Разбираем 4 этапа запуска любого арендного актива, а также плюсы и минусы арендного бизнеса.
Плюсы и минусы арендного бизнеса
Заработок на аренде — это по большей части не сложные стратегии, для реализации которых ты берешь какой-то объект, предоставляешь в пользование на время и получаешь за это деньги. Рассмотрим подробнее, какие не очевидные на первый взгляд плюсы и минусы скрывает в себе этот бизнес.
Плюс №1 Относительная простота арендных стратегий. Самый главный плюс арендного бизнеса то, что он в принципе не очень сложный. Предоставление в аренду того, что уже есть не сравнить по трудозатратам и ресурсозатратам с налаживанием и запуском производства, например.
Плюс№2 Ежемесячные выплаты ренты.
Плюс №3 Доходность достаточно высокая во всех случаях — от 20 до 100% годовых.
Плюс №4 Защита от потери капитала.
Минус №1 Требуется время для запуска.
Минус №2 «Премия за знания»: ч ем лучше ты разбираешься в арендном бизнесе тем, соответственно, больше будет доходность. А также изучение чужих ошибок и опыта помогает избежать собственных граблей и лишних затрат там, где их можно было бы избежать. Так, доходность от посуточной сдачи квартиры при использовании стратегий кредитное плечо и распил на части, составляет 20-30%, без применения этих стратегий — всего 8%.
5 арендных бизнесов, которые можно начать в 2020 году — Доходная недвижимость и не только…
Минус №3 Не обходимость формирования инвест-команды и связей в кругу инвесторов. Если вы занимаетесь арендным бизнесом, вам нужны будут люди, которые смогут сделать работу «под ключ». Особенно вопрос команды актуален для тех, кто живет в регионе, а сдавать доходные квартиры и дома хочет в Москве. Здесь вам понадобится брокер, риэлтор, бригада для инвесторского ремонта и управляющая компания.
4 этапа запуска любой арендной стратегии
1. Выбор актива
Мы подготовили специальный чек-лист «29 активов, которые можно сдавать в аренду». Скачав его и изучив, вы, возможно, обнаружите, что у вас уже есть актив, который не используется по назначению. Также бывает, что вы не подозреваете о том, что какое-то ваше имущество люди готовы брать в аренду и платить за него деньги: спецтехника, инструменты, автомобиль, кофемашина и т.д. Если же у вас нет собственных активов, чек лист поможет сориентироваться в их многообразии и выбрать тот, что вам по душе.
2. Источник финансирования
После того, как вы отметили в списке активы, которые у вас есть или которые вам бы хотелось приобрести, нужно определиться с источником финансирования. Будет ли это личный капитал, кредит в банке, деньги инвестора, а может быть лизинг или рассрочка? Причем, иногда активы даже не обязательно покупать или брать в аренду. Есть отличная стратегия для новичков — это взять в управление актив, например, у человека, который сам им не занимается, сдавать и получать с этого процент.
3. Запуск актива
На этом этапе происходит некое улучшение, дооборудование имеющегося актива для того, чтобы его сдавать дороже. Например, инвесторский ремонт в квартире, распил ее на части. Или хоумстэйджинг — создание уютного пространства, покупка недостающих деталей декора, техники, посуды, которые делают квартиру в разы привлекательнее для клиентов. Использование различных штурмовых конструкций (деление большого на малое, например) дают в 2-3 раза больший денежный поток.
4. Монетизация и управление
На этом этапе продолжаем работать над тем, чтобы актив приносил как можно больше денег. Допустим, квартиру дооборудовали, и думаем — как еще можно получить больше денег с ее сдачи? Например, применить еще одну штурмовую конструкцию «Перепродажа времени» и сдавать квартиру не на месяц, а посуточно. Более короткий срок аренды позволяет повысить доходность в 2 раза. Сейчас есть даже поминутная, почасовая аренда — это антикафе, залы для мероприятий, аренда самокатов, велосипедов, каршеринг.
Источник: tinvest.org
Как создать арендный бизнес? Десять типичных ошибок начинающих
На первый взгляд нет ничего сложного в том, чтобы купить инвестиционную недвижимость. Константин Демчук — о распространенных ошибках будущих арендодателей.
В предыдущей статье: «Как инвестировать в недвижимость и получить максимальный доход?» сформулирован вывод, что лучший способ инвестирования в недвижимость – это самостоятельно создать свое торговое помещение формата street retail.
Первым шагом создания такого помещения является покупка квартиры на первом этаже многоквартирного жилого дома, с дальнейшим ее переводом в нежилой фонд и реконструкцией.
Разумеется, найти и купить перспективную квартиру не так-то просто, и на этом пути будущими арендодателями совершается множество ошибок. Ниже рассмотрены лишь некоторые из них, встречающиеся наиболее часто.
