Стоимость инвестиционных паев может увеличиваться и уменьшаться, результаты инвестирования в прошлом не определяют доходы в будущем, Aktivo не гарантирует доходность инвестиций. Информация об инвестиционных фондах, объектах недвижимости, экономические показатели, а также любые аналитические и информационные данные предоставлены ООО «Активо» на правах пайщика указанных закрытых паевых инвестиционных фондов.
Вся информация, содержащаяся в маркетинговых и иных материалах ООО «Активо», в том числе о будущей доходности паев ЗПИФН, является предположительной. Для более точной оценки перед принятием решения о покупке паев мы настоятельно рекомендуем самостоятельно изучать объект инвестирования или обратиться к финансовому советнику. Все финансовые расчеты и модели являются только прогнозом, за достоверность которого ООО «Активо» не несет ответственности. ООО «Активо» ни при каких обстоятельствах не гарантирует доход по паям инвестору, а также не гарантирует ликвидность паев: не обещает и не предлагает обратный выкуп паев фонда. Информация, размещенная на сайте не является публичной офертой.
БИЗНЕС НЕДВИЖИМОСТЬ | ЧТО ТАКОЕ ИНВЕСТИРОВАНИЕ? | ЧТО ТАКОЕ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК? Саидмурод Давлатов
Источник: aktivo.ru
Инвестиции в недвижимость
Инвестиции в недвижимость — выгодно это или нет, в чем особенность этого сегмента? С точки зрения финансистов недвижимость — совершенно самостоятельная сфера со своими собственными правилами функционирования. Однако для инвесторов, в бытовом плане — это еще одна реальная альтернатива фондового рынка.
Сколько можно заработать на инвестициях в недвижимость, для кого это подходит? Чем рынок недвижимости лучше, а чем хуже классического фондового рынка? Предлагаем разобраться в этих вопросах.
Что такое инвестиции в недвижимость
Инвестиции в недвижимость — значительно более широкое понятие, чем это может показаться на первый взгляд. Прежде всего, это не просто покупка или строительство некоего объекта. На самом деле, когда речь идет об операциях на рынке недвижимости, то чаще всего подразумевается вложение денег в одном из четырех направлений.
- Строительство. То есть вложение денег на этапе возведения здания с целью в дальнейшем сдать построенное помещение в аренду или продать его.
- Девелопмент — более широкое понятие, чем строительство. Под девелопментом подразумевается комплексное развитие территории. Например, возведение жилого микрорайона, там же рядом строительство нескольких социально значимых объектов, школ, детских садов, поликлиники, а также торгово-развлекательного комплекса, офисных зданий, чтобы люди могли не только жить, но и работать где-то поблизости, и так далее.
- Рентное направление, когда те или иные объекты приобретаются разными путями — покупаются, строятся, берутся на длительный срок в доверительное управление — для последующей сдачи их в аренду.
- Операции с землей, когда участки приобретаются оптом и разделяются на более мелкие доли, наоборот, объединяются в единое целое, производится межевание, изменения разрешенного землепользования, и так далее. В итоге создается так называемый земельный банк, и задача управляющего сводится к тому, чтобы шаг за шагом увеличивать его стоимость.
Акции ПАО Сбербанк
МЕТОД КИЙОСАКИ! Как инвестировать в недвижимость без денег
доходность с начала года
Инвестировать
Выберите компанию для покупки бумаг и открытия счета
Чтобы получить возможность покупать и продавать ценные бумаги откройте счёт в брокерской или управляющей компании
комиссия 0,0212% — 0.12% от суммы сделки
Открыть счет
Лиц. № 045-12732-100000
комиссия 0,037% — 0,355% от суммы сделки
Открыть счет
Лиц. №077-08455-100000
комиссия 0,045% — 0,3% от суммы сделки
Открыть счет
Лиц. № 177-03816-100000
комиссия 0,15% — 0,2% от суммы сделки
Открыть счет
Лиц. № 040-06525-100000
комиссия 0,04% — 0,3% от суммы сделки
Открыть счет
Лиц. № 045-14050-100000
комиссия 0,01% — 0,06% от суммы сделки
Открыть счет
Лиц. №144-11954-100000
Виды инвестиций в недвижимость
Вложения денег в объекты недвижимости могут осуществляться в разных формах. Прежде всего, любое физическое лицо или организация по закону может купить землю или здание и считать это инвестициями.
