Строительство деловых комплексов в исторических центрах обоих столиц сегодня ограничено небольшим объемом пригодных для этого площадей, а также сложностями с получением разрешения на более-менее масштабное строительство в центре Москвы и Петербурга. «На периферии строить проще — меньше административных издержек и зачастую легче получить согласования», — отмечает замдиректора отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle Дарья Афанасьева.
Если в России такая тенденция стала актуальна только в последние несколько лет, то на западе привлекательность окраин городов для строительства крупных бизнес-центров оценили уже давно.
Первые бизнес-парки появились в Европе и США еще в 1960-1970 годах
как альтернатива офисам в центре города. Это произошло из-за дефицита и дороговизны земли и высокой арендной ставки на офисную недвижимость в центре городов. Сначала они создавались исключительно как офисные проекты, и только потом подверглись существенному редевелопменту. Благодаря общественным пространствам, которые дополнили офисную застройку, на периферии возникли современные городские кварталы, где стало удобно и престижно жить, а не только работать.
5 этапов развития бизнеса || Как понять, что ваша компания развивается неправильно?
К удачным примерам подобных бизнес-парков можно отнести «Парк наций» — общественный, деловой и жилой район Лиссабона на территории бывших промышленных предприятий. Большую часть пространства «Парка наций» занимают общественные зоны — в районе расположен океанариум с самой большой в мире коллекцией морских видов, Музей науки и технологий, пристань для яхт, канатная дорога над морем, зеленые зоны и многое другое. Новый деловой район на окраине Манчестера — и вовсе изменил статус города, сделав его международным финансовым центром.
Московские и питерские девелоперы уже начали активно осваивать периферийные районы российских мегаполисов.
По данным компании «Новое Качество», в конце октября «RDI Group» заявила о намерении построить бизнес-парки на территории своих загородных жилых проектов. Три объекта БЦ «Кубик», «Красногорск Плаза» и одно здание комплекса Riga Land были введены недалеко от московской кольцевой автодороги. AIG/Lincoln Russia также заявила о строительстве The Park Northpoin, в Петербурге примером строительства бизнес-парка на периферии станет «Лахта-центр», где в 2018 году планируют разместиться структуры группы «Газпром».
По мнению партнера компании S.A. Ricci Алексея Богданова, чтобы стать успешным, деловой цент на периферии должен отвечать следующим параметрам — качественное строительство с эффективной планировкой этажа, развитая инфраструктура бизнес-парка по принципу «все что нужно под рукой», экологичность — большие зеленые территории, искусственные водоемы, зоны релаксации и т.д.
Еще одно очевидное преимущество «дальних» бизнес-парков — стоимость аренды. «По сути, на смену имиджевой составляющей пришла разумная экономия: многие компании, выбирая между ценой, качеством и расположением, предпочитают при минимальной ставке иметь качественный офис. В связи с этим наибольшим спросом в Москве стали пользоваться бизнес-центры класса В+, находящиеся на престижных направлениях вне центра. Решающую роль здесь сыграли ставки аренды. Так, если внутри ТТК для помещений класса А и В они варьируются в диапазонах $700-1200 и $400-600 кв.м/год соответственно, то на окраинах и за пределами кольцевой — эти показатели на 15-30% ниже», — рассказывает генеральный директор компании «Высота» Ирина Харченко.
Децентрализация и транспортная доступность
Одна из главных проблем удаленных бизнес-парков, особенно в России — транспортная доступность. По мнению Алексея Богданова, успешные проекты на окраинах — те, рядом с которыми есть уже сейчас или в ближайшее время будет открыта станция метро — в качестве примеров он приводит бизнес-парк «Дудкино», БЦ «Мякининская Пойма», БЦ Quadrum.
Проблему транспортного сообщения с деловыми центрами на периферии каждый девелопер решает по-своему: например, такие бизнес-центы как «Кантри Парк», Бизнес парк «Румянцево», бизнес-парк Икеа в Химках для удобного сообщения с Москвой запустили экспрессы.
Улучшение транспортной доступности в районе бизнес-парка не только определяет успех проекта, но повышает отдачу от децентрализации деловой активности для города в целом.
