Из данной статьи Вы узнаете с чего начать инвестиции в недвижимость и как правильно инвестировать с нуля. Мы рассмотрели пять целей инвестирования в недвижимое имущество, три способа получения необходимой информации, и около семи способов инвестирования, как для начинающих так и для профессионалов.
Инвестиции в недвижимость для начинающих
Понятие «инвестиция» подразумевает одно единственное значение – вложение средств с целью получения дохода. Деньги делают деньги – основной принцип инвестирования, сформулированный еще 300 лет назад. Если вы хотите не только вкладывать деньги в недвижимость, но и зарабатывать, воспользуйтесь до инвестирования следующими советами:
- Объективно оценивайте свои финансовые возможности – на какой объект вы можете рассчитывать;
- Изучайте, анализируйте рынок недвижимости на всех локальных площадках, не стремитесь вкладывать деньги сразу после их получения – не всегда самый дорогостоящий объект гарантированно станет источником стабильной прибыли;
- Старайтесь прибегать к услугам компаний с хорошей историей: они являются экспертами рынка и помогут выгодно вложить средства… за определенную плату;
- Обязательно подключайте к оформлению договоров и других документов хорошего юриста – в этом вопросе экономия на квалифицированном специалисте может оказаться сомнительной;
- Будьте готовы к тому, что долгосрочные инвестиции окупаются не один год.
Как правильно инвестировать в недвижимость, чтобы свести к минимуму финансовые риски, иметь стабильный финансовый доход без дополнительного вложения денег? Для начала следует определиться для себя с целями инвестирования.
Перепродажа квартир как бизнес. Ремонт квартиры. Флиппинг
Цели инвестирования
Наиболее распространен ряд вариантов вложения финансов в недвижимость:
- Получение пассивного дохода;
- Вложение средств для их сохранения;
- Спекулятивные операции с недвижимость;
- Бизнес на недвижимости.
Получение пассивного дохода
Если у вас уже есть не используемые лично вами квадратные метры, можно сдать их в аренду и стабильно получать прибыль. Это может быть полученная по наследству квартира, собственное жилье после переезда в новый загородный дом, дача, комната в коммунальной квартире, гараж или офисное помещение. «Солдат спит – служба идет»: от получателя капитала не требуется дополнительных действий – пассивная прибыль считается одной из самых надежных. Варианты сдачи недвижимости:
- Готовый арендный бизнес: покупка жилой или коммерческой недвижимости с арендаторами;
- Посуточная аренда:для командировочных, иногородних отдыхающих, местных, кому требуется жилье на краткосрочный период по тем или иным причинам. В помощь — avito, booking и другие аналогичные сервисы;
- Долгосрочная сдача: офиса – компании, жилья – студентам, семейным парам, работающим, вахтовикам.
Вложение средств для их сохранения
Один из способов – покупка жилой недвижимости: бюджетной (однокомнатные квартиры, квартиры-студии), среднего сегмента, элитной. Выгодно вкладываться в новостройки, если застройщик зарекомендовал себя ответственным исполнителем.
Инвестиционная недвижимость может находиться на территории России или за рубежом (если нет ограничений по долгу работы на наличие имущества за границей).
В качестве вложения средств подходит и коммерческая недвижимость – но здесь следует просчитывать все возможные риск.
Есть предложения по приобретению коммерческой недвижимости с арендаторами. Стоимость будет на порядок выше, но и окупаемость вложенных средств начнется быстрее: не нужно тратить время на поиск арендаторов, а работать с уже существующими, решать организационные, хозяйственные, иные вопросы.
Вариант вложения средств подходит, когда требуется «заморозить» капитал на длительную перспективу. Если цель – сохранить финансы, то недвижимость должна соответствовать следующим требованиям:
- Быть ликвидной в любое время;
- Не снижаться в цене;
- Не должна работать в минус, то есть даже с учетом обязательных расходов на налоги, эксплуатационные, коммунальные и иные обязательные платежи. Поэтому недвижимость сдается в аренду, платежи за которую покрывают ежемесячные расходы.
