Вообще, рынок недвижимости сейчас неоднородный. На рынке новостроек одни процессы, на рынке вторички другие, в сегменте ИЖС третьи, везде свои возможности и риски. Но в целом — доходность инвестиций в квадратные метры упала. Сейчас в недвижимость стоит вкладываться, чтобы в условиях кризиса сохранить свои деньги. Что тоже неплохо.
Давайте по порядку.
Инвестиции во вторичное жилье
С точки зрения краткосрочных инвестиций хрущевка или брежневка — не самый лучший вариант: цены на них постепенно снижаются . И тем не менее, это один из самых популярных способов сохранить деньги.
Я сейчас говорю не о перепродаже. Да, в последние годы был популярен флиппинг: человек покупает убитую квартиру, приводит ее в порядок и перепродает с маржой. Сейчас не время для таких вложений. Возможно, есть единичные случаи, когда человек выигрывает — но в целом это заведомо убыточный вариант, если только вы не купили квартиру с бешеным дисконтом.
Напомню кстати, что такие сказочные варианты всегда надо тщательно проверять . Ремонт сейчас стоит дорого, плюс вы должны будете после продажи квартиры заплатить НДФЛ. Об этом многие забывают.
В какую недвижимость лучше инвестировать в 2022 году. Инвестиции в недвижимость. Доходность.
Чаще всего вторичку покупают под аренду, долгосрочную или посуточную. В принципе, это и сейчас рабочий вариант. Лучшие локации в городе, с транспортной доступностью и нормальной инфраструктурой — это именно вторичка: хрущевки, брежневки, улучшенки, пентагоны. И если вы приобретаете квартиру надолго, то через несколько лет ее можно будет продать на очередном пике цен. Экономика, как мы знаем, волнообразна.
Другое дело, что сдача в аренду — это всегда хлопотно и рискованно. Недобросовестные арендаторы, проблемы с соседями, необходимость платить коммунальные — а если квартира куплена в ипотеку, то еще и ипотечные! — платежи в то время, когда у вас нет арендаторов. Поэтому кому-то проще просто положить деньги на вклад. Но поскольку люди отлично знают, что и вклады могут превратиться в фантики, то часто берут на себя все упомянутые тяготы. Потому что бетон — не фантик.
Инвестиции в новостройки
Цены на первичное жилье сегодня — это боль. И если раньше люди охотно инвестировали в новостройки, зарабатывая за пару лет хорошие суммы, то сейчас в эту сторону смотрят с настороженностью. И ожиданием: когда уже снизятся цены?!
Я сама этого жду. Но смотрю на вещи реально: в ближайшей перспективе новостройки не подешевеют, земля и само строительство поднялись в цене. С другой стороны, вряд ли и подорожают. Во всяком случае, существенно — на рынке просто нет такого спроса. Поэтому покупать сейчас новостройку с целью быстрой перепродажи точно не стоит, вы вряд ли что-то на этом заработаете.
И тем не менее, в долгосрочной перспективе новостройка — это более ликвидный объект, чем хрущевка или брежневка. И если вы долгое время мечтали переехать в новое жилье, переезжайте. Потом это сделать будет, возможно, труднее.
Льготные ипотечные программы пока работают — в том числе «околонулевые», несмотря на критику ЦБ. Даже сейчас на рынке Екатеринбурга есть квартиры под 1,99%. Другое дело, что эти квартиры получаются по стоимости дороже, и такую ипотеку выгодно брать только на долгий срок.
Есть еще траншевая ипотека, которую рекламируют по всему городу. Когда ты покупаешь квартиру, но не платишь ипотеку, пока дом еще строится. Точнее, платишь — но символический 1 рубль в месяц. Удобно для тех, кто снимает квартиру: для многих платить аренду одновременно с ипотекой — это просто неподъемно.
А здесь есть возможность купить новостройку и жить как жил, без двойной нагрузки. Спокойно снимать и ждать сдачи дома.
