До сих пор со стороны корпораций, особенно не связанных с IT, я часто встречаю устаревшее понимание коворкингов как опенспейс, где хипстеры попивают смузи. Коворкинги выглядели так пять-десять лет назад, но с тех пор сильно изменились.
Сегодня гибкие офисы соответствуют запросам бизнеса любого масштаба и из самых разных отраслей. В условиях неопределенности flex-продукт обладает убедительным рядом преимуществ перед классической арендой.
Во-первых, горизонт планирования для большинства — даже крупных — игроков сейчас составляет год, поэтому связывать себя традиционной арендой в БЦ на три-пять лет без возможности досрочного выхода — существенный риск.
Все больше компаний органически выбирают гибкие офисы по следующим пунктам:
- Гибкий контракт с возможностью досрочного выхода.
- Отсутствие инвестиций в CAPEX capital expenditure — капитальные расходы компании, которыми могут быть покупки материальных и нематериальных активов (оборудование, недвижимость; лицензия, торговые марки) .
- В гибких офисах помещение изначально проектируется так, чтобы площадку можно было менять под задачи клиента: добавлять или убирать кабинеты и переговорные без затрат, что довольно тяжело в случае классической аренды.
- Разнообразие flex-решений: на любой бюджет, размер бизнеса и с учетом самых смелых фантазий департаментов ИТ и СБ.
WeWork VS Knotel: выбор для себя
В этом материале я опишу свое понимание рынка, опираясь на опыт и наблюдения сразу с нескольких сторон: как executive внутри одного из игроков flex-рынка, брокера и клиента. Для удобства я разделяю всех операторов на две большие группы, исходя из модели, по которой они работают: WeWork или Knotel.
Бизнес в стиле Flex
- Модель WeWork : когда у компании есть свое закрытое офисное пространство с включенными внутренними facilities: переговорными, кабинетами, лаунж-зонами.
Одновременно компания делит пространство с другими резидентами, когда все имеют доступ к общим зонам: кухне, event-зоне, скайп-румам.
- Модель Knotel : каждый офис является самодостаточной единицей и все facilities находятся на территории самого офиса. Такую модель ценят консервативные корпоративные клиенты из-за закрытого периметра и IT-инфраструктуры, сконфигурированной по запросу компании.
Два ключевых критерия, на которые ориентируются клиент при выборе — локация и бюджет. Если по ним у вас есть понимание, задача упрощается.
Далее важно понять, кто вы:
- стартап в самом начале пути или растущая стабильная компания?
- Нужен ли вам фактор комьюнити или вы ищете приватность и безопасность?
Когда я рассказываю своим клиентам про отличия операторов, я обычно оперирую категориями: локация, цена, качество отделки/мебели, модель, основные клиенты. Этих параметров обычно хватает, чтобы клиент получил представление о специфике оператора и сделал выбор.
Читайте по теме:
ЧТО ТАКОЕ FLEX? КАК Я СТАЛ ФИНАЛИСТОМ ПРОГРАММЫ ПО ОБМЕНУ В США! СОВЕТЫ ДЛЯ ТОГО ЧТОБЫ ПРОЙТИ FLEX!
WeWork Russia
Пионер flex-рынка в России.
Территория: Для своих локаций выбирает наиболее развитые бизнес-районы и делает fit-out в едином стиле во всему миру (900 площадок). В Москве у WeWork четыре локации, в каждой из которых есть свой якорный резидент и своя довольно уникальная атмосфера.
Клиенты: 70%+ клиентов — это крупные компании: Revolut, TikTok, Х5, стартапы GoStudent и Replika, венчурные фонды Runa и Almaz и др. Компания выбирает только лучшие здания и много инвестирует в отделку.
Цена: Места там стоят дорого: от 40 до 55 тыс. руб. без НДС. WeWork в среднем инвестировал в отделку при запуске своих зданий на 20-30% больше конкурентов, поэтому ее качество на высоте, особенно общественные зоны и инженерные системы.
Модель: Работают, очевидно, по модели WeWork. При этом структура некоторых зданий позволяет закрывать этаж целиком под одного клиента.
