Разговор об использовании помещений свободного назначения (ПСН) лучше начать с определения понятия: оно не юридическое, в законодательстве такого понятия нет. Это не характеристика помещения, а разговорный термин. По сути, это нежилое здание коммерческого назначения или его часть. Но собственники и арендаторы предпочитают определение «помещение свободного назначения». Что это означает?
В чем отличие ПСН от целевого?
Помещение свободного назначения – коммерческая недвижимость. Это либо отдельно стоящее здание, либо сдаваемая в аренду площадь в жилых домах или пристройках к ним. ПСН не имеет специализации, универсально, отвечает общим требованиям к нежилым помещениям, подходит под любые цели.
Арендатор сам решает, как им пользоваться и оборудует с соблюдением требований для бизнеса: магазин, офис, склад… В универсальности главное преимущество помещений свободного назначения. Если объект недвижимости зарегистрирован с целевым назначением, например, автосалон, то перевод его в другой вид, к примеру, магазин, потребует изменений в документации. Кроме того, собственник отвечает за перепланировку, а к объектам целевого использования жесткие требования. Поэтому, на месте закрывшихся автосалонов открываются чаще всего автосалоны, а вместо одного магазина другой. Если же указано «свободное» назначение, то требования – общие для всех нежилых помещений, и новый арендатор переоборудует его под цели своего бизнеса.
Есть участок земли, помещение, здание. Какой бизнес открыть? Какую бизнес-идею лучше реализовать?
Во что можно превратить ПСН?
У предпринимателя свои идеи, как можно использовать помещения свободного назначения, и какие требования для него в приоритете. Малый бизнес (парикмахерская, кафе) интересует небольшой метраж и людное место, организация склада требует транспортной доступности для большегрузных автомобилей.
Место под офис, скорее всего, будут искать поближе к центру города, посмотрят, есть ли рядом транспорт и места для парковки. Открывая магазин, оценят имидж района и платежеспособность жителей. Не стоит в спальном районе открывать бутик. Часто имеет значение близость популярных в городе мест, вокзала, аэропорта. Иногда арендаторам важно, чтобы вход в здание был с улицы, либо, чтобы офис располагался на 1 этаже.
Что можно открыть в ПСН?
- Торговые. Коммерческие площади, предназначенные для реализации товара: Торговый центр, магазин, аптека, автосалон.
- Офисные. Помещения, арендованные для работы сотрудников, проведения конференций, приема клиентов.
- Индустриальные. Помещения, где расположено производственное оборудование, хранится сырье и готовая продукция: склады, хранилища, цеха, автосервисы.
- Социальные. Детские учреждения, медицинские и научные центры.
Классификация коммерческой недвижимости, а значит и ПСН, так условна, что даже специалисты не приходят к единому мнению. Куда отнести предприятия общественного питания: кафе, столовые? Это производство или торговля? Предприятия сферы услуг и досуга тоже не вошли в эту классификацию.
Если считать, что салон красоты, ремонтная мастерская и фитнес-центр – это продажа услуг, тогда торговля. Кроме того, предприниматель может совместить несколько производств. Например: магазин-пекарня, склад-магазин.
Так что, все это можно открыть в помещении свободного назначения. Нет никаких инструкций, что можно делать в ПСН, все определяют желания, возможности и цели арендатора.
В чем выгода аренды ПСН?
Кто-то только начинает свой бизнес и арендует небольшую комнату на 1 этаже жилого дома. Другой развивает промышленное производство, значит, нужны большие площади бывшего завода. Что заставляет предпринимателей выбрать аренду ПСН:
- Универсальность. Можно открыть офис, детский центр, склад, административное учреждение, магазин. Все зависит только от цели арендатора. При желании, можно сменить сферу деятельности.
- Оснащенность. Необходимые коммуникации подведены (водоснабжение, электричество, отопление). Для начала работы нужно сделать косметический ремонт (не всегда), завести мебель и оборудование.
- Выбор локаций. ПСН легко подобрать в том районе, где это целесообразно и удобно.
- Подбор цены. Цена аренды зависит от места, площади ПСН и класса недвижимости. Всегда можно найти подходящий вариант.
- Возможность расширения бизнеса. Дополнительные площади можно взять рядом, в том же здании, или арендовать здание рядом.
- Выгода. Арендовать недвижимость дешевле, чем покупать. Да и не нужно, особенно на первом этапе. Можно найти объект для любого бизнеса: химчистка, торговый центр, пункт обмена валюты.
Конечно, арендатор сам решает, как можно использовать помещение свободного назначения. Но при выборе обратит внимание на 2 критерия:
Подходит ли помещение?
Для магазина, столовой, салона красоты важно, сколько народу ходит мимо их дверей. Чем чаще ходят, тем больше замечают. Поэтому для них хорошее место – центральные, оживленные улицы, или первые этажи в крупных жилых комплексах.
