Использование метода капитализации при оценке бизнеса

Оценка имущества по методу прямой капитализации предусматривает сохранение уровня прибыльности объекта и условий его использования.

Сущность и характерные черты

Оценка недвижимости осуществляется двумя способами — с помощью прямой капитализации или посредством дисконтирования денежных потоков (ДДП). Оба пути реализуются при том условии, что цена имущества прямо зависит от его потенциальной способности приносить доход. В расчеты обязательно включается и уровень риска, сопровождающий преобразование прибыли, которая, возможно, сложится в дальнейшем, в конкретный показатель цены объекта.

Ключевым отличием указанных способов являются разные алгоритмы учета образующихся прибылей. В прямой капитализации берутся во внимание доходы, получаемые за какой-то конкретный временной отрезок. В случае с ДДП в качестве основы используются показатели последних нескольких лет, сюда же может быть включена потенциальная прибыль от перепродажи недвижимости после того, как истечет отчетный период.

КАК ПРОВЕСТИ ОЦЕНКУ БИЗНЕСА? Формулы, методы и примеры

На выбор методики оказывают влияние следующие факторы:

• отражение в алгоритме текущих конкурентных тенденций;
• объем информации, на которой базируется анализ, ее тип, полнота и достоверность;
• возможность применения специфических характеристик объекта, способных повлиять на конечную стоимость — местоположения, размеров и пр.

В этих условиях следует выделить случаи, когда метод прямой капитализации считается наиболее приемлемым:

• финансовые потоки долгое время остаются стабильными, при том они выше нуля;
• прибыль от использования объекта постепенно увеличивается, пусть и с небольшим шагом.

Расчет метода прямой капитализации

Применение этого способа отображает общую цену объекта, в которую входят специфические компоненты, в частности, стоимость здания, земельного участка.

Общая формула цены объекта «С» в простом виде иллюстрирует взаимосвязь чистых операционных доходов (именуются как ЧОД) и коэффициента капитализации (Ккап):

С = ЧОД / Ккап

ЧОД берется годовой или среднегодовой. Рассматриваемую методику расчета не используют в двух ситуациях:

• объект является нестабильным источником прибыли;
• строительство недвижимости еще не завершено либо объект подлежит восстановлению.

Этапы использования метода прямой капитализации:

1. Вычисление ожидаемой прибыли, которую может принести объект. Анализ может основываться на годовых показателях или на средних достижениях, характерных аналогичному периоду. В приоритете способы максимально эффективного использования объекта.
2. Определение значение коэффициента капитализации на основе ставки прибыли и нормы возврата денег. Здесь не подсчитывается цена реверсии, процесс инициируется только в отношении объектов недвижимости.
3. Формирование суммарной цены имущества с учетом чистых операционных доходов и коэффициента капитализации.

Осложняет получение достоверной картины тот факт, что большинство рынков недвижимости довольно непрозрачны, они не предоставляют полные сведения о реально выполненных операциях аренды либо продажи объектов. Еще одна проблема — отсутствие четкой статистики относительно интенсивности загрузки и сопутствующих эксплуатационных затрат. В результате заметно затрудняется процесс получения ключевых вычислительных параметров.

Оценка недвижимости.Доходный подход методом капитализации и дисконтирования денежных потоков.

Плюсы и минусы

Главным достоинством метода прямой капитализации и причиной его активного использования является удобство и легкость вычислений. Это самое простое решение для анализа объектов недвижимости, которые приносят прибыль в результате передачи в долгосрочную аренду. С помощью этого способа можно увидеть актуальную конъюнктуру рынка, что особенно важно, ведь значительное число сделок в профильной среде рассматривается именно с позиций цены и будущей прибыли.

Рассмотренный алгоритм не всегда целесообразно использовать, если присутствует достаточный уровень сведений о совершаемых сделках. Он бесполезен в ситуациях, когда недвижимость не продуцирует стабильную прибыль или еще не сдана в эксплуатацию, что является существенным минусом.

