Высокий первый этаж — неловкая попытка завуалировать или приукрасить “ущербность” жилья, но порой это то единственное что могут предложить риэлторы своим клиентам стараясь продать квартиру на первом этаже на вторичке как можно дороже. Неужели ничего кроме этой скромной фразы в объявлении, нельзя больше посоветовать и ничем нельзя помочь хозяину, который решил продавать квартиру на первом этаже? Все ли способы продажи этим ограничиваются или есть и другие методы привлечения потенциальных покупателей на 1-й этаж на рынке вторичной недвижимости.
“Добрый день, подскажите пожалуйста, мы планируем продать свою “двушку” в кирпичном доме. От многих знакомых слышали, да и на форума читали отзывы, что люди испытывают определённые трудности при продаже жилья на 1-м этаже, скорее всего быстро продать не получится, к тому же многим из них пришлось сделать достаточную скидку покупателям. Скажите, так ли это на самом деле? Первый при продаже — это действительно большая проблема? Дайте грамотный совет как продать квартиру на первом этаже в пятиэтажке без балкона. ”
Покупаю или не покупаю квартиру на первом этаже?
На рынке вторичной городской недвижимости квартиры на крайних этажах считаются неликвидом, и это в большей части касается именно жилья на первых этажах. В некоторых случаях дисконт может достигать и 30%. Причин для громадных скидок и действительно может быть достаточное количество — отсутствие балкона, плохая освещённость и сырость, взгляды прохожих. Но не стоит заблаговременно расстраиваться и заносить себя в чёрный список. Не так страшен чёрт как его малюют.
Приземлённая психология первого этажа
“Я не смогу продать квартиру дорого, да и кому вообще она нужна на первом этаже!” Зачастую именно в понуром состоянии и с такой заведомо проигрышной позицией выходят на рынок со своим предложением большинство владельцев приземлённого жилья. А это значит, проиграть бой ещё задолго до битвы.
Если ты изначально не веришь в свои силы и успех предприятия в целом, то у тебя ничего хорошего из продажи, конечно же, не получится. Заниженная самооценка не самый лучший друг и попутчик в таком деле как продажа квартиры на первом этаже, это уж точно.
Тонкие вопросы психологии, психосоматическое восприятие мира — внушение, в связи с этим вырабатывается у личности системное поведение. Если сам изначально думаешь о своей квартире как о неликвидной, и эта мысль крепко засела в мозгу, то в итоге либо вообще не удастся продать, либо отдашь за копейки. Или если у представителя предвзятое отношение и риэлтор изначально пессимистически настроен, то он не сможет продать квартиру на первом этаже дорого. Глубоко в подсознании у владельцев квартир на первом этаже сидит мысль, что жильё второсортное, неликвидное, что оно чуточку, но хуже и проигрывает остальным аналогичным на других этажах.
Посмотрите, прежде чем купить квартиру на 1 этаже. Самый полный перечень! 18+
А вот, если сам будешь к этому относится нормально, не как к явлению экстраординарному или из ряда вон выходящему, а как к обычному делу, то у тебя обязательно всё получится. Как корабль назовёшь, так он и поплывёт. Как себя настроишь, так и пройдёт продажа квартиры на первом этаже. Задаёшь себе вектор и к этому стремишься, и рано или поздно цель и желаемый результат будут достигнуты.
Главное самому искренне верить в успех и благополучное разрешение, позитивный настрой и эмоции, дадут в итоге свой положительный результат. Мысли — они материализуются. Надо внушить себе мысль, что квартира нормальная, без изъяна, тогда и другие люди вокруг обязательно в это поверят. Необходимо верить в успех предприятия, набраться терпения, с энтузиазмом смотреть в будущее и заразить при этом своим оптимизмом всех вокруг. Системное поведение даёт системный результат.
Помните как герой Виторгана из Чародеев поднимал самооценку и напутствовал Абдулова как проходить через стену?
“Верить в себя! Видеть цель! И не замечать препятствий!”
Постарайтесь освободится от гнетущих мыслей, смятений и власти стереотипов, и начните продажу квартиры на первом этаже с чистого листа.
