Использование ижс для бизнеса

Чтобы владельцам перевести участок ИЖС в «коммерческую недвижимость», нужно поменять его текущий вид разрешенного использования (ВРИ) на вид, который связан с коммерческой (предпринимательской) деятельностью. Все описанные ниже шаги подходят для любого земельного участка в любом субъекте РФ, но только если он находится в частной собственности.

Основные требования и условия, которые должны быть исполнены до перевода:

• Участок должен стоять на кадастровом учете — п. 7 ст. 1 Федерального закона о регистрации недвижимости № 218-ФЗ. Если в правоподтверждающих документах на участок (в свидетельстве или выписке из ЕГРН) есть кадастровый номер, значит он стоит на учете. Если кадастрового номера нет, в документах есть еще условный номер или адрес участка. Вбейте условный номер или адрес на официальной странице справочной информацииРосреестра. Если информацию найти не получилось, значит участок не стоит на кадастровом учете. Тогда следует сначала поставить участок на кадастровый учет. Это можно сделать одновременно с переводом ИЖС на коммерческую, но не во всех случаях.
• Границы участка должны четко определены в кадастре — пп. 3 и 9 п. 4 ст. 8 Федерального закона о регистрации недвижимости. Нужно найти участок на кадастровой карте Росреестра. Нужно кликнуть по кнопке «лупа» (она слева) и ввести кадастровый номер участка. Если участок имеет границы, на кадастровой карте он будет подсвечен желтым. Если границы не определены, будет написано «Без координат границ» или «Ничего не найдено». В этом случае сначала нужно установить границы участка и только потом заниматься переводом.
• Если участком владеют несколько собственников, они все должны быть согласны на перевод. Потому что им нужно подать общее заявление о переводе — пп. 4 п. 2 ст. 15 Федерального закона о регистрации недвижимости № 218-ФЗ.
• Территориальная зона участка должна предусматривать нужный ВРИ участка как один из основных или условно разрешенных видов использования. Это можно узнать с помощью ПЗЗ и Карты зонирования города/поселка.

Шаг №1 — Узнать территориальную зону участка и разрешенные виды использования

Лучше сразу определить территориальную зону и ее описание, потому что от этого будут зависеть дальнейшие действия. В каждом городе/поселке местная администрация утверждает свои Правила Застройки и Землепользования (ПЗЗ), Карту Градостроительного зонирования и Генеральный План территории. Именно с их помощью можно узнать территориальную зону участка и виды разрешенного использования.

ГОСТИНИЦА НА УЧАСТКЕ ИЖС! ПРОВЕРКИ И ШТРАФЫ!

1. Сначала найдем участок на кадастровой карте и запомним его расположение. Вбейте кадастровый номер участка в кадастровую карту Росреестра (кнопка поиска находится слева сверху в виде лупы) или просто найдите свой участок.
2. Теперь найдем в интернете Правила Застройки и Землепользования (ПЗЗ) города/поселка. Обычно ПЗЗ есть на сайте администрации города/поселка. Для этого в любом поисковике (Яндекс, Гугл, Майл и т.п.) нужно вбить «название города/поселка название области администрация правила застройки и землепользования». На сайте найдите ПЗЗ — они должны быть в виде текстового документа (его нужно скачать). Обычно к ПЗЗ прикладывают и карту поселка/города, которая может называться по-разному — Карта Градостроительного зонирования, Схема зонирования, Графическая часть, Территориальное зонирование и т.п. В общем, нужно скачать ПЗЗ и карту к ней. Иногда ПЗЗ скачивается архивом, где вместе с ней будет и карта. Если вместе с ПЗЗ не будет карты, нужно найти Генеральный план города/поселка. Для этого в любом поисковике вбейте «название города/поселка название области администрация генеральный план».
3. Находим участок на Карте или Генеральном плане. Запомните примерное местоположение участка на кадастровой карте. По тем же ориентирам найдите участок на Карте или Ген.плане, обычно они одинаковы.
4. Узнаем на Карте или Ген.плане название территориальной зоны участка. Каждая зона отмечена определенным цветом, а ее название обычно пишут по краям карты.
5. Теперь открываем Правила Землепользования и Застройки (ПЗЗ) и ищем нужный ВРИ в описание зоны участка. В самих Правилах вбейте полное название зоны и найдете ее описание. Обычно описание будет в виде таблицы. В ней же и узнаете — какие основные или условные виды разрешенного использования применяются к этой зоне.
6. Теперь ситуации, которые встречаются при переводе и что делать дальше:
7. Если нужный ВРИ указан как один из ОСНОВНЫХ видов разрешенного использования. В этом случае нужно сначала получить выписку/справку из ИСОГД, потом можно поменять с ИЖС на «коммерческую» категорию.
8. Если нужный ВРИ указан как один из УСЛОВНО разрешенных видов использования.В этом случае инструкция по переводу будет такая: 1) Запросить выписку/справку из ИСОГД 2) Получить разрешение на перевод у администрации 3) Поменять с ИЖС на коммерческую в кадастре.
9. Если нужный ВРИ вообще не указан. Собственнику придется изменить уже территориальную зону вокруг участка, т.е. внести изменения в ПЗЗ поселка/города — ст. 33 ГрК РФ. Нужно обращаться в местную администрацию и подавать заявление. Этот вопрос будет рассматривать специальная комиссия, а затем на публичных слушаниях.

