В комментариях к моей статье «Почему не надо гасить ипотеку досрочно. Отвечает риелтор» один из читателей задал интересный вопрос о том, как можно заработать на ипотеке. Статьи на эту тему я планировал выпустить значительно позже, хотелось начать с простых тем. Но я решил нарушить порядок и сегодня расскажу своё видение вопроса инвестирования с привлечением заёмных банковских средств.
Вопрос читателя к статье «Почему не надо гасить ипотеку досрочно. Отвечает риелтор».
Есть много способов обогнать ипотеку по доходности, но все способы связаны с принятием на себя дополнительного риска и обязанностей . Некоторые риски очевидны и легко просчитываются, другие наоборот. Рассмотрим самый распространённый способ для Санкт-Петербурга. В других регионах цифры могут меняться, но суть останется неизменной: покупаем объект в ипотеку оптом, «продаём» по частям в розницу .
Для удобства расчётов рассмотрим однокомнатную квартиру с оценкой (О) в 2 500 000 рублей в спальном районе с хорошей транспортной доступностью. Квартиру выберем в пятиэтажке блочного или панельного типа. Для этого хорошо подходят брежневки и хрущёвки .
Квартира в Ипотеку для сдачи в аренду. Стоит ли брать ипотеку?
Процент по ипотеке с учётом расходов по страховке выберем 12% годовых. Чтобы уменьшить платёж выберем максимальный срок ипотеки 25 лет . Тогда минимальный первоначальный взнос (ПВ) в 20% составит 500 000 рублей. Размер ипотечного кредита (И) составит 2 500 000 — 500 000 = 2 000 000 рублей. Аннуитетный платёж (Ан) под 12% годовых на 25 лет составит 21 тыс.руб./мес.
Раздел и сдача квартиры по комнатам. Сравнение вариантов до и после.
Если купить такую квартиру в ипотеку и сдать её в аренду (Ар) за 17 тыс.руб./мес., то выгоды это не принесёт, а убыток в 4 тыс.руб./мес. придётся покрывать из своего кармана . Коммунальные платежи в расчётах не учитываем, их оплачивает арендатор.
Если разделить жилую площадь на 2 комнаты, переделать кухню в комнату и сдать квартиру по комнатам, по 10-12 тыс.руб./мес., то общая сумма аренды за всю квартиру составит 32 тыс.руб./мес. Выгоду в 11 тыс.руб./мес. или 132 тыс.руб./год принято называть пассивным доходом (ПД). Насколько он пассивный тема отдельной статьи.
Рассчитаем окупаемость и доход на вложенный капитал. Добавим к собственным средствам, которые мы использовали для первоначального взноса, в 500 тыс.руб. расходы на перепланировку в 100 тыс.руб. Для расчёта окупаемости 600 тыс.руб. разделим на размер пассивного дохода 132 тыс.руб./год. Получим окупаемость 4 года и 6 месяцев . По правилу 72, доходность проекта составит 16% годовых .
Есть много вариантов масштабирования и увеличения доходности, но базовый вариант должен иметь положительный пассивный доход. Ряд нюансов этой стратегии остался за рамками статьи. Я надеюсь, что мне удалось проиллюстрировать общий принцип. Если у вас остались вопросы, задайте их в комментариях .
Оцените статью и подпишитесь на канал.
Источник: dzen.ru
Инвестиции в недвижимость с помощью ипотеки
Ипотека как бизнес проект
Татьяна Погорельцева
| Недвижимость подберет наиболее интересный продукт, предлагаемый кредитными организациями с учетом пожеланий приобретателя недвижимости; поможет собрать пакет документов и устранить возникшие проблемы. В результате клиент сэкономит время и деньги.
По отношению к банку ипотечный брокер выступает как оптовый покупатель, избавляя кредитную организацию от работы «в розницу».
Уровень доверия населения США к ипотечным брокерам достаточно высок. Более 50 % опрошенных людей в Америке уверены, что именно такой специалист даст им объективный и независимый совет. Как отметила Н. Новикова, «в США посредством ипотечного брокериджа выдают более половины кредитов под жилую недвижимость».
По данным МАИН, сегодня на российском рынке работают всего 300 брокеров, тогда как на ипотечном рынке США эта цифра превышает 360 тысяч. Участники клуба выразили уверенность, что число таких специалистов в 2006 году вырастет у нас как минимум в десять раз.
Ипотечные фонды и ценные бумаги
Проблему нехватки «длинных» денег банки могут решить с помощью механизмов рефинансирования и секьюритизации. По мнению специалистов, в ближайшем будущем секьюритизация скорее всего станет самостоятельным бизнесом в области, где ипотечный и финансовый рынки соприкасаются.