«Концентрация деловой активности на периферии, то есть ее децентрализация, позволит избежать транспортной катастрофы, которая сегодня угрожаем нашим мегаполисам, — отмечает директор института экономики и транспортной политики НИУ ВШЭ Михаил Блинкин. — Весь мир путем проб и ошибок пришел к комплексной регуляции застройки, землепользования, развития транспортной инфраструктуры, и мы здесь не исключение».
Хотя все эксперты отмечают необходимость улучшения транспортной ситуации на периферии для привлечения арендаторов в проект, определенные выгоды удаленного расположения для автовладельцев заметны сразу. «Чем дальше от центра города, тем благополучнее ситуация с парковочными местами. Ну и наконец, движение автотранспорта к бизнес-центру, расположенному за пределами ТТК, зачастую идет в противоток основному транспортному потоку, т.е. в объезд «пробок», — поясняет директор по развитию компании «ГЕМА Инвест» Елена Семенихина.
Для бизнеса и жизни
Хорошая транспортная доступность — только одна составляющая успешного бизнес-парка на окраине города. Без развитой инфраструктуры, которая используется и сотрудниками компаний-арендаторов, и жителями всей близлежащей территории, проект не будет пользоваться популярностью. «Сотрудники арендаторов высоко ценят бизнес-центр с развитой внутренней системой компаний сферы обслуживания, позволяющей минимизировать временные затраты на ежедневные заботы, связанные с поиском мест, где можно выпить кофе, пообедать, воспользоваться услугами банкомата или банковского отделения, цветочным магазином, аптекой, фитнесом или минимаркетом, — отмечает директор по управлению активами инвестиционной компании O1 Properties Павел Барбашев.
Ориентиром в распределении инфраструктуры для российских девелоперов стали зарубежные деловые центры нового поколения.
Среди прочих показателен опыт тайваньского центра Taipei 101 (небоскреб введен в эксплуатацию в конце 2003 года): на первых четырех этажах башни расположен ритейл, пятый и шестой этажи занимают фитнес-центры, офисы расположены с 7 по 84 уровень, на трех этажах выше находятся рестораны, 89,91 и 101 этажи занимает обсерватория, а конференц-залы распределены с 92 по 100 этаж. Также в здании есть паркинг — на пяти подземных этажах — и библиотека.
«Объект на периферии должен быть эффективным и иметь более развитую инфраструктуру, чем объект в центре города. Наличие любых дополнительных услуг приветствуется (например, детские комнаты/садики, магазины, фитнес-клубы и т.д.)», — говорит директор департамента офисной недвижимости компании Knight Frank Никола Обайдин.
В последнее время девелоперы все чаще ведут разговор о развитии социальной инфраструктуры. «В „Лахта-центре“ мы хотим создать многофункциональный комплекс, где люди могли бы работать, учиться, заниматься спортом, провести досуг всей семьей в выходные», — говорит исполнительный директор ОДЦ «Охта» Александр Бобков.
Наряду с различными объектами социальной инфраструктуры, которые девелоперы планируют размещать в бизнес-парках, в последнее время стали упоминаться и детские развивающие центры. По словам управляющего партнера компании ILM Дмитрия Мыслина,
детский центр мог бы стать «фишкой» для делового центра, хотя пока таких прецедентов в России не было.
Однако такие планы все же есть. Детский центр может появиться в The Park Northpoint (Москва) и в «Лахта-центре» (Санкт-Петербург).
В результате усилий, прикладываемых девелоперами, и с учетом перечисленных факторов бизнес-парки на окраинах крупных городов становятся все популярнее. По данным компании «ГЕМА Инвест», средняя наполняемость бизнес-центров за ТТК в Москве составляет 75-85%. Очевидно, что этот коэффициент будет расти.
Источник: bizguid.ru
Этапы развития рынка коммерческой недвижимости в России
С развалом СССР наступило время формирования серьезного капитала. Для активно развивающегося бизнеса требовались соответствующие помещения. А как известно: спрос рождает предложения. Именно уровень спроса на офисы влиял на рынок, что особенно хорошо видно на примере Москвы.
