Гостиница это доходный бизнес

С середины прошлого века крупные отели послевоенной Европы стали практиковать продажу отдельных номеров инвесторам. С тех пор данная практика распространилась по всему миру и захватила самые популярные туристические и деловые направления: Великобритания, Франция, Швейцария, США, Австралия, Дубай. Как правило, такого рода вложения популярны у малых инвесторов.

Схема отельного инвестирования проста: инвестор приобретает в собственность номер или пакет из нескольких номеров в гостиничном комплексе. Затем он может либо самостоятельно заниматься управлением своей собственностью, что бывает крайне редко, либо договориться об управлении с отельным оператором или профессиональной управляющей компанией.

Инвестор и оператор гостиницы делят прибыль между собой одним из двух способов. Инвестор может получать фиксированную прибыль, которую он заранее оговаривает с оператором. В этом случае прибыль не зависит от фактической заполняемости номера. Второй вариант — получение инвестором прибыли по плавающей ставке, когда доходность номера может быть выше, но инвестор разделит с оператором, к примеру, риск невостребованности апартаментов у туристов.

Гостиничный бизнес, как бизнес-идея. Бизнес-план гостиницы, отеля, хостела, мотеля. С чего начать?

В зависимости от условий контракта инвестор может использовать свои номера и не по прямому назначению, то есть проживать в них. Некоторые операторы предоставляют такую возможность сразу после приобретения номеров, другие — по истечении определённого срока.

Преимущества инвестиций в номера отелей

Главный плюс инвестиций в номера отелей — низкий порог вхождения. Минимальная стоимость гостиничных номеров в Европе составляет около 100 тыс. евро. Как правило, объектами такого рода инвестиций становятся наиболее прибыльные «рабочие лошадки» гостиничного бизнеса — трёх- или четырёхзвездочные отели в Европе.

Как уже было отмечено, инвестор не обременяет себя необходимостью постоянно заниматься управлением своей собственностью. Такой формат будет удобным для тех инвесторов, которые имеют основной бизнес в другой сфере и рассматривают инвестицию в гостиничный номер как средство пополнения своего портфеля доходным активом. Управляющая организация решает все общие и частные проблемы гостиницы, поэтому можно не волноваться, что инвестору лично придётся решать вопрос сломанного душа или прохладного приёма постояльцев.

Помимо этого, инвестиции в гостиничные номера привлекают возможностью получать стабильный валютный доход, что особенно важно для инвесторов из России в сегодняшней ситуации. В среднем доходность гостиничных апартаментов составляет около 4% при фиксированной ставке и 6–10% при плавающей ставке. В то же время к выбору объекта нужно подойти очень взвешено: необходимо изучить местонахождение комплекса и его перспективы, а также ознакомиться с опытом управляющей компании.

Таким образом, инвестиции в гостиничный номер — выгодная и интересная возможность. Но, как и в других областях, здесь тоже имеются свои подводные камни, о которых должен помнить инвестор.

Аренда гостиницы/ Считаем прибыль/ Выгодный ли бизнес? Гостиничный бизнес

«Подводные камни» инвестиций в номера

Оформление сделки может существенно отличаться в зависимости от законодательства страны, поэтому лучше не пренебрегать услугами местного юриста. В то же время, к примеру, в Австрии сделка оформляется как отдельного объекта недвижимости и мало чем отличается от покупки квартиры.

Как уже было отмечено, инвестор не беспокоится о маркетинговой стороне дела, которая полностью остается в ведении управляющей организации, однако у этой медали есть и обратная сторона: инвестор не может определять маркетинговую политику гостиницы. Например, если оператор решил перепрофилировать гостиницу из семейной в отель и это решение со временем покажет свою неэффективность, инвестор не сможет на него повлиять.

Лучше выбрать инвестиционный номер в гостинице, находящейся под управлением крупной гостиничной сети с большим опытом управления отельной недвижимостью. , это обезопасит инвестиции от непрофессиональных решений, которые может принять маленький отельер. , крупные сети существует десятилетиями, поэтому однажды заключив с ними договор об управлении гостиничным номером, можно рассчитывать на долгосрочное сотрудничество.

