Как искать помещение для бизнеса

Практически, для любого бизнеса нужно некое помещение, где организация или ИП будут вести свою деятельность.

Не каждый предприниматель может позволить себе приобрести необходимую недвижимость в собственность, поэтому аренда коммерческих зданий и помещений остается актуальной.

Как взять в аренду коммерческую недвижимость, чтобы она способствовала получению прибыли? Ответ на данный вопрос – в настоящей статье.

Для чего можно арендовать помещение?

Как уже было отмечено, коммерческая недвижимость необходима для осуществления успешной бизнес-деятельности. Не важно, чем занимается компания или ИП.

• для торговли – нужен склад и магазин;
• для ремонта бытовой техники – соответствующее помещение;
• для починки автомобилей – гаражный бокс;
• для оказания юридических услуг – офис.

Таким образом, редкая деятельность не связана с использованием коммерческого объекта недвижимости. Пожалуй, если человек занимается, скажем, интернет-маркетингом, то офис ему не сильно нужен. С другой стороны, проводить встречи с клиентами в кафе или дома – это несерьезно. Можно сэкономить на офисе, в данном случае. Но каждый ли клиент будет иметь дело с фирмой, у которой нет своего «дома»?!

Как найти помещение для бизнеса?

Как организовать поиск?

На первый взгляд, задача довольно проста. Арендаторы сами стараются найти клиентов для себя, подают объявления в газетах и в интернете. Но есть и свои нюансы.

Где можно найти предложение о сдаче коммерческой недвижимости:

1. В газетах. Может быть, уже немного устаревший вариант, но, учитывая, что не все люди в современном обществе «дружат» с интернетом, он еще остается актуальным. Тем более, если газета известная и популярная.
2. На досках объявлений в интернете. Не будем называть сайты, но есть такие ресурсы, которые знают все. Они федеральные, но есть поиск по конкретным городам и регионам.
3. В социальных сетях. Эти сайты развиваются с невероятной скоростью. Есть различные группы, где можно найти недвижимость в аренду без посредников.
4. У риелторов. Как известно, существуют люди и организации, которые занимаются посреднической деятельностью в сфере продажи и аренды недвижимости.

О том, куда и как подаются объявления об аренде коммерческой недвижимости и какие базы для этого используют собственники и арендаторы, читайте в нашей статье.

Стоит ли обращаться за помощью?

Актуальный вопрос: стоит ли идти к риелторам или можно найти коммерческое помещение самостоятельно? Однозначного ответа дать нельзя.

Плюсы поиска аренды специалистами:

1. Не нужно заниматься поиском лично. Специалисты сами найдут несколько вариантов. Их нужно только рассмотреть, обсудить – выбрать лучший.
2. Как правило, риелтор – человек, который хорошо разбирается в юридических вопросах и в других тонкостях, связанных с недвижимостью. Поэтому он сможет подобрать вариант без рисков.

Минусы:

1. Работу специалиста нужно оплачивать.
2. Обратная сторона того, что указано в числе плюсов: недобросовестный риелтор может подтолкнуть своего клиента к выбору проигрышного варианта только для того, чтобы заработать денег.

Таким образом, нужно надеяться на себя, в большей степени. Как гласит народная мудрость: «Доверяй, но проверяй!». Желательно представлять, какие риски могут быть в сфере, о которой идет речь, и, даже если вопросом занимается риелтор, все всегда перепроверять.

5 правил поиска помещения для вашего бизнеса. Как найти помещение под магазин, кофейню или ресторан.

О найме коммерческого помещения для предпринимательской деятельности от собственника, о плюсах и минусах сделок без участия посредника, а также о нюансах и подводных камнях мы рассказывали в этом материале.

Как выбрать имущество для бизнеса?

Поговорим о проверках и обо всем остальном. Итак, каждый объект из предлагаемых нужно внимательно осмотреть. Обратить внимание необходимо на следующее:

1. Насколько недвижимость соответствует тем целям, в которых её предполагается использовать. Это касается вообще всего. Во-первых, нужно определиться с площадью. Если она будет слишком маленькой, но это, очевидно, вызовет определенные неудобства. Площадь «на вырост» тоже не нужна. Зачем переплачивать за «квадраты»? Если возникнет необходимость, то можно найти помещение побольше. Правда, нужно учитывать, что срок действия договора может быть длительным, придется ждать, когда он истечет. С другой стороны, можно включить в договор пункт о расторжении его в случае, если арендатор докажет необходимость расширения. Либо, договориться о возможности аренды дополнительных квадратных метров. В общем, это тонкости, которые оговариваются в конкретном случае.
2. Важно проверить техническое состояние объекта. Скажем, если речь идет о складе, как минимум, нужно, чтобы не протекала крыша. Если ремонтная мастерская – чтобы была хорошая вытяжка. Конечно же, нужно осматривать все в комплексе. Мелочей в этом деле нет. Заранее, нужно определиться, какие коммуникации необходимы. Скажем, в офисе наличие крана с водой не так необходимо. А вот, если речь идет о каком-то цехе по приготовлению еду, то здесь без этого не обойтись.
3. Отдельным пунктом нужно рассказать про электросистему. Современная коммерческая деятельность всегда связана с существенным энергопотреблением. Не важно, чем занимается коммерсант. Несколько офисных компьютеров – это уже значительная нагрузка на электросистему. Если речь идет о производственном цехе, то, тем более, важно, чтобы проводка была в порядке.

