С 27 февраля по 03 марта 2023 г. в Москве прошла Российская строительная неделя 2023. Цель «Российской строительной недели» – объединение выставочно-конгрессного потенциала строительного комплекса России для реализации государственных программ и национальных проектов, программ реновации жилищного фонда, формирования современной городской среды, поддержки малоэтажного домостроения. В рамках этой строительной недели, проходили международные выставки, конференции, форумы.
1298 просмотров
На этом мероприятии мы познакомились с руководителем ILOTUS недвижимость Наминовой Кермен Владимировной. Кермен Владимировна вместе с коллегами из Московской ассоциации предпринимателей г. Москвы, в рамках строительной недели проводили конференцию “Бизнес и недвижимость 2023”.
Были рассмотрены следующие актуальные темы:
- Загородная недвижимость 2023: архитектура, интерьеры, наполнение;
- Организация комплексного освоения территорий в малоэтажном и коттеджном строительстве;
- Недвижимость в региональных стратегиях;
- Аренда оборудования при строительстве объектов недвижимости;
- Недвижимость и антикризисное управление;
- Коммерческая недвижимость: построение, управление, реализация бизнеса (гастроном, мини маркет, фермерский рынок);
- Новая жизнь объектов Культурного Наследия в современных реалиях. Разбираем кейс;
- Новые тренды рынка недвижимости. Практика.
Меня очень заинтересовала тема бизнеса с недвижимостью, я попросил подробно рассказать, как ILOTUS недвижимость реализовывает свои проекты. Какие тренды на рынке недвижимости, какие стратегии в сфере флиппинга актуальны.
Сначала немного расскажу о компании ILOTUS недвижимость.
Основана компания в 2014 г., основной вид деятельности осуществление ремонтных работ, частное строительство, флиппинг, консультационные услуги, подбор недвижимости.
Флиппинг — один из видов инвестирования и владения недвижимостью в краткосрочный период времени с целью дальнейшей перепродажи и извлечения прибыли. Компания ведет инвестиционные объекты заказчиков «Под ключ». «Под ключ» означает, что выполняют весь проект флиппинга целиком, от заказчиков требуется оплата покупки объекта и оплата его ремонта. Комиссия в размере 30 % оплачивается по факту завершения проекта, то есть – продажи флиппинговой квартиры.
Так же компания осуществляет продажу собственных готовых квартир с уже полностью оконченным ремонтом. Дизайн проект планировки и отделки Кермен Владимировна реализовывает сама.
В основном приобретаются квартиры в доме не старше 2010 г. в одном районе Москвы или в соседних, для удобства перемещения ремонтных бригад.
Берут в работу квартиры для полной отделки, площадью не менее 37 квадратов, кроме студий. Что касается цен однокомнатные не более 8 млн., евро формат двухкомнатных не более 8,5 млн., стандартные двухкомнатные 57-65 кв. цена не более 11,5 млн. и евро формат трехкомнатных квартир 57-75 кв. не дороже 12.5 млн. Полноценные трехкомнатные квартиры от 70-75 кв. из-за высокой цены первоначальной покупки в работу не берут.
При выборе квартиры необходимо учитывать:
- Локацию;
- Транспортную доступность;
- Наличие развитой инфраструктуры;
- Вид из окон (желательно с хорошем видом). Если окна на дорогу, то не слишком оживлённую.
- Состояние дома и подъезда (лучше исключить варианты с обшарпанными стенами, плохим запахом, разбитыми ступеньками. Желательно без мусоропровода).
- Этаж;
- Планировка;
- Стоимость.
Один из главных правил ILOTUS недвижимость — это соблюдение необходимой скорости сделок. В среднем флиппинговый проект занимает 3-4 месяца. Это означает, что заказчик за год может реализовать минимум 3-4 проекта. Поэтому ремонтные работы проводят со сроком реализации до 2-х мес. Возможна инвестиция с использованием ипотеки.
В таком случае срок проекта может быть увеличен из-за того, что нужно будет снимать обременение банка и могут быть нюансы с ипотечной сделкой.
