Что представляет собой должность управляющего фитнес-клубом? Для кого-то это суровый надзиратель, стоящий за спиной и грозящий плетью всему коллективу. Другие видят в директоре (в управляющем) человека с лидерскими качествами, от поведения которого зависит и психологический климат в коллективе, и успешность работы сотрудников.
Управляющий должен разбираться во всех нюансах бизнеса и быть в курсе всего, что происходит в фитнес-клубе. В этом очень помогают специализированные программы для учёта и автоматизации фитнес-клубов. Одной из проверенных и наиболее многофункциональных является БИТ.Фитнес. Программа позволяет управлять всеми бизнес-процессами в одном месте, держать каждый рубль под контролем, оценивать эффективность персонала и в 1 клик получать полезные ежедневные отчёты. Это позволяет руководителю принимать правильные управленческие решения в 2 раза быстрее.
Управляющий фитнес-клубом: общие сведения
Чтобы понять, что собой представляет управляющий фитнес-клубом, предлагается рассмотреть наиболее показательные модели поведения руководителя.
Рабочий день управляющего
Модель поведения — «Тиран». Такому управляющему безразличны отдельно взятые личности, их проблемы и особенности поведения. Все сотрудники для такого топ-менеджера — безликие особи в толпе исполнительных рабов. Он убежден, что следует почаще их гнобить, взбадривать криком. Только тогда сотрудники способны работать лучше, так как вынуждены это делать.
Модель поведения — «Друг». Этот директор прикладывает максимум усилий, чтобы добиться расположения сотрудников. Он видит в подчиненных профессионалов своего дела, они для такого руководителя — интересные личности. Коллектив при подобном руководстве работает с максимальным эффектом, если мотивация получения вознаграждения отлажена правильно, а для исполнения обязанностей созданы хорошие условия.
Модель поведения — «Зритель». Директор такого типа предпочитает держаться подальше от коллектива. Он убежден, что фитнес-клуб будет нормально работать без лишнего вмешательства с его стороны. Достаточно, чтобы не оставалось вакансий, а коллектив работал подобно часовому механизму — каждая шестеренка правильно крутилась на своем месте. Раз уж каждому сотруднику понятно, что ему следует делать, а события следуют своим чередом, то в налаженную работу желательно не вмешиваться.
Невольно задумываешься, какая из перечисленных моделей управляющего фитнес-клубом может считаться наиболее эффективной. Ответ может показаться противоречивым — каждая! Чтобы стать управляющим с правом иметь позицию, придется долго подниматься. Это не случайная должность. Если всё же удалось занять пост директора, совершив тернистый подъём по служебной лестнице, значит, методы, которыми воспользовался руководитель, позволяли ему подниматься со ступени на ступень выше и выше.
Каждый руководитель в своей работе придерживается собственных этических убеждений и моральных принципов. Поэтому на управленческом Олимпе можно увидеть и жестких тиранов, и отстраненных зрителей, и доброжелательных друзей.
Должностная инструкция управляющего рестораном, кафе, баром: часть 1
Управляющий фитнес-клубом — кто это?
С моделью управления мы ознакомились. Пришло время разобраться, у кого какие полномочия. Вникая в сущность слова «управляющий», можно догадаться, что это лицо имеет основную обязанность — управлять. А управлять не означает всё делать самостоятельно. Предназначение руководителя как раз и соответствует обязанностям управлять теми сотрудниками, которые делают обычную работу.
Директору фитнес-клуба нет надобности самому тренировать клиентов, однако ему досконально известно, как должен работать с посетителями тренер. Управляющий не занимается продажей абонементов на рецепции, при этом ему досконально известны нюансы работы администратора. Самостоятельно директор не отвечает по телефону на бесконечные вопросы потенциальных клиентов, но ему в точности известно, как следует поступать менеджеру по продажам.
Случайно люди на такие должности не попадают. Можно с уверенностью отметить, что многие руководители побывали в своё время на разных ступенях карьерного роста в конкретном клубе (в сети клубов) и разбираются в нюансах работы каждого сотрудника. В своё время они познавали эти особенности, как говорится, изнутри.
Такой специалист вполне компетентен, чтобы решать любые вопросы. Он свободно ориентируется во всех системах и процессах, гарантирующих успешное функционирование фитнес-клуба.
Каждый день управляющему приходится решать многогранные задачи. Нужно нанимать новых сотрудников, увольнять неугодных специалистов, взаимодействовать с контрагентами и представителями государственных (муниципальных) органов. А еще рекламировать услуги фитнес-клуба, исполнять задания, обозначенные учредителями, работать с документами и следить, чтобы техническое состояние помещения соответствовало норме.