Но все субсидированные программы всегда имеют свои особенности, и тут надо в каждом случае садиться и тщательно считать: выигрываете вы или нет.
Еще раз повторю: не стоит ждать, что новостройки в обозримом будущем подешевеют. Льготная ипотека продлена, семейная расширена, денежная масса в экономике России растет, инфляция тоже, введены различные выплаты. Поэтому если хотели вложить деньги в новостройку — вкладывайте. Просто тщательно выбирайте застройщика и объект.
Ну, и не ждите особой прибыли, не ориентируйтесь на 2020–2021 годы, когда на покупке новостроек действительно можно было хорошо заработать. Рассматривайте это не как выгодную инвестицию, а как удачный и довольно надежный способ сохранить деньги.
Инвестиции в коммерческую недвижимость
Неплохой вариант для инвестиций — купить офис в людном месте и сдавать его в аренду. Раньше было выгодно приобретать жилые помещения на первых этажах домов, переводить их в нежилые и сдавать. Сейчас это хлопотный и рискованный вариант. Лучше покупать готовое коммерческое помещение.
Сейчас в Екатеринбурге спросом пользуются как маленькие офисы, так и большие производственные помещения. В город активно заходят торговые сети. Но аренда — это, как я сказала выше, довольно хлопотно, этим надо постоянно заниматься. В идеале, в случае с коммерческой недвижимостью надо искать якорных арендаторов, типа супермаркетов или банков.
И напоследок — по моему мнению, самый интересный вариант.
Инвестиции в строительство загородных домов
Да, строительство домов тоже взлетело в цене — но пока не так, как новостройки. Кстати, спрос на загородные дома вполне даже связан со стоимостью квадратного метра жилья на первичном рынке. Люди начинают считать. Когда за 7-8 миллионов ты можешь купить трехкомнатную квартиру или построить свой дом за городом в 160 квадратных метров — то дом часто «перевешивает».
Потенциал развития у рынка ИЖС еще достаточно высокий. Это показывает и возросший спрос на земельные участки, и количество выданных ипотечных кредитов на строительство дома. Мы видим это на практике. И вот на этом рынке как раз работает классическая схема краткосрочных инвестиций: построил — продал, прибыль зафиксировал. Пока работает.
Плюс здесь тоже возможен арендный бизнес. Загородные дома можно сдавать и посуточно, например под корпоративы, и длительно. Для меня это было открытием — но на долгосрочную аренду частных домов тоже есть спрос! Но, конечно, это дома не «на живописной поляне у речки» — а в пригороде, в населенных пунктах, где есть вся необходимая инфраструктура.
По моему мнению, вкладываться в строительство загородных домов пока выгоднее всего. Этот вариант для тех, кто хочет деньги не только сохранить, но и получить прибыль.
Источник: dzen.ru
Как выбрать квартиру для инвестиций
Квартиру для инвестиций выбирают два типа покупателей. Первые — те, кто хочет заработать на растущей стоимости квартиры, перепродав её. Вторые — те, кто хочет сдавать жильё в аренду, получая стабильный доход.
У обоих вариантов есть сторонники и ярые противники — некоторые считают, что лучше постоянный небольшой доход от аренды, а кому-то кажется, что проще продать, чем постоянно делать косметический ремонт для новых жильцов. Но мы не будем рассматривать конкретные за и против — мы хотим рассказать о том, как правильно выбрать квартиру для инвестиций.
Где искать информацию
Если вы хотите купить вторичное жильё, то всё просто: выезжайте на место, изучайте окрестности, в конце концов, разговаривайте с жильцами — информации много, остаётся только её собрать.
Но выгоднее — вкладывать деньги в новостройку, особенно на стадии закрытых продаж. Вы можете обратиться в агентство недвижимости как инвестор и сделать выгодное вложение до того, как рост цен «съест» потенциальную прибыль. Математика простая: чем ниже стоимость, по которой вы покупаете инвестиционное жильё, тем больше прибыль вы в итоге сможете получить.