Тем не менее, заключая соглашение об управлении даже с крупной компанией, необходимо твердо решить, кто несет расходы по текущему обслуживанию и ремонту апартаментов. Если эти расходы ложатся на плечи инвестора, то это может существенно снизить доходность инвестиции.

Инвестору необходимо хорошо изучить объект капиталовложений и условия, в которых он работает. Хотя в такого рода сделках, как правило, оговаривается минимальный ежемесячный уровень доходности, ни одна гостиница не застрахована от рыночной стихии. После шока 11 сентября 2001 года американские инвестиционные компании переключили свое внимание с наиболее «горячих» объектов в центре мировых столиц ( , Лондон, Париж) на менее фешенебельные гостиницы в провинции (Галифакс, Глазго, Глостер). Важно учитывать сезонный фактор — гостиницы, ориентированные на рекреационный отдых, простаивают в «мертвый сезон», в то время как отели, принимающие , имеют стабильный доход круглый год (этим и объясняется выгодность инвестиций в странах Западной Европы).

Если у инвестора возникнет желание продать гостиничные апартаменты, то он может столкнуться с проблемой поиска нового покупателя. Наиболее очевидным кандидатом на приобретение такого объекта будет гостиничный оператор, однако он купит номер только по сниженной стоимости или без учета роста капитализации. Помимо этого, отельный номер как актив обременен множеством условий владения по контракту, который хорошо подошёл одному инвестору, но, возможно, совсем не подойдет другому.

Наконец, вселение инвестора в номер в пиковый сезон не выгодно ни отелю, ни самому инвестору, так как оно снижает доходность инвестиции, поэтому как правило управляющая компания требует сдать ей апартаменты в аренду на весь период соглашения или вводит лимит на время проживания инвестора в собственном номере.

Перспективы рынка

Как отметили участники Serviced Apartments Summit, прошедшего в Лондоне в 2014 году, рынок инвестиций в гостиничные номера стремительно растет, особенно в последние три года.

Лондон был неслучайно выбран центром проведения этого саммита: по данным Savills, в Лондоне лишь 1,6 номеров приходится на , в то время как и Гонконге по 5,7 и 5,3 соответственно. Таким образом, Лондон является одновременно рынком с ожесточенной конкуренцией инвесторов, но в то же время обладает высоким инвестиционным потенциалом.

Не стоит забывать, что доходность инвестиций в гостиничные номера зависит от потока постояльцев. С этой точки зрения, серьезную конкуренцию гостиничному бизнесу составляет быстрорастущий сегмент аренды частного жилья, а также , которые существенно упростили аренду зарубежной недвижимости у частных лиц без посредников.

Возможность инвестировать в свои номера предлагают такие гостиничные сети как Mandarin Oriental, Holiday Inn, Condo.

Суммируя все вышесказанное, можно сформулировать несколько общих советов для инвесторов:

• необходимо внимательно изучать гостиничный рынок страны, где находятся объекты для инвестиций;
• изучать возможности создания кредитного «плеча» для инвестиции — оно существенно повысит доходность;
• многостраничный контракт на иностранном языке действительно лучше читать;
• сфокусировать свое внимание на трех- или четырехзвездочных, а не на пятизвездочных гигантах класса люкс;
• не пренебрегать предложениями провинциальных отелей — они могут быть не менее доходными, чем столичные;
• первоочередное внимание уделить объектам в Австрии, Великобритании и отелям во Франции — они славятся надежностью инвестирования.

Источник: tranio.ru

Мини-гостиница, кондо-отель или доходный дом

Некоторые российские предприниматели, получив опыт ведения бизнеса на родине, задумываются — а не завести ли свое дело за рубежом? Сегодня один из самых популярных вариантов для инвестиций — гостиничный бизнес за границей.