Шаг №2 — Получить выписку из ИСОГД

Чтобы доказать, что зона участка предусматривает необходимый ВРИ как основной или условно разрешенный, нужно получить об этом официальный документ — выписку/справку из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Выписку нужно получить в местной администрации в отделе архитектуры. Если участок в поселке, то в администрации поселка. Если в черте города, в Департаменте/Комитете градостроительства. В некоторых городах справку из ИСОГД можно получить в МФЦ («Мои документы»), а также сайте ГосУслуг.

Незаконный бизнес в ИЖС

1. Одному из собственников участка или доверенному лицу нужно обратиться в местную администрацию и написать заявление на предоставление сведений из ИСОГД. Форма заявления везде разная, образец даст сотрудник администрации. При себе нужно иметь паспорт и бумажную выписку из ЕГРН на участок, в которой должны быть указаны координаты участка.Сотрудник заберет заявление с выпиской и выдаст расписку/опись об их получении. Согласно пп. 3 п. 24 Постановление Правительства РФ от 13 марта 2020 г. №279, госпошлина — 1 000 рублей. Оплатить госпошлину могут потребовать до или после подачи заявления. В первом случае дадут реквизиты и оплатить можно в любом банке. Во втором случае собственнику отправят реквизиты на электронную почту (e-mail). Срок получения справки везде разный. Если участок находится в поселке, ее должны дать в течение 30 дней — п. 2 ст. 12 Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ. На практике оформят раньше — недели за две. Если участок в черте города, срок устанавливает местная администрация.
2. В назначенный день забрать справку. Достаточно показать паспорт и расписку/опись.

Шаг №3 — Дальнейшие действия зависит от ситуации

После того как получили выписку из ИСОГД, нужно решить что делать дальше. Все зависит от ситуации:

Ситуация №1: Если нужный ВРИ указан как один из основных видов использования. В этом случае чтобы перевести участок ИЖС на нужный ВРИ, собственнику НЕ потребуется получать чье-либо разрешение — п. 4 ст. 37 ГрК РФ и п. 2 ст. 7 ЗК РФ. Можно сразу заняться последним шагом — перевести участок в кадастре с ИЖС на нужный ВРИ.

Ситуация №2: Если нужный ВРИ указан как один из условно разрешенных видов использования. Собственнику придется получить разрешение на перевод в местной администрации — п. 1 ст. 39 ГрК РФ и п. 2 ст. 7 ЗК РФ. Для этого создана специальная комиссия.

Если участок в поселке, нужно идти в администрацию поселка. Если в черте города — в городскую администрацию (не районную). В некоторых городах можно обратиться в МФЦ («Мои документы») и оттуда документы подадут в администрацию.

1. Всем собственникам участка или доверенному лицу нужно обратиться в местную администрацию и подать следующие документы (оригиналы и копии):
2. Заявление на предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования. Форма заявления везде разная, образец можно спросить у сотрудника администрации. В заявлении нужно указать причины для чего собственники хотят поменять ВРИ участка на коммерческую.
3. Выписку из ИСОГД;
4. Бумажную выписку из ЕГРН на участок. В ней должны быть обязательно координаты границ участка (поворотных точек);
5. Договор основания на участок. Если собственник купил участок, договором основания считается договор купли-продажи. Если участок получен в наследство — свидетельство о наследстве и т.п.
6. Несколько фотографий своего участка (5 — 6 штук) и парочку соседних. Их достаточно распечатать на обычной бумаге;
7. Паспорта собственников;
8. Нотариальную доверенность, если обращается доверенное лицо.

