Опытные бизнесмены советуют новичкам как можно более тщательно отнестись к выбору коммерческого помещения для аренды. Именно от него во многом будет зависеть эффективность и развитие вашего бизнеса, впечатление партнеров и клиентов, а также ваших работников. Некоторые предприниматели предпочитают переоборудовать под офисы жилые помещения, однако данный вариант не является эффективным, хотя бы потому, что процесс ремонта и изменения строения длится в среднем около года. Следовательно, если вы планируете вести коммерческую деятельность, арендовать стоит именно коммерческое помещение. Для того чтобы сделать правильный выбор и избежать любых проблем, владельцам фирм и предприятий нужно пройти несколько важных этапов, список и подробное описание которых представлены ниже.
Этап 1 – Определение необходимых параметров
Прежде всего, вам необходимо определиться, с какими именно целями вы арендуете помещение. Исходя из ваших планов, решите, каков будет размер площади, каким будет оптимальное месторасположение офиса, определитесь с количеством комнат и необходимыми системами коммуникации.
Аренда в тц. Как найти ЗОЛОТОЕ место?
Этап 2 – Поиск коммерческих помещений
Исходя из вышеперечисленных параметров, выберите подходящие варианты коммерческих помещений. Поиск арендодателей и нужных предложений можно осуществлять как в режиме онлайн, так и через газеты и другие специализированные печатные издания. Кроме того, предприниматели и юридические лица могут обратиться за помощью к профессионалам – агентам недвижимости, которые займутся поиском подходящих вариантов. Преимуществом данного способа подбора помещения является и то, что специалисты не только найдут подходящие площади, но и помогут оформить сделку и избежать обмана. Однако, разумеется, эти услуги необходимо будет оплатить.
Этап 3 – Встреча с владельцами
После выбора подходящих предложений необходимо назначить встречи с потенциальными арендодателями. При осмотре объекта недвижимости первым делом стоит проверить у владельцев документы на право собственности или соответствующую доверенность. Помните, нет ничего зазорного в проверке как можно большего количества информации.
Этап 4 — Осмотр помещения
Постарайтесь тщательно осмотреть помещение во избежание обнаружения неприятных деталей уже после подписания договора. Внимательно проверьте систему кондиционирования, вентиляцию, санузел и установите, каким образом в помещении поддерживается необходимый температурный режим. Также следует изучить инженерные сети – они должны быть расположены таким образом, чтобы обеспечить доступ к соединению каждому работнику. Идеальным будет сеть, которая не требует использования различных удлинителей и переходников, которые не лучшим образом влияют как на общий вид помещения, так и на пожарную безопасность. Если для вас важен вопрос электроснабжения, проверьте, чтобы кабели были достаточно емкими для вашего предприятия.
Этап 5 — Месторасположение
Как можно больше отнеситесь к оценке месторасположения объекта. Пешеходная и транспортная проходимость, парковка, удобный подъезд и охрана являются важными факторами для успешности бизнеса. Если же вы подыскиваете производственное помещение, можно арендовать площади и на окраине, однако старайтесь учитывать удобство проезда для своих работников.
Аренда коммерческой недвижимости для реального бизнеса 2019 Как найти помещение
Этап 6 – Заключение договора
После того как вы убедитесь, что помещение соответствует всем вашим требованиям, можно составлять договор аренды. Как правило, арендодатели предлагают съемщикам стандартные варианты, однако ознакомиться с текстом документа стоит максимально внимательно. Если у вас возникнут какие-либо вопросы, обязательно уточните их у владельца коммерческой недвижимости. В случае возникновения разногласий по каким-то пунктам, постарайтесь прийти к компромиссу, внеся соответствующие правки.
Этап 7 – Важные пункты договора
Убедитесь, что в договоре детально описан объект аренды, его наименование, назначение, фактический адрес, этаж, площадь. Кроме того, в договоре должен быть прописан размер арендных платежей, их сроки и способ оплаты. Также стоит указать порядок внесения любых изменений и расторжения договора. Нередко арендодатели требуют внесения специального депозита, а значит, вам следует обговорить условия его возврата непосредственно перед подписанием документа. Кроме того, с собственником стоит обсудить обязанности сторон, а также распределение расходов при поломках, оплате охраны, телефонной и интернет связи.
