Характеристика сравнительного подхода стоимости бизнеса

Сущность сравнительного (рыночного) подхода к оценке стоимости предприятия.
Основные методы оценки в рамках сравнительного подхода.
Сущность сравнительного (рыночного) подхода к оценке стоимости предприятия.

Прикрепленные файлы: 1 файл

Тема 2. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ

2.1. Сущность сравнительного (рыночного) подхода к оценке стоимости предприятия

2.2. Основные методы оценки в рамках сравнительного подхода

2.3. Сущность сравнительного (рыночного) подхода к оценке стоимости предприятия

2.1. Сущность сравнительного (рыночного) подхода к оценке

Сравнительный подход основан на принципе замещения – покупатель не купит объект, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью.

Область применения сравнительного подхода – это оценка компаний на основе фактических данных фондового рынка о котировках оцениваемой компании и (или), компаний-аналогов, а также на основе фактической информации о сделках с пакетами акций оцениваемой компании или сопоставимых компаний вне фондового рынка, в том числе информации о слияниях и поглощениях.

Сравнительный подход в оценке недвижимости

Основным условием применения методов оценки бизнеса в рамках сравнительного подхода является наличие достоверной информации о сделках с акциями оцениваемой компании и ее аналогов на рынке капитала.

При этом следует руководствоваться следующими правилами:

– правило общности отраслевой принадлежности оцениваемого бизнеса и тех аналогов, акции которых котируются на рынке ценных бумаг, основываясь на требованиях стандартной отраслевой классификации;

– условия приблизительного соответствия доли профильной продукции в общем объеме реализации оцениваемого бизнеса и компании-аналога;

– требование примерно равных размеров оцениваемого бизнеса и компании-аналога;

– отсутствие существенных событий в деятельности компаний, которые могут привести к резким колебаниям курса их акций;

– отсутствие процедур слияния или поглощения компаний-аналогов.

Основные преимущества сравнительного подхода.

1. Оценщик ориентируется на фактические цены купли-продажи аналогичных предприятий. Цена определяется рынком, а оценщик ограничивается только корректировками, обеспечивающими сопоставимость аналога с оцениваемым объектом.
2. Оценка основана на ретро информации и, следовательно, отражает фактические результаты производственно-финансовой деятельности предприятия.
3. Цена фактически совершённой сделки максимально учитывает ситуацию на рынке, а значит, является реальным отражением спроса и предложения.

Недостатки сравнительного подхода.

1. Данный подход игнорирует перспективы развития предприятия в будущем
2. Получение информации от предприятий-аналогов является довольно сложным процессом.
3. Оценщик должен осуществить сложные корректировки, требующие серьёзного обоснования, в итоговую величину и промежуточные расчёты.

Разрешение данных противоречий в практике оценочной деятельности реализуется путём применения различных подходов к оценке.

Определение рыночной стоимости затратным методом.

Таким образом, возможность применения сравнительного подхода зависит от наличия активного финансового рынка, доступности информации и наличия служб, накапливающих ценовую и финансовую информацию.

2.2. Основные методы оценки в рамках сравнительного подхода

К методам сравнительного подхода относятся:

– метод рынка капитала;

– метод отраслевых коэффициентов (соотношений);

– метод статистического моделирования стоимости.

1. Метод рынка капитала

Область применения метода рынка капитала: оценка компаний по компаниям-аналогам, акции которых обращаются на фондовом рынке.

Алгоритм оценки методом рынка капитала:

– выявление сопоставимых компаний, акции которых имеют рыночные котировки;

– определение оценочных мультипликаторов, которые наиболее применимы для определения стоимости компании. Ценовой мультипликатор – это коэффициент, показывающий соотношение между рыночной ценой предприятия и финансовой базой, которая является измерителем финансовых результатов деятельности предприятия.

Наиболее часто используются следующие оценочные мультипликаторы: цена/выручка; цена/прибыль; цена/балансовая стоимость собственного капитала; цена/активы.

Выбор наиболее уместного показателя определяется в каждой конкретной ситуации.

Показатель цена/выручка более применим, когда оцениваемая и сопоставимая компании имеют сходные операционные расходы.