Начинающие бизнесмены часто хотят снять площадь в крупных центрах, в новых комплексах. Но, красивый, только что построенный район часто оказывается необжитым, клиентов мало. А богатые интерьеры не обозначают высокий доход. Скорее, наоборот. Высокая цена аренды и нерентабельность вынуждают искать арендатора попроще и подешевле (если к тому времени еще «на плаву»).
При выборе ПСН нужно обращать внимание не на престижность, а на выгодность расположения объекта недвижимости.
При организации производства или склада в приоритете будут подъездные пути, близость транспортных магистралей, большие площади, возможность расширения. Скорее всего, подойдет здание на окраине города, промышленная зона. В центре – неудобно, ограничено движение большегрузного транспорта.
Складской и производственный бизнес чаще выбирает коммерческую недвижимость класса «С».
Объем такой недвижимости постепенно сокращается: офисные здания реконструируются и переводятся в класс «В», а промышленные здания сносятся, освобождая место под новую застройку.
Устраивает ли цена?
Весомое преимущество ПСН – цена. Стоимость квадратного метра в центре города отличается от цены метра на окраине, зависит от планировки, этажа, качества коммуникаций и ремонта. Можно посмотреть, сравнить и найти подходящий вариант.
Когда предприниматель выбирает место для открытия, например, магазина, он задумается: «Что лучше: помещение свободного назначения или магазин?». На рынке есть специализированная недвижимость, с целевым назначением. Но цена её намного выше, чем у ПСН.
Фиксированная планировка такого объекта часто создает проблемы. Взяв в аренду целевую недвижимость – «магазин», предприниматель не сможет, при желании, перепрофилировать его в парикмахерскую или пункт проката.
К аренде помещений свободного назначения чаще прибегают начинающие предприниматели. Это правильно – только что открытый бизнес может не «пойти», лучше не рисковать. Но и те, у кого все хорошо, кто думает о расширении бизнеса, не спешат покупать коммерческую недвижимость, а предпочитают аренду ПСН.
Источник: profis-realty.ru
Что можно открыть в помещении свободного назначения?
Здания могут возводиться для определенных целей. Например, для открытия торгового центра или автомойки. Сменить целевое назначение здания бывает очень сложно. Можно найти нежилую недвижимость без привязки к конкретной цели использования. Это помещения свободного назначения.
ПСН можно использовать для разных видов бизнеса.
Особенности использования ПСН
В законах нет такого понятия, как «помещение свободного назначения». Поэтому оно может располагаться как в отдельно стоящем здании, так и в жилых домах или пристройках к нему. ПСН универсальны и могут подойти для разных видов бизнеса. Например, торгового, производственного или социального.
В ПСН можно открыть аптеку, магазин (продуктовый, хозяйственный, строительных материалов) и т. п. Только для реализации определенных групп товаров законодательно установлены дополнительные требования. Например, можно организовать продажу алкоголя только в помещениях площадью больше 50 кв. м.
В ПСН можно открыть предприятие, которое оказывает услуги населению. Например, салон красоты, парикмахерскую, кабинет ногтевого сервиса. Подойдет ПСН и для открытия офиса.
Еще в помещении свободного назначения можно организовать пункты самовывоза. Только для этого нужно, чтобы недвижимость соответствовала требованиям конкретной компании. Например, для некоторых маркетплейсов минимальная площадь пункта самовывоза составляет 20 кв. м. При этом высота потолка должна быть от 2,5 метра.
В ПСН можно открывать социальные объекты. Это могут быть детские развивающие центры, досуговые клубы, медицинские центры. Некоммерческие организации тоже могут использовать помещения свободного назначения.
При поисках недвижимости нужно учитывать требования к организации конкретного типа бизнеса. Например, в ПСН можно открыть кафе. При условии, что площади хватит для организации трех зон: зала для посетителей, кухни и склада. Еще для кафе важно сделать отдельную вентиляцию. Если она подключена к общей вентиляции, то жильцы будут чувствовать запах пищи.
У нас вы можете снять офис в Москве или арендовать ПСН под другие нужды.
Источник: rioteks.ru
Как собственникам бизнес-центров можно использовать незанятые помещения: 5 отличных советов
Пустующие офисные помещения — не повод для огорчения. Невостребованные арендаторами пространства можно модернизировать, превратив их в прямой или косвенный источник дохода. Свободные офисы используют по-разному, в зависимости от предпочтений и возможностей собственника, а также специфики помещения.
Сдайте площади в аренду под магазины и «клиентские» офисы
В небольшом пустующем офисе можно разместить розничную торговую точку. Ассортиментный ряд: напитки, продукты, не требующие приготовления, канцелярские принадлежности, мелкие бытовые товары первой необходимости. Неплохим решением станет аптека, особенно, если поблизости от бизнес-центра аптек нет.