Преимущества: Важный плюс для арендатора — стандартизация операционных процессов, что обещает высокое качество пользовательского опыта. Это гарантирует, что качество услуг в Москве, Лондоне, Нью-Йорке или Сан-Паулу будет практически идентичным.
Кому подойдет: компаниям с щедрым бюджетом на офис, кто не против соседей по этажу. Либо если любят приватность, готовы взять 150-200+ мест, чтобы уединиться и никого не пускать на свои метры.
«Ключ»
Крупнейший российский оператор гибких пространств: 12 функционирующих локаций, четыре из них — в стройке.
Территория: «Ключ» — единственный, кому удается открывать свои пространства как в БЦ, так и в зданиях с историей. Поэтому портфель крайне разнообразный: от реконструированной гостиницы на Сретенке до площадки в новом современном БЦ класса А в горячем деловом направлении — на Ленинградке.
Клиенты: Как и большинство операторов, «Ключ» концентрируется на крупных бизнесах: «СберМегаМаркет», «Ростелеком», «Кухня на районе». При этом у оператора, пожалуй, самый большой опыт работы именно с небольшими розничными клиентам: от фармы и ивент-агентств до айти и e-commerce.
Цена: Ценовые решения у «Ключа» в широком диапазоне: от 20-25 тыс. руб. с НДС на классических розничных площадках (Арма и Шелк) до 35-60 тыс. руб. с НДС на новых бутиковых (Гостиный двор, Красная площадь).
RB рекомендует лучших поставщиков цифровых решений для вашего бизнеса — по ссылке
Модель: По модели тяготеет к WeWork, что абсолютно не мешает иметь мощное ядро из крупных корпоративных клиентов.
Преимущества: Все локации оформлены в индивидуальном дизайне и колористике, поэтому у каждого «Ключа» своя уникальная атмосфера. Гибкая, местами более демократичная, чем у конкурентов, ценовая политика позволяет сформировать конкурентное предложение и устойчивую бизнес-модель, что важно, если вы собственник здания.
У оператора большая экспертиза в BTS-проектах (build-to-suit). Сейчас сделать офис по собственному ТЗ можно на строящихся локациях: в особняке напротив ГУМа или на Ильинке.
Кому подойдет: вам уютно в центре и нравятся отдельные здания, но при этом хочется оставаться в разумном бюджете.
SOK
Оператор делает упор на БЦ, единый подход к дизайну и стандартизацию операционных процессов.
Территория: у SOK:
- 4 основные площадки в наиболее востребованных бизнес-районах, реализованных в концепции WeWork;
- 2 небольшие локации, сделанных по модели Knotel.
Цена: Первая площадка, которую оператор запустил на Курской, тяготела к рознице и функционирует в ценовой категории чуть ниже средней (25-30 тыс. руб. за место + НДС).
Площадки, открытые после — Динамо, Маяковская и Сити — сразу были нацелены на корпоративных клиентов с ценой в рамках средней по Москве: 30-35 тыс. руб. за место + НДС.
Сейчас оператор нацелен в основном на рост за счет проектов BTS. С точки зрения дизайна все пространства спроектированы в едином стиле.
Модель: SOK работает по модели WeWork и изначально проектировался с упором на небольшие компании и розницу. Но ситуация на рынке внесла свои коррективы, и с появлением в портфеле крупных арендаторов новые площадки оператор построил уже с учетом их требований.
Преимущества: SOK уделяет большое внимание измерению уровня удовлетворенности клиентов и построению отношений со своим комьюнити, что сказывается на их лояльности.
Кому подойдет: вам нравится локация, и вы хотите остаться в разумном бюджете. Удобные общественные пространства, гибкая ценовая политика и дружественная бизнес-среда — вот что привлекает розничных и корпоративных клиентов в SOK.
Space 1
Первый из российских операторов начал работать по модели Knotel.
Территория: У Space 1 тесные связи с крупнейшим лендлордом бизнес-центров класса А — О1 Properties. Делает упор на здания в наиболее активных бизнес-районах в пределах Садового кольца (Балчуг, Арбат, Тверской Бульвар) и Москва-Сити (Меркурий).
BTS-проекты готов реализовать в любой локации по выбору потенциального клиента, в том числе в пределах портфеля О1.