— 1990-е годы – время появления первых классических бизнес-центров. Но поскольку экономику страны еще лихорадило, активное их строительство началось только после дефолта 1998 года.
— Первая половина 2000-х – застройщики не успевают удовлетворять все возрастающий спрос. Растут арендные ставки, однако резкий подъем экономики порождает потребность в помещениях для бизнеса, даже несмотря на их стоимость. Ряд ошибок в планировании и ограничения на строительство коммерческой недвижимости заставляют возводить ее среди плотных застроек жилых кварталов центра столицы. Из-за чрезмерной концентрации таких помещений внутри Третьего транспортного кольца транспортная инфраструктура и улично-дорожная сеть не выдерживает нагрузки.
— Вторая половина 2000-х ознаменовалась расширением ареала размещения офисных зданий и бизнес-центров и появлением нового формата – бизнес-парков. Максимум сданной в эксплуатацию недвижимости премиум класса (А и Б) составил 1,5 миллиона кв. м помещений в 2007 и 2 миллиона кв. м в 2008 году.
— 2009-2016 годы – экономическая нестабильность негативно влияет на рынок коммерческой недвижимости. И если в 2013 году была превышена отметка в 1 миллион кв. м новых площадей для бизнеса, то уже в 2014-2016 годах большинство проектов по возведению бизнес-центров пришлось заморозить или сделать из них апартаменты для реализации в качестве жилого фонда.
— В настоящее время рынок офисной недвижимости в столичном регионе находится в состоянии первичного насыщения. Объемы новых помещений соразмерны потребностям рынка и соответствуют макроэкономической ситуации в России на 2016-2020 годы.
Источник: www.kg-center.ru
Эволюция концепций на рынке коммерческой недвижимости
В начале 2000-ых современный рынок коммерческой недвижимости в России только начал формироваться, а американский и европейский рынки уже насчитывали десятки лет . В этот период западные девелоперы и инвесторы начали активно интересоваться российским рынком. Вместе с зарубежными коллегами пришло понятие концепции и понимание того, что концептуальной проработки требуют все типы коммерческой недвижимости . Но отношение девелоперов к концепции было неоднозначным. Как с 2005 по 2020 менялся рынок, а вместе с ним и концептуальность торговых центров, бизнес-центров и гостиниц, рассказывает Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate .
От коробок к концепциям торговых центров
Первые проекты новых торговых комплексов в России были линейными. Они строились по принципу Big Box – коробка-каркас и два длинных коридора, разграничивающие торговые помещения. Эта концепция успешно реализовывалась в Соединенных штатах, где и была создана еще в середине 20 века.
В Петербурге торговый центр – это ТЦ «Аэродром» от компании «Адамант», который располагался на проспекте Испытателей, 9 . По сути, это был первый вновь построенный торговый комплекс в Петербурге, открылся в 1998 году. Затем появился первый концептуальный торговый центр «Гранд Каньон». Для разработки его концепции был привлечен международный консультант, который не просто перенес тренды из Америки и Европы в российскую действительность без изменений, а попытался охватить половозрастной портрет населения, удаленность от метро, транспортную доступность и другие важные факторы, которые позволили наполнить комплекс действительно востребованными арендаторами.
С этого момента в Петербурге в сегменте торговых центров началась новая концептуальная эра. Российские девелоперы перестали вслепую переносить зарубежный опыт на российские города. Возможность заказать концепцию торговых центров стала доступной. Появился рынок консультантов, которые стали действовать исходя из анализа множества локальных факторов, влияющих на востребованность комплексов как со стороны арендаторов, так и со стороны посетителей.
Концепции бизнес-центров
В Санкт-Петербурге изначально – в конце 90-ых – центр деловой активности зарождался на Невском проспекте. Здания меняли назначение на офисный функционал. Один из первых качественных проектов – это БЦ «Атриум» на Невском, 25 (дата реконструкции – 1997 год). В 2002 году после реконструкции был введен в эксплуатацию БЦ «Сити-центр». В 2003 году был введен в эксплуатацию БЦ «Петровский форт» – здание бывшей гостиницы.