Этап 8 — Оплата
Если оплату за аренду вы хотите внести наличными, обязательно потребуйте у арендодателя соответствующую расписку. Оптимальным вариантом станет обмен наличности на ключи непосредственно в коммерческом помещении. Если вы заключаете договор сроком более чем на 12 месяцев, его следует зарегистрировать в Росреестре. Однако если вы хотите сэкономить собственные силы и средства, договоритесь с владельцем и заключите договор на 11 месяцев (аренда на срок менее года не требует регистрации).
Помните, подходящее помещение – это один из основополагающих факторов в любом бизнесе. Не стоит заключать договор аренды без предварительного изучения всех особенностей площадей – только уделив внимание всем важным моментам, вы сможете эффективно вести бизнес без возникновения непредвиденных проблем.
Источник: biznesplan-primer.ru
Как арендовать пригодное для бизнеса помещение
Евгений больше не может готовить пельмени на собственной кухне — заказов стало больше. Пора подумать о найме сотрудников и аренде помещения для работы. А может, купить завод?
Плюсы и минусы аренды
У арендованного помещения есть свои плюсы и минусы. Их соотношение будет зависеть от того, как хорошо предприниматель искал и как внимательно заключал договор.
- арендовать быстрее, чем купить;
- арендатор не привязан к одному месту, проще переехать;
- арендодатель несет расходы по содержанию и эксплуатации помещения;
- можно сократить стартовые расходы и проверить жизнеспособность бизнеса;
- можно сфокусировать деньги исключительно на профильном бизнесе.
- арендная плата повышает себестоимость продукции;
- вид деятельности нужно согласовать с арендодателем;
- риск снять непригодное помещение и напрасно потратить время и деньги;
- арендная плата может вырасти;
- арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке.
У Евгения нет денег и времени на покупку. Он хочет убедится, что бизнес прибыльный, и только потом думать о покупке пельменного комбината. Пока будет достаточно арендовать просторное помещение для производства с офисом для себя и бухгалтерии.
Поиск помещения
Поиск лучше начать с составление списка требований к будущему производственному помещению. К ним можно отнести стоимость, расположение, транспортная инфраструктура, состояние, наличие коммуникаций, охрана.
Евгений составил такой список. А где искать помещение? Можно спросить у знакомых, искать в интернете, в газетах или непосредственно на местности. Последний вариант позволит сразу познакомится с соседями и оценить район: насколько он действительно подходит для производства пельменей?
Советуем Евгению еще раз проверить себя по основным пунктам. Стоимость аренды будет сказываться на себестоимость продукции, от этого будет зависеть рентабельность бизнеса. Но на дешевизну тоже покупаться не стоит — она может быть признаком того, что у арендодателя проблемы с документами, либо в здании есть скрытые недостатки.
Нужно узнать среднерыночный ценник аренды в районе, где будет размещено производство, чтобы отсеивать предложения с очень заниженной или завышенной арендной ставкой.
Нужно убедится, что к объекту есть удобный подъезд и место для погрузки продукции. Конечно, это зависит от объема и вида производства.
А ещё важно знать доступные рабочие мощности электросетей, если для бизнеса нужно энергоемкое оборудование.
Евгений планирует максимально сохранить ручной труд на своем пельменном производстве, и все же ему нужно установить пару холодильников и тестомеситель. Так что ему нужно искать помещение, которое соответствует требованиям законодательства по вопросу энергоснабжения.
Оборудование стоит дорого, тем более для начинающего бизнесмена. Если его украдут, будет тяжело восстановить прежние объемы производства. Так что Евгению лучше убедится, что здание или производственный комплекс, где он арендует помещение, круглосуточно охраняется.
Евгений рассмотрел около десяти вариантов и наконец едет на осмотр помещения. На что ему обратить внимание?