Помещение, которое находится в бизнес-центре, но имеет отдельный выход на улицу, можно сдать по очень выгодной ставке, ведь арендатор будет иметь стабильный поток клиентов. Однако ритейл, расположенный внутри бизнес-центра, тоже может оказаться востребованным.
Только в этом случае следует ориентироваться на потребности арендаторов, ведь именно они станут основными посетителями торговой точки. В дополнение к минимаркету сдайте место в аренду под вендинговые аппараты: кофейный, снековый, копировальный, для приёма платежей. Автоматы для продажи товаров и услуг особенно востребованы в офисах с большим трафиком.
Ещё один практичный вариант — клиентские офисы. Незанятые пространства удобно сдавать в аренду туристическим, рекламным или кадровым агентствам, страховой компании, юристу или нотариусу. Возможно, арендаторы будут рады видеть в бизнес-центре зал для занятий стретчингом или массажный кабинет. Все эти направления бизнеса не требуют установки специального оборудования и перепланировки офиса.
Сдайте помещения под семинары и мастер-классы
Многие бизнес-центры предлагают помещения для проведения семинаров, мастер-классов и прочих мероприятий с небольшим числом участников. Офис оснащается необходимой техникой и мебелью, а в качестве дополнительной услуги арендодатели часто предлагают организацию кофе-брейков.
Это очень популярный вариант. Во-первых, оборудованный офис комфортнее и удобнее, чем конференц-зал. Во-вторых, бизнес-центры привлекают организаторов хорошей локацией рядом с метро.
Собственнику офисного центра выгодно сдавать помещения под непродолжительные мероприятия: краткосрочная аренда коммерческих площадей всегда выше обычных ставок. Если возникнет необходимость, эти площади быстро и практически без затрат превратятся в зал для спортивных занятий, например, йоги или танцев. При желании можно организовать постоянное заведение социальной направленности, для проведения творческих вечеров, лекций, тренингов. Такая концепция организации досуга пользуется популярностью, люди с удовольствием посещают общественные пространства творческой или образовательной направленности.
Сдайте площади в аренду под площадки для развлекательных мероприятий
Рекламируйте ваш бизнес-центр как прекрасную площадку для развлекательных мероприятий. Использование атриума или просторных конференц-залов, не обязательно должно ограничиваться проведением бизнес-мероприятий: все эти помещения могут послужить временными рекреационными зонами для проведения выставок-продаж, спортивных трансляций и т. п. Для корпоративов и спортивных праздников оптимально подходят прилегающие к деловому центру площади. Внутренние дворы и многофункциональные пространства удобны для проведения массовых мероприятий неформального характера: они обеспечивают доступ к необходимой инфраструктуре, а также возможность подключения различного оборудования. Кроме того, охрана делового центра контролирует соблюдение общественного порядка на вверенной территории. А в городских зелёных зонах организатор не может быть уверен, что сценарий мероприятия не будет нарушен случайными прохожими.
При необходимости собственник может взять на себя заботы по украшению площадки или организации питания участников. Дополнительный сервис позволяет повысить стоимость аренды, при этом она всё равно остаётся достаточно привлекательной для арендаторов.
Казалось бы, офис с нетиповой конфигурацией сложно сдать в аренду, но на такие пространства есть спрос среди поклонников искусства. Арендуют их как раз благодаря особенностям планировки или наличию архитектурных элементов (колонны, ордеры, потолочные своды). Необычные помещения прекрасно подходят для организации фотовыставок или арт-площадок.
Переоборудуйте свободные площади в места общего пользования
Пустующие площади неопределённого назначения можно переоборудовать в места общего пользования. Например, из небольшого офиса можно сделать зону ожидания для посетителей или уголок для коротких неформальных переговоров. Если заключить с арендаторами договор о содержании новых общественных зон, собственник получит возможность экономить собственные средства, необходимые для содержания недвижимости.
Используйте свободные пространства для повышения лояльности арендаторов
Незанятые офисы можно использовать в качестве косвенного источника дохода. Обустройте зону физической разгрузки для сотрудников: зал для подвижных игр или фитнес-площадку. Создайте комфортное пространство для отдыха.
Конечно, сотрудники приходят в бизнес-центр работать, но всё же наличие зоны для кратковременного релакса и «перезагрузки» положительно отражается на работоспособности. Подобные решения не приносят собственнику непосредственной выгоды, однако существенно повышают репутацию бизнес-центра, укрепляют лояльность арендаторов и привлекают новых клиентов. Каждое свободное помещение — потенциальный источник дохода. Поэтому имеет смысл рассмотреть все варианты его использования, даже самые нестандартные: креативность и гибкость — важные составляющие успеха в бизнесе.
Источник: officenavigator.ru