Клиенты: крупные технологические компании («Сбермаркет», OZON) и традиционные (General Motors, «ФСК», консультанты Kalinka Realty и Cushman Wakefield).
Цена: Рабочее место стоит чуть выше среднего по рынку: 35-45 тыс. руб. за место в месяц + НДС, поскольку в модели Knotel на одно рабочее место приходиться чуть больше квадратных метров, чем в WeWork.
Преимущества: Все локации оформлены в похожей стилистике, большой упор компания делает на детали декора. Мебель и планировка пространств изначально заточена под корпоративных клиентов, что их и привлекает.
Ограничения: меньшая гибкость как по срокам заключения договора (два-три года минимум по сравнению с одним годом в модели WeWork), так и в условиях по выходу, которые, как правило, жестче.
Кому подойдет: в меру консервативным и богатым компаниям, так как пространства Space 1 выглядят максимально похоже на обычный офис класса А/А+ с первоклассной мебелью и базовыми сервисами. Такой формат дает максимально безболезненный опыт перехода из классики в гибкий офис.
«Рабочая станция»
Старейший оператор офисных пространств в России.
Территория: Традиционно коворкинги открываются не в самых деловых районах, но ценовая политика позволяет быть популярными в своем сегменте.
Клиентами успели побывать нынешние крупные бизнесы: от «Сбермаркета и «Атона» до «МТС».
Цена: Пространства отличаются крайне демократичной ценовой политикой: от 20 тыс. рублей + НДС на Дмитровке, Artplay, в Нескучном до 30 тыс. рублей + НДС на метро «Павелецкая», а также душевной атмосферой, за которой внимательно следит основатель. Делает упор на розницу и короткие договор — до года.
Модель: Работает по модели WeWork: заточены на маленьких / средних клиентов с коротким циклом аренды.
Преимущества: качественная, но демократичная отделка пространств и мебель. «Рабочую станцию» подобные клиенты видят как идеальное место для размещения проектных команд на срок три-шесть месяцев.
Кому подойдет: станет отличным выбором для компаний, ищущих качественное предложение в бюджете ниже среднего по рынку и не согласных на компромиссную локацию. Огромный плюс — внутри формируется полезное комьюнити из молодых растущих компаний.
Об альтернативах и будущем
В подборку вошли самые крупные сети, но, если захотите расширить радиус поиска идеального офиса, посмотрите других операторов: Apollax Space, Flexity, Multispace, Business Club, CODE, Manufaqtury.
Сегодня сервисный офис — оптимальный продукт как для розничных, так и крупных корпоративных клиентов. А разнообразие решений делает его самым жизнеспособным и выгодным вариантом в условиях неопределенности и новых возможностей.
Фото на обложке предоставлено автором
Источник: rb.ru
Гибкие офисы – новый формат для новой реальности
Чтобы воплотить в жизнь концепцию «защиты расстоянием», компании вводят сменный график работ, увеличивают пространство между рабочими местами, вводят жесткий лимит на количество одновременно находящихся в помещении людей. Еще одно решение – flex-форматы или гибкие офисы, спрос на которые вырос во всем мире.
Мир вернулся к офисной работе и многие поняли, что от некоторых привычек придется отказаться. Для тех, кто скучал по кофе-брейкам с коллегами и совместным мозговым штурмам стоит освоить на практике новое понятие – социальная дистанция. Да, не только в супермаркетах вас откажутся обслуживать без маски, ссылаясь на распоряжение Роспотребнадзора. Возможно, и в родном и уютном офисе вас уже встретили разделительные линии и новые перегородки.
Социальное дистанцирование – работа без совещаний и кофе-брейков
Эксперты издания INC уверены, что независимо от того, как вы относитесь к социальному дистанцированию, это сделает офисных работников гораздо более продуктивными, чем они были до пандемии. Как? За счет сокращения или даже устранения трех огромных провалов в производительности:
1. Меньше бесполезных совещаний (прирост производительности на 16%)
Согласно недавнему исследованию Массачусетского технологического института, средний сотрудник тратит примерно 16% дня на бесполезные собрания. Недавнее исследование, проведенное Atomik Research для компании-разработчика программного обеспечения Mavenlink, показало, что совещания ненавидят повсеместно: от 41 до 50% (в зависимости от возраста респондента) офисных работников и считают «слишком много ненужных совещаний» серьезным убийца производительности.