Второй, и, пожалуй, самый распространенный вариант — прямые инвестиции. С юридической точки зрения это работает так: есть компания, которой принадлежит объект. Эта компания привлекает инвесторов, предлагая им те или иные финансовые инструменты — войти в долю в обществе с ограниченной ответственностью или купив акции открытого или закрытого акционерного общества. Таким образом собираются средства для возведения или покупки объекта, а затем получается прибыль от его эксплуатации и делится между участниками.
Третий вариант, постепенно набирающий популярность — создание фондов профессиональными управляющими компаниями, которые аккумулируют деньги покупателей паев и вкладывают их в недвижимость.
Акции ПАО «ЛУКОЙЛ»
доходность с начала года
Инвестировать
Выберите компанию для покупки бумаг и открытия счета
Чтобы получить возможность покупать и продавать ценные бумаги откройте счёт в брокерской или управляющей компании
комиссия 0,0212% — 0.12% от суммы сделки
Открыть счет
Лиц. № 045-12732-100000
комиссия 0,037% — 0,355% от суммы сделки
Открыть счет
Лиц. №077-08455-100000
комиссия 0,045% — 0,3% от суммы сделки
Открыть счет
Лиц. № 177-03816-100000
комиссия 0,15% — 0,2% от суммы сделки
Открыть счет
Лиц. № 040-06525-100000
комиссия 0,04% — 0,3% от суммы сделки
Открыть счет
Лиц. № 045-14050-100000
комиссия 0,01% — 0,06% от суммы сделки
Открыть счет
Лиц. №144-11954-100000
Самостоятельные инвестиции в недвижимость
Самостоятельные инвестиции в недвижимость — самый простой вариант, которым пользуются граждане многих стран, не только в России. Для этого покупается по определенным критериям, например, жилое помещение, квартира, которая далее сдается в аренду.
При этом опыт показывает, что на сегодня доходность такой операции составляет 4-5% в рублях, что оказывается даже ниже процентов по банковским вкладам. Однако многие идут по этому пути в надежде, что помимо рентных платежей, их объект в будущем подорожает, и ту же квартиру можно будет продать дороже, чем она куплена.
Российские фонды недвижимости
Как правило, российские фонды недвижимости создаются в форме закрытых паевых фондов, то есть таких, из которых можно выйти только в конце заранее оговоренного срока. Это период существования фонда может быть определен в 5 и более, до 15 лет.
Об этих фондах на рынке ходит много мифов, и зачастую создаются некие иллюзии, что в них можно заработать большие деньги. Это происходит по одной простой причине: фонды недвижимости относятся к инструментам с повышенным риском и предназначены, в соответствии с российскими законами, только для квалифицированных инвесторов. В результате управляющие компании рекламировать их в отрытую не могут. А люди редко заглядывают на страницы рейтингов фондов, чтобы сравнить результаты.
За последний год ситуация с фондами сложилась примерно такая. Всего их в нашей стране существует около 110. Их них не более 40 показали положительные результаты за год по состоянию на май 2021 года.
Источник: bankiros.ru
5 способов получать пассивный доход от инвестиций в недвижимость на рынке ценных бумаг
Но времена уже не те: достойного пассивного дохода на рынке недвижимости при таком отношении к делу вам нынче не видать. Когда страна переживает переходный период (как в 90е) и других вариантов инвестиций нет – может быть; когда город или район активно развивается, застраивается – возможно. Однако со временем рынок насыщается, появляется множество других предложений, развивается инфраструктура, жилой фонд устаревает и доходность падает.
При этом недвижимость действительно является одним из основополагающих классов активов, и в качественном инвестиционном портфеле какая-то её доля может быть. Это хорошо для диверсификации. Покупка недвижимости – один из способов защиты от инфляции.
Но лично я предпочитаю рынок ценных бумаг. Я здесь с 2008 года и как рыба в воде. У меня хорошее финансовое образование и опыт. Все это позволяет мне принимать взвешенные, обоснованные решения о покупке тех или иных бумаг.
Напротив, одна только мысль о необходимости мотаться по всему городу (а то и по другим), смотреть объекты недвижимости, искать арендаторов, взаимодействовать с ними, периодически делать ремонт (да еще и самостоятельно – для экономии) меня удручает. Мне проще изучать финансовые отчеты эмитентов и покупать ценные бумаги на бирже.
Для вас все может быть иначе. Но есть хорошая новость: существует достаточно вариантов покупки недвижимости через рынок ценных бумаг. Как жилой, так и коммерческой. О них я и расскажу в статье.