Держа в голове планы по созданию сети 5-звездочных отелей, стоит попробовать силы на чем-то менее масштабном. Портал “Евразия недвижимость” предлагает рассмотреть 3 типа объектов за рубежом: мини-гостиница, кондо-отель и доходный дом.

Мини-отель

Мини-отель — это небольшая гостиница на 10-15 номеров, в которой обычно предоставляется минимум услуг: проживание, завтраки, уборка номеров и общая кухня (не всегда). К этой разновидности гостиничного бизнеса относят как экономичные хостелы и гестхаусы, так и дизайнерские бутик-отели.

Особенности бизнеса: Первое, что стоит понять потенциальному покупателю мини-отеля за рубежом — многие функции управления придется взять на себя. Профессиональные управляющие компании вряд ли предложат услуги отелю, в котором номерной фонд меньше 150 единиц. Даже при наличии наемного менеджера личное участие в работе отеля необходимо.

Второй важный момент — объект должен располагаться удобно для останавливающихся в нем туристов — либо в центре города, вблизи важных достопримечательностей и остановок транспорта, либо в месте с развитой туристической инфраструктурой, если речь идет о курорте.

Третий момент — это необходимость в грамотном персонале. При всей простоте заведения кадры могут быть главным кирпичиком в конкурентоспособности бизнеса. Приветливые, компетентные люди, знающие несколько языков, станут источником положительных отзывов и новых клиентов.

Цены и доходность: Страны, в которых россияне предпочитают покупать мини-отели — это Германия, Греция, Чехия, Болгария, Черногория и Испания. Цены зависят от страны, месторасположения, а также состояния объекта. Специалисты советуют приобретать сразу новый отель или же находящийся в очень хорошем состоянии. Старое здание, в любом случае, потребует капитального либо частого текущего ремонта.

Средние цены на мини-отели за рубежом находятся в пределах €150 тыс.-€2 млн. Можно найти и совсем бюджетные гестхаусы за €60-€75 тыс., например, в Таиланде. На нашем портале предлагаются мини-отели в Черногории, в 300-350 м. от моря по цене €250-€480 тыс.

Специалисты предупреждают, что только около 60% дохода приносит непосредственная сдача номеров, а 40% — дополнительные услуги, которые необходимо развивать.

Кондо-отель или апарт-отель

Кондо-отель (апарт-отель) — это формат, совмещающий в себе гостиницу и кондоминиум. По сути, главной особенностью кондо-отеля является способ владения и управления. Как правило, объект представляет собой крупный гостиничный комплекс с богатой инфраструктурой: барами, ресторанами, спа-салонами, спорт- и конференц-залами и проч.

Частные инвесторы могут приобрести в таком комплексе один или несколько номеров. В этом принципиальное его отличие от мини-отеля, который целиком принадлежит одному собственнику (либо нескольким собственникам принадлежат доли в бизнесе).

Особенности бизнеса: Инвесторы, приобретающие в собственность отдельные апартаменты, лишены забот по управлению объектом недвижимости. Все функции управления берет на себя владелец, часто — профессиональная управляющая компания. Весь комплекс продвигается под единым брендом.

Владелец апартаментов имеет право использовать их и для собственных нужд, но совсем небольшой срок, как правило — 4 недели в год.

Несомненным преимуществом такой инвестиции является защищенность от рисков. Как правило, номера в комплексах востребованы круглогодично, и собственнику не нужно заниматься поиском арендаторов. Также как нет необходимости самому заниматься ремонтом или, скажем, менять лампочки в ванной.

Разумеется, при покупке апартаментов в кондо-отеле необходимо убедиться, что он удобно расположен для туристов либо деловых людей. А также в том, что в комплексе предлагается большой выбор дополнительных услуг.

Цены и доходность: Такой сектор гостиничного бизнеса как кондо-отели хорошо развит в метрополиях либо курортных городах. Цены на апартаменты в кондо-отелях сильно варьируются в зависимости от статуса самого комплекса, его местоположения и качества предоставляемых в нем услуг.