Ошибка № 1 – работать в одиночку
Многие, начиная создавать свое первое коммерческое помещение, прежде всего, озабочены сбором нужной суммы денег и поиском подходящего варианта квартиры. Казалось бы, верное направление, но именно здесь, на самых первых шагах, «отваливается» большинство начинающих.
Дело в том, что сталкиваясь в одиночку с большим количеством проблем, приходится совершать множество ошибок. И под большим их напором очень легко опустить руки. Хотя большую часть проблем можно было избежать, всего лишь опираясь на опыт других людей. Речь о том, что в самом начале вам нужно сформировать вокруг себя круг людей, способных помочь на каждом из этапов создания помещения. Для этого познакомьтесь с теми, кто уже является владельцем коммерческих помещений, общайтесь с людьми из администрации, риелторами, проектировщиками, строителями.
Первая задача – это наработать нужные связи. Вы не только как следует разберетесь в процессе, вы начнете чувствовать себя гораздо увереннее. Это залог того, что удастся дойти до самого конца.
К моменту покупки вашего первого помещения у вас уже должна быть своя команда. Кстати, если хотите как следует разобраться с вопросом, спросите у того, кто научился обходить систему.
Итак, начинать нужно не с поиска квартиры, а с поиска нужных людей.
Ошибка № 2 – довериться риелтору в подборе недвижимости
Вечно занятые и спешащие риелторы, у которых всегда наготове пару «страшных историй» как раз для вашего случая, производят впечатление людей глубоко погруженных во все детали недвижимости. У неискушенного инвестора возникает убеждение, что подбор квартиры для будущего коммерческого помещения можно доверить риелтору.
На самом деле в инвестировании риелторы понимают не больше вашего. Хотя среди них действительно встречаются профессионалы. Но только в одном узком аспекте — совершении сделок купли-продажи недвижимости. К их компетенции относится поиск продавца или покупателя, сбор необходимых документов и организация проведения сделки.
Хороший риелтор – это, прежде всего, хороший продавец. Его доход зависит только от количества совершенных сделок. Рентабельность ваших инвестиций и привлекательность вашего будущего коммерческого помещения для арендаторов его совершенно не интересуют. Поэтому, сотрудничайте с риелтором только на этапе проведения сделки.
Подбор квартиры для покупки всегда оставляйте за собой.
Ошибка № 3 – покупать недвижимость далеко от основного места жительства
Наивно искать выгодную возможность вдали от своего дома. Некоторые люди всерьез рассчитывают на хорошую доходность при покупке недвижимости за рубежом. Это все равно, что продавать российскую недвижимость иностранцам по «выгодной цене», а затем «помогать» им получить с нее прибыль.
Важно понимать, что чем дальше от дома, тем меньше круг знакомств и достоверной информации. Без этого не получится создать действительно доходный арендный бизнес. Кроме того, особенно первое время, вам предстоит достаточно часто появляться на вашем объекте. Если помещение расположено далеко, вас ждут гигантские потери времени или запущенные от невнимания проблемы.
В поисках недвижимости выбирайте районы в радиусе 30 минут езды на автомобиле от вашего дома, с учетом пробок.
Ошибка № 4 – использовать СМИ как источник достоверной информации
Большинство публикаций в СМИ имеют откровенно рекламный характер. Практически в любой статье есть ненавязчивая ссылка на коммерческую организацию, в чьих интересах и была выпущена публикация. От этого большинство статей бесполезны или вводят в заблуждение. Вы же не рассчитываете, что в рекламном буклете найдете полезную информацию?
Вместо того чтобы изучать новостные, аналитические и экспертные статьи, посмотрите на то, что вас интересует собственными глазами. Пройдитесь по нужному вам району, зайдите в магазины, позвоните по объявлениям об аренде и продаже. Наиболее ценным источником информации могут быть знакомые вам люди, которые уже владеют коммерческой недвижимостью в том месте, к которому вы только присматриваетесь.
Ошибка № 5 – начать поиск квартиры с просмотра объявлений
«2-х комн. квартира 43 м.кв., 1-ый этаж 5-ти эт. дома, окна на улицу, один хозяин, в собственности более 3-х лет, готова к продаже. Идеально под нежилое помещение. Тел. 8-ХХХ-ХХХ-ХХ-ХХ».
И вот вы звоните по номеру в объявлении, выясняете, где именно находится квартира. Понимаете, что район не самый лучший, но все же договариваетесь о просмотре (нужно же набираться опыта). Приезжаете, видите, что дом стоит на окраине, пешеходов и проезжающих машин очень мало. Рядом (в лучшем случае) пара-тройка пустых магазинов. Вам не нравится.