Особое внимание ILOTUS недвижимость уделяет качеству материалов, их экологичности и долговечности. В своих проектах всегда производят шумоизоляцию, теплоизоляцию пола, при необходимости и стен. На всю площадь квартиры укладывают теплый пол, делают разводку под систему кондиционирования, утепляют лоджии, устанавливают водонагреватель.
Отделку производят в стиле Неоклассика. Главное условие — сдержанность, гармония и ненавязчивость гаммы, в таком стиле нет места чрезмерно ярким, кричащим цветам. Расходы на ремонт составляют примерно 30 процентов от итоговой выручки. Чистый доход после вычета всех расходов примерно составляет 30 % от вложенных инвестиции.
Ключевая ценность, на которую ILOTUS недвижимость ориентируется в работе – это оставить покупателя, заказчика только с положительными эмоциями, чтобы он был действительно доволен результатом.
Источник: vc.ru
Флиппинг недвижимости в России и мире на 2023 год — что это простыми словами + как заработать?
Покупка и продажа квартир с целью заработка давно практикуется на территории многих стран постсоветского пространства. В США данный вид деятельности не менее популярен и носит незамысловатое название flipping (от английского глагола to flip — переворачивать).
И если на территории СНГ перепродажа недвижимости является зачастую основным видом деятельности, то в США это скорее дополнительный заработок, которому уделяют время после работы и в выходные дни.
Рынок недвижимости в США стабильно растет вот уже 11 лет. Поэтому когда человек покупает квартиру для дальнейшей продажи, то за время которое он тратит на ремонт, стоимость недвижимости вырастет на 2–3%. И если купить дом или квартиру в хорошем жилом состояние, то спустя полгода на ней уже можно заработать без дополнительных вложений. Из-за легкости заработка, рынок перенасыщен и найти объект недвижимости довольно сложно.
Х | закрыть
Рынок недвижимости в России тоже растет, причем за последний год этот рост рынка, с поправкой на инфляцию, составил 7.4%.
Последнее десятилетие в России стал набирать обороты флиппинг на строящихся объектах недвижимости. И если еще несколько лет назад на этом можно было неплохо заработать, купив квартиру на этапе котлована. Хотя и риски были высоки. Компания могла обанкротиться на этапе котлована, а деньги отданные за квартиру, заморозиться на долгие годы.
После новшества с гарантиями достройки объекта, рисков стало меньше, но и прибыли тоже. Разница в ценах между вложением на моменте котлована и готовой квартирой значительно сократилась, а значит данная ниша бизнеса теряет перспективу.
Другое дело вторичный рынок. Всегда можно найти тех, кто получил в наследство «убитую» квартиру и не готов в нее вкладываться.
Проблемные или «убитые» квартиры можно купить с 25-30% скидкой. Сделать в них ремонт и продать с неплохой выгодой.
Второй вариант — квартиры в нормальном состояние, хозяевам которых срочно нужны деньги. Скидка на такую недвижимость может составить около 10%. Дальнейшие вложения зачастую оказываются минимальными — косметический ремонт, обновление техники и мебели. Дальше делаются хорошие фотографии, и квартиру можно выставлять на продажу.
Флиппинг в России удобен и для продавцов недвижимости. Скупщики стараются сильно сбить цену, а через агрегаторы квартиру можно продавать слишком долго. Поэтому гораздо выгоднее найти флиппера, который готов купить квартиру по цене чуть ниже рыночной.
Флипперы делятся на две категории — те кто работает на свои деньги и те кто сотрудничает с инвесторами. Инвесторам такие вложения удобны. За короткий период времени (от 1 до 4 месяцев) они получают процент выше банковского.
С домами расклад немного другой. Флипперы с опытом берутся за объект если его цена составляет 70% от его реальной стоимость после затрат на ремонт.
Всегда необходимо помнить, что как бы вам не понравился объект, необходимо подходить к нему с холодной головой и точным расчетом затрат.
Е Евгений Горб, флиппер из России
Четыре года я зарабатываю на перепродаже квартир, получая с этого до 60% годовых после вычета всех налогов.
Все началось с однокомнатной квартиры, которую моя супруга, риелтор с 10 летним стажем, попросила помочь продать. Квартира была однокомнатной и находилась в плачевном состояние. попытки продать квартиру без ремонта и с горами мусора не увенчались успехом, поэтому было решено сделать в ней ремонт.