Классические варианты инвестиций в недвижимость
Большинство людей, с которыми я общался на тему инвестиций в недвижимость, рассматривает их именно как бизнес. Например, берут квартиру в долгосрочную аренду, а сдают посуточно, или ищут сильно недооцененное жилье (когда людям нужно продать срочно по каким-то причинам). Это может быть квартира, выставленная на торги при просрочке ипотеки, или квартира с невыселенными жильцами, но с судебным решением о выселении. Такие варианты сопряжены с рисками, но люди на них зарабатывают.
Можно также вкладывать в коммерческую недвижимость (офисы, торговые и производственные помещения), землю, загородную или зарубежную недвижимость. В любом случае, заниматься этим нужно профессионально. Это постоянная работа!
Также важно помнить про неликвидность. Вы не можете быстро купить и продать объект недвижимости по нужной вам цене. Плюс здесь низкая степень диверсификации при небольшом капитале. Если у вас 10 млн. руб., в Москве и Питере вы сможете купить пару «однушек», что недостаточно для полноценной диверсификации – для этого нужно 15-20 объектов и соответственно 100-200 млн. руб.
А для коммерческой недвижимости 200 млн. руб. может и на один объект не хватить. На рынке же ценных бумаг даже 10 млн. руб. достаточно для составления полноценного, хорошо диверсифицированного портфеля, притом с использованием не только российских, но и зарубежных активов.
Самостоятельные инвестиции без знания дела вряд ли дадут вам значительный доход, а профессиональные самостоятельные инвестиции в недвижимость имеют высокий порог входа – на сцену выходят коллективные инвестиции в недвижимость и секьюритизация.
Альтернативные варианты инвестиций в недвижимость
Инвестиционные трасты недвижимости
Real EstateInvestment Trust (или REIT) – это компания, которая владеет различными объектами недвижимости (апартаменты, коттеджные поселки, торговые и бизнес-центры, отели, радиовышки, центры обработки данных, складские помещения, медицинские учреждения, лесопилки, трубопроводы и т.д.) и управляет ими либо финансирует сделки с ними. Большинство REIT специализируются на одном из этих типов недвижимости и/или на одном регионе, но встречаются и те, что сочетают разные типы и местоположения.
REIT – это одна из форм коллективных инвестиций в недвижимость, позволяющая частным инвесторам получать довольно стабильный, в основном дивидендный, рентный доход на этом рынке без необходимости покупать дорогостоящие объекты и управлять ими. Доход этот, как правило, выше, чем в случае с другими инструментами, обычно используемыми для получения пассивного дохода (например, «дивидендные акции»). Однако стоит учитывать, что дивиденды REIT облагаются налогом по ставке 30% у источника выплаты, в отличие от обычных дивидендов, ставка по которым 10% для физических лиц – налоговых резидентов РФ. В некоторых зарубежных странах есть возможность покупать паи таких фондов на счетах с льготными условиями налогообложения (Roth IRA в США, TFSA и RRSP в Канаде). К сожалению, покупка REIT на ИИС не дает льгот на налог на дивиденды.
В отличие от «реальной недвижимости» паи REIT обращаются на бирже, что позволяет, имея брокерский счет, купить и продать их в любой момент времени в течение дня.
Первый тип REIT – акционерные инвестиционные трасты недвижимости. В большинстве случаев бизнес-модель REIT очень проста и понятна инвесторам: на деньги пайщиков приобретаются различные объекты недвижимости, площадь сдается в аренду, арендный денежный поток за вычетом средств, необходимых для содержания помещений в надлежащем виде, уплаты налогов и комиссий управляющей компании, распределяется инвесторам в виде дивидендов.
Американские и британские REIT по закону обязаны распределять 90% своей прибыли в виде дивидендов. И здесь есть несколько важных нюансов:
- Прибыль за отчетный период может быть больше, меньше или ее может не быть вообще. В плохие времена фонды могут сокращать или прекращать дивидендные выплаты.
- Речь идет о 90% от налогооблагаемой прибыли, которую можно уменьшить, используя правила учета. REIT делает так, чтобы оставить больше денег на реинвестиции в развитие.
- Хотя совокупный среднегодовой доход (от разницы цен покупки и продажи + дивиденды) в среднем за прошедшие 10-30 лет даже больше, чем у биржевых индексов Russell1000 и Russell2000, большая доля этого дохода приходится на дивиденды. Это затрудняет дальнейшее развитие, а значит, на сильный рост стоимости паёв рассчитывать не приходится. Поэтому в основном такие фонды подходят инвесторам, которым доход от инвестиций (периодический, пассивный) нужен уже сейчас.