В нынешней ситуации офисные работники не захотят так много времени проводить в конференц-залах на собраниях сомнительной ценности в целях защиты собственного здоровья, и больше сотрудников будет работать из дома.
2. Меньше отвлекающих факторов на рабочем месте (повышение производительности на 15%).
Респонденты исследования Mavenlink определили «болтливых сотрудников» как еще один огромный провал в производительности. Этот ответ, вероятно, является косвенным показателем шумового загрязнения, присущего офисной среде с открытой планировкой, где больше всего отвлекает вынужденное подслушивание разговоров коллег.
Многие компании будут устанавливать «защитные экраны», которые, помимо защиты рабочих от распространения инфекции, также будут иметь непреднамеренное, но благоприятное последствие снижения шумового загрязнения. На основе нескольких исследований установлено, что компании платят в среднем 15% «налога на производительность», когда они открывают офис с открытой планировкой.
3. Меньше поездок на работу (увеличение производительности на 13%)
Недавние протоколы карантина показали даже самым ярым управленцам, что компании могут нормально функционировать при условии, когда все сотрудники работают из дома. Поскольку социальное дистанцирование делает непрактичным использование офисных помещений с высокой плотностью, многие, если не большинство компаний, продолжат разрешать сотрудникам работать из дома. Таким образом, у сотрудников получается меньше поездок на работу, то есть время, посвященное работе увеличивается. По данным Бюро переписи населения США, средний пассажир проводит в дороге около часа в день. Это примерно 13% времени, которое работник мог бы потратить на работу.
Итого: внедрение социального дистанцирования потенциально повысит общую производительность среднего офисного работника на целых 44%. Это эквивалентно добавлению 110 рабочих дней к году.
Можно отнестись к этим данным всерьез, можно с иронией, но новая реальность такова, что необходимость для каждого сотрудника держаться на расстоянии от других диктует и новый формат офисных пространств – большие площади, жесткий лимит на количество одновременно находящихся в помещении людей.
В Европе, например, некоторые компании ввели на своей территории схемы передвижения, чем-то похожие на правила дорожного движения. Появились «улицы» с односторонним движением, «стоянки» в зонах отдыха или возле принтеров и «заправки» возле кулеров. Разумеется, это повлекло за собой необходимость перестройки самого офисного пространства: там, где раньше размещались десять человек, оказалось всего пять рабочих мест. В кафетериях и столовых теперь в ходу раздельные «кабинки», а на входах в общие пространства вывешены напоминания об их максимальной вместимости и диспенсеры с антисептическим средством.
Новая реальность – новые гибкие офисы
Чтобы воплотить в жизнь концепцию «защиты расстоянием», компании также вводят сменный график работ, когда весь коллектив делится на смены, выходящие в офис каждая строго в свою неделю, чтобы минимизировать возможные контакты. Еще одно решение – flex-форматы или гибкие офисы, спрос на которые вырос во всем мире. Этот формат относительно молод, возник он в Нидерландах всего 15 лет назад, но пандемия подарила ей очень удачную возможность развития. К 2030 году около всего офисного рынка Европы будет представлено гибкими пространствами. Сейчас, по данным CBRE, на долю этого сегмента приходится 6% в Шанхае, 5% в Лондоне и 5,2% в Амстердаме.
Аналитики сообщают, что на падающем рынке московской офисной недвижимости растет именно сегмент гибких сервисных офисов – по прогнозам, его прирост в конце года может составить 50%. Востребованность нового формата приведет к переделу всего офисного рынка, считают аналитики компании Space 1.Исследование, проведенное этой сетью сервисных офисов, показало, что на фоне прогнозируемого экспертами JLL по итогам 2020 года падения объемов купленных и арендованных офисных площадей в Москве на 20% и снижения ввода новых объектов как минимум на 6%, доля сегмента так называемых гибких офисов к концу года вырастет на 50% (с 1% до 1,5% рынка).
