Квартиры-студии – самый популярный товар на рынке недвижимости наряду с «однушками». Обычно их раскупают уже на старте продаж. Какой размер студии является сегодня наиболее востребованным и на какую минимальную стоимость может рассчитывать покупатель малогабаритного жилья, расскажет Новострой-СПб.
Минимальные размеры и цены
Первые квартиры-студии появились в 20-х годах ХХ века в США и почти сразу завоевали популярность среди творческой молодежи. В Россию они пришли намного позже, только в начале 2000-х.
Считается, что зародились они в Петербурге, где большинство горожан росли в коммуналках. Неизбалованные личным пространством покупатели родом из Страны Советов довольно быстро оценили такой формат жилья, позволяющий жить в отдельной, хоть и скромной по габаритам квартире.
Классическая студия представляет собой квартиру открытого типа, где почти нет межкомнатных перегородок. В большинстве случаев изолирован только санузел. Коридор, если и имеется, то весьма условный, а кухня, гостиная и спальня – это одно многофункциональное помещение. Благодаря такому объединению пространство существенно экономится, и застройщики могут предлагать своим клиентам доступные по стоимости варианты.
5-й Предпортовый проезд, 2 , Студия в новом доме Бизнес класса
Комфортнее всего в такой квартире жить одному человеку, более-менее сносно – молодой паре без детей. Иные варианты отпадают сами собой, так как в малогабаритных студиях невозможно уединиться, а отсутствие личного пространства мало кто способен перенести. Семьям с детьми подобный формат жилья противопоказан.
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в 2019 году доля студий в объеме предложения оценивалась в 27%, в 2020 году она составила 23%. Небольшое снижение объясняется тем, что девелоперы вывели на рынок меньше новых объектов, при этом спрос на студии в целом остался на прежнем уровне.
Сегодня самая распространенная площадь квартир-студий – 23-25 квадратных метра. Ее основное преимущество в рациональности: такие габариты позволяют выделить зону кухни, гостиной, ванной комнаты, а также разместить системы хранения. Если еще несколько лет назад на рынке было достаточное количество предложений от 15-17 «квадратов», то сейчас подобные варианты можно встретить преимущественно на вторичном рынке, говорит Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development.
По информации ГК «Полис Групп», доля студий размером 23-25 метров в проектах застройщиков составляет до 70% от общего числа предложения квартир такого формата. Стоимость зависит от класса новостройки, локации, в которой она расположена, удаленности от метро и других факторов.
Минимальный метраж студий, представленных на рынке новостроек Санкт-Петербурга, стартует от 18 кв. м, сообщает Александр Андрианов, исполнительный директор Glorax Development. В сегменте «эконом» и «комфорт» покупатели наиболее часто приобретают лоты площадью 20-26 кв. м, в бизнес-классе – 22-28 кв. м. Стоимость студии стандарт-класса начинается от 1,8 млн руб., в бизнес-классе бюджет покупки стартует от 3,6 млн руб.
МОЙ САМЫЙ ЛУЧШИЙ ПЕРЕЛЕТ В «АПАРТАМЕНТАХ» // Первый класс Эмирейтc // Кейси Найстат
«Глядя на современные проекты, приятно видеть, что девелоперы стали уделять внимание не только размеру студий, но и их функциональности. Квартиры становятся шире и просторнее, но меньше по глубине. В них появляется ниша под кухню. Пространство легко можно зонировать, выделив гостиную и столовую. Такие студии привлекают больше клиентов, нежели стандартные, привычные варианты. Покупатель понимает, что даже временное жилье, каковым для многих является студия, должно быть удобным, и не давить психологически»
Дмитрий Ермышев, руководитель Buro estate consult
Квартирография, или сколько студий «закладывают» застройщики в своих ЖК
Успешность того или иного проекта зависит от многих факторов. В том числе, от хорошо продуманной квартирографии. Новостройки, в которых доля студий и «однушек» с мелкой нарезкой по 15-16 «квадратов» доходит до 70-80% от общего числа квартир, сегодня мало интересуют покупателей.
Если еще лет 10 назад клиенты расхватывали такие лоты в «муравейниках» на окраине Петербурга и в ближайших пригородах из-за их дешевизны, то сегодня предпочтения изменились в сторону комфорта.
Впрочем, гигантские студии тоже на любителя, ведь далеко не каждый готов вкладывать существенные деньги в «холостяцкую» по своей сути квартиру. А в некоторых домах любые студии отсутствуют в принципе, поэтому их причисляют к проектам с семейной квартирографией, поясняет Алексей Бушуев.