Есть документ, известный как должностная инструкция управляющего (директора) фитнес-клубом. Чтобы разобраться в том объёме работы, которую директор обязан исполнять, следует ознакомиться с этим документом.
Перед управляющим поставлена основная задача: организовать работу подчиненных так, чтобы они ее выполняли с наибольшим эффектом. Исполнять задания вместо сотрудников он не обязан. Директор не занимается лично продажей услуг, товаров. Однако ему абсолютно точно известно, каким образом это следует делать персоналу.
Должностная инструкция управляющего фитнес-клуба
Должностная инструкция управляющего торговым центром
1.7. Управляющий торговым центром в своей деятельности руководствуется:
- нормативными правовыми актами, положениями, инструкциями, другими руководящими материалами и нормативными документами, регулирующими организацию сбыта и продажи товаров, оказания услуг;
- локальными актами и организационно-распорядительными документами Компании;
- правилами внутреннего трудового распорядка;
- правилами охраны труда и техники безопасности, обеспечения производственной санитарии и противопожарной защиты;
- указаниями, приказаниями, решениями и поручениями непосредственного руководителя;
- настоящей должностной инструкцией.
1.8. В период временного отсутствия управляющего торговым центром (отпуск, болезнь), его обязанности возлагаются на [наименование должности заместителя].
2. Должностные обязанности
Управляющий торговым центром выполняет следующие должностные обязанности:
2.1. Общее руководство предпринимательской, коммерческой и финансово-экономической деятельностью торгового центра.
2.2. Осуществление контроля за разработкой и реализацией бизнес-планов и коммерческих условий, заключаемых соглашений, договоров и контрактов с арендаторами и поставщиками услуг.
2.3. Составление и отслеживание бюджетов различных проектов.
2.4. Контроль работы с арендаторами.
2.5. Контроль службы эксплуатации торгового центра.
2.6. Разработка и реализация планов продвижения торгового центра, включая рекламные и иные маркетинговые проекты.
2.7. Создание условий для внедрения новейшей техники и технологии, прогрессивных форм управления и организации труда.
2.8. Защита и представительство имущественных интересов торгового центра в суде, органах государственной власти.
2.9. Осуществление стратегического планирования.
2.10. Формирование оперативных и финансовых отчетов.
В случае служебной необходимости управляющий торговым центром может привлекаться к выполнению своих должностных обязанностей сверхурочно, в порядке, предусмотренном положениями федерального законодательства о труде.
3. Права
Управляющий торговым центром имеет право:
3.1. Участвовать в обсуждении проектов решений вышестоящего руководства, касающихся деятельности торгового центра.
3.2. Давать указания и поручения, обязательные для исполнения подчиненными работниками, а также проводить проверки их качества и своевременности исполнения.
3.3. Подписывать и визировать документы в пределах своей компетенции.
3.4. Инициировать и проводить собрания, совещания.
3.5. На все предусмотренные законодательством социальные гарантии.
3.6. Требовать создания условий для выполнения профессиональных обязанностей, в том числе предоставления необходимого оборудования, инвентаря, рабочего места, соответствующего санитарно-гигиеническим правилам и нормам и т. д.
3.7. Повышать свою профессиональную квалификацию.
3.8. Другие права, предусмотренные трудовым законодательством.
4. Ответственность и оценка деятельности
4.1. Управляющий торговым центром несет административную, дисциплинарную и материальную (а в отдельных случаях, предусмотренных законодательством РФ, — и уголовную) ответственность за:
4.1.1. Невыполнение или ненадлежащее выполнение служебных указаний непосредственного руководителя.
4.1.2. Невыполнение или ненадлежащее выполнение своих трудовых функций и порученных ему задач.
4.1.3. Неправомерное использование предоставленных служебных полномочий, а также использование их в личных целях.
4.1.4. Недостоверную информацию о состоянии выполнения порученной ему работы.
4.1.5. Непринятие мер по пресечению выявленных нарушений правил техники безопасности, противопожарных и других правил, создающих угрозу деятельности предприятия и его работникам.
4.1.6. Не обеспечение соблюдения трудовой дисциплины.
4.2. Оценка работы управляющего торговым центром осуществляется:
4.2.1. Непосредственным руководителем — регулярно, в процессе повседневного осуществления работником своих трудовых функций.
4.2.2. Аттестационной комиссией предприятия — периодически, но не реже 1 раза в два года на основании документированных итогов работы за оценочный период.
4.3. Основным критерием оценки работы управляющего торговым центром является качество, полнота и своевременность выполнения им задач, предусмотренных настоящей инструкцией.
5. Условия работы
5.1. Режим работы управляющего торговым центром определяется в соответствии с правилами внутреннего трудового распорядка, установленными в Компании.
