросы по телефону, если потребуется. Свои данные не оставляем ни в коем случае. Поймете потом.
В список не включаем объекты, в которых вы сами не стали бы жить ни за какие деньги — ваши будущие покупатели будут думать так же. Подбираем квартиры, которые будут сданы в срок, не более чем через два года. Не рассматриваем объекты без полной чистовой отделки. Приобретение квартиры без отделки с последующим самостоятельным ремонтом сэкономит деньги – миф.
Стоимость отделки у застройщика формируется по оптовым ценам. На нее будет действовать гарантия. Делая отделку сами, вы потратите денег больше. Кроме того, будет потрачено неимоверное количество времени и нервов на доставку материалов, разборки с рабочими, контроль и исправление последующих «косяков» и недоделок. И никакой по факту гарантии.
Кроме того, вам сложно будет продать студию в доме, где идет сплошной ремонт в соседних квартирах. Выбираем студии, в которых будет чистовая отделка в светлых тонах, поскольку они смотрятся большими, и при показе покупателю не будет бросаться в глаза пыль на полу. В отделку обязательно должна входить сантехника и душевая кабина или ванна.
Шаг 2. Составив список, обращаемся в самое солидное агентство недвижимости в вашем городе. В нем всегда есть отдел первичной недвижимости, в котором всегда работают опытные специалисты, поскольку это направление дает агентству стабильный солидный доход. Бытующее мнение о том, что приобретение новостройки непосредственно у застройщика позволит сэкономить – еще один миф. У солидного агентства недвижимости заключены договора практически со всеми застройщиками. В договорах прописано, что агент получит определенный процент от застройщика после проведения последним сделки с покупателем, а застройщик не имеет права завышать цену на квартиру при продаже её покупателю, приведенному агентом. Преимущества покупки новостройки через солидное агентство:
• агентство работает с очень большой базой новостроек от разных застройщиков;
• специалист по недвижимости отбракует в вашем списке ненадежных застройщиков, а также тех, которые срывают сроки сдачи объектов;
• специалист по недвижимости выделит в вашем списке квартиры, которые будет легче продать впоследствии;
• вы в любом случае будете заключать договор долевого участия непосредственно с застройщиком;
• представитель агентства будет присутствовать при подписании вами договора с застройщиком, проверит договор, пойдет с вами к нотариусу для составления различного вида расписок и доверенностей, требующихся для регистрации договора долевого строительства. Присутствие третьего лица на процедуре подписания договора очень поддержит и успокоит вас.
• задача представителя застройщика, если вы решили обойтись без агентства — продать квартиру от застройщика любой ценой.
Выбираем с помощью агента объект. Здесь надо понимать, какую квартиру купим, так её потом и продадим. Учитывать для последующей продажи надо три фактора – стоимость, ликвидность и привлекательность. Цена зависит от площади, качества дома, местоположения, этажа.
Ликвидность – вид из окна, транспорт, инфраструктура, наличие парковок и зеленых насаждений, прописка в городе или области. Привлекательность – это то, как мы потом предъявим объект покупателю.
Шаг 3. Заключаем договор долевого участия с застройщиком. Успокаиваемся на два года или менее, все будет хорошо. Для собственного успокоения отслеживаем ход строительства.
Шаг 4. Как только застройщик уведомит вас о своей готовности передать квартиру, нанимаем специально обученного человека или знакомого строителя, бежим принимать жилье. Специально обученный человек осмотрит квартиру, определит, есть ли недостатки, включит их в список претензий при подписании акта приема – передачи. Эти недостатки застройщик обязан устранить незамедлительно.
Шаг 5. Отдаем документы на регистрацию в Росреестре.
Шаг 6. Готовим квартиру к продаже. Поскольку у нас студия, её вряд ли купит семья из трех человек и более. Чаще всего студии покупают одинокие молодые люди. Покупателями часто бывают иногородние студенты, вернее их родители. Если продавать будем летом, в августе особенно – нам повезло, студентов больше.
Для них надо оборудовать студию самым необходимым. Нам надо сделать квартиру привлекательной для покупателя при первом же просмотре. Из двух одинаковых по стоимости квартир он должен выбрать нашу. Все должно быть или нейтральным по стилю или слегка креативным, вызывая желание остаться и жить без проблем в уюте и относительном комфорте. Разбираемся подробно:
• Кухня. Маленькая, светлая, самая дешевая. Такую можно найти среди готовых модульных в специализированном строительном супермаркете. Добавим мойку и кран. Можно найти все за 15000 руб. с установкой.