Но в этом случае данные по выбранному жилому комплексу нужно действительно искать.
Информация на сайте и в буклетах застройщика может быть сильно преувеличена, да и появляется она ближе к официальному старту продаж. Намного более выигрышная стратегия — изучать специализированные форумы, сайты о недвижимости и телеграм-каналы. Здесь можно найти данные о том, какие жилые комплексы будут строиться в ближайшее время, насколько они привлекательны, насколько реальность соответствует планам застройки, какие ожидаются цены и так далее. Кроме того, на форумах можно задавать вопросы экспертам — например, тем, кто давно и успешно занимается инвестициями в недвижимость.
Изучение рынка — важный этап подбора квартиры для инвестиций. Если купить квартиру, поддавшись импульсу, такой инвестиционный «проект» может не принести ничего, кроме разочарования.
В то же время, этот этап — лишь самое начало пути. Что еще необходимо для успешных инвестиций в недвижимость — разбираемся вместе с Урбан Медиа.
Определите свою аудиторию
Опишите максимально детально портрет вашего будущего арендатора или покупателя.
- Во-первых, это позволит отсеять тех, с кем не хотелось бы иметь дела. Эта категория у каждого инвестора своя: некоторые не доверяют одиночкам-тусовщикам, другие — не в восторге от того, что арендную квартиру будут разносить дети.
- Во-вторых, вы сможете заранее понять, что нужно обеспечить в квартире, чтобы привлечь потенциального покупателя — Wi-Fi, бытовую технику, наличие места для хранения и так далее.
- Но самое главное — вы поймёте, какой эта квартира вообще должна быть, и где, в идеале, должна располагаться.
Если вы планируете сдавать квартиру студентам, вам подойдут жилые комплексы вблизи учебных заведений и развитой развлекательной инфраструктуры.
Если вам интересны как потенциальные покупатели и арендаторы семьи с детьми, лучше выбирать дома в удобных недорогих районах. Также плюсом будет наличие рядом парка или сквера.
Если решили, что ваша золотая жила — краткосрочная аренда для туристов, лучшим выбором станут небольшие апартаменты в центре города, с удобным доступом к ЖД-станции или аэропорту.
Чаще всего для инвестиций покупают новостройки. Фото: Урбан Медиа
Какую квартиру лучше купить для инвестиций
Можно сказать, что для продажи в перспективе логичнее брать двух-трёхкомнатное жильё, а для аренды достаточно однокомнатной или «однушки». Ведь большие квартиры чаще интересуют семейных людей, а квартиры небольшой площади — выбор студентов, туристов и прочих «свободных художников».
Однако на самом деле и «однушки» часто покупают, и трёхкомнатные готовы брать в аренду — например, семьи с детьми, которые не готовы приобрести жильё, но могут позволить себе его снимать.
Так что на первый план выходят не площадь и планировка, а несколько иные факторы.
- транспортная доступность и расположение;
- экологическая обстановка в районе;
- инфраструктура — от кафе и ресторанов до детских садов и больниц;
- наличие неблагоприятного соседства,
- перспективы развития прилегающих территорий и территории самого ЖК.
Всё это кажется очевидным, если не вдаваться в подробности. Близость инфраструктуры и отсутствие неблагоприятного соседства важны при покупке недвижимости для любых целей. Поэтому мы хотим разобрать все эти факторы подробнее, чтобы наглядно объяснить, как оценить ликвидность квартиры для инвестиций.
Транспортная доступность
Это действительно первое, на что следует обратить внимание, если вы хотите взять квартиру с целью сдавать её в аренду или перепродать через несколько лет.
Оцените, насколько удобно добираться от конкретного ЖК, который вы рассматриваете. Ограничивайте понятие «удобно» зоной в пределах километра, если вас интересует, как выбрать квартиру для инвестиций в Казани. Для более мелких городов эта зона, конечно, будет меньше.