Мультипликатор цена/прибыль уместен, когда прибыль относительно высока и отражает реальное экономическое состояние компании.

Может быть использован мультипликатор цена/прибыль до налогообложения. Его применение целесообразно, если сопоставляемые компании имеют различные налоговые условия.

Показатель цена/денежный поток используется, когда компания имеет относительно низкий доход, сравнимый с амортизацией.

Показатель цена/балансовая стоимость собственного капитала наиболее применим к компаниям, имеющим на балансе значительные величины активов, и когда имеется устойчивая связь между показателем балансовой стоимости и генерируемым компанией доходом.

– определение финансовых и рыночных данных, которые будут использованы для расчета мультипликаторов. Важным моментом, который должен учитываться, является сопоставимость данных финансовой отчетности компаний-аналогов и оцениваемой компании, которые будут использованы при расчете оценочных мультипликаторов;

– для каждой из отобранных компаний-аналогов необходимо рассчитать выбранные мультипликаторы исходя из финансовых показателей и рыночных данных;

– выбрать мультипликатор, который наиболее адекватен для определения рыночной стоимости оцениваемой компании;

– умножить выбранный мультипликатор (мультипликаторы) на соответствующий финансовый показатель оцениваемой компании. Если используются различные мультипликаторы, необходимо определить удельный вес каждого результата и сделать окончательный вывод. В качестве примера представлены показатели, которые могут быть использованы для определения стоимости бизнеса данным методом (табл. 1).

– внести заключительные поправки. Полученное значение необходимо откорректировать на величину избыточных (неоперационных активов) и величину дефицита (избытка) собственного оборотного капитала.

Если необходимо, следует внести поправку на владение контрольным пакетом акций и на низкую ликвидность.

Итоговый расчет значения оценки рыночной стоимости 100-процентной доли в бизнесе методом рынка капитала может дополняться обоснованным обобщением значений оценок рыночной стоимости, полученных при использовании отдельных мультипликаторов, прошедших статистическую обработку. Статистическая обработка результатов расчета рыночной стоимости позволяет отказаться от использования расчетных величин рыночной стоимости, не соответствующих нормальному распределению.

Итоговое значение рыночной стоимости оцениваемой доли определяется:

– характером контроля доли;

Процедура перехода от рыночной стоимости 100-процентной доли (100-процентного пакета акций) в бизнесе к итоговому значению рыночной стоимости оцениваемой доли представлена в табл. 2.

Область применения метода: оценка бизнеса по компаниям-аналогам, с которыми недавно были совершены сделки купли-продажи со 100-процентными долями или (и) с контрольными долями в их собственном капитале.

Алгоритм оценки методом сделок совпадает с алгоритмом оценки методом рынка капитала за исключением следующих элементов:

– на «входе» алгоритма используется информация о сделках с контрольными или крупными долями в собственном капитале сопоставимых компаний;

– соответственно, на «выходе» алгоритма – результат – оценка рыночной стоимости контрольной доли в собственном капитале.

Итоговое значение рыночной стоимости оцениваемой доли определяется:

– характером контроля доли;

Процедура перехода от рыночной стоимости 100-процентной доли (100-процентного пакета акций) в бизнесе к итоговому значению рыночной стоимости оцениваемой доли представлена в табл. 3.

3. Метод отраслевых соотношений

Область применения метода: оценка компаний, относящихся к отраслям, в рамках которых сложилось соотношение между стоимостью и факторами ее определяющими; как правило, такие соотношения складываются на развитых рынках по мелким монопродуктовым компаниям.

Алгоритм оценки методом отраслевых соотношений:

– определение основного по отрасли (виду деятельности) ценообразующего фактора; в таком качестве могут выступать: прибыль, денежный поток, выручка и т. д.;

– определение наиболее вероятного соотношения между значением стоимости и значением основного ценообразующего фактора;

– определение абсолютного значения ценообразующего фактора по оцениваемому бизнесу;

– расчет стоимости бизнеса путем умножения абсолютного значения ценообразующего фактора по оцениваемому бизнесу на значение наиболее вероятного соотношения между стоимостью и основным ценообразующим фактором;

– расчет итогового значения рыночной стоимости оцениваемой доли.