Но цена такая привлекательная… А вдруг вы просто не видите хорошую возможность, и пока вы раздумаете, кто-нибудь эту квартиру купит? Но вот вы встречаете следующее объявление, договариваетесь о просмотре, и так далее.
В итоге, в лучшем случае, вы просто потеряете время. В худшем – купите плохую квартиру, которая принесет вам сплошные проблемы вместо денег.
Поэтому, не стоит начинать с объявлений. Сначала нужно четко определиться с тем, что вы ищете. Точные адреса, вплоть до номеров квартир. И уже потом смотреть, есть ли нужные квартиры в объявлениях и адекватна ли цена.
Ошибка № 6 — эмоциональное «прикипание» к найденному варианту
Нередко переговоры о покупке найденной квартиры идут достаточно успешно и возникает уверенность, что сделка уже практически «в кармане». Здесь существует опасность эмоционально привязаться к конкретному варианту. В этом случае сделка будет вызывать сильные переживания, из-за которых сложно принять трезвые, хорошо продуманные решения.
Покупая квартиру, будьте готовы, что сделка развалится в любой момент. Обязательно параллельно работайте над другими вариантами. Сделка, совершенная на эмоциях, будет стоить дороже, и велика вероятность, что будет упущено что-то важное. Мне очень помогала мысль, что «единственных» вариантов не бывает, обязательно появится что-то еще.
Ошибка № 7 – покупка квартиры не в центральном районе
Центральный район города или центральная часть одного из районов крупного города отпугивают, прежде всего, ценой квартир. Но громадным плюсом является максимально высокие ставки аренды торговых площадей и постоянная очередь потенциальных арендаторов.
При любых экономических потрясениях помещения, расположенные именно в центральной части города, первыми выходят из кризиса. В спокойные времена максимальный рост цен аренды также приходится на помещения, расположенные в центральном районе.
Для создания нежилого помещения покупайте квартиру в центральной части города. Нередко выгоднее создать помещение в центре небольшого города, чем на окраине столицы.
Ошибка № 8 — покупка квартиры по «рыночной» цене
Рыночная цена – это не что иное, как мнение продавца о стоимости своей квартиры. В большинстве случаев стоимость сильно завышена. Зачем переплачивать, подкрепляя чьи-то необоснованные иллюзии своими деньгами?
Прежде чем разговаривать о цене квартиры, вы должны выяснить минимальную цену аренды будущего магазина и те затраты, которые вам еще предстоит понести для создания торгового помещения.
Проделав несложную арифметическую операцию: разделив годовой предполагаемый доход на сумму цены квартиры и дополнительных затрат, легко выяснить рентабельность вложений. Если эта рентабельность ниже той, на которую вы рассчитываете, значит, рассматриваемая цена квартиры вас не устраивает. Вполне реально рассчитывать на доходность 20-25% годовых. Но придется перебрать немало вариантов и хорошо поработать, прежде чем найдется подходящая квартира.
Покупайте квартиру только по той цене, которая обеспечит планируемую рентабельность.
Ошибка № 9 — вера в то, что купить хорошую квартиру удастся быстро
Хорошие квартиры, которые расположены в местах большого пешеходного трафика и продаются за разумную цену, как правило, не появляются в объявлениях. Для покупки таких квартир нужно самому становиться инициатором сделки и вести переговоры напрямую с владельцем. Это требует времени. Быстро купить можно в основном переоцененные или находящиеся в неподходящем месте квартиры.
Начиная поиск, настраивайтесь на продолжительную работу. Часто люди теряют выгодные сделки только потому, что слишком рано прекращают работу. В результате, хорошую квартиру покупает тот, у кого хватило мотивации поработать с продавцом еще пару месяцев.
Ошибка № 10 — оттягивание момента решительных действий
То сильный рост цен на недвижимость, то кризис и падение, много непонятного, все это уменьшает решимость создать свое первое коммерческое помещение. Но почти все владельцы коммерческой недвижимости, с кем я лично знаком, жалеют о том, что не занялись этой деятельностью раньше.
Чем раньше вы начнете решительные действия, тем больше возможностей у вас будет.
Фото: pixabay.com
Как получить полный бесплатный доступ к публикации?
- Авторизоваться или зарегистрироваться на сайте
- Подписаться на:
- рассылку «Менеджмент»
Источник: www.e-xecutive.ru
Коммерческая недвижимость: как начать бизнес и не прогореть?
Рынок коммерческой недвижимости активно развивается, и сегодня предоставление помещений в аренду является одним из самых прибыльных, стабильных и перспективных видов бизнеса. По разным данным, только в Москве сдается в аренду от 8 до 90 тысяч нежилых помещений под офисы, магазины, склады и т. д. И, несмотря на высокую конкуренцию, в этом сегменте бизнеса регулярно появляются новые игроки. Как войти на рынок коммерческой недвижимости и начать зарабатывать, а не нести убытки? Рекомендации экспертов помогут тем, кто готов стать игроком этого рынка и вести бизнес, приумножая собственные капиталы.