Затем активно начали строиться бизнес-центры. На этапе формирования рынка для реализации проекта офисной недвижимости привлекались только проектировщики. И на начальном этапе этого было достаточно, но постепенно с ростом бизнес-активности, внутренних международных деловых связей, начал формироваться портрет российского арендатора.
Разделение на типы арендаторов привело к обнаружению различных специфических требований – от местоположения и парковки до планировки и особенного инженерного оснащения.
Появилась необходимость в консультантах, которых начали привлекать к созданию концепций. Консультанты, заключая сделки в качестве брокеров, знакомились с требованиями разных типов арендаторов, и впоследствии могли применяли свои знания на практике. Опыт консультантов стал пользоваться спросом у девелоперов, которые начали заказывать концепции офисных центров.
Преимущество работы с консультантом заключалось еще и в том, что еще при проектировании формировался лист потенциальных арендаторов, что помогало сдать офисные площади в аренду в короткие сроки.
Отход от советских образцов в гостиничном сегменте
Впоследствии стало выделяться подразделение гостиничного консалтинга. Международные сети отелей развивались в то время, когда в России все еще строили гостиницы по привычным советским образцам.
Именитые сети отелей привлекают клиентов одинаковым уровнем сервиса в любой стране мира: поэтому для того, чтобы международный оператор, например, зашел в Петербург, недостаточно выделить ему здание на Невском проспекте, теоретически пригодное для размещения гостиницы. Ему необходимо специально спроектированное и укомплектованное под жесткие требования конкретной сети здание.
Консультанты в этом случает также стали проводниками, поскольку могли передать знания и опыт работы с конкретной сетью девелоперам.
Кроме этого консультант брал на себя проведение переговоров и ответственность работы с арендатором – международным брендом. Несмотря на то, что концептуально гостиницы известных международных сетей не сильно отличаются, и основной упор идет на узнаваемые архитектурные и дизайнерские решения, для привлечения гостиницы с мировым именем необходима экспертиза консультанта.
Слом линейного подхода
В 2007-2010 годах профессиональное сообщество начало активно выезжать за границу с профессиональными целями и перенимать зарубежный опыт. В это же время стал доступнее интернет, и мы стали более вовлеченными в информационное поле. Это привело к тому, что в 2007-2008 годах начал проявляться тренд на слом линейного подхода. Для того, чтобы снизить риски и повысить доходность объектов коммерческой недвижимости, консультанты начали искать новые подходы к концептуальному наполнению зданий. Функции зданий стали смешивать – например, началось строительство торгово-офисных центров.
Важность спроса
Московский рынок недвижимости начал развиваться быстрее остальных благодаря активному присутствию в нем международных девелоперов. Их коллеги из российской столицы начали перенимать опыт, однако позже обе стороны пришли к тому, что проекты необходимо подстраивать под российского арендатора и клиента.
- В первую очередь, концепция офисного, торгового центра, гостиницы опирается не только на местоположение и конкурентную обстановку, но и на спрос: не только количественный, но и качественный. Концепция ТЦ ориентирована на спрос со стороны операторов, гостиница – на спрос со стороны постояльцев, офисный центр – спрос со стороны потенциальных арендаторов. С этим понятием знаком и девелопер, который накопил опыт после множества совершенных сделок, и собственник сетевых бизнес-центров. Однако best use анализ и прогноз спроса от опытного консультанта, который за годы на рынке закрыл множество сделок, в любом случае обезопасит заказчика.
- Консультант не делает концепцию ради концепции. Его задача – сопровождение проекта на всех этапах и концепция является входной точкой, за которой следует брокеридж, управление недвижимостью. В интересах консультанта создать концепцию, которую впоследствии можно будет успешно реализовать. Во всем мире репутация консультанта, которому заказывают концепцию объекта коммерческой недвижимости, – это его главный актив, которым ни один профессионал не будет пренебрегать.
Более подробную информацию об услуге консалтинга можно получить по ссылке: https://ipg-estate.ru/uslugi/konsalting
Поделиться в моих соцсетях
Источник: ipg-estate.ru