Спекулятивные операции с недвижимость
Спекулятивный доход или разовое приумножение имеющейся суммы за реализацию недвижимости. К примеру, у вас имеется энная сумма денег на «черный день», и в какой-то момент появляется возможность очень дешево приобрести объект недвижимости, фактическая стоимость которого гораздо выше. Если после юридической проверки не выявлено никаких подводных камней, то есть шанс получить реальную единовременную прибыль, перепродав объект по более высокой цене.
Есть еще другие варианты – купить на разных этапах постройки: план, котлован или готовый к сдаче дом.
Можно искать недооцененные объекты – жилые и коммерческие. Новичкам будет проще работать с жилой недвижимостью. Если предстоит приобретение коммерческого объекта, привлеките экспертов рынка (брокеров или представителей агентств с опытом, репутацией, рейтингом.
Коммерческая недвижимость в жилом доме оценивается дороже – можно купить квартиру и перевести ее в нежилой фонд, затем продать дороже.
Очередной спекулятивный вариант – перепланировка, ее узаконивание и дальнейшая продажа. Допустим, купили квартиру и разделили ее на две студии: каждую продали по отдельности.
Бизнес на недвижимости
Это способности и знания каждого отдельного человека или работа команды в целом. Риски действительно есть, и их нужно оценивать.
Бизнес предполагает построение компании с целью последующего заработка на продажах физическим лицам или бизнесменам.
Можно также быть самозанятым – работать на себя, без команды, в качестве физического лица, индивидуального предпринимателя или ООО.
Идеи для бизнеса на недвижимости:
- Создание агентства недвижимости или частного риелторства для оказания услуги по подбору объектов недвижимости и оформления сделок;
- Приобретение объектов недвижимости для переоборудования в хостел, апартаменты, отель.
В любом случае нужна идея. Вот примеры успешных компаний, которые построили бизнес на недвижимости:
- WeWork создает коворкинги – зонированные офисные пространства для пересдачи их стартапам за ежемесячную плату;
- ILM – агентство недвижимости, оказывает услуги по оценке, консалтингу и управлению недвижимостью;
- CIAN – маркетплейс, удобная и понятная площадка для продавцов и покупателей;
- Booking – поиск и бронирование отелей по всему миру. Контакты отельера только после бронирования;
- Airbnb – поиск квартир в краткосрочную аренду.
Инвестиции в недвижимость с нуля: изучаем информацию
Итак, с целями определились, стартовый капитал ждет своего часа в надежном банке. Что дальше? Как правильно вложить деньги в недвижимость не по наитию, а вооружившись определенным багажом знаний?
Книги про недвижимость
На книжном рынке представлен настоящий арсенал пособий по способам инвестиций в недвижимость с нуля.
В книге кандидата экономических наук Николая Мрочковского «25 суперстратегий» доступным языком изложено несколько работающих сценариев инвестирования, а также реальные истории людей, начавших зарабатывать на недвижимости с нуля.
Структурированная инструкция от Эрика Тайсона из книги «Инвестирование в недвижимость для чайников» поможет сделать правильные вложения тем, кто только планирует начать вкладывать деньги в недвижимость с целью получения прибыли.
«Азбука инвестирования в недвижимость» Кена Макэлройа – практическое пособие для понимания сути вопроса инвестирования, обучения навыкам поиска хорошей выгодной недвижимости. «Полное руководство по инвестированию в недвижимость» – более детализированное описание пути к финансовой независимости с помощью рынка недвижимости.
В книге Роберта Тору Кийосаки «Инвестиции в недвижимость» целая команда экспертов и консультантов поделится с вами бесценным опытом относительно выгодных сделок, научит не просто выживать в условиях сложных экономических ситуаций, а приумножать имеющийся капитал.
Джордж Росс, автор бестселлера «Стратегии Д. Трампа по инвестированию в недвижимость», четверть века консультировал миллиардера по вопросам заключения выгодных масштабных сделок на рынке недвижимости.