Позиция на рынке
Грамотное позиционирование — главный аспект в торговле, ну, и при продаже квартиры на первом этаже, конечно же тоже. Кто ваш целевой покупатель? Кому конкретно вы предлагаете купить жильё? Кого вы рассчитываете найти и сможете ли вы вообще это сделать? По опыту могу сказать, что порой желание собственника опережает его возможности.
Для анализа сложившейся перед продажей ситуации необходимо воспользоваться консультацией грамотного, сведущего в таких делах, специалиста. Конечно же все как один, хотят реализовать жильё как можно дороже, и большинство владельцев мечтают перевести квартиру на первом этаже в нежилой фонд и продать под коммерческую недвижимость. Но по тем или иным причинам: конъюнктура рынка, невыгодное местоположение, сложность процедуры — не позволяют им этого сделать. Но поверьте и без этого покупателей хватает. Люди пожилого возраста, с ограниченными возможностями, страдающие акрофобией, любители животных, многодетные семьи и просто фанаты приземлённого жилья — вот неполный перечень потенциальных покупателей квартир на первом этаже.
Кто купит у меня квартиру на 1 этаже?
На самом деле, круг потенциальных покупателей квартир на первом этаже достаточно широк — это и многодетные семьи, и любители животных, и люди пожилого возраста, и, конечно же, не стоит забывать о тех, кто привык жить в квартирах на первом этаже. Многодетные мамаши стараются выбирают жильё пониже — им не с руки бегать по этажам с колясками, детьми и авоськами, да к тому же следить за многочисленным потомством, играющим на детской площадке намного легче из окон первого этажа.
Следить за выгулом домашних и подкармливать уличных питомцев, также удобнее всего с низкого этажа. Люди зрелого и престарелого возраста чаще всего выбирают себе этаж не выше второго, так как им тяжело подыматься по лестнице, у них кружится от высоты голова и поднимается давление.
Для них жизнь на первом имеет свои неоспоримые преимущества — быть в курсе всех новостей, событий и собирать все сплетни на районе, для этого им даже не придётся выходить на улицу. Достаточно выглянуть в окно, чтобы пообщаться со сверстниками и наладить диалог, без усилий, не повышая голос, можно вести беседу с подружками на лавочке.
Роль общественного контролёра держит бабушек, живущих на первом, в тонусе, дает им силы и осознание, что они ещё кому то нужны. Окна квартиры выходящие на подъезд позволяют беспрепятственно осуществлять эту общественно полезную функцию и социальную нагрузку. Приверженцы жития на первом — те кто уже когда-то жил, сейчас живёт, и никакой другой им задаром не нужен.
Они находят в приземлённом жилье свои прелести — например, есть возможность разбить полисадник под окнами и ухаживать за цветами в клумбе, или даже вскопать мини огород и, не выезжая за город, иметь хороший урожай помидор или огурцов. Также, апологеты первого этажа обосновывают свою позицию тем, что они абсолютно не зависимы от лифта, даже при всём желании, никого не смогут затопить, под ними только подвал и жизни нет, а значит они никому её не смогут испортить, как свидетельствует статистика, наибольшее количество жертв от пожаров приходится именно на жителей верхних этажей. На первом этаже очень часто есть подпол, а в квартире люк в него — без труда можно сделать под боком склад или другое подсобное помещение. При желании список весомых доводов адепты 1 этажа могут продолжать приводить до бесконечности. Была бы квартира, а покупатель на первый обязательно найдётся.
По своему опыту могу сказать, как показывает практика риэлтора, многие потенциальные покупатели вторичного жилья изначально категорически отказываются рассматривать квартиры на крайних этажах, отрезая все попытки предложить что-то подходящее одной расхожей фразой на рынке — Первый и последний не предлагать! Что поделать — стереотипы, власть предрассудков и предубеждений. Но бывает, что их мнение о покупке меняется, зачастую ровно после того, как приходит осознание, что ничего они себе позволить не могут, и тогда их взгляд устремляется по этажам всё ниже и ниже. Не редки случаи, когда полностью устраивающий по всем параметрам вариант, нашёлся именно на первом этаже.
В продаже первого поможет ремонт
Свежий ремонт не повредит ни одной квартире перед продажей, а тем более при реализации жилья на первом. Капитальный ли ремонт затевать или лёгкий косметический — каждый пусть решает самостоятельно в зависимости от кошелька и условий.