Осмотр помещения
Прежде всего, нужно правильно настроится перед встречей с арендодателем или его представителем. Возможно, если с помещение не все в порядке, он будет заговаривать зубы. Евгений должен внимательно осмотреть каждый угол помещения, которое присмотрел. Ведь когда он подпишет договор, проблемы на производственных площадях станут его заботами и ответственностью.
При осмотре нужно обратить внимание на состояние всего здания, затем внимательно осмотреть помещение. Действуйте по инструкции:
- нужно осмотреть стены, пол, потолок — нет ли трещин, дыр, залития и прочих «радостей»;
- нужно проверить двери и окна — хорошо ли они работают, скрипят или нет, все ли замки в порядке;
- важно проверить работу коммуникаций — везде ли включается свет, кондиционеры, работает вентиляция и пожарная сигнализация, открываются краны и смывает ли унитаз воду.
Также можно пригласить на осмотр производственного помещения технического специалиста, если не уверены в своей компетентности.
Евгению понравился цех, который он присмотрел, и прилегающий офис. Но когда он включил кондиционеры, в помещении запахло пылью. Предприниматель сделал замечание. Арендодатель согласился и заявил, что к моменту подписания договора они будут чистыми. Ему лучше сдержать слово, в противном случае Евгений не станет подписывать договор.
Что ещё посоветовать нашему герою? Поговорить с соседями. Арендаторы соседних помещений вряд ли будут разговорчивы при арендодателе, но можно взять у них номер телефона и поговорить позже. У потенциальных соседей можно узнать о неочевидных проблемах в здании: о частых кражах, проблемах с электропроводкой, резком повышении арендной ставки.
Евгений почувствовал себя Холмсом, пока пытался найти подвох в предложении, которое ему понравилось. Но такая внимательность точно окупится. Весомых недостатков Евгений в помещении не нашел. Что теперь — подписывать договор? Нет.
Документы арендодателя
Придется еще немного побыть детективом и проверить документы арендодателя: право на собственность или договор субаренды. Запросите у арендодателя:
- документ, на основании которого он владеет объектом (договор купли-продажи, аренды или субаренды);
- паспорт БТИ и кадастровый паспорт на помещение.
Чтобы удостоверится в праве собственности, можно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на сайте Росреестра . В ней также будет указано, если помещение находится в залоге или под арестом.
Важно: Адрес помещения должен совпадать с адресом в документе или выписке.
Если площади сдает не собственник, нужно проверить, чтобы в его договоре аренды было разрешение на пересдачу.
Технический и кадастровый паспорт помогут убедится, что площадь помещения совпадает с той, что арендодатель укажет в договоре аренды — а вдруг придется переплачивать за чужую жадность?
Письмо о намерениях
Когда вы убедились, что с помещением и документами все как нужно, пора договариваться. Но не заключать договор. Во первых, Евгению тоже нужно собрать документы, во вторых — до мелочей договориться об условиях.
Документы, которые нужны, чтобы арендовать помещение:
- выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП не старше 4 месяцев;
- копии свидетельств о регистрации юридического лица и его постановки на учет;
- банковские и почтовые реквизиты, юридический адрес;
- копии учредительных документов организации;
- ИНН, ОГРН, КПП;
- копия паспорта руководителя и копия документа, который подтверждает его полномочия.
Но что, если в это время хороший вариант достанется более сговорчивому бизнесмену?
Чтобы помещение не ушло к другому арендатору, Евгений подписал с арендодателем письмо о намерениях в свободной форме. Это предварительный договор, который затем стороны поменяют на долгосрочный. В письме кратко описаны условия аренды: площадь, стоимость, возможность расторжения.
Договор
Итак, Евгений с арендодателем готовят текст договора. Какие пункты должны быть в документе?
- предмет и объект сделки;
- порядок передачи объекта недвижимости;
- общие и специальные права, обязанности лиц;
- размер арендной платы, порядок ее изменения;
- срок аренды;
- расторжение, изменение договора;
- ответственность обеих сторон;
- порядок решения разногласий и споров;
- дополнительные условия;
- реквизиты сторон (адреса, ИНН, контакты и т.д.).