«Застройщик всегда формирует квартирографию в проекте согласно спросу. Закладывать в проект большое количество помещений, которые никто не купит, было бы недальновидным шагом»
Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»
Большое количество студий и однокомнатных квартир в проектах застройщика – это обычно ответ на запрос покупателя. Спрос определяется финансовыми возможностями клиентов. Несмотря на снижение ипотечных ставок и предоставление застройщиками программ рассрочки, многие из них ограничены бюджетом, поэтому основная масса сделок по-прежнему приходится на малогабаритные квартиры, комментирует Ольга Ульянова.
Тем не менее, в текущем году наблюдается тенденция к смещению интереса в сторону квартир большей площади – во многом благодаря мерам господдержки.
Сегодня в отдельных проектах эконом- и комфорт-класса количество студий может достигать до 50% от всего предложения. В бизнес-классе доля студий не превышает 10-15%, а в высокобюджетном сегменте студий в классическом понимании практически нет. Студиями там могут быть названы квартиры со свободной планировкой площадью от 45 кв. м, говорит Александр Андрианов.
Дело в том, что жилой комплекс в современном понимании – это полноценное пространство, в которое закладываются дополнительные функции для той или иной группы покупателей, поясняет Дмитрий Ермышев. Поэтому чаще всего у девелоперов можно встретить распределение квартир в пропорции «30-30-20-10» (студии-однокомнатные-двухкомнатные-трехкомнатные). Но этот «микс» меняется и рассчитывается под концепцию конкретного объекта.
«Доля студий в квартирографии проекта не всегда определяется лишь его классом. Свое значение играет и демографический фактор. В крупных городах есть тенденции к позднему вступлению в брак. Молодые люди не спешат создавать семьи, многие сосредоточены на построении карьеры, саморазвитии. Этот сегмент формирует спрос на квартиры-студии в проектах более высокого класса, в том числе «бизнес» и «премиум»
Егор Федоров, руководитель отдела продаж группы «Аквилон»
Самые маленькие квартиры: в чем опасность
Если говорить о некой границе минимальных размеров квартиры, то здесь следует руководствоваться региональными жилищными нормами, считает Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость». В Петербурге норма составляет 18 кв. м. Вполне закономерно, что студии такой площади встречаются на рынке. Однако для комфортной жизни важна не только общая площадь, но и планировка.
В студии, где продумано функциональное зонирование, находиться гораздо приятнее, чем в более просторной, но типовой квартире. Например, в жилых комплексах Setl Group есть студии с двумя окнами и выделенной зоной кухни.
Комфортными для проживания можно считать студии от 22-24 кв. м, полагает Алексей Бушуев. В совсем крошечной «клетушке» проблематично обустроить быт. Предпочтительно выбирать квартиру прямоугольной или квадратной формы. Преимуществом также будет наличие балкона или лоджии, где можно разместить отдельный кабинет или небольшую релакс-зону.
В последнее время появился тренд на переделку больших квартир в историческом центре под студии, предупреждает Дмитрий Ермышев. Там можно встретить лоты по 17-19 метров. Естественно, этой площади недостаточно для нормальной жизни человека. Такая квартира больше похожа на каморку Папы Карло, но позиционируется она как полноценная жилплощадь и продается по цене комнаты в коммуналке. Стоимость метра получается неоправданно высокой.
Несмотря на то, что по цене студии в Девяткино покупатель приобретает квартиру немного меньшей площади, но в центре Петербурга, стоит всерьез задуматься над такой покупкой. Старый фонд, в котором предлагают подобное жилье, в большинстве своем требует капремонта, поэтому на комфортное существование вряд ли можно рассчитывать.
Динамика роста цен на студии
Самые выгодные предложения всегда бывают на старте проекта, а студии разлетаются как горячие пирожки. Поэтому при покупке квартиры, особенно малогабаритной, важно не упустить нужный момент.
Впрочем, девелоперы, как правило, довольно продуманно подходят к ассортиментной политике и поэтапно выводят в продажу объемы квартир, различных по планировкам и метражу, поэтому сложно представить ситуацию, чтобы все студии в проекте были выкуплены еще в самом начале, утверждает Александр Андрианов.
Динамика роста цен во многом зависит от самого проекта, локации, где он расположен, популярности той или иной планировки и общего уровня спроса. Есть отдельные примеры, когда цена квадратного метра на студии с начала года вырастала на 25-30%. Если же говорить о средних показателях в течение строительства жилого комплекса комфорт-класса, то разница стоимости квадратного метра на старте продаж и при вводе дома в эксплуатацию обычно составляет порядка 15-20%.
Впрочем, есть и исключения. Наиболее ликвидными на петербургском рынке являются студии с чистовой отделкой, комментирует Егор Федоров. Прирост цены на студии в проектах компании за весь цикл строительства – от старта продаж к моменту ввода в эксплуатацию – составляет не менее 50%.