6. Право подписи
6.1. Управляющему торговым центром для обеспечения его деятельности предоставляется право подписи организационно-распорядительных документов по вопросам, отнесенным к его компетенции настоящей должностной инструкцией.
С инструкцией ознакомлен ___________/____________/ «____» _______ 20__ г.
Источник: instrukzii.ru
Особенности управления коммерческой недвижимостью
Если утрировать, то во втором случае у управляющего коммерческими объектами недвижимости есть право «на любые юридические и фактические действия» в интересах владельца, в соответствии со ст. 1012 ГК РФ. Конечно, если это не ограничено другими законами. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом управляющий совершает от своего имени.
Соответственно, управление коммерческими объектами недвижимости можно рассматривать как высокооплачиваемую и ответственную работу, а можно практически как свой бизнес.
Способы управления
На практике выделяют три варианта управления:
- Агентский договор — практически риелторская деятельность. Задача состоит в том, чтобы найти арендаторов и добиться от них согласия на нужные условия.
- Договора аренды с правом передачи — например, офисный центр у владельца снимает целиком один крупный арендатор, а затем уже он ищет предпринимателей для субаренды. Соответственно, пытаясь так заработать.
- Доверительное управление — это комплексная услуга, в которой как раз и нужен управляющий в его исконном смысле. То есть придется не просто искать арендаторов, а заботиться о содержании и модернизации здания, продумать маркетинг, арендную политику. Можно сказать, развивать коммерческую недвижимость как бизнес.
Кстати, большой плюс передачи недвижимости в доверительное управление в том, что оно становится обособленным объектом права. На него заводится отдельный банковский счет, по нему ведется самостоятельный учет, и его нельзя рассматривать в качестве объекта по другим долгам (взысканиям). Конечно, если это только не полное банкротство владельца объектов, в соответствии со ст. 1018 ГК РФ.
Чем занимается управляющий коммерческой недвижимостью
Конечно, в каждом контракте будут свои особенности, но универсальный список обязанностей управляющего есть. Вот что чаще всего встречается в требованиях владельцев имущества на передачу.
Анализ рынка
Обычно проводится или на старте — перед постройкой здания или сдачей его в эксплуатацию, или же в кризисной ситуации.
Управляющему нужно разобраться, насколько востребован в конкретном районе имеющийся тип аренды, найти главных конкурентов, выяснить ценовую среду — в какую цену сдаются аналогичные помещения, на каких условиях, каков спрос, сколько простаивающих площадей.
Аренда
Ключевая функция управляющего — держать здание в постоянном коммерческом плюсе. То есть поддерживать заполняемость арендаторами, и не важно, что это — офисный центр или торгово-развлекательный комплекс.
Здесь есть особенности. Подбирая арендаторов, управляющий должен не просто оценивать их платежеспособность, но и учитывать, насколько органично они впишутся в концепцию коммерческого комплекса — например, довольно странно ставить магазин для взрослых на детский этаж, а крупному продуктовому гипермаркету отводить помещение после всех развлекательных зон.
Нередко специалист по управлению проверяет финансовую состоятельность арендатора и в целом изучает его бизнес — в интересах владельца здания пускать на площади прибыльные компании, которые займут помещения надолго, а не новичков, рискующих разориться через три месяца.
В арендные отношения можно отнести и оптимизацию использования площадей. Например, это можно видеть в торгово-развлекательных центрах — изначально здание проектируется как площадка для магазинов, но в процессе в середине холла могут появиться островки с кофе, мороженым, вендинговые автоматы. Иногда на свободных территориях строятся и другие здания — например, увеличиваются складские мощности.
В обязанности управляющего входит и формирование арендных ставок, подготовка плана сдачи, согласование условий с якорными арендаторами.
Организация обслуживания
Любая коммерческая недвижимость требует постоянного внимания — коммунальное обслуживание, текущий ремонт и капитальный, наем и поддержание отношений с подрядчиками. Вот на что придется тратить время и деньги:
- Служба технической эксплуатации — управляющему нужно или разбираться самому, или найти специалистов для поддержания здания в порядке. Нужно предупреждать возможные неполадки, наладить систему постоянной диагностики оборудования, заключить договора на электроэнергию, водоснабжение и отопление здания.
- Служба клининга — в обязанности управляющей компании входит поддержание чистоты помещений общего пользования. И, в зависимости от условий договоров, клининговое обслуживание арендаторов.
- Служба безопасности и охраны — если это торговый или развлекательный центр, то придется следить за поведением посетителей, защищать имущество от вандализма и хулиганства. В офисных и многофункциональных центрах возможен пропускной режим — его организация тоже лежит на плечах управляющего.