Полезную информацию также можно почерпнуть в книгах Артема Цогоева, Майка Самми.
Готовые предложения по инвестированию в недвижимость
Вложение денег в земельный участок на перспективу имеет смысл, однако сопряжено с определенными рисками. В пригородных зонах активно развивается коттеджное строительство, участки растут в цене, не требуя дополнительных вложений.
Покупка жилой недвижимости на этапе строительства обойдется значительно дешевле, чем приобретение готовой квартиры в новостройке. Но и здесь существует опасность попасть на долгострой или «замороженный» в перспективе объект.
Консультации с частными брокерами и агентствами недвижимости
Некоторым людям сложно сориентироваться в реальной ситуации на рынке купли-продажи жилья и коммерческих помещений. Обратитесь к частным брокерам, в крупные агентства недвижимости – там вы получите актуальную информацию и квалифицированную консультацию по вопросам выгодных инвестиций с реальными перспективами.
Способы инвестиций в недвижимость
Существует несколько вариантов покупки недвижимости для получения прибыли в России и за рубежом.
Жилая и коммерческая недвижимость на стадии строительства
В ряде случаев человек вкладывает средства на этапе ведения строительных работ (планирование объекта строительства, на стадии котлована или до подписания актов приемки готового дома).. Чем больше доля вложений, тем значительнее будет прибыль. Практикуется и другой вариант инвестиций – покупка квартиры в доме до того, как его построили. Перспектива получения прибыли откладывается на 1-2 года, риски достаточно велики, однако цена готовой квартиры превышает начальную стоимость фактически в два раза.
За границей можно выгодно купить земельный участок: когда появится покупатель, решивший на нем что-то построить, продать землю можно на 25% дороже. Однако рынок недвижимости в США и Европе недостаточно активен, и прогнозы самые неутешительные.
Готовая недвижимость в местах с развивающейся инфраструктурой
Еще один пример выгодных вложений. В крупных городах становится тесно, они разрастаются по всем направлениям и большинство людей стремится переехать из центра мегаполиса в более тихие районы с новостройками.
Развивающаяся инфраструктура – весомый аргумент в пользу инвестиций в объекты недвижимости в зоне пригорода. Всего 100 лет назад фактически вся Москва умещалась внутри Третьего транспортного кольца (а 200 лет назад – Садового), а сегодня это лишь центральная часть города.
Готовая недвижимость под перевод в нежилое помещение
Бизнес на инвестициях в недвижимость принесет прибыль, если вы приобретете жилое помещение, расположенное на первом этаже здания в центре города или другом «ходовом» месте с большим трафиком. Придется потратить время и средства на оформление документов, оплатить услуги юриста во избежание «подводных камней». Если предложить адекватную стоимость аренды, на ваше предложение откликнется сразу несколько претендентов.
К примеру, человек получил в наследство квартиру в другом городе, расположенную на первом этаже здания в престижном торговом квартале. Заниматься вопросами сдачи жилья хлопотно, а денежные средства не помешают. Если регулярно заниматься мониторингом рынка недвижимости, есть все шансы найти выгодный объект для инвестиций.
Жилая недвижимость под снос
К этой категории относятся ветхие здания, земельные участки (иногда в центре города) с частными домами старой постройки. Владельцы таких объектов, как правило, охотно идут на уступки в цене, особенно если недвижимость долго не продается, а деньги нужны срочно.
Придется потратиться на снос здания для получения нового объекта недвижимого имущества – в России такой вариант успешно практикуется.
Поиск недооцененных объектов и перепланировка
Эти способы мы затронули в блоке о целях инвестирования.
Покупка недвижимости для сдачи в аренду в России и за рубежом
Как вкладывать в недвижимость и зарабатывать? Есть несколько вариантов инвестирования:
- Предприятия общественного питания: бар, ресторан, кафе;
- Магазин;
- Склад;
- Офисные помещения и т.п.