Очистка квартира от мусора и старого хлама, а также капитальный ремонт помещения обошлись нам в 600 тыс. рублей.
В результате купленная за 6 млн. рублей квартира была продана за 8.5 млн. рублей. Чистая прибыль составила 1.9 млн. рублей.
Я оценил перспективы данного вида заработка и первое время старался совместить его с основной работой — службой в армии. Но 2 года назад я уволился, чтобы полноценно заниматься флиппингом. За все время своей деятельности я продал 12 объектов, в 9 из которых был сделан капитальный ремонт и в 3 косметический.
Средний период от покупки квартиры до ее продажи — 3 месяца.
Заработок бывает разным, но он всегда есть. Это покрывает затраты на максимальный пакет в приложение Flipio, который анализирует рынок и подбирает недооцененные квартиры, рассчитывая их потенциал.
Мы покупаем квартиры в любом состояние, главное чтобы у объекта был потенциал. Рассматривая варианты, мы анализируем аналогичные квартиры в данном районе с хорошим ремонтом и смотрим разницу в цене, зная приблизительные затраты на ремонт.
Бывают квартиры с заведомо плохим потенциалом, при выборе которых складываются несколько негативных факторов, от таких вариантов мы отказываемся сразу.
Пакет документов, которые мы запрашиваем у собственников, ничем не отличается от того, который запрашивают любые риэлторские конторы.
Ремонт, который мы делаем, зависит от потенциального покупателя квартиры. Но всегда он выполнен в спокойных тонах без ярких, креативных решений. С максимально удобным использованием пространства. Кухня обязательно оборудуется техникой. Из мебели нужно купить: кровати в спальни, диван и кресла в гостиную, шкафы и полки в гардеробные, зеркала, стол и стулья на кухню.
Получите бесплатный бизнес-план, чтобы сэкономить время
Э Эльдар, риелтор из Узбекистана
Покупка квартир с целью дальнейшей продажи стала популярна в Узбекистане с середины 90х, когда из страны стали массово уезжать русские и евреи. Квартиры продавались по бросовым ценам и покупались в любом состояние. В нашей стране ремонт это не главное, важнее наличие пластиковых окон и железной двери, заложенного кирпичом балкона, решеток если это первый этаж — это самые большие вложения. Остальное, люди зачастую переделывают под себя, даже если мы только поклеили новые обои и застелили пол. Потому, приводя квартиру в порядок, мы берем самые дешевые обои и линолеум.
Квартиры мы ищем по старинке — газеты и сайт объявлений. Но чаще люди приходят ко мне по рекомендации знакомых. За 14 лет работы я зарекомендовал себя.
Однокомнатную квартиру в Ташкенте можно купить за 20 тыс. долларов, а продать за 30 тыс. долларов. На ремонт и оформление документов мы закладываем 2-3 тыс. долларов. Но такие варианты к сожалению встречаются не часто. Обычно заработок составляет гораздо меньше, от 500 до 3 тыс. долларов.
Чтобы оформление документов прошло гладко, между бумагами мы вкладываем энную сумму для нотариуса. Это не взятка — это благодарность за эту сделку и задел на следующую.
Мы тщательно проверяем все документы на квартиру, чтобы сделка прошла с первого раза. Сейчас в стране есть единая база данных, к которой имеют доступ нотариусы. Туда вводятся данные по квартире (кадастровый номер и данные владельца), и получают информацию по задолженностям.
При покупке квартиры, мы указываем максимальную стоимость, а при продаже просим немного занизить. Если квартира была в собственности менее 3х лет, то налог начисляется на разницу стоимости. Если более 3х лет, то физ.лицо не платит налог. Поэтому некоторые квартиры, расположенные в удачных для аренды местах, мы сдаём 3 года.
Если клиенту надо срочно продать квартиру, то мы выкупаем ее сами. Если у клиента есть время и он не готов уступать, то мы помогаем ему найти клиента и получаем навар — оплату за услуги риэлторского агентства.
10 бизнес-идей для 2023 года с минимальными вложениями (до 3-5 миллионов на точку)
Список ниш, о которых знает меньше 100 предпринимателей в СНГ.