Оцениваем доходы и расходы
Владеть нежилым помещением — это полдела. Чтобы правильно сдать его в аренду, необходимо:
- Проанализировать потенциальные доходы от объекта недвижимости . Ставки по офисным, торговым, складским помещениям разнятся .
- Выяснить потенциальные расходы (например, расходы на обслуживание объектов ) .
О том, какие р асходы нужно учесть обязательно , рассказывает коммерческий директор комплекса « Румянцево » Виктория Ковалева :
«В первую очередь займитесь налогами. На имущество и на землю, если есть земельный участок. Ставки по этим налогам обновляются каждые два года и являются существенной нагрузкой на бизнес. Составьте грамотный договор аренды, в котором обязательно пропишите расходы на эксплуатацию помещения. Если эти расходы лежат на плечах и арендатор а, и арендодателя , то важно разработать эксплуатационную ведомость, чтобы точно понимать, какие расходы вам предстоит нести по договору аренды . Обязательно заложите э ти расходы в свой бюджет» .
Формируем арендную ставку
Грамотно выстроенна я политика формирования ставок — важный пункт в системе предоставления пом ещений в аренду. Для разработки этой политики:
- нужно оценить средний уровень арендной ставки на территории, где располагается помещение.
- предусмотреть поднятие ставок.
Не забудьте учесть потенциальное территориальное развитие. Возможно , на территории, где расположено помещение, вскоре проведут метро , возведут инфраструктуру. Политику ставок нужно п родума ть так , чтобы с появлением инфраструктуры можно было адекватно поднимать ставки и быть готовым к развитию своего объекта .
Анализируем свою роль на рынке недвижимости
Большинство эксперт ов рынка недвижимости отмечают — это не просто бизнес, а бизнес социально значимый .
«Сдача в аренду коммерческой недвижимости — это не только способ получения долговременного стабильного дохода, но и участие в развитии своего региона. Благодаря владельцам коммерческой недвижимости и арендодателям в инфраструктуре района появляются новые торговые / о фисные / развлекательные центры. А это предполагает создание дополнительных рабочих мест . Арендодатели, которые сдают площади небольшого размера , способствуют развитию малого и среднего бизнес а.
У игроков рынка коммерческой недвижимости регулярно расширяются возможности для взаимовыгодного партнерства (особенно если круг арендаторов широк, и рынок активно растет). Наконец, благодаря арендаторам п овышается уровень б ытового обслуживания населения, (например, часто в сдаваемых помещениях появляются разнообразные способы проведения досуга : кафе, детские клубы, фитнес-залы ) », — рассказывает о социальной важности аренды коммерческой недвижимости генеральный директор бизнес-центра «Кусково» Елена Ерина .
Учитываем риски
Несмотря на то что бизнес в сфере коммерческой недвижимости — бизнес стабильный, нужно понимать: предоставление к оммерческих помещений в аренду не несе т такой же высокой доходности, как бизнес рисковый (относительно продаж квартир, например, где маржинальность может быть гораздо выше).
Среди рисков этого бизнеса эксперты отмечают :
- рост тарифов на коммунальные услуги ,
- увеличение эксплуатационных и прочих расходов,
- непредсказуемая налоговая политика государства (особенно частые изменения кадастровой стоимости).
Планируем на перспективу
Чтобы окончательно понять, стоит сдавать коммерческое помещение в аренду или нет, проанализируйте территорию на наличие перспективного конкурентного фона, который может появиться в будущем:
«Бывает, что конкуренты начинают появляться вокруг, а вы это не предусмотрели . Поэтому прежде чем сдавать помещение, полезно обратиться к градостроительной документации Москвы, посмотреть генплан, изучить а рхитектуру города, запросить сведения о пер спективном развитии территории. Нужно понять, что город планирует развивать на этой территории, будет ли увеличиваться конкурентный фон или нет . Надо спрогнозировать , к акие ещё торговые или офисные помещения могут появиться поблизости. И н а основе этого принимать решение — либо сдавать помещение, либо продавать се йчас, пока это ещ е актуально», — советует Виктория Ковалева .
П олучение стабильного дох ода от сдачи помещения в аренду возможно т олько после грамотного и взвешенного планирования будущего бизнеса . В противном случае неминуемы убытки. Чтобы избежать их, можно обратиться за помощью к посредникам или найти грамотного управляющего. Главное — бизнес в сфере коммерческой недвижимости лоялен к новичкам, но только к тем, кто готов думать, анализировать и все просчитывать наперед.
Источник: www.arendator.ru