В наиболее востребованных объектах этот показатель может быть еще выше. Например, в жилом комплексе комфорт-класса 4YOU (Московский район) цена на отдельные квартиры-студии приросла на 70-75%. Действительно, в интересных проектах разница между начальной стоимостью и стоимостью студии в момент сдачи жилого комплекса в эксплуатацию может составлять и миллион рублей, и больше, подтверждает Ольга Трошева.
Поэтому студии часто выбирают инвесторы, стремящиеся получить прибыль от перепродажи квартиры. Средняя цена квадратного метра в студиях, расположенных в черте Петербурга, с начала года увеличилась на 15,7% до 138,2 тыс. рублей, в пригороде – на 6,7% до 88,8 тысяч рублей. Такой рост цены отвечает общему тренду на рынке.
«Сегодня у каждого застройщика свой подход к ценообразованию. И многие переходят к динамической модели ценообразования чуть ли не в реальном времени и АВС-делению, где выделяют наиболее и наименее удачные планировки, устанавливая на них дисконт или ценовую премию»
Дмитрий Ермышев, руководитель Buro estate consult
Выгодны ли сегодня инвестиции в студии
Квартиры-студии традиционно приобретают не только для личного пользования, но и в инвестиционных целях: они крайне востребованы на рынке аренды жилья.
А на фоне того, что банковские депозиты за последнее время утратили свою привлекательность, имеет смысл задуматься об инвестициях в недвижимость. С нынешними ставками и условиями, положив деньги на счет в банке, можно получить некую гарантию их сохранности, но никак не прибыль.
«Спрос на малогабаритные квартиры стабилен уже на протяжении многих лет. Студии покупают, чтобы сохранить и приумножить свои сбережения. Это также оптимальный вариант для работающих людей, которые приобретают свое первое жилье»
Егор Федоров, руководитель отдела продаж группы «Аквилон»
Источник: www.novostroy-spb.ru
Квартиры-студии в бизнес-классе: как меняется формат квартир?
Сейчас квартиры-студии перестали рассматриваться, как дешевый лот. Сегодня это новый формат жилья для определенного типа людей. О том, чем студия бизнес-класса отличается от бюджетной квартиры, читайте в новом материале.
Квартиры-студии перестали ассоциироваться с теснотой и низкой стоимостью, в настоящее время студиями стала интересоваться аудитория с большими финансовыми возможностями. Формат начал популяризироваться в жилых комплексах высоких классов.
«Квартиры-студии в домах бизнес-класса подходят молодым людям без семьи и детей. Обеспеченным, с хорошим и стабильным доходом. Обычно они имеют площади от 25 до 30 квадратных метров. Их преимущества в компактности, современности и возможности реализовать свой дизайн-проект (студия же)», – поясняет Марина Лашкевич, ведущий эксперт BuyBuyHouse.
Отличительная особенность: в ЖК бизнес-класса хорошая инфраструктура, есть охраняемая территория, уютные детские площадки, магазины и фитнес-клубы. Отличает комплекса такого класса и развитая транспортная доступность.
Согласно современным правилам и нормам удобная квартира-студия должна иметь правильную форму и не менее 20-25 кв.м., из которых 15 кв.м. точно должны приходиться обязательно на жилую зону, в бизнес-классе предлагают лоты и большей квадратуры.
Также формат открытого пространства, в частности, отсутствие дверей, перегородок, увеличивает эргономичность помещения и работает на его функциональность.
Сейчас данный формат студий бизнес-класса востребован среди людей творческих профессий, предпринимателей и карьеристов, которые проводят мало времени дома. Данным категориям людей не важно большое пространство, а также это и упрощает уборку.
Средние цены на квартиры-студии бизнес-класса:
«На вторичном рынке студии в ЖК «Лефортово Парк», что в нескольких минутах от метро «Авиамоторная» и в 1 км от третьего транспортного кольца, стоят около 11 млн за 25–28 квадратных метров. Для сравнения, 1-комнатная квартира там стоит уже 13,3 млн (34 кв. м). Соответственно более престижные локации будут стоить около 14–15 млн. Например, на Большой Спасской в комплексе «Волга» даже апартаменты стоят 11–12 млн», – отмечает специалист.
«Ближе к окраине можно искать за 9–10 млн, такие объекты бывают. Например, бизнес-класс по таким ценам есть в Коммунарке (хотя назвать Москвой этот район можно разве что согласно градплану, от МКАД далеко даже). В любом случае ключевые преимущества бизнес-класса — инфраструктура ЖК, комфорт проживания владельца недвижимости и качество строительства», – уверена Марина Лашкевич.