Обычно доход от сдачи апартаментов в аренду делится между отелем и собственником 50/50. Однако этот показатель может варьироваться от 40% до 70% и зависит от первоначальных условий договора. Есть и вторая схема, когда отель гарантирует инвестору определенный процент ежегодного дохода.

Стоит учесть, что собственник апартаментов оплачивает налог на недвижимость, страховые взносы и, в случае необходимости, текущий ремонт.

Главными плюсами таких инвестиций специалисты называют низкие риски и быструю окупаемость вложений.

Доходный дом

Доходный дом — это жилой объект, квартиры которого предназначены для сдачи в аренду. Особенность такого жилья заключается, во-первых, в долгосрочности аренды (0,5-20 и более лет), а во-вторых, в отсутствии гостиничного обслуживания. Владелец доходного дома выполняет функции управляющего самостоятельно либо обращается в профессиональную компанию.

Особенности бизнеса: Хотя доходные дома предназначены не для туристов, локация для них не менее важна, чем для тех же апарт-отелей. Инвестиционная привлекательность объекта зависит, прежде всего, от устойчивости спроса на аренду жилья в районе расположения дома. Стоит учесть общее состояние экономики и численность населения района.

Важная особенность таких инвестиций — окупаться они будут долго. При средней доходности в 4-5% годовых доходный дом окупится через 15-20 лет.

Цены и доходность: Специалисты отмечают повышенный спрос на доходные дома в Германии. Что неудивительно, учитывая количество арендаторов в стране,- около 60%. Арендная плата в стране постепенно растет, поэтому увеличивается и спрос на доходные дома со стороны инвесторов.

Цены на доходные дома зависят от места, качества объекта и его доходности. Сегодня стоимость квадратного метра в этом сегменте недвижимости составляет €1000-€4000. В Берлине цены на доходные дома пока колеблются в пределах €1000-€1400 за м 2 . При этом доходность обещается в размере 4%-5% годовых. Самые дорогие объекты в Германии можно найти в Мюнхене и Гамбурге — от €2500 до €4000 за м 2 . Доходность здешних домов не отличается от столичной.

Источник: evrazn.ru

Номер в отеле: как заработать на покупке

В мире уже достаточно давно существуют инвестиционные предложения не только на квартиры и дома, но и на номера в отелях или апартаменты, которые иногда могут стать альтернативой «обычной» недвижимости.

Такие предложения чаще всего распространены в Великобритании, Таиланде, Дубае, Индии и Бразилии, а также в и в странах Карибского бассейна. В континентальной Европе также пользуются популярностью некоторые подобные объекты в Испании, а также поселки на известных горнолыжных курортах Старого Света. Самым важным отличием такого предложения является наличие управляющей компании (или оператора отеля), которая занимается всеми вопросами, связанными с арендой номеров и получением дохода для инвесторов. Доходность при этом может быть как гарантируемая, так и прогнозируемая.

Достоинства

Помимо более выгодной стоимости за объект по сравнению с жилым фондом и первоклассного сервиса такая собственность имеет и другие преимущества. Более высокую доходность (стоимость суточной аренды апартаментов выше за счет отельного сервиса) и стабильный пассивный доход. В отельных апартаментах всегда сделан качественный ремонт и есть все необходимое для жизни: мебель, бытовая техника, консьерж-служба, круглосуточная охрана, бассейн, сауна, зона барбекю и спортзал.

Также стоит отметить, что владелец отельных апартаментов получает, как правило, полный комплекс услуг по управлению недвижимостью. Поиск арендаторов, техническое обслуживание, сбор арендой платы — все эти вопросы берет на себя управляющая компания. Таким образом, покупая гостиничные апартаменты, инвестор вкладывает деньги в стабильный бизнес под управлением оператора.