П Петр Емельянов, риелтор из Беларуси
Покупка неликвидных из-за плохого состояния квартир, выгодный заработок. Главное, грамотно выстроить весь бизнес процесс.
Каждая сделка с квартирами из серии «бабушатник», уникальна как по затратам, так и по конечному заработку. Но есть фишки, которые всегда работают. Например, во время поиска квартир, не стоит отказываться от услуг риэлторских агентств, у них всегда есть убитые квартиры, которые обычные покупатели обходят стороной. Но, имея хорошую команду мастеров и возможность покупать стройматериалы по оптовым ценам, можно браться за квартиру даже в самом ужасном состояние.
Мы не просто делаем комфортный ремонт, мы обустраиваем квартиру опираясь на систему home staging (с англ. — домашняя постановка). Закупаем необходимую мебель и технику, вешаем шторы и картины. А приходящим покупателям предлагаем тапочки вместо бахил. Это дает возможность сразу погрузиться в атмосферу домашнего уюта и тепла.
Некоторые квартиры «зависают» у риелторов на долгие месяцы, а мы их ремонтируем и быстро продаем. Например, недавно была куплена 2х комнатная квартира на 4 этаже хрущевки, в которой установлены пластиковые окна и железная дверь. Стоимость объекта 46 тыс. долларов. Ремонт был сделан за 2 недели и обошелся в 3.5 тыс. долларов. Но это при условия доступа к оптовым ценам на стройматериалы.
Обычному человеку аналогичный ремонт обойдется на 30% дороже. Можно сделать ремонт и дороже, с дизайнерскими ухищрениями, но тогда покупателя придется искать дольше, т.к. у всех свое видение стиля. После любого ремонта, квартира переходит в другой ценовой сегмент.
Для придания квартире уюта, в нее завезли мебель и технику, сделали фото и выставили на продажу. Покупатель нашелся в первый же день. Выгода с продажи квартиры составила 5 тыс. долларов.
После заключения сделки из квартиры вывозятся — мебель, шторы, картины и т.д, те самые атрибуты уюта. Но по договоренности с покупателем мы можем все оставить за дополнительную плату (по себестоимости). Обычно такие запросы поступают от тех, кто покупает квартиру для дальнейшей сдачи в аренду.
Квартиры покупаются на деньги инвесторов. Для их спокойствия и по их желанию, объект недвижимости может быть оформлен на них же. За свое участие в сделке они получают 10% от прибыли.
Что касается наценки на квартиру после ремонта, она не должна быть космической. Наше цель — быстрая продажа. А чем выше цена, тем дольше искать клиента. Поэтому мы ставим цену так, чтобы квартира вышла в другой ценовой сегмент и при этом была в нем доступной.
10 бизнес-идей для 2023 года с минимальными вложениями (до 3-5 миллионов на точку)
Список ниш, о которых знает меньше 100 предпринимателей в СНГ.
А Аманда и Алан, флипперы из США
Мы занимаемся флиппингом в свободное от работы врем. Ремонт делаем самостоятельно, благодаря чему бизнес приносит неплохой доход. Но бывают случаи, когда проект выбивает из колеи как финансово, так и эмоционально.
Дом купленный в престижном районе, 30 лет сдавался одному человеку, и за это время сильно обветшал и был забит различным хламом. Перед покупкой, цена на недвижимость, расположенная на 1400 акрах земли, упала на 30 тыс. долларов, да еще и владелец согласился заменить крышу. Но это не насторожило флипперов, и они заключили сделку.
Свой промах они поняли когда стали выносить хлам из дома. Каждый день, убирая мусор они находили все новые и новые проблемы, и в результате, стоимость ремонта увеличилась в несколько раз.
Они уже были в отчаянии, когда попали на тематическую встречу флипперов и риелторов. Все в один голос советовали избавиться от дома, не заканчивая начатый ремонт. Но ребята не сдались и за 4.5 месяца сделали капитальный ремонт дома.
На свое удивление, они смогли продать недвижимость с привычной рентабельностью 40% от стартовых инвестиций. Стоит отметить, что они не давали объявления в тематические группы. Дом продался благодаря сарафанному радио первым же клиентам.