При выборе коммерческой недвижимости для аренды необходимо оценить, будет ли объект приносить прибыль. Узнать о соотнесении арендной платы с будущими доходами, а также ознакомиться со средними ставками можно здесь.

После того, как помещение выбрано, можно переходить к анализу имеющихся документов.

Необходимо убедиться, что:

• арендодатель является собственников;
• имущество не находится в обременении.

Что касается второго пункта, то здесь не все так страшно. Даже если объект находится в залоге у банка, право аренды не так-то просто прекратить. Но лишние проблемы никому не нужны. Лучше арендовать «чистую» недвижимость.

Очень важно, чтобы арендодатель обладал полным набором прав в отношении недвижимого имущества. Очень легко встретить на своем пути мошенника, который представляется собственником. Будут потеряны деньги, а возможность пользоваться зданием или помещением не появится.

Чтобы исключить риски, нужно потребовать от предполагаемого владельца следующие документы:

1. Договор, свидетельство, соглашение – тот документ, который подтверждает право собственности.
2. Паспорт – чтобы убедиться, что человек, предлагающий коммерческое помещение в аренду, фигурирует в документах на недвижимость.
3. Выписку из ЕГРН, чтобы посмотреть, нет ли обременений в отношении коммерческого объекта.

Если с документами все в порядке, то можно переходить к изучению проекта договора аренды.

Можно дать следующие советы, касающиеся изучению проекта договора аренды:

1. Следует внимательно ознакомиться с документом. Не «по диагонали», а вдумчиво читая каждое предложение, каждую фразу.
2. Если смысл каких-то пунктов непонятен, то нужно уточнить его у потенциального арендодателя.
3. Если с какими-то условиями вы не согласны, то нужно обсудить их и попросить исключить из договора. Если вопрос принципиальный, а арендодатель не хочет ничего менять в тексте, то лучше поискать другой вариант, чем мириться с чем-либо.
4. Можно привлечь к процессу изучения текста договора профессионального юриста, который знает обо все тонкостях, сможет быстро выявить все риски.

Какие риски могут иметь место?

1. Арендодатель не имеет права передавать имущество третьим лицам. Установить это можно, внимательно изучив документы. Допустим, собственник нежилого помещения – Иванов. Это видно из имеющегося договора купли-продажи данного помещения и выписки из ЕГРН. А общение происходит с неким Петровым, представившимся родственником Иванова и заявляющим, что с собственником вопрос урегулирован.
2. Имущество в аренду сдает не собственник, а арендатор. Таким образом, выходит, что устанавливаются отношения субаренды, о которых речь идет в ст. 615 ГК РФ. Нужно знать, что субаренда имеет ряд особенностей.
3. Во-первых, она может быть законно оформлена, только если собственник имущества согласен на это.
4. Во-вторых, срок действия договора субаренды не может быть больше, чем договора аренды.
5. Гражданское законодательство дает определенную свободу сторонам в установлении и формулировании пунктов договора аренды. Нужно убедиться в том, чтобы арендодатель не слишком много обязанностей «повесил» на арендатора.
6. Необходимо, чтобы все недостатки имущества были оговорены. Иначе, может сложиться такая ситуация, при которой арендодатель заявит, что сдавался идеальный объект, а, в результате действий арендатора, имущество пришло в плачевное состояние.

При четком намерении арендовать коммерческое помещение, важно помнить, что рисков достаточно много.

Лучше всего, привлечь к процессу заключения договора профессионального юриста. Придется потратить некоторое количество средств на оплату его труда, но это лучше, чем потом возмещать убытки, которые возникли не по вине арендатора.

Договор аренды коммерческой недвижимости оформляется в письменной форме, в нем, в обязательном порядке, нужно прописать следующую информацию:

1. Все данные по объекту: где находится, какая площадь, какой кадастровый номер и так далее.
2. Нужно указать информацию о целях использования недвижимости.
3. Детально следует расписать права и обязанности сторон. В том числе, разъяснить вопросы о том, кто должен: осуществлять текущий и капитальный ремонт, оплачивать счета за электроэнергию и коммунальные услуги.
4. Нужно в договоре написать и о том, как будет осуществляться оплата за аренду. Для арендодателя идеальный вариант – безналичный расчет. Автоматически будут создаваться доказательства того, что платежи осуществляются. Если арендная плата будет вноситься наличными средствами, то нужно брать с арендодателя расписку в получении денег.