• Электроплита (панель) на две конфорки, не стеклокерамика. Духовку не берем. Есть за 4000 и даже ниже.
• Креативный удобный диван – книжку и небольшой шкаф ищем по акциям в мебельных магазинах. Все можно найти за 19000 руб.
• Маленький стол и пара простых стульев. Стол и шкаф желательно в цвет пола. Стулья можно купить на сайте объявлений и самостоятельно покрасить в яркий цвет, например, один красный, другой зеленый. Все за 5000 руб. Если удастся найти дешевый круглый стол – это плюс.
Круглый стол зрительно расширит пространство.
• Потолочный карниз и длинные сбористые однотонные шторы в лоджию. В комнате штор не вешаем, они уменьшат пространство. Однотонные шторы в лоджии наоборот его расширят, создадут впечатление наличия второй комнаты. Около 8000 руб.
• Полки или легкий совсем дешевый шкафчик в прихожую, туда же зеркало на стену и коврик на пол у входа. Обойдется до 6000 руб.
• Холодильник и стиральную машину не покупаем. Если только есть ненужные у знакомых.
• Простая люстра или светильник.
• Вытяжку тоже не покупаем.
• Маленькие хитрости для создания уюта. Это могут быть пара новых красивых горшков с искусственными цветами на окно, постер на стену, салфетка или небольшая скатерть на стол.
• Обязательно сохраняем все документы на покупки и услуги по доставке и сборке – чеки, товарные чеки, акты. Мы потом предоставим их в налоговую инспекцию.
За то время, пока мы интенсивно оборудуем студию, это примерно 1 месяц, будут готовы документы о регистрации квартиры в Росреестре.
Шаг 7. Продаем квартиру. Лучше обратиться в то же самое агентство недвижимости. Показываем объект, отдаем ключи агенту и интересуемся ходом процесса по телефону. Здесь очень важный момент – правильно определить стоимость продажи. Студия должна быть продана за первый месяц. В противном случае она «зависнет» на сайтах продаж.
Назначив слишком высокую цену, мы именно это и получим и будем вынуждены все равно снижать цену. Покупателям будет видно, как давно квартира продается и динамика снижения её цены. Это провоцирует покупателей на встречные предложения о дополнительном снижении. Не надо жадничать, нам важно быстро получить деньги.
Посмотрите на сайтах недвижимости, как дорого продаются аналогичные студии в вашем доме или районе. Когда покупатель будет найден, оформляем сделку. Если вы не вполне доверяете передачу денег через банковскую ячейку (всякое случается), настаивайте на нотариальном оформлении сделки с перечислением средств через депозит нотариуса.
В акт приема-передачи включаете список передаваемой мебели с её фирменными названиями для последующего предоставления в налоговую инспекцию. После совершения сделки в соответствии с законодательством РФ до 1 апреля следующего года подаем декларацию о доходах, в которой кроме дохода от продажи квартиры указываем в том числе все расходы, связанные с затратами на покупку, обустройство и продажу через агентство. Копии затратных документов надо будет приложить к декларации. Это уменьшит сумму налога.
1. Стоимость квартиры по договору долевого участия – 2 000 000.
2. Обустройство помещения – 52 000.
3. Продажа студии – 2 700 000.
4. Агентству за услуги по продаже – 90 000.
5. Дополнительные расходы, связанные с продажей – 5 000.
6. Налог 13% с продажи объекта недвижимости, находящегося в собственности менее 5 лет — 72 540.
7. Прибыль 485 460 рублей.
8. Если у вас не использовано ранее право на получение налогового вычета при покупке недвижимости, то при подаче декларации пишем заявление на предоставление такого вычета и налог 13% не платим. Тогда прибыль составит 558 000 рублей. Если вы работаете, в этом случае вам еще компенсируется подоходный налог с заработной платы в сумме не более 187460 рублей в нашем случае. Его просто не будут вычитать из вашей зарплаты.
9. Времени от вложения денег до получения дохода от продажи примерно 26 месяцев максимум. Получается 18 671 рубль (21462 рубля, если не платим налог) в месяц. Или 11,2 % (12,9%) годовых.
Сравнение с депозитом в банке и сдачей в наем.
Депозит под 7 % от суммы 2 000 000 за 26 месяцев — 303 333 рубля (11667 руб. в месяц).
Сдача в наем — 15 000 в месяц минус НДФЛ 13% — 13050 руб. в месяц. За 26 месяцев 339300 рублей всего плюс возможные неприятности с жильцами, замена поломанной мебели и ремонт квартиры после каждых съемщиков.
Источник: www.9111.ru