Но одно можно сказать с уверенностью, даже лёгкая косметика в квартире на первом этаже привлечёт внимание потенциальных покупателей, сильно повысит шансы на успешную продажу и сократит сроки реализации. Всего лишь пара-тройка рулонов обоев, ведро белой краски, тряпка и ведро — могут дать в итоге ошеломляющий эффект. Советую всем перед продажей квартиры на первом этаже освежить ремонт, или как минимум сделать генеральную уборку. Ремонт на первом уровняет шансы с аналогичными квартирами на других этажах и позволит клиентам рассматривать их тоже.
Приведу яркий пример из моей практики: ко мне за услугами риэлтора по покупке 2-х комнатной квартиры на вторичке обратилась молодая мама с годовалым ребёнком. Основные требования, которые выдвигались при подборе жилья: пусть будет без балкона, но только не первый этаж и состояние полностью пригодное для полноценного комфортного проживания.
Денег на покупку — кот наплакал, с первого же взгляда на ситуацию, стало понятно что мало где сможем пролезть по бюджету. Несколько месяцев и километры пробега по этажам подтвердили предварительные опасения.
Запыхавшись и высунув язык на плечо, мы притормозили с поисками и решили подвести предварительные неутешительные для нас итоги: квартиры примерно подходящие есть, но все они в ужасном состоянии, напрочь убитые. В конечном счёте мною было выдвинуто предложение пройтись взглядом по первым этажам. Буквально сразу же, а точнее через 2 дня, искомый вариант нашёлся.
Квартира на первом этаже кирпичной пятиэтажки с иголочки, муха не сидела, чистая, светлая, аккуратная — только после ремонта, с изолированными комнатами, просторной планировкой, удобной кухней. Клиентка вцепилась в продавца зубами мёртвой хваткой как цербер. Купила, ни разу не пожалела, живёт себе припеваючи. А изначально и подумать не могла, что когда-то будет жить на первом, а жизнь, а точнее обстоятельства распорядились иначе.
Заманил клиента отличным состоянием и продал квартиру на первом этаже
А вот реальный случай и живой наглядный пример того, как ремонт в квартире на первом этаже помог хозяину свернуть горы и продать таки своё жильё, который произошёл в одном из посёлков Московской области. Обычная 2-х комнатная квартира, два окна из трёх в которой выходят на подъезд дома, в жилом состоянии в кирпичной пятиэтажке времён Хрущёва, коих я уверена насчитывается на постсоветском пространстве многие тысячи.
Так вот, собственником неоднократно предпринимались попытки продажи своего недвижимого имущества, да всё без успешно. Покупательская способность почти что на нуле, желающих днём с огнём не сыщешь, работы в богом забытом, хоть и городского типа, но посёлке, нет да уже наверное никогда не будет.
Предприятия все позакрывались, молодежь бежит в большой город на заработки — знакомая ситуация не правда ли? Тем временем шли годы, и чего только не делал хозяин, чтобы продать квартиру: и занижал цену до нельзя, и вывешивал на окно рекламный плакат, и менял агентства и риэлторов как перчатки — да всё без толку, пока не воспользовался грамотным советом опытного в таких делах специалиста. Изначально диспозиция была — одна из многих, а необходимо было сделать предложение уникальным, качественно выделится из серой массы, стать если хотите лучом света в тёмном царстве. Рекомендации сводились к тому, чтобы незамедлительно приступить к косметическому ремонту в жилых помещениях, освежить именно комнаты, так как санузел и кухня были во вполне себе приглядном состоянии, и тем самым добиться приятного впечатления от всей квартиры в целом.
Затраты на ремонт были минимальны, на круг всё обошлось порядка 50 тысяч рублей, а точнее были закуплены следующие материалы:
- 12 рулонов обоев на две комнаты
- Два отреза линолеума
- Банка белой масляной краски
- Ведро побелки — водоэмульсионной краски
- Две дешёвые китайские люстры
- Белые тюли на окна
- Пара электрических выключателей и розеток
Также в процессе мелкого ремонта были убраны все сопли: всё что торчало, мешало, болталось, цепляло глаз.
В итоге результат превзошёл все ожидания. Покупатель на квартиру на первом этаже нашёлся в течении месяца, в течении полутора сделка была полностью завершена и закрыта. Новым владельцем оказался человек не просто иногородний, а из другого региона, который и слыхом не слыхивал раньше о таком “заповедном” месте, вообще не знал о его существовании и не предполагал что окажется именно здесь. Но квартира так его впечатлила и так ему понравилась, что в итоге он купил её и остался в ней жить, на первом, заметьте, этаже!