Новичок вряд ли сможет безошибочно выбрать выгодный вариант для финансовых вложений, плюс нужно вложиться в хороший ремонт, найти ответственных клиентов. Эти вложения на перспективу сулят хороший доход, однако за последние годы спрос на коммерческую недвижимость значительно упал.
С жилой недвижимостью все проще: риск минимален и инвестиции однозначно окупятся. Согласно статистике, обвал цен на рынке недвижимости случился трижды – в 1998, 2008, 2015 годах. Сдача жилья в аренду позволяет стабильно получать доход.
Выгодно сдавать квартиру посуточно – такие варианты пользуются спросом, и краткосрочный заработок в течение месяца выливается в приличную сумму. Однако придется проводить регулярную уборку после отъезда квартирантов либо тратиться на клининг.
Коллективные способы инвестирования
Суть коллективных инвестиций – основание паевого фонда с привлечением денег инвесторов для вложения в коммерческие проекты с последующим получением прибыли в равных долях. Организационной работой по перераспределению средств занимается управляющая компания.
Западный капитал сконцентрирован в группе фондов REIT, в России порядка 30% рынка инвестируют ЗПИНФ – закрытые паевые фонды недвижимости.
Еще один вариант – создание агентств по поиску инвесторов и получение процентов с каждой сделки. Можно одновременно участвовать в нескольких проектах, внося денежные средства в качестве пайщика.
Примеры инвестиций в недвижимость в России и за рубежом
В крупных городах вопрос объекта инвестиций не стоит остро – жилье и коммерческие объекты всегда в цене. Но можно проявить смекалку и заработать, к примеру, с помощью доходного дома. Приобретаете подходящую недвижимость, которую можно разбить на студии, сдаете их по отдельности в аренду и получаете регулярную прибыль – вряд ли будут пустовать одновременно все комнаты.
Россияне охотно делают инвестиции в недвижимость за рубежом уже на стадии строительства. По данным международной компании Deloitte, проблемы с арендаторами жилья не будет: порядка 54% (в крупных городах 70%) жилья Германии арендуется как местными жителями, так и иностранцами.
В Ирландии инвестор получает около 7% годовых. Мальта, Португалия, Нидерланды обеспечат доходность арендованного жилья в размере минимум 6% годовых.
Инвестиции в недвижимость: итог
Каждое вложение должно быть оправданным – не торопитесь расстаться с деньгами без твердой уверенности в надежности инвестиций. Если в начале пути вы проявите терпение и примете правильное решение относительно инвестиций в недвижимость, финансовая прибыль не заставит себя ждать.
Источник: monstermoney.ru
Успешный риелтор — Как заработать от 150 тысяч на продаже чужой недвижимости
Если вы поставили себе задачу как можно скорее заработать минимум 150 000 в месяц, но пока не представляете себе с чего начать, то вам данная статья поможет разобраться в работе риелтора. Мы с вами разберем один из способов заработка на чужой собственности с ежемесячными доходами свыше 150 000 рублей. Этим способом пользуются как бывалые риелторы, так и новички в недвижимости.
Существует два способа заработка на чужой недвижимости:
- Продажа чужой недвижимости
- Сдача в аренду
В этой статье разберем подробнее пункт первый — продажу.
Продажа чужой недвижимости
Многие слышали о риелторах успешных и не очень, их еще называют агентами по продаже недвижимости. Может быть вам довелось с ними сотрудничать при покупке или продаже вашей собственности. Для того, чтобы начать зарабатывать и стать успешным риелтором не обязательно устраиваться в агентство недвижимости.
Посмотрите видео, в котором наш эксперт — Антон Мурыгин рассказывает об этом способе на одном из семинаров:
Фрагмент из семинара «Как начать зарабатывать на дачах и земельных участках от 100 000 рублей в месяц даже с небольшими суммами и вообще без денег». Спикер — Антон Мурыгин. Записаться на ближайший семинар .
Схема работы риелтора
На рынке недвижимости есть две стороны — это собственники объектов и покупатели, которые хотят подобрать квартиру (или иную недвижимость) и они всяческими способами ищут нужный им объект. Но возникает странная штука. Продавцы не знают как правильно продавать — покупатели не знают как правильно выбрать.