В результате обобщения были разработаны довольно простые формулы определения стоимости оцениваемого предприятия. Опыт западных оценочных фирм свидетельствует:

– рекламные агентства и бухгалтерские фирмы продаются, соответственно, за 0,7 и 0,5 от годовой выручки;

– рестораны и туристические агентства – соответственно 0,25–0,5 и 0,04–0,1 от выручки;

– заправочные станции – 1,2–2 от месячной выручки;

– предприятия розничной торговли – 0,75–1,5 от суммы: чистый доход + оборудование + запасы;

– машиностроительные предприятия – 1,5–2,5 от суммы: чистый доход + запасы;

4. Метод статистического моделирования стоимости

Область применения метода: оценка бизнеса по компаниям-аналогам, у которых сложился рынок акций.

Допущение метода: взаимосвязь искомой характеристики (стоимости) и факторов определяющих, ее описывается уравнением линейной регрессии.

Алгоритм оценки предприятия методом статистического моделирования стоимости:

– отбор не менее 5 компаний-аналогов, акции которых котируются на рынке, или недавно проданных в соответствии с критериями сопоставимости;

– определение значений функциональной характеристики – рыночной капитализации сопоставимых компаний или фиксация цены продажи предприятия;

– по данным бухгалтерской и статистической отчетности определение значений факторных признаков – абсолютных показателей деятельности предприятий-аналогов, влияющих на их стоимость.

Пример группировки рассчитанных показателей приведен в табл. 4.

Расчет параметров регрессии производится с использованием специализированного программного обеспечения (например, таблиц Excel).

Итоговым является расчет рыночной стоимости бизнеса с помощью уравнений регрессии.

Источник: www.referat911.ru

Общая характеристика сравнительного подхода

Сравнительный подход к оценке собственности предполагает, что ее ценность определяется тем, за сколько она может быть продана при наличии достаточно сформированного рынка аналогичного имущества. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого объекта может быть реальная цена продажи аналогичной объекта, зафиксированная рынком. Теоретической основой сравнительного подхода, доказывающей возможность его применения, а также объективность результативной величины, являются следующие базовые положения:

· Во-первых, оценщик использует в качестве ориентира реально сформированные рынком цены на аналогичные объекты недвижимости. При наличии развитого рынка фактическая цена купли-продажи объекта недвижимости в целом или его части наиболее интегрально учитывает многочисленные факторы, влияющие на величину стоимости. К таким факторам можно отнести соотношение спроса и предложения на данный вид доходной недвижимости, уровень риска, конкретные особенности объекта недвижимости и т.д. Это, в конечном счете, облегчает работу оценщика, доверяющего рынку.

· Во-вторых, сравнительный подход базируется на принципе альтернативных инвестиций. Инвестор, вкладывая деньги в доходную недвижимость, покупает, прежде всего, будущий доход. Особенности конкретной доходной недвижимости интересуют инвестора только с позиции перспектив получения дохода. Стремление получить максимальный доход на размещенные инвестиции при адекватном риске и свободном размещении капитала обеспечивает выравнивание рыночных цен.

· В-третьих, цена коммерческой недвижимости отражает ее производственные и финансовые возможности, положение на рынке, перспективы развития. Отличительной чертой этих финансовых параметров является их определяющая роль в формировании дохода, получаемого инвестором.

Основным преимуществом сравнительного подхода является то, что оценщик ориентируется на фактические цены купли-продажи аналогичных объектов. В данном случае цена определяется рынком, так как оценщик ограничивается только корректировками, обеспечивающими сопоставимость аналога с оцениваемым объектом. При использовании других подходов оценщик определяет стоимость недвижимости на основе расчетов.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Сравнительный подход основывается на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный метод основывается на принципе замещения, гласящем, что максимальная стоимость недвижимости определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретена другая недвижимость с эквивалентной полезностью. Таким образом, цены текущих продаж аналогичных объектов наилучшим образом отражают условия формирования рыночной стоимости.

9.3.3 Основные этапы оценки при сравнительном подходе

1. Сбор и анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов.

2. Выбор модели, определение ценообразующих факторов.