Стоит отметить тот факт, что у многих из тех, кто попал в схожую сложную ситуацию с квартирой и не последовал его примеру, воз и ныне там — до сих пор не могут продать и это касается не только первого этажа. И очень зря, ведь затраты копеечные, а эффект потрясающий.
Снимите решётки
Решётки на окнах есть? Именно такую фразу можно часто услышать от риэлтора обращающегося по объявлению о продаже квартиры на первом этаже. И задаёт он этот вопрос он не спроста! Опытный агент прекрасно знает и понимает, что воспринимается в живую жилое помещение намного легче именно без решёток.
Скорее всего у него есть колеблющийся клиент, а вот склонить чашу весов в пользу покупки жилья первого этажа намного легче, если на просмотре решёток на окнах не будет. Решётки на окнах, на любом этаже, оказывают удручающе впечатление на потенциальных покупателей.
“Как в тюрьме! Если что случится, например пожар, то и из квартиры быстро не выберешься!” — Именно такие мысли мелькают в голове у покупателей, когда они видят металлические прутья на окнах. Рекомендую их снять перед продажей, но не выкидывать на свалку, а отложить аккуратно в сторонку.
Тем самым снимется эффект замкнутого пространства или тюрьмы и помещение создаст наиболее благоприятное ощущение на потенциальных покупателей. Новые владельцы жилья пусть сами решают — жить им за решёткой или нет. В будущем новый хозяин квартиры скорее всего в итоге придёт к выводу, что в целях безопасности решётки на окна всё же надо поставить обратно и всё встанет на круги своя, но это всё будет потом, а сейчас. сейчас надо продать!
Слишком низко!
“У нас квартира на 1 этаже в девятиэтажном панельном доме, окна расположены очень низко по отношению к уровню земли — порядка 120 см, я в квартире стою чуть выше, чем человек на улице, что вы можете посоветовать в этом случае?”
Это действительно один из самых тяжёлых вариантов продажи квартиры на первом этаже, когда без особого усилия можно чуть ли не заглядывать прохожим мимо вашего окна под юбки. Что можно посоветовать в этой ситуации?
Чаще всего люди живущие на первом этаже стараются всеми способами уйти от назойливых взглядов, в связи с этим у них в голове на этот счёт рождаются самые разнообразные идеи: заклеить пол окна светонепроницаемой плёнкой, заложить часть окна кирпичом, тем самым поднять уровень глаз — заглянуть в окна без вспомогательных средств уже вряд ли получится, но при этом уменьшается проём и само окно. В некоторых случаях можно срезать чать грунта и опустить уровень земли. Создать на пути следования пешеходов непреодолимые препятствия в виде ямы или металлического ограждения, поставленный забор образует полисадник. В исключительных случаях можно перевести квартиру на первом в нежилой фонд и попробовать продать жильё под офис или объект розничной торговли.
Продать квартиру на первом этаже под коммерческую недвижимость
Первая линия домов с высоким пешеходным трафиком как правило недалеко от станций метро, или выходящие на оживлённые автомобильные трассы — помещения с такими характеристиками являются самым ликвидным товаром под размещение объекта торговли или оказания услуг в сегменте коммерческой недвижимости. В связи с этим проводится множество маркетологических изысканий и исследований рынка консалтинговыми группами для экономического обоснования целесообразности такой покупки — одного только желания хозяина при этом явно будет не достаточно. Да, и действительно, не все квартиры на первом этаже могут похвастаться уникальной возможностью перевода в нежилой фонд и потенциально заинтересовать инвестора, а только избранные. Помещения расположенные на первых этажах в глубине жилого массива и скрытые от посторонних глаз как правило остаются не востребованы и не попадают в поле зрения предпринимателей. Однако стоит отметить, что случаи когда и такие объекты нашли своего покупателя не единичны, раз в год и палка стреляет.
Но гипотетическая и поистине уникальная возможность есть только у первого этажа, когда можно продать квартиру не просто подороже — в некоторых случаях и втридорога. Если в вашем доме уже есть магазин расположенный на первом этаже, то перевод под коммерческую недвижимость не должен составить особого труда, тогда как вскапывать целину и быть в доме первопроходцем в этом деле намного сложнее.