Источник: answr.pro

Как провести оценку бизнеса методом капитализации доходов?

Метод капитализации доходов в оценке бизнеса используется, когда ожидается, что ожидаемый доход от функционирования предприятия будет стабильным без дополнительных вложений, когда ожидается, что величина дохода или низкие темпы роста останутся неизменными. Фактически, эти предпосылки крайне редки: например, с использованием метода капитализации можно определить стоимость привилегированных акций с гарантированными фиксированными дивидендами при условии, что продолжительность акций не ограничена. Поэтому чаще всего стоимость бизнеса по методу капитализации оценивается с использованием метода дисконтированных денежных потоков.

• 1. Предпосылки применения, преимущества и недостатки метода капитализации доходов в оценке бизнеса
• 2. Этапы применения метода капитализации доходов в оценке бизнеса
• 3. Расчет капитализируемой базы в оценке бизнеса
• 4. Методы расчета коэффициента капитализации в оценке бизнеса
• 4.1. Метод рыночной экстракции
• 4.2. Расчетный метод
• 5. Расчет итоговой величины стоимости бизнеса методом капитализации доходов

1. Предпосылки применения, преимущества и недостатки метода капитализации доходов в оценке бизнеса

Метод капитализации доходов не применяется, если компания убыточна, была создана недавно и активно развивается путем инвестирования, расширения (изменения) сфер деятельности, сегментов рынка и т.д.

Капитализация в оценочных операциях считается процессом «преобразования» (снижения) коэффициента дохода в коэффициент стоимости. Согласно методу капитализации дохода, стоимость имущества определяется путем деления капитализированной базы на коэффициент капитализации. В то же время, сумма дохода, полученного оцениваемым объектом за определенный период (год), используется в качестве капитализированной базы.

Поэтому метод капитализации доходов справедливо используется:

• Для первоначальной экспресс-оценки деятельности,
• Для оценки малых и средних предприятий в сфере торговли, услуг (аренда, гостиничное хозяйство) используется информация о сопоставимых объектах.

Оценка стоимости бизнеса методом капитализации доходов возможна при наличии большого количества ретроспективной информации, в результате которой можно сделать вывод, что доход оцениваемого бизнеса является стабильным.

Основным преимуществом метода капитализации является простота расчетов, недостатками являются узкая область применения метода и высокая чувствительность стоимости к изменениям коэффициента капитализации, что определяет необходимость подробного обоснования его стоимости.

2. Этапы применения метода капитализации доходов в оценке бизнеса

Стоимость предприятия (компании) по методу капитализации дохода (I) определяется путем деления капитализированной базы, суммы дохода, полученной компанией (V), на коэффициент капитализации (R) по следующей формуле: V = I : R.

В процессе применения метода капитализации доходов реализуются следующие основные этапы:

• 1. обоснование типа и размера показателя, используемого в качестве заглавной;
• 2. расчет коэффициента капитализации;
• 3. определение первоначальной стоимости стоимости бизнеса путем деления капитализированной базы на коэффициент капитализации;
• 4. получение общей стоимости путем внесения изменений, исправлений.

Заказать оценку частного бизнеса специалистам нашей компании

Защита отчета перед аудиторами BIG-4. 100% наших отчетов проходят экспертизу СРО.

3. Расчет капитализируемой базы в оценке бизнеса

В рамках первого этапа следует подчеркнуть, что теоретически можно использовать различные коэффициенты дохода в качестве капитализированной основы: коэффициенты прибыли (чистая прибыль, прибыль после налогообложения, прибыль до налогообложения), дивиденды, доходы от продажи продукции, денежные потоки.

Выбор типа индикатора, используемого в качестве капитализированной базы, тесно связан с анализом информации о продажных ценах (предложениях) аналогичных компаний. Если оценщик идентифицировал такие транзакции (предложения) и затем (при условии, что имеется информация о значении основных показателей доходов аналогичных компаний), представляется разумным использовать эти данные в процедуре расчета как коэффициента капитализации, так и капитализированной базы. В других случаях чистая прибыль обычно используется в качестве капитализированной базы.