Чтобы вам было проще понять как это работает предлагаю разобрать данную схему:
Зачастую покупатели даже своих потребностей не знают и тут появляется специалист, который может помочь:
- Правильно выстроить рекламу
- Правильно провести показ объекта
- Организовать все необходимые встречи
- Полностью организует оформление сделки
Все эти услуги имеют определенную цену, потому что специалист не благодетель. За эту услугу он получает комиссию.
В среднем комиссия риелтора при продаже недвижимости составляет:
- от 3 до 6% — городская и коммерческая недвижимость
- от 5 до 10% — загородная недвижимость
Например:
- При продаже квартиры за 3 млн. рублей — комиссия — от 120 000 до 250 000 рублей
- При продаже дома 5-6 млн. рублей — комиссия от 150 000 до 500 000 рублей
Для регионов могут быть цифры немного меньше, но тут уже все будет зависеть только от вас.
Будьте готовы, что будут пустые звонки и показы. Не пугайтесь! Есть специальные технологии, которые позволяют отсеивать пустозвонов и находить именно покупателя.
Есть люди, которые уже зарабатывают в среднем от 200 000 рублей используя такой способ.
Источник: tinvest.org
Бизнес-план агентства недвижимости
Приведенный бизнес план агентства недвижимости является приблизительным, но вы можете взять его за основу и использовать реальные цифры исходя из ваших реальных условий.
Российский рынок недвижимости почти во всех сегментах (эконом-класс, элитное жилье, коммерческая недвижимость), по прогнозам экспертов, в ближайшие годы будет расти.
В сегменте жилой недвижимости – благодаря растущей доступности ипотеки (в том числе за счет госпрограмм), в коммерческом сегменте – из-за политической обстановки (российские инвесторы переориентируются на внутренний рынок).
Содержание скрыть
Целевая аудитория
Открывая агентство недвижимости, можно начать работу на уровне эконом-класса – в сегменте жилой и коммерческой недвижимости.
Главными клиентами по профилю жилой недвижимости будут семьи с детьми. По профилю коммерческой – владельцы малых и средних бизнесов, региональных сетевых брендов.
Набравшись опыта и наладив связи, можно переходить в элитный сегмент. Там целевыми клиентами станут (в жилом сегменте): предприниматели, чиновники, спортсмены высших лиг (футбольных, хоккейных).
Элитная коммерческая недвижимость интересует, в основном, госмонополии, крупнейшие федеральные и международные бренды, банки и другие финансовые структуры.
Хороший бизнес план агентства недвижимости должен включать ответ на вопрос — как обойти конкурентов?
Конкуренция
Очень велика во всех сегментах из-за низкого порога входа на рынок. Но при этом емкость рынка также большая. Риэлторы, качественно выполняющие свою работу, вполне способны переманивать клиентов даже от состоявшихся, крупных фирм.
Главные конкурентные преимущества риэлторов: знание законов, эффективное планирование, умение убеждать, элементарная вежливость и тактичность.
Хороший бизнес план агентства недвижимости должен включать ответ на вопрос — как обойти конкурентов?
Помещение
Начинающая риэлторская фирма может обойтись небольшим офисом в 12-15 кв. метров. В нем будет вестись, в основном, работа с клиентами, ведение документооборота, совещания, планерки.
Возможна работа совсем без офиса, что особенно важно на начальных стадиях.
Обойдется такой офис в 20-25 тыс. рублей (в Москве), 12-14 тыс. (в регионах). Возможно, придется сделать небольшой ремонт (50-70 тыс.)
Если арендодатель выполняет основные требования по пожарной безопасности (2 огнетушителя на 200 кв.м. площади, план эвакуации, цветные стрелки к путям на стенах), то Пожарный надзор ничего проверять не будет. По профилю СЭС требований нет.
Расходы на помещение в год: 290-350 тыс. (Москва), 190-220 тыс. (регионы).