Всем выгодных сделок по купле-продаже жилья на первом этаже!
Всегда ваша, Татьяна Мамонтова — частный риэлтор в Москве
Источник: agent112.ru
Выгодно ли покупать помещения на первых этажах новостроек?
В подавляющем большинстве сегодня первые этажи в новых домах нежилые. Их занимают магазины шаговой доступности, салоны красоты, медицинские клиники.
Так же, как и квартиры, эти помещения для ведения собственного бизнеса или под сдачу в аренду можно приобрести напрямую у застройщиков или на вторичном рынке. Разберемся, насколько это выгодное вложение средств.
В начале двухтысячных спрос на первые этажи был очень высок. Подобных предложений в новостройках недоставало, предприниматели выкупали квартиры в старых домах на вторичном рынке и переводили их в нежилой фонд. Многие коммерческие организации — от банков до магазинов и салонов красоты — с удовольствием их приобретали и зачастую переплачивали.
«У нас был случай, когда один коммерческий банк переплатил 30% от рыночной стоимости за квартиру на первом этаже, — рассказала руководитель отдела продаж офиса «На Киевской» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Светлана Вольская. — Сейчас сделок с целью перевода в нежилой фонд почти нет, его стало сложно осуществлять. На улицах с хорошим трафиком почти все такие квартиры раскуплены много лет назад, а что осталось — это предложения не на первых линиях, часто далеко от метро, не самые интересные».
Сегодня застройщики намеренно выделяют помещения новостроек под коммерческие объекты. По словам руководителя аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрия Таганова, в 90% новых домов в Москве, например, нет квартир на первых этажах. Помещения под магазины и парикмахерские либо продаются, либо управляющая компания от застройщика сама сдает их в аренду.
Кто покупает нежилые помещения
Основные покупатели нежилых помещений на первых этажах новостроек — жители того же района, в том числе и самого жилого комплекса. По данным ГК «Атлант», на эту категорию покупателей приходится более 65% спроса. Как правило, это начинающие предприниматели, которые открывают свою первую точку или расширяют бизнес. Речь идет о тех видах бизнеса, которые можно вести в любом районе и которые ориентированы на массовый спрос. В основном это продуктовые магазины или предприятия сферы услуг.
«Выбор помещения в собственном районе обусловлен по большей части удобством его расположения: владельцу не приходится тратить много времени и сил на длительные переезды, работа и дом находятся рядом, — отмечает Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант». — Кроме того, предприниматель лучше видит все потребности жителей района, соответственно, может оперативно реагировать на изменения текущей конъюнктуры рынка».
Еще одна категория покупателей помещений на первых этажах — сетевые бренды: крупные и средние компании из сферы услуг, ретейлеры, предприятия общественного питания, банки. Они обеспечивают 30% спроса на коммерческие площади. «Эти покупатели выбирают объект, в основном исходя из перспективности места. То есть отталкиваются от существующего в районе спроса на их услуги, в некоторых случаях от трафика, а также от стратегии развития своего бизнеса в целом», — пояснил Роман Лябихов.
Третья из основных категорий покупателей и арендаторов — компании, ориентированные на временный спрос, уточняют эксперты ГК «Атлант». Например, это производители и поставщики мебели, окон, сантехники и различных материалов для ремонта квартиры.
Они используют коммерческие помещения на первых этажах новостроек либо под шоу-рум с небольшим клиентским офисом, либо просто открывают в них обычный небольшой магазин. Как правило, такие компании арендуют помещения в первых сданных в эксплуатацию домах в крупных строящихся микрорайонах. Они ориентируются в основном на спрос со стороны новоселов близлежащих домов. Предлагаемые ими товары и услуги обычно наиболее востребованы в течение нескольких лет после начала заселения домов, затем спрос падает — и в большинстве случаев они «переезжают» в другую новостройку. Таким образом, в среднем подобные предприниматели арендуют площади в новостройке с расчетом на пять — десять лет.
Сколько стоят помещения под магазины
Цены на нежилые помещения на первых этажах зависят от многих факторов: района, расположения дома в рамках микрорайона или квартала (соответственно, и пешеходного трафика), интересов жителей, конкурентной среды.