Прогнозируемая и непрогнозируемая доходность

Гарантированный оператором отеля доход считается в процентном соотношении в год на определенное количество лет. Такой доход выплачивается инвестору вне зависимости от фактической заполняемости его номера или апартаментов и чаще всего он распространен в Таиланде и Великобритании. В зависимости от страны, застройщика и отельера гарантированная доходность может составлять 5-7% или даже 10% в год.

Второй вариант получения дохода от аренды — это так называемый «пул», в который стекается доход со всех номеров или апартаментов здания, из которого на определенных условиях выплачивается доход инвесторам. Здесь уже нет гарантированного дохода – в этом случае управляющая компания берет себе часть дохода от сдачи номеров. Раздел прибыли варьируется от страны к стране и от проекта к проекту. Это может быть как 20 и 80% (где 80% выплачивается инвесторам, а 20% остается управляющей компании), так и соотношение 40 и 60%.

При этом, в случае с непрогнозируемой доходностью, конкретные апартаменты могут использоваться отельерами более интенсивно, чем остальные. При этом владелец востребованного объекта получит такой же объем выплат, как и собственник, номер которого большую часть времени пустовал. Владелец отельных апартаментов получает свой доход в большинстве случаев раз в год, однако если рассматривается вопрос краткосрочной аренды, то есть вероятность получения ежемесячных выплат.

В некоторых проектах, предоставляющих гарантии доходности с аренды, также существует обязательство обратного выкупа, когда по истечении срока договора о гарантированной аренде, у инвестора выкупаются апартаменты. При этом компания может установить минимальный срок, ранее которого инвестор не может выйти из проекта или может, но с финансовыми потерями. Этот вариант решает вопрос ликвидности недвижимости, который рано или поздно может встать перед инвестором.

Проживание в собственном номере

Некоторые управляющие компании предоставляют возможность инвесторам бесплатно проживать в своих апартаментах (неделя или две в году, как правило). Чаще всего этот момент не имеет принципиального значения при принятии решения о покупке, но, безусловно, является приятным бонусом.

Управляющая компания – залог успеха

Успех такого рода инвестиций в определяющей степени зависит от управляющей компании. Насколько профессионально она работает, есть ли у нее опыт управления такого рода и т.д. — хорошим знаком являются ранее построенные и управляемые отели компании. Кроме того, рекомендуется ознакомиться с отзывами и съездить посмотреть на объекты воочию.

Второй важный момент – необходимо понимать что именно инвестор покупает. Не всегда предлагается покупка именно апартаментов или номера в отеле: иногда объектом сделки являются акции компании, владеющей зданием, или даже акции управляющей компании. Поэтому имеет смысл хорошо изучить всю документацию, а еще лучше – обратиться к проверенным специалистам.

Недостатки

Помимо ощутимых преимуществ есть, разумеется, и минусы, поскольку каждый инвестор должен понимать, во что вкладывает свои деньги. Номер в отеле, как правило, имеет меньшую площадь по сравнению с квартирой. Поэтому стоимость квадратного метра в конечном итоге получается дороже. Имеет место быть и меньшая ликвидность: отельные апартаменты в случае необходимости сложнее продать, чем квартиру, поскольку категорий потенциальных покупателей при таком раскладе будет меньше, чем в классическом жилом фонде.

Также важно не забывать о системе налогообложения. Например, с января 2018 в ОАЭ был введен налог НДС и отельные номера приравниваются к коммерческой недвижимости, поэтому их покупатель обязан заплатить дополнительно 5% от стоимости объекта- в то время как на классический жилой фонд НДС этот налог не распространяется. В ОАЭ управляющая компания берет за свои услуги до 60% от стоимости аренды, при этом дополнительно могут вычитаться сборы, например, за мелкий ремонт. Для сравнения: управляющие компании, занимающиеся сдачей резидентских апартаментов на короткий срок, берут за свои услуги от 15 до 25%.

Благодарим за помощь в подготовке материала:

Эрика Розенфельда, директора по развитию компании Habita International Estates

Марину Михаленко, эксперт по недвижимости компании Metropolitan Premium Properties

Источник: www.homesoverseas.ru