Никаких данных о соседях подавать не нужно. Сотрудник заберет документы и выдаст расписку/опись об их получении.

Шаг №4 — Поменять в кадастре с ИЖС на коммерческую на вид, который связан с коммерческой (предпринимательской) деятельностью

Во многих городах подать документы можно только в МФЦ, а оттуда их отправят в Регистрационную палату. Если в вашем населенном пункте можно подать документы напрямую в Рег.палату, лучше так и сделать. Услуга называется — внесение изменений в запись ЕГРН на недвижимое имущество. Сама подача документов в МФЦ и в Рег.палату не различается.

1. Всем собственникам участка нужно обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину и подать документы. Госпошлина — 350 рублей (пп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Реквизиты даст сотрудник МФЦ. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ. Дополнительно можно заказать выписку из ЕГРН на участок, стоит 460р. В этой выписке будет указан уже обновленный ВРИ вместо ИЖС. Ее выдадут после окончания услуги. После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику отдать документы:
2. Паспорта собственников или доверенного лица с нотариальной доверенностью. При доверенности паспорт доверителя показывать не нужно;
3. Выписку из ИСОГД;
4. Разрешение администрации о переводе (только при переводе на условно разрешенный вид использования);
5. Правоподтверждающий документ на участок: свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН;
6. Чек об оплате госпошлины.
7. Сотрудник cоставит заявление, собственникам нужно его проверить и подписать. Затем заберет документы (кроме паспортов), каждому выдаст расписку/опись и назначит примерную дату перевода. Полученные документы отправляются регистратору. Теперь остается ждать изменения ВРИ участка. Срок — 7 рабочих дней (пп. 4 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации недвижимости).
8. В назначенный день собственникам прийти в МФЦ и забрать документы. При себе нужно иметь паспорта и опись/расписку. Если заказывали выписку из ЕГРН, ее тоже выдадут.

Источник: zemprof.ru

О земельном налоге на участок под ИЖС, используемый в предпринимательской деятельности

Подробнее о документе

• О ставке земельного налога с участков для ИЖС, используемых в предпринимательской деятельности
• Если участок под ИЖС куплен для перепродажи, ставка земельного налога – 1,5%

Земельный участок для индивидуального жилищного строительства, используемый в предпринимательской деятельности, облагается налогом в повышенном размере.

В отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства, НК РФ предусмотрена пониженная налоговая ставка в размере, не превышающем 0,3 процента.

По смыслу налогового законодательства пониженные ставки земельного налога устанавливаются для физлиц, непосредственно использующих земли для индивидуального жилищного строительства (Определение ВС РФ от 20.06.2018 N 301-КГ18-7425).

Применение индивидуальным предпринимателем, целью экономической деятельности которого является извлечение прибыли, пониженной ставки земельного налога недопустимо (Определение ВС РФ от 15.01.2018 N 305-КГ17-20424).

С учетом приведенных правовых позиций сообщается, что в отношении земельных участков «для индивидуального жилищного строительства», используемых в предпринимательской деятельности, применяется налоговая ставка, предусмотренная НК РФ для «прочих земельных участков» в размере, не превышающем 1,5 процента.

Качественной характеристикой данного объекта, обуславливающего его высокую энергетическую эффективность, является использование возобновляемых источников энергии преобразованием энергии солнца в электрическую энергию.

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБ

ПИСЬМО

ОБ ИСЧИСЛЕНИИ

ЗЕМЕЛЬНОГО НАЛОГА В ОТНОШЕНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

С ВИДОМ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ «ДЛЯ ИНДИВИДУАЛЬНОГО

ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА», ИСПОЛЬЗУЕМЫХ

В ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Направляем для руководства в работе прилагаемое письмо Минфина России от 03.04.2019 N 03-05-04-02/23083 «Об исчислении земельного налога в отношении земельных участков с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», используемых в предпринимательской деятельности», полученное по запросу ФНС России.