Предметом договора являются взаимоотношения с арендодателем, а объектом — имущество, которое сдается в аренду. В договоре должны быть максимально подробно прописаны его реквизиты и характеристики: кадастровый номер, адрес, площадь. Всё должно соответствовать выписке из ЕГРН. Иначе соглашение считается недействительным согласно статье 607 ГК .
Период действия договора аренды устанавливается по обоюдному согласию сторон. Срок действия аренды нужно устанавливать в виде календарной даты или периодом времени в годам, месяцах, неделях, днях, часах. Соглашение сроком более года подлежит государственной регистрации и действительно только после проведения этой процедуры.
Виды платежей за аренду:
- определенная сумма, которую можно вносить периодически или единоразово;
- доля дохода, полученного во время пользования имуществом;
- оказание услуг арендатору;
- затраты на улучшение имущества.
Помимо арендной суммы арендатор оплачивает коммунальные услуги: электричество, газ, воду. Такие расходы можно включить в арендную плату или оставить в виде дополнительного пункта.
Арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять стоимость аренды. Если сроки ее пересмотра не прописаны в договоре, то сумма может изменяться не чаще одного раза в год.
В договоре нужно указать размер НДС. Плательщиком налога выступает арендодатель. По общему правилу арендатор получает счет-фактуру, где сумма налога выведена отдельной строкой. Если арендодатель не является плательщиком НДС, у него должен быть подтверждающий документ. Внесите его реквизиты в договор.
На случай, если Евгению понадобиться перепланировать или переустроить помещение, нужно прописать в договоре порядок их согласования с собственником объекта. Также важно прописать, на каких условиях будет проходить ремонт, будет ли на это время Евгений свободен от арендной платы.
Полезно также оговорить порядок доступа в помещения. Вдруг Евгений задолжает за аренду? Он должен знать, сможет ли в таком случае попасть на производство и гарантирует ли арендодатель сохранность оборудования и продукции.
Также нужно обозначить, есть ли у арендатора право передачи имущества в субаренду, можно ли установить рекламу снаружи здания.
Стоит поторговаться и обговорить, входят ли в арендные платежи уборка, оплата парковки и прочие, на первый взгляд, мелочи. Возможно, Евгению выгоднее нанять свою уборщицу, а возможностью сэкономить пренебрегать глупо.
И, наконец, нужно оговорить порядок досрочного расторжения. Это право есть у арендатора по статье 620 ГК . Если право на расторжение не включить в договор, за аренду придется платить, пока не истечет срок контракта, даже если предприниматель переедет.
Важно : не подписывайте договор не читая. Не переезжайте и не делайте ремонт без договора. Возьмите договор и прочитайте в спокойной обстановке. Если что-то настораживает или просто непонятно — проконсультируйтесь с юристом.
Акт приемки
Чтобы точно обезопасить себя от непредвиденных трат и потери бизнеса, в соответствии со статьей 655 ГК Евгений подписывает акт приема-передачи имущества. Его также называют актом приемки или передаточным актом.
Подписать его нужно за пару дней до переезда, это условие прописывают в договоре. В акте указывают все недостатки помещения и показания счетчиков, описывают все комплекты ключей и технику, которую передали арендатору.
Передаточный акт — страховка Евгения от того, что арендодатель заставит его устранять недостатки за свой счет.
Евгений обзавелся своим маленьким производством, поэтому теперь в домашнем холодильнике будут жить суп и котлеты, а не пельмени на продажу. Евгений переезжает в свой офис. Теперь у него есть площади побольше — пора бы приобщить к пельменным делам и новых людей.
Источник: dzen.ru
Как арендовать помещение для малого бизнеса
Аренда помещения — это первый серьезный шаг на пути открытия своего бизнеса. Не стоит недооценивать важность этого шага, ведь от удачно выбранного помещения зависит успех бизнеса. Если у вас возникают вопросы: как без проблем арендовать помещение под магазин или небольшой бизнес, какие проблемы могут возникнуть и как их избежать — ищите ответы в нашей статье.