Например, при оценке малого предприятия, продающего питьевую воду, было раскрыто несколько предложений о продаже аналогичных готовых предприятий; для некоторых приложений были также предоставлены данные о годовой стоимости выручки от продажи продуктов аналогичных компаний. В такой ситуации после подтверждения сопоставимости оцениваемых предприятий и аналогичных предприятий оправданно рассчитывать коэффициент капитализации на основе рыночных данных (см. Второй этап рассматриваемого метода) при выборе соответствующего показателя (выручка от реализации продукции) в качестве капитализированной основы.

Область применения, достоинства и недостатки метода капитализации

Метод капитализации дохода наиболее употребим в условиях стабильной экономической ситуации, когда имеется достаточное количество данных для оценки дохода, доход является стабильным или, по крайней мере, ожидается, что текущие денежные доходы приблизительно будут равны будущим или темпы их роста — умеренны. Это касается, например, бизнеса основанного на арендной плате, постоянной клиентской базе и т.п. на многие годы вперед.

В силу того, что текущая стоимость очень чувствительна к изменениям коэффициента капитализации, для использования метода прямой капитализации необходимо тщательное обоснование коэффициента капитализации. Когда не удается сделать предположение в отношении стабильности доходов и/или их постоянных равномерных темпов роста, используется метод дисконтированных денежных потоков.

В отличие от метода дисконтирования, метод капитализации предполагает, что в будущем все доходы компании будут либо одного размера, либо будут иметь постоянную величину среднегодовых темпов роста. Подобный подход, в определенной степени более прост (по сравнению с методом дисконтирования доходов), поскольку не требуется составления средне- и долгосрочных прогнозов доходов. Однако время метода, основанного на капитализации дохода, придет несколько позже: когда наступит этап стабильного развития страны. На сегодняшний день применение капитализации в оценке бизнеса ограничено кругом крупнейших российских предприятий (монополии и олигополии) с относительно стабильными доходами, находящихся на стадии зрелости своего жизненного цикла, рынок сбыта которых устоялся и не претерпит значительных изменений в долгосрочной перспективе.

Основное преимущество — простота расчетов. Другое преимущество состоит в том, что метод прямой капитализации так или иначе непосредственно отражает рыночную конъюнктуру.

Однако метод не следует применять, когда отсутствует информация о рыночных сделках или не проведен их экономический анализ, если бизнес находится в стадии становления (еще не построен): не вышел на режим стабильных доходов или отсутствует информация о них, когда объект требует серьезной реструктуризации.

Основная проблема применения метода капитализации в России — это проблема прогнозирования будущих денежных потоков, точнее достоверности возможных прогнозов денежных потоков, а также проблема оценки коэффициента капитализации.

Необходимо также отметить, что для России, наряду с общими проблемами оценки бизнеса, существует ряд особенностей оценки ФКИ. Так, в условиях нестабильной экономики и неразвитого фондового рынка, особенно рынка акций коммерческих банков, особо сложной является проблема определения безрисковой ставки при расчете ставки дисконтирования. В качестве вариантов могут быть рассмотрены среднегодовая ставка рефинансирования Банка России, корректируемая на уровень инфляции, ставка доходности государственных облигаций Внутреннего валютного займа, ставка ЛИБОР с корректировкой на страновой риск.

Есть и другие проблемы. В частности, определенные вопросы вызывает оценка основных средств, прежде всего, зданий банков. Руководителями Банка России неоднократно отмечалось, что на практике имеет место завышение стоимости банковских зданий, особенно в случаях, когда здание является взносом в уставный фонд кредитной организации. Во многом это связано с проблемой получения достоверной оценки.

Отдельно следует остановиться на факторах, увеличивающих рыночную стоимость банка в России.

Во-первых, уровень инфраструктуры и монопольное положение на рынке (Сбербанк).