На основании действующего законодательства секьюритизация ипотечных кредитов предполагает создание ипотечных закрытых паевых инвестиционных фондов (ИЗПИФ) и выпуск ипотечных ценных бумаг двух видов, как то: облигации с ипотечным покрытием и сертификаты участия. Именно с выпуском и обращением ценных бумаг связывают возможность нового способа финансирования строительства. «Имея на своем балансе активы в виде закладных, а также кредитных и займовых прав требований (то есть имущественных прав), строители могут использовать данный актив для привлечения инвестиций в предполагаемое строительство», — пояснила директор компании «Профконсалт» Юлия Ненашева.
Однако основной проблемой выпуска и размещения ипотечных ценных бумаг на сегодняшний день по‑прежнему остается несовершенство законодательной базы.
Немного лучше обстоит дело с созданием ИЗПИФ. Об одном из них на заседании клуба рассказал генеральный директор управляющей компании «Ямал» Александр Скоморохин.
Этот фонд, получивший название «Первый ипотечный», образован при участии Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) и Росбанка в начале октября. В состав имущества фонда вошел пул из 1855 закладных АИЖК, выданных в шестнадцати регионах Российской Федерации. С 21 октября начаты торги инвестиционными паями фонда на ММВБ. «Инвестиционные паи этого ипотечного фонда, — считает А. Скоморохин, — реальный инструмент секьюритизации ипотечного кредитования в стране и стали новым продуктом финансового рынка, ориентированным на таких институциональных инвесторов, как пенсионные фонды». По мнению руководителя управляющей компании, с учетом необходимой доработки нормативной базы ИЗПИФы могут стать реальным решением государственной программы «Доступное жилье».
Коллекторные услуги и новые аукционы Еще одним подтверждением функциональной дифференциации ипотечного рынка в России стало появление таких услуг, как сбор просроченных задолженностей по кредитованию физических лиц и срочная и гарантированная реализация коммерческой недвижимости с торгов.
В условиях бурно растущего рынка розничных финансовых услуг быстро заполняется и портфель проблемных долгов, с которыми кредитору самостоятельно разобраться сложно. Председатель совета директоров компании «Современные финансовые решения» Сергей Савчук познакомил участников заседания с деятельностью фирм, занятых так называемыми коллекторными услугами, а проще говоря, решающих проблему неплатежей. Услуги таких компаний с каждым годом станут все более необходимы, поскольку по мере роста конкуренции между кредитными организациями требования к заемщику будут падать, что приведет к увеличению количества неплатежей. Уже сейчас, как уточняет С. Савчук, просрочка по товарным кредитам достигает 15 %, по автомобильным — 10 %, а по ипотечным — 1-2 %. Руководитель проекта «Коммерческая ипотека «МИЦ» Сергей Киприянов остановился на новых механизмах гарантированной и срочной реализации коммерческой недвижимости на самых выгодных для собственника условиях.
Извечную проблему противоположных интересов и задач продавца и покупателя в сделке с коммерческой недвижимостью С. Киприянов предлагает решить с помощью комплексного подхода. Разработанный проект включает новый запатентованный способ проведения аукционов, позволяющий реализовывать на конкурсной основе имущество при одновременном выполнении трех условий, а именно: максимальная цена, гарантия и срочность продажи.
Вторая часть проекта — коммерческая ипотека. Третья составляющая — страхование финансовых рисков банка от случаев прекращения выполнения заемщиком своих обязательств, в результате чего требования кредитной организации к официальной финансовой отчетности заемщика снижаются.
И наконец четвертый элемент комплексной программы — срочный выкуп коммерческой недвижимости по максимальной цене. Собравшиеся с интересом выслушали сообщение вице-президента МАИФ Валерия Казейкина об особенностях ипотечной системы в Прибалтике. Выступающий сообщил гостям клуба, что латвийские банки — клиентоориентированные и не получают процентов за пользование кредитом, а получают только комиссионные за рассмотрение заявки на кредит. Процентная ставка при этом составляет всего 3-4 %. В заключительной дискуссии участники клуба — среди них были представители банков, риелторских, страховых, юридических оценочных компаний, органов государственной власти и московского правительства — отметили, что ипотечный бизнес приносит огромные доходы странам Европы и Америки и, без сомнения, станет успешно развиваться и в России.
21 декабря 2021, 14:06
11 мая 2020 г. вступило всилу Положение Банка России от 19 декабря 2019 г. N 706-П «О стандартах эмиссии ценных бумаг»
Источник: www.profconsalt.ru
Свой бизнес: ипотечный брокер
* В расчетах используются средние данные по России на момент написания статьи. В каждой статье есть калькулятор расчета прибыльности бизнеса, который позволит вам рассчитать актуальные на сегодня ключевые показатели доходности.
Ипотечный брокер – это человек, который разбирается в многообразных предложениях банков по ипотечному кредитованию и, одновременно с этим, разбирается в квартирном рынке. То есть, это риэлтор, отпочковавшийся в отдельную нишу. Так всё и начиналось.
Вы можете возразить: «Какой ипотечный брокер, когда ипотека в России – статистическая погрешность и вообще – в стране кризис?». Но, как всегда, посмеёмся над маловерами. Реальность такова, что немногочисленные фирмы по ипотечному брокериджу уже не справляются с потоком клиентов. Они боятся, что могут вообще не осилить объём заявок и просто «зависнут», если ситуация с ипотекой чуть-чуть улучшится.