В 2022 году на студии бизнес-класса сформировался уже устойчивый спрос. При этом приобретение относительно небольшой по площади квартиры вовсе не означает, что покупатель не в состоянии купить вариант большего метража. Просто он выбрал не лишние квадратные метры, а удобную локацию и социально близкое окружение, соответствующее конкретным запросам.
Кроме того, квартиры-студии отличаются также арендой с высокой рентабельностью, так как пользуются постоянным спросом.
А также читайте:
Источник: pronovostroy.ru
Рейтинг самых доходных студий в новостройках бизнес-класса Москвы
Самая доходная студия в новостройке бизнес-класса Москвы принесет владельцу порядка 10,8% годовых, а сумма первоначальных вложений составит немногим более 6 млн рублей, подсчитали эксперты компании «Метриум». В денежном выражении ежегодный доход от такого бизнеса принесет инвестору более 650 тыс. рублей в год.
Эксперты «Метриум» проанализировали предложение столичных новостроек бизнес-класса, чтобы найти наиболее перспективную для сдачи в аренду студию. Данный формат жилья был выбран в связи с его низкой стоимостью, а значит, доступностью для инвестора и высоким потенциалом доходности.
На первом этапе аналитики «Метриум» определили наиболее доступные по цене объекты, представленные на столичном рынке первичного жилья бизнес-класса в I квартале 2018 года. Затем эксперты отсеяли все объекты, которые сдаются в эксплуатацию без отделки от застройщика, так как самостоятельный ремонт влечет за собой дополнительные высокие расходы, снижающие доходность вложений.
На втором этапе эксперты «Метриум» оценили оставшиеся объекты по двум критериям. Первый – близость расположения относительно крупных бизнес-парков. Работающие в них специалисты, руководители высшего звена, иногородние и иностранные работники составляют основной костяк потенциальных арендаторов жилья бизнес-класса.
В расчет принимались жилые комплексы данного сегмента, находящиеся не более чем в десяти минутах езды от крупных деловых центров. Второй критерий – расположение относительно станций метрополитена. Все комплексы, которые находились слишком близко (менее 7 минут ходьбы) и слишком далеко (более 15 минут) не попали в рейтинг. Расположение станции метро в шаге от комплекса может быть негативно воспринято арендаторами жилья бизнес-класса, так как данный инфраструктурный объект обычно генерирует оживленный людской трафик и окружен популярными заведениями общественного питания.
На третьем этапе аналитики «Метриум» проанализировали локальные рынки аренды объектов в новостройках, а также во вторичном жилом фонде с высококачественной отделкой и другими важными для данного сегмента параметрами (наличие организованного паркинга, а также спортивных, медицинских центров, развлекательных, торговых комплексов премиального сегмента и др.) Исходя из этих предложений был определен средний размер арендной ставки, который положен в основу расчетов доходности будущего объекта в местной новостройке. Эксперты также оценили кадастровую стоимость новостроек, которая важна для подсчета налоговой нагрузки.
В итоговый рейтинг вошли пять студий, представленные в пяти столичных проектах бизнес-класса. Среди них два жилых и три апартаментных комплекса.
Источник: «Метриум»
Самый доходный объект, по подсчетам «Метриум», расположен в ЖК «Лайнер» (СЗАО) и принесет владельцу порядка 10,8% годовых. Речь идет о студии площадью 32,6 кв. м за 6 млн рублей. В натуральном выражении операционный годовой доход составит 653 тыс. рублей. Проект расположен вблизи Ленинградского проспекта, где находятся крупные бизнес-центры и штаб-квартиры больших корпораций.
В шаговой доступности недавно открыта станция метро «ЦСКА». Срок окупаемости данной студии в «Лайнере» составит девять лет – лучший результат рейтинга.
Вторую строчку занимает клубный комплекс апартаментов «Level Павелецкая» (ЮАО), в котором студия площадью 33 кв. м за 7,1 млн рублей принесет владельцу около 10,2% годовых. Аналитики «Метриум» отмечают, что благодаря более удачному расположению и высокому уровню арендных ставок, денежный доход в данном объекте выше, чем у лидера рейтинга. Чистая прибыль от сдачи в аренду этой студии составит 720 тыс. рублей в год. Срок окупаемости апартамента на один год больше, чем у лидера рейтинга – 10 лет.
Комплекс «Level Павелецкая» удачно расположен в районе, где протекает активная деловая жизнь. Здесь расположены бизнес-центры «Аврора Бизнес-Парк», «Аквамарин», «Вивальди Плаза», Lighthouse, среди арендаторов которых такие фирмы как Ernsthttps://vsenovostroyki.ru/articles/13975/» target=»_blank»]vsenovostroyki.ru[/mask_link]