Во-вторых, прозрачность, то есть способность банка показать, за счет чего генерируются доходы и как они распределяются, какова структура собственности.

В-третьих, качество активов и эффективность вложений банка.

В условиях сильных колебаний процентных ставок преимущества получают банки с высокой долей стабильных комиссионных доходов, которые менее зависят от экономического цикла.

Таким образом, в силу всего вышесказанного, правильным при проведении работ по оценке бизнеса в условиях российской экономики необходимо взвешенное и разумное, тщательно обоснованное использование различных методов оценки с учетом особенностей бизнеса, особенностей периода, в котором находится, особенностей развития рынка, наконец, особенностей российского экономического менталитета.

Заключение

Итак, финансово-кредитные институты (ФКИ) – это государственные и частные коммерческие организации, уполномоченные осуществлять финансовые операции по кредитованию, депонированию вкладов, ведению расчётных счетов, купле/продаже валюты и ценных бумаг, оказанию финансовых услуг

Стоимость финансового института — это стоимость его бизнеса. Выбор же метода определения стоимости финансового института зависит от целей оценки. Первый и наиболее очевидный аргумент необходимости оценки стоимости и выявления рыночной цены финансовых институтов в России — это процесс реструктуризации и смены собственников. Очевидно, что новый инвестор или кредитор, которому предлагается обменять долги банка на его акции, захочет знать, сколько этот банк может стоить и есть ли вероятность, что его стоимость может увеличиться с течением времени за счет капитализации денежных потоков, генерируемых банком.

В данной работе, в целях оценки стоимости ФКИ, рассмотрен метод капитализации доходов в рамках доходного подхода.

Метод капитализации дохода — оценка имущества на основе капитализации дохода за первый прогнозный год при предположении, что величина дохода будет такой же и в последующие прогнозные годы.

Капитализация дохода — процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта.

Метод капитализации дохода реализуется посредством капитализации будущего нормализованного денежного потока или капитализации будущей усредненной прибыли.

По сравнению с методом дисконтирования денежных потоков, метод капитализации дохода более прост, так как не требуется составления средне- и долгосрочных прогнозов доходов, однако его применение ограничено крутом предприятий с относительно стабильными доходами, находящихся на стадии зрелости своего жизненного цикла, рынок сбыта которых устоялся и в долгосрочной перспективе не предполагается значительных изменений.

Если предполагается, что будущие доходы будут изменяться по годам прогнозного периода, для оценки применяется метод дисконтирования денежных потоков.

Этапы метода капитализации дохода:

1) обоснование стабильности получения доходов;

2) выбор вида дохода, который будет капитализирован;

3) определение величины капитализируемого дохода;

4) расчет ставки капитализации;

5) капитализация дохода;

6) внесение итоговых поправок.

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости объекта через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода в текущую стоимость.

В оценке бизнеса метод капитализации дохода применяется довольно редко из-за значительных колебаний величин прибылей или денежных потоков по годам, характерных для большинства оцениваемых предприятий.

В заключении также необходимо отметить, что оценка финансово-кредитных институтов зависит от множества факторов, например таких, как вид ФКИ, цель оценки, структура активов, поэтому качественную оценку финансово-кредитных институтов, может осуществить только высококлассный специалист, хорошо ориентирующийся в данной отрасли и владеющий всеми методами оценки.

Популярное:

Личность ребенка как объект и субъект в образовательной технологии: В настоящее время в России идет становление новой системы образования, ориентированного на вхождение.

Как вы ведете себя при стрессе?: Вы можете самостоятельно управлять стрессом! Каждый из нас имеет право и возможность уменьшить его воздействие на нас.

Организация как механизм и форма жизни коллектива: Организация не сможет достичь поставленных целей без соответствующей внутренней.

Как распознать напряжение: Говоря о мышечном напряжении, мы в первую очередь имеем в виду мускулы, прикрепленные к костям .

Почему 1285321 студент выбрали МегаОбучалку.

Система поиска информации

Источник: megaobuchalka.ru