3. Расчет корректировок для ценообразующих факторов на основе полученной на первом этапе информации. Анализ скорректированных цен объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

В методе сравнения продаж различают две группы методов расчета корректировок:

Отличаются эти группы соотношением количества ценообразующих факторов и количества аналогов, используемых для оценки. Если количество аналогов больше количества ценообразующих факторов, увеличенного на единицу, то для оценки используются методы первой группы:

В противном случае для оценки используются методы второй группы:

— относительный сравнительный анализ;

Необходимо отметить, что если ценообразующие факторы имеют качественный характер, то необходимо произвести их адекватное отражение на количественные шкалы, т.е. провести т. Н. ранжирование. Для этого, как правило, также используются экспертные оценки.

Сбор рыночной информации и анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива. На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать достаточное количество подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов. Причиной послужила распространённая в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где хранится документально подтверждённая информация об условиях сделок по продаже объектов нежилой недвижимости. На дату оценки оценщик определил рыночную стоимость недвижимости рачсположенной в г. Москва с помощью сравнительного подхода сравнивая предложения (именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (ст.435 и 437) по продаже коммерческих помещений.

9.3.4 Методика оценки

ОСОБЕННОСТИ ПРИМЕНЕНИЯ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

Сравнительный подход является одним из трех подходов к оценке недвижимости и представлен в ней методом прямого сравнительного анализа продаж (Sales Comparison Approash) или короче — методом сопоставимых продаж (МСП).

Два других подхода — доходный и затратный — в значительной степени используют информацию рынка:
— в доходном подходе, исходя из данных рынка, определяются коэффициенты капитализации, ставки дисконтирования;
— в затратном подходе, требующем определения стоимости замещения или стоимости восстановления, оценщик основывается на рыночных ценах на стройматериалы и рабочую силу, рыночной информации о накладных расходах и уровне предпринимательской прибыли.

Однако, поскольку МСП основан на прямом сравнении оцениваемого объекта (ОО) с другими, подобными ему объектами, которые были недавно проданы, именно сравнительный подход называют часто рыночным подходом, а МСП — методом рыночной информации.

При использовании МСП оценщик рассматривает объекты сравнения (ОС), которые недавно были проданы в определенном сегменте рынка, затем делает поправки на различия в характеристиках объектов сравнения и объекта оценки. В результате определяется цена продажи каждого объекта сравнения, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и объект оценки. Откорректированная цена позволяет оценщику сделать вывод о том, сколько объект оценки, вероятнее всего, будет стоить на рынке.

Вышесказанное можно отобразить формулой

ЦПОС ± К = РСОО,

где
ПОС — цена продажи объекта сравнения;
К — совокупная поправка (корректировка) к цене продажи объекта сравнения;
РСОО — рыночная стоимость объекта оценки.
Таким образом, этот подход к оценке рыночной стоимости предполагает. что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов-аналогов, недавно проданных в определенном сегменте рынка. Однако метод требует тщательного анализа сопоставимых продаж.

Основным условием применения сравнительного подхода при оценке недвижимости является активность рынка недвижимости и доступность качественной информации о сделках с аналогичными объектами — наличие активного рынка инвестиций для типа собственности, представленного на продажу, с большим количеством недавних и надежных сделок.

Предпочтение ему отдается ввиду получения непосредственных ценовых характеристик при оценке:
— односемейных жилых домов;
— недвижимости малого частного бизнеса;
— незастроенных участков земли (при развитом рынке земли). Применение сравнительного подхода нецелесообразно, когда:
— рынок недвижимости в регионе, к которому принадлежит оцениваемый объект, недостаточно развит;
— информация о ценах сделок и характеристиках объектов-аналогов недоступна для оценщика;
— объект несет экономические выгоды или обременения, редкие для этого рынка;
— нарушаются условия типичности рыночной сделки (объект недвижимости спецназначения либо оцениваемая недвижимость уникальна, при ликвидации, продажа родственникам или партнерам и т.п.).