«Востребованные помещения продаются практически по цене квартир, — рассказал руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков. — Цены сильно зависят от ликвидности объекта. На ликвидные помещения торг минимален. А в случае с менее ликвидными можно договориться и на скидку, и на рассрочку до конца строительства».
Ликвидные площади всегда продаются быстро, отмечают эксперты. Наибольшим спросом пользуются помещения от 50 до 120 кв. м и с определенными технологическими и конструктивными особенностями. «Простаивают те помещения, которые находятся в глухой части жилого комплекса, удаленной от пешеходного трафика, а также имеют неудобный вход», — рассказала руководитель отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet Елена Мишина.
Выгодно ли инвестировать
Вложения в коммерческую недвижимость в среднем возвращаются в два-три раза быстрее, чем в жилье, рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Срок окупаемости такого помещения составляет семь — десять лет, отмечает Олег Ступеньков. «Если удалось купить ликвидный объект на старте строительства, то доходность от аренды будет составлять 7–8% годовых плюс доходность от будущей продажи ликвидной площади», — отмечает эксперт.
Если инвестор готов к большему риску и имеет возможность вложить в недвижимость от 15 млн руб., то коммерческие площади — подходящий для него вариант, считает Мария Литинецкая. Однако, по ее мнению, с инвестированием в коммерческие помещения есть несколько сложностей.
Во-первых, для заработка в сегменте коммерческой недвижимости нужен опыт, тогда как стать инвестором в жилую недвижимость может покупатель, не имеющий каких-то глубоких знаний о рынке. Во-вторых, поиск арендаторов торговых площадей занимает больше времени.
«Количество потенциальных интересантов всегда ниже, а значит, приходится работать в условиях жесткой конкуренции. Порой приходится идти навстречу клиенту и тратить дополнительные средства, к примеру на перепланировку», — отмечает Литинецкая.
В-третьих, рынок коммерческой недвижимости более подвержен экономическим катаклизмам — в отличие от рынка арендного жилья, на котором всегда будет спрос. В-четвертых, минимальный порог входа для инвестора на рынок коммерческой недвижимости априори выше, чем на рынок жилья, хотя бы из-за большей площади помещений.
«Кроме того, инвестор коммерческих помещений должен быть стратегом, — считает Литинецкая. — Одна из ошибок, которую совершают многие инвесторы, это покупка торгового помещения без учета долгосрочных перспектив развития проекта комплексного освоения территории. В итоге оказывается, что улица, которая была главной в первые годы развития проекта, через пять — семь лет становится второстепенной и менее проходной.
И это приводит к снижению пешеходных и автомобильных потоков, а вместе с тем и к падению ликвидности объекта. В итоге уровень доходности падает». Инвестиционная привлекательность коммерческих помещений или квартир на первых этажах с отдельным входом, которые могут использоваться для коммерческой деятельности, очень зависит от пешеходного трафика, подтверждает руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. И далеко не всегда приобретение коммерческого помещения с целью сдачи его в аренду оказывается рентабельным — не менее 30% таких объектов в новостройках в течение трех-пяти лет после возведения дома остаются вакантными, отмечает он.
«На вторичном рынке ситуация похожая, — рассказал Таганов. — В непопулярных локациях у коммерческих помещений либо часто меняются арендаторы, либо объекты могут подолгу оставаться невостребованными. Сегодня магазины шаговой доступности не способны конкурировать с экономичными сетевыми супермаркетами, которые активно популяризируются в последнее время».
Большинству инвесторов в недвижимость с небольшими бюджетами проще и надежнее инвестировать не в коммерческие помещения, а в жилье, хотя это и приносит меньшую доходность, считает Мария Литинецкая. Если по какой-то причине инвестор решит выйти из проекта, то найти покупателя на квартиру намного проще, чем на коммерческие площади, которые операторы предпочитают арендовать, а не приобретать в собственность.
Эксперты отмечают, что, как показывает практика, восемь из десяти покупателей-инвесторов все же рассматривают в качестве объекта именно жилье, опасаясь повторения кризиса 2014 года, отголоски которого до сих пор испытывает на себе рынок коммерческой недвижимости.
Источник: www.tatre.ru
Как продать квартиру на первом этаже?