Гибкими офисами уже пользуются банки «Тинькофф» и «Открытие», компании «Яндекс.Маркет» и «МТС». На прошлой неделе «Сбер» закрыл одну из крупнейших сделок по аренде гибких офисов. Кредитная организация арендовала сроком на три года гибкий офис под брендом Manufaqture. Проект площадью 4700 кв. м, рассчитанный на 789 рабочих мест, расположен в бизнес-центре класса «А» Poklonka Place.
Что такое гибкие офисы
Пора понять, что такое гибкие офисы и чем они отличаются от классических или от коворкингов.
Название нового для нашего рынка формата говорит само за себя: гибкость прежде всего в условиях аренды, которые касаются сроков и площади. Срок аренды может быть от полугода, площадь аренды может уменьшаться или увеличиваться в зависимости от потребностей арендатора.
У гибких офисов есть и второе название – сервисные офисы, которое раскрывает вторую особенность формата — такие офисы полностью готовы к въезду: в ставку аренды уже включены мебель и оборудование, услуги клининга, ресепшн и охрана, интернет, расходники для принтера и прочие офисные расходы. Арендатор получает всю необходимую инфраструктуры для работы своего бизнеса.
Выбирая гибки офис, а не классический арендатор получает возможность достаточно быстро заключить и расторгнуть договор аренды, отсутствие капитальных затрат и аутсорсинг поддерживающих функций.
В классическом офисе все затраты на ремонт, организацию IT – инфраструктуры, обслуживание оргтехники, закупку расходных материалов, организацию эксплуатации офиса ложатся на плечи арендаторов. В гибком офисе арендатор пользуется всем готовым, мало того арендодатель может предоставить ему дополнительные услуги по запросу.
Да, за счет готовой инфраструктуры гибкие офисы похожи на коворкинги.
Коворкинг – это общая рабочая зона с рабочими местами, или опенспейс, где работают как отдельные фрилансеры, так целые команды. В коворкинге рабочее место может арендовать один человек на один час. В гибком офисе это невозможно. Да, для гибких офисов существуют более короткие договоры аренды.
Да, гибкий офис чем-то похож на коворкинг в самой планировке: в сочетании отдельных кабинетов, переговорных, опенспейса и мягких рабочих зон.
Но на этом всё. Гибкий офис – это вариант для компании, и скорее, это замена классическим офисам.
Кто арендатор гибких офисов?
Рабочий день современного офисного сотрудника состоит из множества задач: у кого-то большая часть времени состоит из поездок к клиенту, у кого-то поездки к подрядчикам. После многочисленных встреч кому-то требуется уединение и работа с документами, а кто-то спешит на совещание с коллегами.
Выполняя эти задачи, сотрудник не сидит часами за своим рабочим местом – он часто перемещается по городу или по офису. Его рабочий стол пустует, а значит, офисные площади используются неэффективно. Случаются нелепые ситуации: рабочие столы, а нового сотрудника размещать негде. Концепция гибкого офиса решает эти проблемы.
Рассмотрим идею гибкого офиса, например, для риэлтерского бизнеса. Агента по недвижимости, как известно, кормят ноги. Утром он в банке, днем на сделке, вечером показывает объект.
С офисом его работа не ассоциируется никак, но офис ему бывает нужен – встретиться с клиентами для оформления документов, промониторить варианты объектов в базе, подготовить, сделать копии или переслать документы. За каждым сотрудником закреплять свое рабочее место не имеет смысла, поэтому целесообразно несколько рабочих мест закрепить за группой агентов во главе с менеджером. Проведение встреч в переговорных комнатах согласовываются заранее. Если у компании несколько офисов по городу, и, в случае крайней необходимости, сотрудник компании, имея при себе бейдж, может прийти в любой офис и воспользоваться всем необходимым. С точки зрения сервиса такой подход имеет плюс для клиента – он может выбрать сам тот офис компании для встречи со своим агентом, который ближе к его дому или месту работы.
В нынешней ситуации, когда офисные сотрудники работают сменами, часть трудиться удаленно и бывает в офисе раз в неделю, гибкий офис – реальный выход и строка сокращения затрат в бюджете.