Обращаем внимание на позицию Минфина России, в соответствии с которой исчисление земельного налога в отношении земельных участков с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», используемых в предпринимательской деятельности, осуществляется с учетом налоговой ставки, предусмотренной подпунктом 2 пункта 1 статьи 394Налогового кодекса Российской Федерации в размере, не превышающем 1,5 процента для «прочих земельных участков».

Доведите настоящие разъяснения до сотрудников налоговых органов, осуществляющих администрирование земельного налога, и организуйте исполнение разъяснений, в т.ч. при формировании налоговых уведомлений.

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 3 апреля 2019 г. N 03-05-04-02/23083

ОБ ИСЧИСЛЕНИИ

ЗЕМЕЛЬНОГО НАЛОГА В ОТНОШЕНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

С ВИДОМ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ «ДЛЯ ИНДИВИДУАЛЬНОГО

ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА», ИСПОЛЬЗУЕМЫХ

В ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел письмо по вопросу исчисления земельного налога в отношении земельных участков с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», используемых в предпринимательской деятельности, и сообщает следующее.

Пунктом 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) определено, что налогоплательщиками земельного налога (далее — налог) признаются организации и физические лица.

При этом Кодекс в целях обложения земельным налогом не предъявляет требований и не устанавливает особенностей налогообложения в зависимости от наличия или отсутствия у физического лица статуса индивидуального предпринимателя.

Предельные размеры налоговых ставок по налогу определены в статье 394 Кодекса.

Согласно положениям пункта 1 статьи 394 Кодекса налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя).

В соответствии с пунктом 2 статьи 394 Кодекса допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка, а также в зависимости от места нахождения объекта налогообложения применительно к муниципальным образованиям, включенным в состав внутригородской территории города федерального значения Москвы в результате изменения его границ, в случае, если в соответствии с законом города федерального значения Москвы земельный налог отнесен к источникам доходов бюджетов указанных муниципальных образований.

В соответствии с положениями подпункта 1 пункта 1 статьи 394 Кодекса в отношении отдельных категорий земельных участков, в том числе приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства, включая индивидуальное жилищное строительство, устанавливается пониженная налоговая ставка 0,3 процента.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

В классификаторе видов разрешенного использования земельных участков, утвержденном Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540, приведено следующее описание вида разрешенного использования земельного участка «для индивидуального жилищного строительства»: размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей); выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур; размещение индивидуальных гаражей и подсобных сооружений.

По смыслу налогового законодательства пониженные ставки земельного налога устанавливаются для физических лиц, непосредственно использующих земли для индивидуального жилищного строительства (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.06.2018 N 301-КГ18-7425).

Применение индивидуальным предпринимателем, целью экономической деятельности которого является извлечение прибыли, пониженной ставки земельного налога недопустимо (ОпределениеВерховного Суда Российской Федерации от 15.01.2018 N 305-КГ17-20424).

Необходимость использования земельных участков по целевому назначению для применения пониженной налоговой ставки 0,3 процента в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства, была отмечена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2018 N 307-КГ18-20670 по делу N А66-16992/2017 и от 30.10.2018 N 305-КГ18-16987 по делу N А41-80451/2017.

Таким образом, для применения пониженной налоговой ставки 0,3 процента в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) для индивидуального жилищного строительства, помимо категории и вида разрешенного использования земельного участка, необходимо также учитывать целевой характер использования указанных земельных участков.

Учитывая изложенное, по мнению Департамента, исчисление земельного налога в отношении земельных участков с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», используемых в предпринимательской деятельности и предназначенных для дальнейшей перепродажи, осуществляется с учетом налоговой ставки, предусмотренной подпунктом 2 пункта 1 статьи 394 Кодекса.

Источник: www.audit-it.ru

Участки ограниченной льготности

Бизнес не получит скидок по налогам на земли под ИЖС

Верховный суд РФ (ВС) решил, что коммерческие организации, владеющие участками под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), не вправе применять для них пониженную ставку земельного налога. Приобретена земля для перепродажи гражданам или возведения на ней объектов — не важно. Юристов позиция ВС не удивила. По их мнению, теперь налоговики смогут ретроспективно пересмотреть размер уплаченного компаниями налога, начислить недоимки и пени.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ

ВС разрешил спор о налоговых льготах для владельцев земельных участков. Дело в том, что Налоговый кодекс РФ (НК) предусматривает два вида ставок для расчета земельного налога, предельные значения составляют 0,3% и 1,5% от кадастровой стоимости. Местные власти при желании вправе понизить его, но так бывает крайне редко.