Хотите продать квартиру на первом и этаже и боитесь, что за нее не выручить приличных денег? Возможно, вы зря беспокоитесь, все не так плохо. Нужно лишь реально оценить состояние жилья, найти положительные стороны и постараться выгодно их преподнести.
Чтобы вы смогли быстро и дорого продать жилье, воспользуйтесь советами опытных риэлторов.
Почему сложно продавать квартиры на первом этаже?
Покупатели, читая объявления о продаже жилья, обращают внимание на этаж, где расположен объект. Если указано, что этаж нижний, покупатели часто даже не удосуживаются посетить жилье и посмотреть, в каком состоянии квартира, насколько высоко находятся окна от земли, есть ли сырость в помещении.
Такой вариант чаще всего отметают сразу, поэтому количество потенциальных покупателей уменьшается. Почему же в народе сложилось такое мнение?
Какие недостатки первого этажа?
Чаще всего жители жалуются на сырость в квартире, которая образуется из-за скопления воды в подвале. Но не во всех домах это происходит.
Если управляющая компания следит за порядком и вовремя ремонтирует коммуникации в подвале, то жильцы первого этажа вряд ли столкнутся с сыростью. В новостройках этот вопрос давно решен. Жители первого этажа не испытывают таких неудобств.
Вторая проблема — наличие насекомых и крыс, которые из подвала пытаются пробраться в жилые помещения. Но если вовремя травить крыс, бороться с назойливыми насекомыми, то и вторая проблема отпадет сама собой. Этим могут заниматься и работники коммунальных служб, и сами жильцы.
Нередко можно услышать, что в квартире на первом этаже холодно в зимнее время. Это происходит, только если не закрывается входная дверь или если она плохо утеплена. Если в доме стоит железная дверь и домофон, то эту проблему также можно считать решенной. Когда даете объявление о продаже квартиры на первом этаже, упомяните о том, что дверь закрывается автоматически.
Еще одна проблема — в окно первого этажа могут проникнуть воры. Но если в вашей квартире установлена сигнализация или на окнах стоят решетки, сообщите об этом потенциальным покупателям.
Если встает вопрос о наличии шума на нижнем этаже, то это актуально не для всех квартир. Если окна выходят во внутренний двор, то могут беспокоить лишь крики детворы, которые после 8-9 часов вечера обычно утихают. Беспокойство по поводу шума испытывают лишь жители домов, окна которых выходят на оживленную трассу.
Учтите, что ваше жилье имеет не только недостатки.
Какие достоинства?
Нельзя сказать, что квартира на первом этаже имеет только минусы. У такого объекта есть и плюсы.
- Независимость от лифта. В квартиру легко попасть, даже если лифт не работает. В платежке за коммунальные услуги отсутствует эта строка, так что размер квартплаты уменьшается.
- Нет проблем с доставкой стройматериалов и мебели. Доставить стройматериалы намного проще: не нужно подниматься по лестницам с рулонами обоев и упаковками плитки. При покупке мебели и бытовой техники стоимость доставки зависит от этажа. Чем больше лестничных пролетов придется преодолеть грузчикам, тем дороже обойдется доставка. В выигрыше окажутся те, кто проживает ниже.
- Комфорт для пожилых людей и людей с клаустрофобией. Если человек страдает тяжелой формой клаустрофобии, ему бывает не под силу находиться в лифте. Также сложно преодолевать лестницы людям с сердечно-сосудистыми заболеваниями, например гипертонией. Если сломан лифт, попасть в собственную квартиру для них становится проблемой. Для таких людей первый этаж может стать спасением.
- Идеальный вариант для инвалидов-колясочников. Если в семье есть инвалид, который не способен передвигаться самостоятельно, то никакой другой этаж ему не подойдет, учитывая, что в большинстве домов нет пандусов. Если квартира находится на первом этаже, у инвалидов-колясочников появляется больше возможностей выходить из дома.
- Наличие собственного мини-сада. Если под окнами растут цветы, это создает впечатление отдыха на природе. В некоторых домах, где окна расположены высоко над землей, предусмотрены балконы. Представьте себе, как приятно в теплое время года сидеть на балконе, любуясь цветником и вдыхая аромат цветущих растений.
- Не придется платить за ремонт соседям снизу, если случится протечка.