Таким образом, сфера применения сравнительного подхода достаточно широка. Он может применяться для оценки всех видов недвижимости при условии, что аналогичные объекты активно обращаются на рынке в период, близкий к дате оценки. Более того, именно этот подход дает наиболее объективную оценку, максимально учитывающую Рыночную ситуацию. Как правило, сравнительный подход активно используется для оценки жилой и коммерческой недвижимости, сложнее его применять для оценки специализированных объектов и недвижимости, функционирующей в составе имущественного комплекса промышленных предприятий.
Помимо прямого назначения (оценка рыночной стоимости) сравнительный подход может использоваться для оценки арендных ставок, износа улучшений или затрат на их создание, коэффициентов заполняемости и других параметров, которые необходимы для оценки стоимости недвижимости с использованием других подходов.

Поскольку метод опирается на данные о прошлых сделках, то показания стоимости, основанные на них, могут быть дезориентирующими, если рынок меняется очень быстро.
Точность этого подхода зависит от качества собранных данных однако, даже если МСП не используется, а дает лишь ориентировочные результаты, оценщик должен все равно привести в своем отчете собранные данные по сравнительным продажам.

Этот подход базируется на принципах рыночной группы: соотношения спроса и предложения, вклада, зависимости, изменения, пропорциональности (сбалансированности), а также принципах замещения и ожидания.

При покупке объекта покупатель (инвестор) руководствуется принципом замещения, который гласит, что стоимость объекта оценки не превышает минимальной цены объекта-аналога, обладающего аналогичными характеристиками (ценообразующими факторами).

Рыночная цена объектов недвижимости формируется в процессе взаимодействия продавцов и покупателей, а также кредиторов, увеличивающих размер инвестиционных ресурсов и влияющих на рыночные цены при помощи устанавливаемых условий финансирования. Соотношение спроса и предложения определяет динамику рыночных цен на конкретные объекты недвижимости.

Опережение спроса приводит к росту цен, рост предложения сопровождается снижением цен. Соотношение спроса и предложения на территориальном рынке недвижимости постоянно меняется, несмотря на то, что предложение стремится удовлетворить спрос. Основная причина дисбаланса — демографическая нестабильность, колебание покупательной способности инвесторов, изменение предпочтений и требований к потребительским качествам недвижимости. Оценщик обязан проанализировать тенденции рыночной конъюнктуры и их влияние на динамику цен конкурирующих объектов недвижимости.

Сравнительный подход при наличии достаточного количества данных позволяет получить хорошие и, что очень важно, легко объяснимые результаты оценки стоимости. Именно поэтому его стараются использовать даже тогда, когда данных явно недостаточно, чтобы получить достоверные точечные оценки. При ограниченном количестве данных этот подход позволяет получить диапазон, в котором может находиться оцениваемая стоимость. Такая информация также полезна в качестве проверочной при использовании других подходов к оценке.

Применение сравнительного подхода предполагает определенную последовательность действий. Рассмотрим этапы применения МСП.
1. Изучение рынка и выбор объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом и недавно проданы на соответствующем рынке. Следует проверить, в той ли рыночной зоне находится проданный объект, что и объект оценки, схожи ли они по возрасту и величине, насколько похожи экономические и финансовые условия на дату продажи и дату оценки.
2. Сбор и проверка достоверности информации о сделках по каждому отобранному объекту. Данные о продажах сравнимых объектов должны быть подтверждены одним из основных участников сделки (покупателем или продавцом) или уполномоченным агентом. Подозрение (в нетипичности сделки) должны вызывать поспешные продажи, сделки между тесно связанными сторонами (дети и родители, муж и жена и т.п.).
3. Выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице. Сравнение отобранных сопоставимых объектов (объектов-аналогов) с объектом оценки производится по ряду параметров, которые называются элементами сравнения.
4. Проведение корректировок (поправок) цен продаж по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющими различиями между ним и оцениваемым объектом, то есть по элементам сравнения, учитывающим эти различия. При этом поправки вносятся в цены продаж сравнимых объектов. Должны быть сделаны временные поправки (на дату оценки), поправки на местоположение и имеющиеся различия в характеристиках (например, использование, размер, форма, физические характеристики, социальные факторы, экономические характеристики и пр.).
5. Согласование скорректированных цен продаж сопоставимых объектов для получения единого показателя (значения) рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010.

Источник: snip1.ru