Будьте внимательны: станция метро в 100 метрах от дома отвечает критерию доступности, но это не всегда оптимальный выбор — такое место может показаться слишком суетным. Студию или однокомнатную квартиру в таком месте с удовольствием снимет человек без детей, для которого важнее всего мобильность. А вот реализовать «двушку» или «трёшку» уже будет сложнее.
Экологический фактор
Ему сейчас уделяют всё больше внимания — причём, не только семьи с детьми, но и вообще все категории арендаторов и покупателей.
Близость парка, лесопарковой зоны или зоны отдыха — однозначный плюс, если вы хотите купить квартиру для инвестиций. А окна, выходящие на оживлённую магистраль, которая не утихает даже по ночам, — однозначный минус.
Инфраструктура
Здесь имеет смысл отталкиваться от портрета потенциального покупателя/арендатора, который вы составили в самом начале. Для каждой категории будет иметь значение определённая инфраструктура.
Семья с детьми не оценит наличие ночного клуба на соседней улице, но зато будет довольна, что не нужно далеко ездить в поликлинику или за продуктами.
А вот для одиноких людей намного важнее будет развлекательная инфраструктура, чем наличие школ, детских садов и больниц, которые для них не актуальны.
Наличие неблагоприятного соседства
С одной стороны, если дом может похвастаться хорошей транспортной доступностью и привлекательной ценой, недвижимость будет пользоваться спросом — даже если он окружён промзоной.
Но в идеале, конечно, если вы хотите купить квартиру под инвестиции, рядом с ЖК не должно быть ТЭЦ, свалок, отстойников, кладбищ, заводов и всех прочих прелестей индустриализации — всё это будет влиять на привлекательность квартиры как для арендаторов, так и для покупателей.
Перспективы развития
Возможно, сейчас в районе нет школы — но она появится. Или городские власти уже выделили территорию под парк. Подобные факторы повышают лояльность потенциальных покупателей. И, кроме того, позволяют увеличивать стоимость жилья.
Что ещё имеет смысл учитывать
Планировка, расположение, метраж
Не очень привлекательными могут казаться маленькая кухня, длинный коридор, смежные комнаты и совмещённый санузел. А вот квадратные комнаты, лоджии, наличие гардеробной или кладовки станет плюсом как для покупателя, так и для арендатора.
Меньше интереса неизменно вызывают квартиры на первом и последнем этаже, а также угловые варианты — это, как правило, сказывается даже на стоимости квартиры.
В плане метража работает правило «всё хорошо в меру». Конечно, найдутся и те, кого заинтересуют большие квартиры со множеством комнат и панорамными окнами. Но намного проще будет продать (да и сдать тоже) хорошо спланированную функциональную «однушку» или «евродвушку» комфорт-класса.
Самые популярные объекты для инвестиций — квартиры площадью 30-60 кв.м.
Особенности дома
Более востребованными остаются новостройки и относительно новые дома. Среди старых проектов исключение составляют «сталинки» — многие до сих пор предпочитают их модным новостройкам. Также предпочтение чаще отдают кирпичным или монолитным зданиям, а не панельным — это связано с тем, что возможности для перепланировки у «панелек» значительно ограничены.
Стоимость жилья и ремонта (если вы планируете его делать)
Не последний по важности фактор, ведь главная цель инвестирования — получить прибыль от сдачи в аренду или при перепродаже квартиры.
Наличие «изюминки»
Сейчас найти действительно уникальную квартиру на рынке недвижимости Казани не так то и просто. Вариантов планировок не много, инфраструктура в новостройках примерно аналогичная, транспортная доступность одинаково важна в любом проекте… поэтому приобретают особое значение уникальные детали. Например, панорамные окна. Или лучший вид на закаты в городе. Или необычное соседство.
Вы хотели бы жить здесь сами?
Это действительно хороший критерий. Представьте, что вы не выбираете, какую квартиру купить для инвестиций, а сами рассматриваете для покупки или долгосрочной аренды вот эту самую квартиру, которую уже почти решились купить. Чем бы она привлекла вас? И привлекла бы вообще?