До 1 января 2020 года все участки, предназначенные под ИЖС, облагались налогом в размере 0,3%. Но внесенные в НК поправки заблокировали пониженную ставку для земель, «используемых в предпринимательской деятельности».

При этом ограничений по кругу собственников, которые могут применять льготу, в законе нет, поэтому часть застройщиков коттеджей продолжала пользоваться низкой ставкой.

В результате возник спор ООО «Тишина» с подмосковной налоговой инспекцией. У компании было пять участков под ИЖС, за которые она по итогам 2020 года заплатила налог по 0,3%. После проверки в ноябре 2021 года инспекция рассчитала налог по ставке 1,5%, компания должна была доплатить 11,61 млн руб. недоимки и 1,51 млн руб. пени.

ООО попросило вышестоящий налоговый орган отменить доначисления, а после отказа обратилось в суд. Первая и апелляционная инстанции приняли сторону налоговиков, пояснив, что «Тишина» купила участки для перепродажи, поэтому не вправе применить пониженную ставку. Но кассация удовлетворила иск компании (подробнее см. “Ъ” от 16 февраля).

Инспекция обжаловала решение в ВС. По мнению налоговиков, для применения пониженной ставки земля должна использоваться по назначению, а не в коммерческих целях (в октябре 2022 года участки были разделены и частично проданы гражданам). Дело передали в экономколлегию ВС, которая признала налоговые претензии законными, оставив в силе решение первой инстанции.

ВС разъяснил, что смысл поправок в НК предполагает применение льготной ставки только для участков с назначением ИЖС, которые приобретены гражданами «для собственных нужд, связанных с проживанием».

Коммерческие организации, по мнению коллегии, не могут применять такую ставку, «даже если возводят объекты ИЖС для реализации их гражданам».

Тем более, подчеркнул ВС, такие лица «не вправе применять ставку 0,3% в случаях, когда не имеют намерения приступать к ИЖС, но используют участки в предпринимательской деятельности как активы, рассчитывая на получение прибыли от их реализации либо на использование в качестве объектов залога». При таких обстоятельствах с 2020 года «сам факт принадлежности коммерческой организации земельного участка, приобретенного для ИЖС, исключает возможность применения пониженной ставки», заключила коллегия.

Юристы называют решение ВС ожидаемым и поясняют, что оно коснется в первую очередь застройщиков коттеджей.

ВС и до поправок «не раз вставал на сторону налоговиков в случаях, когда налогоплательщики не возводили на спорных участках объекты жилищного фонда», отмечает юрист налоговой практики Vegas Lex Хати Абдурахманова. Но были и решения в пользу бизнеса с выводами, что пониженный налог мог применяться для участков «независимо от того, в чьей собственности они находятся», уточняет управляющий партнер Land Law Firm Денис Литвинов. Теперь ситуация упростилась: льготной ставкой «смогут пользоваться только физлица», считает господин Литвинов.

ВС сослался на изменение цели законодателя, внесшего поправки в НК, добавляет партнер Taxology Алексей Артюх: «Если раньше задача была стимулировать ИЖС в целом, что достигалось в том числе через снижение себестоимости застройщиков на «налоговую составляющую» и в теории повышало доступность индивидуальных домов для населения. Теперь речь идет о поощрении к ИЖС только граждан». По его мнению, это может объясняться «не столько желанием повысить фискальный эффект, сколько создать налоговый стимул для ускоренного введения участков в оборот». Около десяти лет назад похожий механизм был задействован в отношении жилых помещений: непроданные в течение двух лет квартиры облагались налогом на имущество без льгот, говорит господин Артюх.

Партнер LegalPlant Евгений Пугачев поясняет, что теперь налоговики смогут ретроспективно пересмотреть размер уплаченного юрлицами налога и начислить недоимку и пени. Учитывая позицию ВС, оспорить такие доначисления вряд ли удастся, полагает господин Пугачев, поэтому «стоимость земель, скорее всего, вырастет для будущих покупателей».

Екатерина Волкова, Анна Занина

• Газета «Коммерсантъ» №55 от 31.03.2023, стр. 8

• Екатерина Волкова подписаться отписаться
• Анна Занина подписаться отписаться

• Налоговая политика России и деятельность ФНС подписаться отписаться

Источник: www.kommersant.ru