Согласно ст. 609 и 651 ГК РФ, договор аренды здания, сооружения и нежилого помещения подлежит государственной регистрации, если он заключается на срок, превышающий 12 месяцев. Чтобы не обращаться в Росреестр или МФЦ, не тратить деньги на уплату госпошлины, которая составляет 2000 рублей для физ. лица и 22000 для юр. лица, заключают договор аренды на 11 месяцев. Далее, подписывается новый документ.

Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

• Скачать бланк договора аренды коммерческой недвижимости
• Скачать образец договора аренды коммерческой недвижимости

Акт приема-передачи

В этом документе отражается информация о том, что:

• арендодатель передал имущество арендатору;
• арендатор получил недвижимость во временное пользование.

В акте приема-передачи указывают ряд сведений, а именно:

1. О сторонах.
2. Об объекте, передаваемом в пользование.
3. О недостатках, если такие имеются.
4. Об имуществе, находящемся в здании или в помещении.

Акт, как и договор, подписывается сторонами и сдается на регистрацию, если это необходимо.

• Скачать бланк акта приема-передачи нежилого арендуемого помещения
• Скачать образец акта приема-передачи нежилого арендуемого помещения

Как обезопасить себя?

В первую очередь, нужно внимательно читать условия договора, настаивать на исключении из него всех пунктов, скрывающих в себе риски.

Внимательно нужно подойти и к передаточному акту. Если выявлены какие-либо недостатки в помещении или в здании, то нужно все их перечислить. Это же касается мебели, оборудования и всего прочего, что передает в пользование собственник.

На нашем портале вы найдете полезную информацию не только для арендаторов, но и для собственников, планирующих сдавать коммерческую недвижимость в аренду. Читайте обо всех тонкостях и нюансах этого бизнеса, а также о том, как быстро и выгодно осуществить сделку.

В общем, внимание и компетентность. Если знаний в области юриспруденции не хватает, то нужно воспользоваться услугами профессионала. Подводя итог, отметим, что договор аренды коммерческой недвижимости оформляется быстро. Главное, чтобы он был подготовлен правильно, не содержал рисков. Тогда, аренда будет способствовать укреплению бизнеса и повышению уровня доходов.

Источник: urexpert.online

Как найти помещение для бизнеса: 5 советов

Решила открыть цветочную лавку, магазин бижутерии или семейное кафе? Очень важно правильно подобрать место.

К сожалению, многие начинающие бизнес-леди недооценивают важность правильного выбора помещения, из-за чего теряют потенциальных клиентов. А ведь именно оно обеспечит тебе поток покупателей — и, следовательно, прекрасный доход.

1 Профессиональные оценщики, которые должны определить стоимость того или иного коммерческого помещения, делают следующее: вооружившись книжкой и термосом с кофе, они отправляются на место, где стоит тот или иной бизнес, и в буквальном смысле считают посетителей ближайшего магазина или кафе. Это дает реальное представление о том, насколько место популярно. Не поленись и потрать денек на это пусть и малоинтересное, но крайне важное занятие. Если ты хочешь, скажем, открыть свой салон на улице «Х», возьми с собой тетрадь и посчитай, сколько людей заходило в соседнее помещение на протяжении всех часов его работы.

2 Лучше потерять в размерах, но не в посетителях. Желательно, чтобы помещение было на первой линии (возле дороги). Понятно, такое место будет стоить дороже. Лучше сэкономить на метраже: небольшая лавочка у автобусной остановки принесет куда больше прибыли, чем огромный салон в глубине двора.

3 Важный нюанс: проверь мощность электричества и напор воды. Из-за перебоев местного энергоснабжения ты можешь потерять большое количество клиентов. На любое помещение предоставляется определенный объем электромощности. Если место тебе понравилось, возьми с собой на проверку электрика. А сантехник должен оценить качество труб — особенно если у тебя салон красоты или ресторанчик.

4 Парковочные места важны в том случае, если твои клиенты проведут у тебя от часа и больше. Для магазина одежды они необязательны, а вот если у тебя маникюрный салон, все-таки места для машин должны быть хотя бы на расстоянии пятиминутной ходьбы.

5 Не игнорируй подвальные помещения и цокольные этажи. Особо актуальны они для услуг в сфере красоты: мало кому понравится красить волосы под любопытными взглядами уличных зевак. К тому же, подвал стоит куда дешевле, чем любой другой этаж.