Оборудование
Кроме стандартной для всех бизнесов офисной и контрольно-кассовой техники, из оборудования могут понадобиться GPS-навигаторы (чтобы риэлторы быстрее находили нужные дома и эффективнее работали, стоимость – 5 тыс. руб.).
Понадобятся персональные офисные ноутбуки (чтобы каждый сотрудник вел свой документооборот на работе в соответствии с Законом №152 «О персональных данных», стоимость – 25 тыс.).
С расчетом, что в фирме будут работать 3 человека, расходы на оборудование составят 90 тыс. руб.
Персонал
Начинающему предпринимателю-риэлтору можно пригласить на работу 3 специалистов (большее количество труднее скоординировать). Можно начинать только своими силами.
Риэлторы почти всегда работают только за процент от продаж. Поэтому расходов на зарплату как таковых нет. Трудовые отношения можно оформлять по гражданско-правовым договорам (важный нюанс – все равно надо платить взносы в ПФР и ФСС, примерно 30%).
Специальность по диплому значения не имеет, но желательно, чтобы человек разбирался в законах о недвижимости.
В России часто бывает, что риэлторы, наработав клиентскую базу, отзывы и рекомендации, уходят из агентства по недвижимости и работают самостоятельно.
Даже если работодатель в виде исключения предлагает стабильный оклад – человек, видя, какие проценты он мог бы получить, хочет начать работать на себя. Предпринимателю, открывшему риэлторское агентство, нужно учитывать «текучку».
Обязательно нужно нанять в штат профессионального юриста (зарплата – 70-75 тыс. руб. в Москве, 60-65 тыс. в регионах, 30% сверх этих цифр – обязательные взносы в ПФР и ФСС).
Для привлечения клиентов для агенства недвижимости используют как рекламу в интернете, так и работу на посещаемых тематических площадках: досках объявлений, газетах и журналах, где публикуются объявления о продаже недвижимости. Есть 2 базовых подхода:
- Публикация объявлений и пассивное ожидание;
- Обзвон уже размещенных объявлений и предложение своих услуг.
Основная задача рекламной кампании — сбор и поддержание в актуальном состоянии базы заинтересованных лиц. Для этого хорошо подойдет CRM. Подробнее читайте в статье CRM для малого бизнеса.
Необходимые документы
Для риэлторской деятельности не нужны лицензии и разрешения. Предприниматель-риэлтор может работать как ИП или самозанятый. Расходы на получение свидетельства в ФНС – около 2 тыс. руб.
Сколько можно заработать
Заработок риэлтора зависит от сегмента, в котором ведутся продажи, а также от типа сделок (аренда или продажа).
Стандартная комиссия при аренде – 100% размер ежемесячной платы. С нее платится вознаграждение в 30-35% сотруднику (и еще 30% от этой суммы в качестве взносов в ПФР и ФСС). В итоге владелец агентства недвижимости получает в кассу около 53-60% от комиссии.
Стандартная комиссия при купле-продаже – 5% от всей суммы сделки. Сотрудник получает от нее те же 30-35% вознаграждения (с которого работодатель платит 30% в ПФР и ФСС). Владелец агентства недвижимости в итоге получает в кассу 2,7-3% от суммы сделки.
В среднем, один хороший агент закрывает 1 сделку в месяц по купле-продаже и примерно 5 – по аренде.
Пример заработка московского агентства в эконом-сегменте (жилая недвижимость). В Москве средняя цена аренды однокомнатной квартиры эконом-класса – 30 тыс. руб. в месяц. Средняя цена при продаже – 7 млн. руб.
При 5 сделках по аренде комиссия агентства составит 150 тыс. руб. Чистая прибыль при вознаграждении агента в 30% составит 90 тыс. руб.
При 1 сделке по продаже комиссия агентства составит 350 тыс. Чистая прибыль – 210 тыс. руб.
Если в компании работают 3 риэлтора, то совокупная чистая прибыль может ожидаться около 900 тыс. руб. в месяц.
Источник: www.jetbusiness.ru