Золотая середина
Кого-то в меньшей степени волнует наличие автобусной остановки или метро под окном, зато очень интересует возможность бегать в парке по утрам. Кому-то вообще неважно, есть ли в окрестностях жилого комплекса инфраструктура, ведь он планирует уезжать отсюда рано утром и возвращаться поздно вечером. У квартиры может не быть продуктового магазина в шаговой доступности — зато из окон будет открываться потрясающий вид на закат. А удалённость новостройки от цивилизации вполне может быть скомпенсирована наличием уединённого озера в зелёной зоне.
Получается, что нет хороших и плохих квартир, и нет такой уж большой разницы, какую квартиру выбрать для инвестиций, — для каждой найдётся свой покупатель/арендатор.
Но приобретать недвижимость, не собрав необходимую информацию, ориентируясь исключительно на логику «да всё равно кто-нибудь её купит», не стоит.
Вы должны понимать все плюсы и минусы жилья, чётко представлять портрет будущего арендатора (или покупателя), знать, как «продать» эту конкретную квартиру — на какие преимущества сделать ставку.
Источник: urban-media.ru
Квартира в ипотеку как объект инвестиций: расчеты, доходность и нюансы
В 2023 году рынок аренды недвижимости для инвестора может стать более привлекательным, поскольку условия ипотечного кредитования ухудшаются, уверены эксперты «ЦИАН.Аналитики». Рыночные ставки по ипотеке уже растут и могут вырасти еще больше, если Банк России повысит ключевую ставку. Он дал к этому сигнал на последнем заседании совета директоров, такой же прогноз дают аналитики. Количество желающих брать на себя долговые обязательства может снизиться относительно количества съемщиков жилья. Перебалансировка спроса и предложения арендных квартир откроет хорошие возможности для инвесторов в недвижимость, особенно для тех, кто имеет возможность взять ипотеку по льготной ставке.
Как стать рантье и сколько можно заработать на недвижимости, взятой в ипотеку, «РБК Инвестициям» рассказал эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Валерий Емельянов. Кроме того, эксперт подсчитал, какими должны быть первоначальный взнос и ставка по ипотеке, арендная ставка, которая приносила бы доход, и траты на оснащение квартиры, а также составил таблицу для самостоятельных расчетов инвесторов.
Каким должен быть первоначальный взнос по ипотеке для инвестиционной квартиры
Расчет выгодного первоначального взноса по ипотеке для инвестиционной квартиры зависит от соотношения ставок аренды, ипотечной ставки и скорости роста цены квартиры. На текущем рынке, когда ипотечная ставка без льгот на вторичное жилье составляет 9%, а ставка аренды около 4%, очевидно, что расходы будут выше доходности при любом взносе. Если же в уравнение добавить долгосрочный рост цены квартиры, который последние десять лет был 4–5% в год, то в сумме вы все же выйдете в плюс с такой инвестицией. И доходность будет на уровне вклада в банке — порядка 8% годовых на протяжении 20 лет (среднего срока ипотеки).
В целом считать надо так: если доход от аренды (годовые платежи, деленные на стоимость квартиры) плюс средний прирост ее стоимости оказываются выше, чем ипотечная ставка, то вам выгоднее брать максимально возможный кредит, то есть делать минимальный первоначальный взнос. Так вы получаете фору во времени и больше рублей на каждый лично вами вложенный рубль.
Например, если ипотеку взяли под 7% (на первичном рынке есть ставки еще ниже), сдали под 4% годовых (обычная ставка для Москвы) и ваша квартира при этом дорожает хотя бы средними по рынку темпами на 4,5% в год, то с минимальным взносом в 10% за 20 лет вы будете получать в среднем 9,9% годовых. Если взнос вырастет до 20%, то ваша доходность упадет до 9,6%, если вложите 50%, то получите 8,9% годовых при прочих равных.