А главное, помни: чем терпеливей и внимательней ты будешь выбирать место, тем выше твой шанс на быстрый успех!

Источник: lisa.ru

Сказка странствий: Как малый бизнес ищет помещения после сноса павильонов

В этом году в Москве ожидается рекордный прирост торговых площадей — 2,87 млн кв. м. Но найти подходящее помещение всё равно непросто. Основные проблемы — высокая стоимость, неудобное расположение и плохие соседи. Особенно тяжело малому бизнесу — после массового сноса торговых павильонов конкуренция за оставшиеся объекты резко обострилась. «Секрет» узнал у московских предпринимателей, как они выходят из положения.

В этом году в Москве ожидается рекордный прирост торговых площадей — 2,87 млн кв. м. Но найти подходящее помещение всё равно непросто. Основные проблемы — высокая стоимость, неудобное расположение и плохие соседи. Особенно тяжело малому бизнесу — после массового сноса торговых павильонов конкуренция за оставшиеся объекты резко обострилась. «Секрет» узнал у московских предпринимателей, как они выходят из положения.

Мнение эксперта
Антон Белых
Генеральный директор брокерской компании DNA Realty, совладелец сети «Биркофф»

Поиск помещений для малого бизнеса упирается в две основные проблемы: метраж и ставки аренды. На рынке мало небольших помещений. Даже в торговых центрах и стрит-ритейле площадь начинается с 50 кв. м, притом что малому бизнесу часто бывает достаточно 10–30 кв. м.

Варианты, которые всё же удаётся найти, стоят слишком дорого. Хорошее помещение у выхода из метро площадью 30 кв. м может обойтись в 250–450 000 руб. в месяц. Такую ставку потянут только крупные сетевые операторы: салоны связи, аптеки и т. д. Магазин разливного пива не может платить аренду больше 150 000 рублей в месяц за 20–40 кв. м. Мы постоянно ищем новые помещения под свои магазины, но то, что находим, зачастую либо переоценено, либо находится в не самом удачном месте. То же самое мы слышим от многих наших клиентов, которым мы сдаём помещения в качестве брокеров.

Сейчас ситуация усугубилась: после двух волн сноса павильонов у метро конкуренция за первые этажи жилых домов и торговые центры резко обострилась. Мы, магазины разливных напитков, и раньше не имели права размещаться в нестационарных торговых объектах, но теперь на стационарные помещения, которых и так не хватало, появилось куда больше желающих. Кто-то из них работает вчёрную и не платит налоги, за кем-то стоят большие холдинги. Как брокерам, представляющим интересы собственников недвижимости, нам это хорошо и удобно, так как мы можем выбирать удобных нам арендаторов и привлекать их на очень высокие ставки. Но как предпринимателям, занимающимся развитием собственного не слишком маржинального бизнеса, это, конечно, создаёт нам проблемы.

Частично проблемы дефицита пытаются решить так называемые «гастрономы от производителей», которые стали активно открываться по всей Москве в последние годы. Суть в следующем: управляющая компания или инвестор берёт в аренду большое помещение на пять-десять лет (или — реже — выкупает его) и сдаёт его по отделам (колбасы, мясо, рыба, пиво, кофе и т. д.). По сути, формирует полноценный гастроном, где покупатели могут выбрать ассортимент товаров небольшого супермаркета, но от разных поставщиков или бизнесменов, каждый из которых работает по собственной кассе. Организатор гастронома зарабатывает на разнице между ставкой аренды и субаренды, а небольшие компании получают возможность арендовать маленькое помещение, получая при этом трафик большого супермаркета.

Увы, многие собственники и управляющие компании занимаются таким бизнесом непрофессионально и неграмотно, из-за чего гастрономы не набирают достаточной посещаемости, а потери арендаторов пытаются компенсировать увеличение ставок для оставшихся операторов, из-за чего теряют всех. От таких объектов мы тоже вынуждены отказываться, хотя при грамотном подходе этот бизнес может приносить прибыль.

Ещё одна проблема состоит в том, что многие собственники не хотят заключать договора аренды на длительный срок, предпочитая 11-месячные контракты. К тому же с малым бизнесом лишь немногие собственники готовы вести диалог: предлагают либо подписывать договор в редакции собственника с драконовскими условиями и огромными штрафами при полной отсутствии ответственности собственника за что бы то ни было, либо искать другое помещение.

Но и сами предприниматели тоже, конечно, много чего делают не так. Например, мы до сих пор часто слышим от клиентов просьбы оплачивать аренду налом (что неприемлемо для большинства собственников), у многих бизнесменов нет своей электронной почты, они мало и плохо пользуются интернетом, не готовы тратить деньги на развитие бизнеса. Эти странные привычки приводят бизнесменов к разорению чаще и быстрее, чем высокие ставки аренды.

Источник: secretmag.ru