Но Аманда и Алан сделали для себя определенные выводы — не покупать дома после неожиданно резкого падения цены, внимательно осматривать все помещения и обязательно посещать тематические встречи, они придают уверенности и опыта.
Мнение предпринимателей является субъективным и может не совпадать с мнением редакции.
Источник: f.partnerkin.com
Флиппинг квартир в 2023 в России. Чего ждать от рынка?
Давайте признаем, что 2022 год выдался непростым. В том числе для рынка недвижимости. Еще в начале года все ожидали, что низкие ставки на ипотеку и высокий спрос будут как минимум держать цены на уровне 2021 года. Однако, рынку пришлось прокатиться на так называемых «качелях». В начале года, после известных событий, был собран отложенный спрос.
Люди, которые не решались принять решение о покупке, были стимулированы изменяющимися обстоятельствами. Поэтому, конец февраля, март и начало апреля выдались активными и у многих собственников появилась возможность продать свои объекты по максимальным ценам. Мы, в свою очередь, постарались избавиться от всех своих проектов, которые находились в работе.
Часть проектов продавали прямо на середине ремонтных работ. Но, после весеннего всплеска, началась летне-осенняя стагнация. Цены начали плавно, или не очень, ползти вниз. Люди, которые приняли экстренное решение о переезде вынуждены были продавать квартиры с большим дисконтом.
Для них, в первую очередь, была важна скорость конвертации рублей, вырученных за продажу квартиру, на доллары или иную валюту. Курс летом-осенью благоволил к тому, чтобы продавать рубли.
Что творилось в конце 2022го?
События конца сентября отразились на рынке не так, как февральские. Отложенного спроса уже практически не осталось. Поэтому, никакого всплеска не последовало. Наоборот, люди притаились, не понимая, чего ждать дальше. А мы, буквально за несколько дней до 21.09.2022, купили две квартиры с очень хорошими скидками.
В ЖК «Государев дом» в районе Видного и в ЖК «Талисман на Дмитровской» около м. Верхние Лихоборы. Торговались очень агрессивно. Задействовали сразу нескольких наших сотрудников, чтобы доказать продавцам, что по цене нужно снижаться:) Объекты пока еще находятся в экспонировании, но по итогу должны выйти в плюс не смотря на падение рынка. В первую очередь благодаря тому, что покупали по самому низу рынка. Когда реализуем — обязательно опишем их в цифрах
С какими вводными рынок зашёл в 2023 год?
Декабрь 2022 был на удивление активным. Ипотека даже побила новые рекорды. Связано это с тем, что покупатели испугались окончательной отмены субсидированной ипотеки, и побежали пользоваться «последним шансом» купить квартиру с хорошим ежемесячным платежом. В итоге же субсидии не отменили, а ограничили максимумом в 3%. Что тоже, сами понимаете, очень неплохо.
Государство явно побаивается сдувать ценовой пузырь, накопившийся на рынке за период 2020 — начало 2022 года. Неподходящее сейчас время. Поэтому, рынок будут стараться держать в стабильном состоянии. Вопрос в том, что расти уже явно некуда. Поэтому направление — только вниз. Застройщики будут стараться выводить меньше проектов, чтобы «переждать» непредсказуемый 2023 год.
Это поддержит предложение без перегрева. Будут выдумывать очередные хитрости, как же сделать покупателям максимально небольшой платеж по ипотеке. Ведь именно сумма платежа как оказалось является ключевым фактором в принятии решения.
А как же вторичка?
А вторичка, кстати, вполне себе жива! Те, кому нужно продать, вынуждены оперативно снижать цены. Продавцы всё таки понимают, что стоимость квадратного метра находится на пике, и готовы давать внятные дисконты. В размере до 10-15%. Безусловно, есть категория жадин, которая считает, что «рынок всегда будет только расти». Но, реальность расставит всё на свои места.
На растущем рынке когда ты ставишь цену выше рынка, рынок до нее как правило дорастает (если вы не совсем оторвались от реальности конечно). А на падающем рынке главная задача — успеть за падением. И не скупиться продать сейчас, но чуть дешевле ожиданий. Работали уже на таком рынке в 2015, знаем.
Источник: flipping.moscow