Со ставкой 9%, которая выше суммы среднего роста стоимости жилья плюс дохода с аренды (4% + 4,5% = 8,5%), все наоборот, хотя разница тоже не критична. С минимальным взносом в 10% вы заработаете 7,9% годовых, с 20%-ным взносом — 8% годовых, с 50%-ным — 8,2%. То есть получается, что чуть выгоднее гасить ипотеку как можно быстрее либо изначально брать с меньшим кредитом относительно стоимости квартиры.
Ключевой момент и самый изменчивый в этих расчетах — это рост цен на жилье. Он непредсказуем, но последние десять лет в среднем составлял в Москве 4,5% в год с учетом хороших и плохих лет. Анализировать предыдущие 20 лет не показательно, так как они включают в себя нефтяной бум и модель получается слишком оптимистичной для инвестора.
Если роста цены квартиры все 20 лет не будет, то она принесет убытки. Если рост будет, но слабым, то доходность получится ниже, чем на текущих депозитах. Например, при тех же стандартных параметрах и ставках, как сейчас, для Москвы при росте цен на жилье на 1% в год доходность будет за все 20 лет почти нулевая — сколько вложил, столько и вернул с учетом ренты и прироста; если 2%, то доходность — около 3% годовых; если 3% — то почти 5%, зависимость нелинейная.
Какой должна быть ставка по ипотеке для инвестиционной квартиры
Кредитная ставка желательно должна быть ниже, чем ставка аренды. Есть города, и даже крупные (типа Челябинска), где такой феномен наблюдается. Можно купить квартиру в ипотеку под 6% и сдать под 7% годовых. Но это исключение из правил. Вернее, это правило для проблемных городов, где низкий спрос и высокий отток населения.
Обычно аренда приносит около 6% в лучшем случае, а ипотеку дают под 8% или выше.
Оптимально, если вы нашли объект, который объективно в хорошем месте и относительно недорогой, то есть вы понимаете, что он может расти в цене не хуже, чем рынок в вашем городе в целом. Если этот рост будет в диапазоне хотя бы 2–5% в год и вы будете получать с аренды хотя бы 5%, то у вас уже есть задел в 7–10%. Ипотечная ставка должна быть не выше, тогда инвестиция точно окупится.
Какой должна быть арендная ставка, чтобы инвестиционная квартира приносила доход
Сама по себе цена сдачи недвижимости в аренду значения не имеет. Важно, за сколько вы можете сдать относительно цены квартиры. Московские 4% и даже ниже — это худший вариант, а челябинские почти 7% — это очень интересный вариант. Хотя в первом случае вы сдадите быстро, а во втором это будет сделать труднее и дольше.
Гасить ипотеку арендными платежами у вас вряд ли получится. Не надейтесь, что арендаторы погасят вашу ипотеку. Из-за особенностей аннуитета ваш платеж в год всегда выше, чем ставка, по которой вы взяли кредит, так как в ипотечном платеже «сидят» проценты и тело займа. Но время будет работать на вас. И если удачно соотносятся ставки, то при сдаче под 5%, ипотеке 9% и росте цены квартиры на те же обычные 4,5% ваша рента станет больше ипотечных выплат на 15-м году кредита.
Рантье получает выгоду и благодаря инфляции — рост цен на жилье происходит именно из-за нее. Если инфляция ускорится, скажем, до 10%, то вы свои ипотечные платежи перекроете доходами с аренды уже через десять лет, несмотря на «драконовскую» ставку по займу.
Срок окупаемости нужно считать для разных периодов ипотеки, то есть строить модель с досрочным погашением, как если бы вы продавали квартиру через три — пять лет и потом сводили денежные потоки вместе. В целом на стабильном рынке, когда недвижимость плавно растет, а ваши ставки в вашу пользу, то есть ипотека дешевая, а аренда дорогая, вы будете в плюсе с первого дня покупки.
Источник: quote.ru