- Отсутствие денег для дальнейшего развития приводит к необходимости использования заемных средств. В определенных пределах и нормальных рыночных условиях это не страшно. Но если долг чрезмерный и прибыль фонда снижается, что особенно вероятно в период рецессии, возникают риски просрочки очередных платежей. Рефинансировать кредит не всегда возможно. Фонды REIT часто привлекают финансирование путем выпуска новых паев, но, опять же, в период падения рынка желающих купить их может и не оказаться – придётся продавать паи по заниженной стоимости. В любом случае, выпуск новых паев «разбавит» доли существующих акционеров, и, если фонд не будет увеличивать сумму дивидендных выплат, размер дивидендов в расчете на одну акцию снизится.
- Если фонд не сможет погасить очередной платеж по кредиту, дело может дойти и до банкротства. В этом случае с кредиторами фонд рассчитывается в первую очередь. Снизить риски вы можете, выбирая фонды без существенной долговой нагрузки. Обращайте внимание и на специализацию фонда. Например, даже в коронавирусный карантин продуктовые магазины работали, и арендаторы худо-бедно платили за аренду. В отличие, например, от помещений под кинотеатры, фитнес-клубы и прочие организации, которые были закрыты на карантин.
Второй тип REIT – ипотечный инвестиционный траст недвижимости. Несмотря на название, фактически он как бы является банком, который специализируется на финансировании сделок с недвижимостью. На привлеченные от инвесторов средства он либо выдает ипотечные кредиты, либо выпускает или покупает ипотечные облигации. Такие фонды более доходны, чем акционерные трасты, но и риски здесь выше: одно дело покупать недвижимость в собственность и управлять ею, другое – быть посредником и получать доход лишь от разницы ставок. Такие фонды несут высокую долговую нагрузку, выпускают больше новых паев для финансирования долга и особенно чувствительны к изменениям ключевой ставки.
Есть гибридные REIT, которые совмещают в себе обе этих бизнес-модели.
REIT бывают публичными и обращающимися на бирже, публичными не обращающимися (продаются паи не через брокерский счет, а просто на сайтах, через краудфандинговые площадки) и непубличными, доступными только институциональным инвесторам.
Впервые REIT появились в США в 1960 году в результате внесенных Конгрессом в налоговое законодательство поправок, позволяющих частным инвесторам вкладывать деньги в диверсифицированные инвестиционные портфели доходной недвижимости. До этого времени подобные инвестиции были доступны только очень состоятельным людям и институциональным игрокам.
В этом же году образовалась Национальная ассоциация инвестиционных трастов Недвижимости (NAREIT), которая и по сей день играет ключевую роль в развитии индустрии. Она, в свою очередь, входит в Международный альянс секьюритизации недвижимости (REESA), членами которого также являются ассоциации из Канады, Великобритании, Европы, Японии, Австралии и других стран Азиатско-Тихоокеанского региона.
Фонды REIT есть в 39 странах мира, включая все страны «Большой семерки». Законодательство, регулирующее REIT, схоже с американским, но в разных странах находится на разных стадиях своего развития. Можно выделить три группы:
- К странам, помимо США, где законодательство развито лучше всего, можно отнести Австралию, Бельгию, Канаду, Францию, Германию, Гонконг, Японию, Нидерланды, Новую Зеландию, Сингапур и Великобританию.
- На стадии развития находятся Финляндия, Ирландия, Италия, Малайзия, Мексика, Южные Африка и Корея, Испания, Турция и ОАЭ.
- Перспективные рынки, где законодательство REIT только зарождается: Бахрейн, Бразилия, Коста-Рика, Болгария, Греция, Венгрия, Индия, Израиль, Кения, Пакистан, Филиппины, Саудовская Аравия, Тайвань, Таиланд, Вьетнам.
В России REIT нет. Для частного инвестора единственная возможность приобрести фонды в большинстве указанных выше стран – открыть зарубежный брокерский счет. Правда, некоторые REIT входят в популярный биржевой индекс Shttps://www.finversia.ru/publication/experts/5-sposobov-poluchat-passivnyi-dokhod-ot-investitsii-v-nedvizhimost-na-rynke-tsennykh-bumag-78011″ target=»_blank»]www.finversia.ru[/mask_link]