- Возможность организовать погреб в подвале. Многие продают квартиры на первом этаже с имеющимся оборудованным подвалом. Стоимость такого жилья можно смело повышать, учитывая, что не нужно беспокоиться о месте хранения запасов на зиму. Некоторые жильцы даже организуют мастерские в подвалах, где в свободное время занимаются своим хобби.
При продаже квартиры на первом этаже не забывайте упоминать об этих преимуществах.
Можно ли перевести квартиру в нежилой фонд и продать?
Чтобы дорого продать квартиру на первом этаже, можно перевести ее в статус нежилого помещения. Здесь самое главное — получить согласие соседей. С 09.07.22 требования по этому вопросу ужесточились.
Для одобрения переквалификации потребуется протокол общего собрания жильцов и согласие соседей. Перед проведением собрания нужно побеседовать с жильцами и привести свои аргументы.
В основном соседей пугает шум, громкая музыка до глубокой ночи. Но это бывает, только если открывается кафе или другое увеселительное заведение. А если будет продовольственный магазин, парикмахерская или ремонтная мастерская? Вряд ли это принесет неудобства соседям.
Для того чтобы они приняли положительное решение, нужно рассказать о преимуществах, которые даст открытие коммерческой организации:
- Собственник сделает дорожки из тротуарной плитки.
- Можно будет спуститься за продуктами первой необходимости в халате и тапочках, если в квартире расположится магазин.
- Свой парикмахер может делать скидки, если его салон будет располагаться в доме.
На общем собрании можно упомянуть, что ваша квартира не настолько большая, чтобы в ней мог располагаться ресторан. Если же там будет располагаться небольшой торговый павильон или офис, это никого не побеспокоит.
Для принятия положительного решения в вопросе перевода жилого помещения в нежилое нужно, чтобы присутствовали:
- если в доме несколько подъездов — не менее 50 % жильцов из одного подъезда, которые имеют право голоса;
- при наличии одного подъезда — не менее ⅔ жильцов, имеющих право голоса.
Только при наличии кворума можно начинать собрание.
Решение принимается большинством голосов.
Сложнее, если вы решите не только перевести жилое помещение в нежилое, но и сделать там реконструкцию. В этом случае должно быть согласие 100 % собственников.
Согласие оформляется в произвольной форме, но в нем должны быть указаны:
- ФИО и данные паспорта владельцев недвижимости;
- реквизиты документов, подтверждающих право собственности;
- номер вашей квартиры.
Если одной из квартир владеет юридическое лицо, то в документе указывается его полное наименование.
Можно собрать подписи непосредственно на собрании. Если этого сделать не удастся, то придется пройтись по всем квартирам и собрать подписи.
Как быстро и просто продать квартиру на первом этаже?
Для начала определитесь, как вы будете продавать квартиру:
- самостоятельно;
- с помощью риэлторов.
В первом случае все деньги от продажи пойдут вам. Если обратитесь в агентство, то придется поделиться с риэлтором. Оцените свои возможности: если есть достаточно времени и желания заниматься документами и объявлениями, то можно выбрать первый вариант.
Если же не имеете желания и возможности, то передайте бразды правления профессионалам.
Если вы продаете квартиру на первом этаже самостоятельно, то постарайтесь разрекламировать ее преимущества:
- Сделайте фото и видео внутри жилого помещения, выбрав выгодный ракурс.
- Если под окнами есть цветник, не забудьте поместить его фотографию, если время года позволяет это сделать.
Перед продажей лучше всего вывезти всю мебель, если есть такая возможность. Помещение будет смотреться просторнее.
Косметический ремонт — еще одна фишка. Можно купить недорогие материалы, лишь бы они были подобраны со вкусом.
Правильно написанное объявление привлечет больше покупателей. Опишите преимущества квартиры. Нелишним будет упомянуть расстояние до ближайшего супермаркета, автобусной остановки, детского садика, школы.
Многих интересует наличие парковки. Если она есть, обязательно упомяните об этом в объявлении.
Размещайте объявления на нескольких ресурсах: на “Авито”, в местной газете и прочих источниках.
Продать квартиру на первом этаже не так сложно, как кажется на первый взгляд. Она имеет не только недостатки, но и преимущества. Если их умело преподнести в объявлении, то можно продать такой объект не дешевле квартиры на среднем этаже.
Источник: rbkstroi.ru