Действительно ли пандемия ускорила внедрение нового формата офисной недвижимости – покажут итоги этого непростого года.
Новости от Холдинга «АйБи ГРУПП»: важные события в деятельности группы компаний и на управляемых объектах.
Источник: www.ibgroup.ru
Гибкость в эпоху перемен. Flex office – это новый формат офисных площадей
На падающем рынке московской офисной недвижимости растет только сегмент гибких сервисных офисов – его прирост по итогам года может составить 50%. Востребованность нового формата приведет к переделу всего офисного рынка, считают аналитики компании Space 1.
Исследование, проведенное этой сетью сервисных офисов, показало, что на фоне прогнозируемого экспертами JLL по итогам 2020 года падения объемов купленных и арендованных офисных площадей в Москве на 20% и снижения ввода новых объектов как минимум на 6%, доля сегмента так называемых гибких офисов к концу года вырастет на 50% (с 1% до 1,5% рынка).
«Рост составил бы и 100%, если бы не коронавирус, – утверждает CEO Space 1 Павел Федоров. – Но даже в нынешних условиях общее падение рынка обернется перераспределением спроса в пользу гибких офисов. Их доля вырастет многократно – как раз за счет огромного притока в сегмент тех арендаторов, которые сейчас и отказываются от классической аренды».
Гибкий, или flex office, – это новый формат офисных площадей, полностью готовых к въезду, быстро адаптируемых под потребности клиента (брендинг, планировка) и сдающихся на гибких (сроки и площади аренды) условиях. В ставку аренды уже включены мебель и оборудование, услуги клининга, ресепшн и охрана, интернет, расходники для принтера и прочие офисные расходы. При этом flex office – не коворкинг, а полноценный изолированный офис, рассчитанный минимум на 30–50 сотрудников, со всей необходимой инфраструктурой – рабочими пространствами, переговорными, кухнями и зонами отдыха.
Но если раньше этот формат был востребован в основном IT и telecom-компаниями, банками и проектными командами, то после начала пандемии гибкими офисами начали интересоваться также ритейл, окологосударственные, производственные и FMCG-компании. Изменилось и качество запросов, отмечает Павел Федоров: если раньше в месяц на гибкие офисы поступало 15–20 заявок, часто просто чтобы познакомиться с форматом на будущее, то в марте – апреле – уже по 10–15 конкретных запросов на переезд во flex-формат.
Запросы скорректировались и содержательно: в ТЗ на гибкие офисы сокращается количество постоянных рабочих мест. Те, кто в начале года запрашивал 100 постоянных мест, теперь просят 80 постоянных + 20 для временной работы, зоны hotdesking стали обязательными; увеличился спрос на комнаты для совещаний, кабины для телефонных переговоров, добавились требования к полноценному оборудованию для видеоконференций. Средний срок потенциальной аренды также изменился: если раньше компании интересовала возможность выхода из договора через 18–24+ месяца, сейчас это 12+ месяцев, при этом за большую свободу «маневра во времени» компании готовы доплачивать +10–15% к ставке).
«Гибкими офисами интересуются компании двух категорий, – объясняет Павел Федоров. – Первая – департаменты или бизнес-юниты крупных компаний, которые быстро растут. Это чаще всего IT-подразделения или подразделения, связанные с новыми для компании продуктами. У них есть определенные требования к рабочим местам, в первую очередь это безопасность и комфорт сотрудников.
И они получают полноценный закрытый, профессионально обслуживаемый офис с возможностью расширения в случае их дальнейшего роста в горизонте 2–3 лет. При этом им не нужно тратить деньги на ремонт, оборудование и мебель. Вторая категория – средние компании со штатом 50–150 человек, которые выросли и решают, что выгоднее: “заложиться” на 4-5 лет – арендовать офис “в бетоне”, потратить несколько десятков миллионов на его ремонт “под себя” и через полгода въехать в него – или завтра же сесть в гибкий офис, готовый, кастомизированный и брендированный под них. Большинство выбирает второй вариант, это легче и менее рискованно, чем вынуть существенное количество денег из оборота, который сейчас гораздо менее предсказуем».
Источник: hr-media.ru