- Служба строительного контроля — здания постоянно модернизируются, неэффективные помещения перестраиваются. Наем проектировщиков, подрядчиков и экспертов для контроля входит в обязанности управляющей организации.
Маркетинг и бизнес
Управляющий — это не просто хозяйственник и юрист. В его обязанности входит создание концепции коммерческой недвижимости, маркетинговое и рекламное обслуживание. Вот что нужно сделать:
- Сформировать общий бизнес-план для управления недвижимостью как проектом.
- Изучить рынок, выделить конкурентные преимущества, создать уникальное торговое предложение, которое будет притягивать арендаторов и посетителей.
- Планировать и вести бюджетирование коммерческой недвижимости как бизнеса.
- В торгово-развлекательных комплексах — заниматься привлечением посетителей, выстраивать потоки и дорожные карты для них.
Что должен знать управляющий коммерческой недвижимостью
Если вы планируете заниматься такой деятельностью, придется досконально разобраться сразу в нескольких направлениях:
- Изучить особенности общей концепции коммерческой недвижимости, понять, как работает этот бизнес.
- Знать особенности управления бизнес-центрами, торговыми и торгово-развлекательными комплексами, офисными и многофункциональными помещениями.
- Выстраивать бизнес-процессы в организации — уметь создать систему взаимодействия между департаментами управляющей компании, наладить работу клининговых, обслуживающих и юридических служб.
- Разбираться в различных договорах с арендаторами, сотрудниками, коммунальными и строительными организациями.
- Знать налоговое и гражданское законодательство.
- Обладать знаниями и навыками эффективного руководителя — использовать тайм-менеджмент, практиковать разные методики управления, быстро учиться и уметь отбирать из обилия информации только важное.
- Разбираться в маркетинге — уметь анализировать рынок, проводить исследование, ставить задачи подрядчикам.
- Управлять юридическим отделом — сопровождение документов, разработка договоров аренды.
Кроме того, хорошего управляющего отличают несколько профессиональных качеств:
- Знание методик переговоров — умение добиться нужно результата от якорных и других арендаторов, знание особенностей коммуникации с представителями разных профессий.
- Умение управлять персоналом — хороший руководитель знает, как верно ставить задачи, учитывает, может ли сотрудник выполнить задание, есть ли у него для этого нужные компетенции, ресурсы и полномочия.
- Быстрая реакция на изменения — так как управляющий зависит от чужого бизнеса, то придется развивать навык гибкости. Профессионал спокойно реагирует на кризисные явления и умеет их локализовать.
- Развитая способность к нетворкингу — это помогает оперативно принимать решения по заполняемости площадей. Например, для управляющего-новичка уход двух-трех арендаторов может стать проблемой. Человек же со связями быстро пригласит на свободное место бизнесменов, которые как раз сейчас ищут новые площади для развития.
Востребованность профессии
О потенциальном спросе на профессионалов в области управления коммерческими объектами недвижимости можно судить по инвестициям в эту сферу. Так, в «Российской газете» со ссылкой на агентство Knight Frank сообщают, что до 2022 года только в Москве планируется ввод в эксплуатацию более 1,2 млн квадратных метров офисов. Из них больше 90% — это престижный класс А, для которого всегда требуется управляющий.
Если же смотреть на страну в целом, то за прошедший год объем инвестиций в недвижимость составил около 240 млрд рублей, из них на коммерческие площади традиционно заложено около 25%. Судя по динамике ключевой ставки ЦБ, кредиты будут только дешеветь, соответственно, рост строительства увеличится.
О большой востребованности профессии говорит и наличие вакансий. Так, только по ключу «Управляющий коммерческой недвижимостью» на HH.ru на момент написания статьи размещено более 1 000 вакансий. Большая часть из них — с зарплатой от 80-150 тысяч рублей. И это не считая предложений, которые называются более конкретно, например, «управляющий торгового центра».
При этом необязательно воспринимать эту деятельность только как профессию, например, в крупном агентстве. Управление коммерческими объектами может стать и предпринимательством — достаточно разработать бизнес-модель, получить опыт такой работы и искать клиентов.
Узнать все тонкости можно на нашем специальном курсе «Управление коммерческой недвижимостью». На нем вы познакомитесь с особенностями типов объектов коммерческой недвижимости: многофункциональных комплексов, офисных и торговых центров. Узнаете о зонировании и наполняемости ТРЦ, поиске арендаторов, управлении арендными отношениями, планировании и бюджетировании.
Но главное — практическая программа содержит реальную бизнес-модель управляющей компании. Вместе с практиками разберетесь в особенностях арендной политики, узнаете практические приемы ее реализации и сможете активно работать.
Подпишитесь
на полезные статьи
Источник: uprav.ru