Специалисты предупреждают: если сейчас эта ниша на рынке пуста, то это означает только одно – самое время занимать себе место и учиться. Сейчас эту нишу робкие новички осваивают как параллельную с другим (основным) бизнесом.
В основном, конечно, это риэлторский бизнес. Но вместе с тем, существуют и такие предприниматели, которые хвалятся тем, что ипотечный брокеринг для них – единственная сфера деятельности, а они при этом окупаются, имеют прибыль…
Всё же, на данный момент, актуальнее будет перестраховаться и открывать своё дело на базе крупных инвестиционно-строительных компаний и агентств недвижимости.
Тренинговый центр онлайн за 120 000 руб.
12 ТРАНСФОРМАЦИОННЫХ ИГР, 35 ТРЕНИНГОВ.
ПОЛНОЦЕННАЯ ИНФРАСТРУКТУРА ДЛЯ РАБОТЫ
ОФЛАЙН + ОНЛАЙН.
В стоимость входит комплект материалов для очного проведения 12 т-игр и 35 тренингов. Виртуальный бизнес-кабинет для проведения этих программ в онлайн-формате. Живое обучение. Поддержка в процессе работы.
Итак, как прогнозируют экономисты, как только ставка по кредиту снизится на 1,2 процента – в России начнётся ипотечный бум.
Уже сегодня на нашем (признаемся, довольно-таки хиленьком рынке) существует несколько сотен разнообразных банковских ипотечных продуктов, и простой потребитель (который ещё и работает, как вол, иначе вопрос об ипотеке для него просто бы не поднимался) не имеет ни времени, ни знаний, чтобы цивилизованно, т.е. грамотно, решить для себя свой основной нефилософский вопрос.
А ипотечный брокеридж – это профессиональный подбор оптимального ипотечного кредита и содействие в его получении.
Почему ещё брокер по ипотеке это заманчивое и верное для юноши, обдумывающего житьё, дело? А потому, что сейчас мы ответим на важный вопрос: «Кому выгодно?»
Наличие в природе ипотечного брокера, оказывается, выгодно не только самим брокерам! Поэтому Вам будут помогать, а не мешать. Итак, кому, кроме Вас (и гипотетических очень занятых и не очень уверенных в своих знаниях клиентов), по-настоящему выгодно Ваше вхождение в оригинальную рыночную нишу?
- Вы снижаете издержки банка, так как приводите клиента организованно, не допуская давки у прилавка и задавания глупых вопросов. Главное – Вы проводите первичный отсев клиентов, играя роль «грубого фильтра» для твёрдых частиц, тем самым, помогая нежному банку не «сломаться».
- У строительных компаний и агентств недвижимости объёмы продаж увеличиваются на 20-30%, если между клиентом и желанной квартирой появляется мобильный посредник – то есть Вы.
Немного о грустном
Самое тяжкое то, что если у Вас нет тёплых отношений с банками, нет возможности получать от них полную информацию, то вряд ли в этом деле Вы сильно преуспеете. Это очень специфический бизнес.
Возвращаясь к весёлому
Однако добро побеждает зло. И как говорил один известный король, связи решают далеко не всё. Поэтому, если у Вас в голове есть серое вещество, то те, которые со связями, могут и потускнеть на Вашем фоне. Такие примеры в отечественном бизнесе были и есть. И это вселяет надежду.
Немного о сером веществе
Под серым веществом в данной ситуации мы будем подразумевать владение самыми современными информационными технологиями. Конкретно это означает, что Вам, прежде чем начать свой бизнес, нужно иметь качественный быстрый Интернет, современные технологические продукты, чтобы не утонуть в заявках от клиентов.
Собственно говоря, это налаживание работы не баблом, а умением, перефразируя известного полководца. Это делопроизводство на современном ИТ-уровне. Так, приобретение ИТ-решений может обойтись в 5 000 долларов и это не предел. Отдельные слова о сайте. Это Ваш дом.
Там не должно быть мерзости запустения.
Конкретно, …
Если Вы – одинокий фрилансер, то Вам потребуется две тысячи долларов, чтобы войти в бизнес. Окупаемость – от 2-х месяцев до одного года. Если вас – целая компания, то для старта нужно 30 000 долларов. При этом Вы будете иметь от 500 до 1000 долларов с каждой сделки или 1-5% от сделки. Персонал, который Вы собираетесь нанимать, должен иметь опыт работы в риэлтерском бизнесе и в банковской сфере.
Комиссия, как мы уже говорили, бывает двух видов. Это либо стандартная сумма за ведение дела, либо процент от доведённой до ума сделки.
Итак, пока рынок развивается, у нас ещё есть время развиваться вместе с ним. Кстати говоря, на Западе услугами ипотечного брокера пользуются два из трёх обратившихся за кредитом.
Все материалы по тегу: ипотечный брокер
Источник: www.openbusiness.ru