В первую очередь, следует серьезно отнестись к этому вопросу и контролировать все процессы самому. Пройдитесь по улице и посмотрите на пустые помещения или съезжающие магазины. Большое количество закрытых точек сигнализирует о том, что здесь что-то не так. Без проблем совсем обойтись не получится, но нервотрепку можно.
Допустим, вы потратили некоторое время на поиск и посмотрели 30 помещений. Выбрали наиболее подходящее и детально осмотрели его несколько раз в разные дни и в разное время. Вы встречались с владельцем лично и, в общем-то уверены, что оно вам подходит.
Уже на этом этапе вы отсеяли множество проблем — от проходимости именно в то время, которое вам необходимо, до наличия удобного подъезда и парковки. Вас все устраивает и вы готовы заключить договор. 1. Первое и основное — подписывать строго на ООО, а не на ИП. Именно в договоре аренды очень легко ошибиться и эта ошибка может дорого вам обойтись.
Обязательно проверьте, как выходить из договора — в договоре может прятаться штраф размером с пару миллионов, либо выйти вообще нельзя. 2. Проверьте, кто по договору имеет доступ к помещению. Если есть еще кто-то, кроме вас, то обдумайте формулировки про материальную ответственность как в договоре аренды, так и в договорах с персоналом. Узнайте, есть ли соседи в другом графике.
Случается так, что общая дверь закрыта, когда вам надо работать. Или наоборот. 3. Потопы или протекающая крыша — частая проблема. Если вы обнаруживаете следы разводов, плесени или просто высокую влажность, будьте готовы к тому, что рано или поздно у вас в помещении появятся несколько десятков литров воды. 4. Вывеска.
Не всегда ее можно разместить так, как хочется вам. С этим необходимо также разобраться предварительно, согласовать и занести в договор. 5. Внимательно изучите предмет договора, он должен четко соответствовать сути. Не посредничество, а аренда или субаренда.
В предмете договора лучше всего явно выразиться, что именно вы собираетесь открыть — если это клубе, ресторан, магазин, потом может выясниться, что у помещения иное назначение, либо вы столкнетесь с недовольством соседей. Застрахуйтесь заранее и занесите все в договор. Бывают помещения, в которых нельзя зарегистрировать контрольно-кассовую машину.
Если в договоре было прописано, зачем вам оно — виноват контрагент. Если нет — это станет только вашей проблемой. 6. Проверьте подписанта. Если он действует на основании Устава — все хорошо.
Если он действует на основании доверенности — вам нужна будет копия этой доверенности, потому что, если окажется, что ее нет, или что она без права подписания, договор может быть аннулирован в любой момент. 7. Если вы решите сделать ремонт в помещении, прописывайте все детали.
Может получиться, что дешевому помещению потребуется дорогостоящий ремонт и оплачивать его придется именно вам. 8. Зачастую торговые центры выставляют счета типа маркетингового сбора или административных сборов. Их размер или принцип вычисления должен четко указываться в договоре.
Ведь вам цену могут назвать без НДС, без маркетингового сбора, административного и других сборов, а в договоре все это будет. 9. Обратите внимание на другие виды скрытых платежей. Например, в здании может быть один провайдер, который не разрешает заводить других. При этом его услуги в несколько раз дороже. В магазинах, например, бывают сборы за счетчики посетителей.
Проверять надо все. 10. Узнайте, кто отвечает за пожарную безопасность: кто ставит, кто платит, есть ли страховка помещения и чья она, что случится в случае пожара. Уточните, кто занимается вывозом мусора. За все отвечает собственник по умолчанию, арендатор же отвечает за обучение сотрудников технике безопасности и эксплуатацию.
Все эти моменты также лучше изначально прописать в договоре. Например, вам нужно будет вывозить ртутьсодержащие отходы из-за длинных ламп, за это придется платить по нескольку тысяч в месяц.
20 февраля 2023
Купить квартиру в Дубае – проще, чем кажется: что нужно знать покупателям
Источник: dan-invest.ru